Immobilienverkauf: der Ablauf Schritt für Schritt

Der Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung ist für einen Makler wie visalo immobilien Tagesgeschäft. Die meisten Eigentümer sehen sich jedoch einem Berg von Fragen und Unklarheiten gegenüber. Wir erklären Ihnen Schritt für Schritt, wie ein Immobilienverkauf abläuft und was Sie dabei besonders beachten müssen.

Vorab: Beschaffen Sie frühzeitig die benötigten Dokumente!

Während der Abwicklung des Verkaufs benötigen Sie zu bestimmten Zeitpunkten wichtige Dokumente. Einige davon müssen Sie bei Behörden und anderen Dritten beschaffen. Rechnen Sie dazu ausreichend Zeit ein. Speziell bei Ämtern kann die Herausgabe von Plänen oder Dokumenten einige Wochen dauern. Beginnen Sie daher frühzeitig damit, die Unterlagen zu beschaffen. Ihr Makler unterstützt Sie bei der Beschaffung und gibt wertvolle Tipps. Folgende Dokumente sind relevant:

• bei Bedarf: Immobilienbewertung oder Gutachten (Makler/Gutachter, bis Angebotsveröffentlichung),
• Exposé (Makler/eigene Zusammenstellung, bis Angebotsveröffentlichung),
• Auflistung Einnahmen bei Mietimmobilien (eigene Unterlagen/Hausverwaltung, bis Angebotsveröffentlichung),
• Grundriss mit erkennbaren Abmessungen und Wohnflächenberechnung (eigene Unterlagen/Architekt, möglichst bis Angebotsveröffentlichung),
• Energieausweis (Dienstleister, spätestens zum Besichtigungstermin),
• Flurkarte (Bauordnungsamt/Katasteramt, bis Verhandlung),
• Baulastenverzeichnis (Bauordnungsamt/eigene Unterlagen, bis zur Verhandlung),
• Grundbuchauszug (Grundbuchamt/Bauordnungsamt/Amtsgericht, bis zur Verhandlung),
• ggf. Vollmachten von Miteigentümern, Erbschein usw. (Beteiligte, bis Notartermin),
• Löschungsbewilligung der Grundschuld (Bank/Gläubiger, bis Notartermin),
• ggf. Erbbaurechtsvertrag (Erbpachtanbieter/eigene Unterlagen, bis Notartermin)
• weitere Bauunterlagen und -genehmigungen (eigene Unterlagen/Architekt, spätestens bis Notartermin),
• evtl. vorhandene Garantien (eigene Unterlagen, bis Immobilienübergabe),
• Mietverträge, Wartungsverträge, ggf. Unterlagen für die Betriebskostenabrechnung usw. (eigene Unterlagen/Hausverwaltung, spätestens bis Übergabe).

Bei Eigentumswohnungen kommen folgende Dokumente hinzu:

• aktuelle Protokolle der Sitzungen der Eigentümerversammlungen (WEG/eigene Unterlagen, bis Verhandlung),
• Nachweis von Instandhaltungsrücklagen (WEG/eigene Unterlagen, bis Verhandlung),
• Abrechnung von Hausgeld (WEG/eigene Unterlagen, bis Verhandlung),
• Wirtschaftsplan (WEG/eigene Unterlagen, bis Verhandlung),
• Teilungsverträge (WEG/eigene Unterlagen, spätestens bis Notartermin).

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Schritt 1: Preiskalkulation

Der eigentliche Verkauf der Immobilie startet mit der Kalkulation des Preises. Sie können dazu einen Gutachter beauftragen. Damit sind jedoch Zusatzkosten verbunden. In den meisten Fällen reicht eine solide Kalkulation des Maklers völlig aus. Dieser kennt die Vergleichspreise und den Markt. Er kann anhand der Immobilieneigenschaften und der Lage sowie durch Hinzuziehen von geeigneten Vergleichswerten sehr genau einen marktgerechten Preis festlegen. Legen Sie den Verkaufspreis nicht zu niedrig fest, aber keinesfalls überhöht.

Preis steigern durch Aufhübschen

Immobilien erzielen einen besonders guten Preis, wenn sie völlig intakt sind und kein Sanierungsbedarf besteht. Sie sollten daher prüfen, ob Sie durch einige Reparaturen oder Instandsetzungsmaßnahmen einen höheren Preis erzielen können. Schon kleine Aufräumarbeiten – zum Beispiel im Garten – können einen positiven Effekt auf Interessenten haben. Faustregel: Die Kosten für diese Verbesserungen sollten unterhalb des kalkulierten Preisaufschlags liegen. Zusätzlicher Effekt: Die Dauer bis zum Verkauf der Immobilie verkürzt sich tendenziell.

Schritt 2: Angebot und Exposé erstellen

Steht der Preis fest, benötigen Sie ein Exposé. Auch hier ist Ihr Makler der beste Ansprechpartner. Für Dienstleister wie uns ist es Tagesgeschäft, eine Immobilie perfekt in Szene zu setzen. Das beinhaltet einen animierenden und umfassend informierenden Text ebenso wichtig wie eine Auflistung aller relevanten Details.

Was viele unterschätzen: Fotos sind unabdingbar. Diese erlauben einen ersten Eindruck und erhärten ggf. das Kaufinteresse. Interessenten können sich so ein erstes Bild machen. Das reduziert außerdem die Zahl der Besichtigungen, da einige nicht nachdrücklich interessierte Suchende an der Stelle bereits abspringen. Aus diesem Grund sollten Sie die Immobilie gekonnt fotografieren. Ihr Makler übernimmt diese Arbeit gern.

Hinweis: Bei Angaben im Exposé sind rechtliche Details zu beachten. Wir empfehlen, diese Arbeit einen erfahrenen Makler zu übergeben.

Schritt 3: Angebot veröffentlichen

Der Makler oder Sie selbst veröffentlichen das Exposé auf diversen Verkaufsportalen im Internet oder schalten ergänzend Anzeigen in Tages- oder Wochenzeitungen. Der Makler kann darüber hinaus auf sein Netzwerk von Interessenten und Investoren zurückgreifen. Nach der Veröffentlichung werden sich idealerweise die ersten potenziellen Käufer melden.

Tipp: Entlasten Sie sich! Als Ihr Makler übernehmen wir die Veröffentlichung und die zeitintensive Abwicklung der Anfragen. Gerne sind wir als Ihr Immobilienmakler Elmshorn, Immobilienmakler Itzehoe oder in unseren anderen Regionen tätig.

Schritt 4: Die Besichtigung

Weiter geht es im Immobilienverkauf Ablauf Prozedere: Interessenten wollen nun die Immobilie ansehen. Es ist ratsam, dabei nach einem bestimmten Muster vorzugehen. Zum Beispiel könnten Sie die Besichtigung mit dem Dachboden beginnen, dann in die Wohnungen gehen (sofern frei bzw. vom Mieter gestattet) und Interessenten von dort in den Keller sowie abschließend in den Garten führen. Wichtig ist, dabei auf erfolgte oder erforderliche Sanierungsmaßnahmen hinzuweisen, die Haustechnik erklären zu können und bekannte Mängel zu nennen. Denn sonst haften Sie als Verkäufer für verschwiegene Mängel! Diese sollten später auch im Kaufvertrag festgehalten werden.

In der Regel wird es nicht bei einem Besichtigungstermin bleiben. Denn nach einem ersten Durchgang ziehen viele potenzielle Käufer gern einen Sachverständigen oder einen anderen Experten hinzu. Interessenten möchten das Objekt auch baulich genauer unter die Lupe nehmen. Kalkulieren Sie als Verkäufer Zeit für einen zweiten Termin bereits im Vorfeld ein.

Schritt 5: Verhandlung des Preises

Spätestens nach den Besichtigungen werden Interessenten weitere, relevante Unterlagen (S. Dokumentenliste) anfordern. Anhand dieser entscheiden sie endgültig über ihre Kaufabsicht. Danach steigen beide Seiten in die Verhandlungen ein.

Unser Rat: Als Verkäufer sollten Sie sich vorab ein Limit setzen, unter das Sie nicht gehen möchten. Dieses Limit ist bei den Verhandlungen unbedingt einzuhalten. Ein guter Makler übernimmt für Sie die Verhandlungen. Das spart, Zeit, Nerven und führt häufig zu einem etwas besseren Ergebnis.

Grundstückslasten

Denken Sie daran, dass Sie spätestens jetzt den Käufer über mögliche Grundbucheinträge und Lasten wie Wegerechte, über das Grundstück laufende Rohre usw. informieren. Beachten Sie, dass solche Details für den Käufer ein Ausschlusskriterium sein können. Je früher Sie diese Informationen weitergeben, desto besser ist es.

Finanzierungsbestätigung

Bei der Verhandlung können Sie den Käufer um eine Bankbestätigung oder eine andere Art des Finanzierungsnachweises bitten. Denn es kommt immer wieder vor, dass Käufer zwar einen Preis akzeptieren, aber noch keine solide Finanzierung vorbereitet haben. In solchen Fällen verzögert sich der Abschluss oder ein Verkauf platzt überraschend noch. Durch eine bestätigte Finanzierungszusage können Sie sicher sein, dass eine bestimmte Verhandlungssumme tatsächlich gedeckt ist. Auch bei diesem Punkt ist ein professionell agierender Makler ein Partner, der Schwierigkeiten bereits frühzeitig erkennt und ausräumen kann.

Schritt 6: Vertragsvereinbarung und Notarsuche

Einigen sich beide Parteien, besteht eine mündliche Zusage für den Eigentümerwechsel, dies ist ein bedeutender Schritt im Immobilienverkauf Ablauf. Es kann sinnvoll sein, ein formloses Schriftstück mit den vereinbarten Eckwerten zu verfassen.  Dabei geht es in erster Linie darum, dass die Vertragspartner einen Anwalt die vereinbarten Inhalte prüfen lassen können.

Wichtig: Es kommt an dieser Stelle noch nicht zur Unterschrift. Denn ein Eigentümerwechsel ist in Deutschland nur über einen Notar möglich! Diesen bestimmt in der Regel der Käufer, da dieser üblicherweise die Notarkosten übernimmt.

Schritt 7: Letzte Vorbereitungen und die Löschbewilligung

Bevor Sie den Vertrag unterzeichnen können, müssen Sie ggf. noch erforderliche Dokumente beschaffen. Klären Sie außerdem mit Ihrer Bank, ob und wie Sie einen eventuell laufenden Kredit ablösen können. Sie benötigen zu diesem Zeitpunkt unbedingt eine Löschungsbewilligung Ihrer im Grundbuch verzeichneten Gläubiger. Denn nur dann kann der Verkauf vollzogen werden. Diese Löschungsbewilligung beinhaltet die Zustimmung, bei Ablösen eines Kredits aus dem Grundbuch gestrichen zu werden. Ohne dieses Dokument würde der Käufer Ihre Restschuld übernehmen müssen.

Schritt 8: Unterschrift beim Notar

Der Immobilienverkauf Ablauf schreitet voran: Nach allen Vorbereitungen und Verhandlungen steht der Notartermin. Der Notar ist ein Jurist, der als neutraler Berater für beide Seiten agiert. Er bleibt unparteiisch und darf nur allgemein beraten. Zusätzlich achtet er auf einen rechtlich korrekten Vertrag, den er üblicherweise selbst aufsetzt. Eine juristische Beratung und Einschätzung von Vertragsdetails erhalten Sie nur bei Ihrem Anwalt. Beim Notar kommt es auch zur Vertragsunterzeichnung.

Aufgaben des Notars bei der Abwicklung

Der Notar leitet anschließend den Eigentümerwechsel in die Wege. Dazu stellt er ein Dokument aus, mit dem der Käufer bei seiner Bank die erforderliche Finanzierungssumme erhalten kann. Zugleich lässt der Notar die Grundschuld des Käufers sowie einen Eigentumsvorbehalt in das Grundbuch eintragen. Ist dieser Punkt erledigt, kann kein Dritter mehr auf die Immobilie zugreifen. Der Notar benötigt für diesen Schritt die Löschungsbewilligung der Bank des Verkäufers.

Überweisung der Kaufsumme

Sobald alle Punkte erledigt sind, kann der Käufer die vereinbarte Summe an den Käufer, die Darlehensbank des Verkäufers oder das Treuhandkonto des Notars überweisen. Nach der Überweisung lässt der Notar die Grundbucheinträge abschließend ändern. Voraussetzung dafür ist, dass der Käufer die Grunderwerbssteuer beglichen hat. Das Finanzamt stellt darüber eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus.

Schritt 9: Übergabe der verkauften Immobilie

Parallel zur Abwicklung des Notars kommt es zum Besitzerwechsel der Immobilie. Damit erhält der Käufer vor Eintrag ins Grundbuch bereits das Recht, die Immobilie zu betreten und Arbeiten auszuführen. Dieser Termin dieser Schlüsselübergabe ist im Kaufvertrag festgehalten und entspricht meistens dem Datum des Zahlungseingangs der Kaufsumme.

Ab dem Tag der Übergabe ist der Käufer außerdem für alle Kosten verantwortlich, erhält aber auch alle eventuell anfallenden Mieteinnahmen. Das heißt: Sie haben Ihre Immobilie verkauft. Abgeschlossen ist dieser letzte Schritt offiziell jedoch erst mit einer amtlichen Bestätigung, dass der Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

Verkauf der Immobilie am besten mit einem Makler

Der Immobilienverkauf Ablauf ist mit diesen neun Schritten anschaulich erklärt. Insgesamt sei angemerkt, dass der Eigentümerwechsel im Detail sehr kompliziert sein kann und einige Fallstricke enthalten kann. Als Verkäufer müssen Sie einige rechtliche Details beachten. Im Laufe von Verhandlung und Abwicklung des Verkaufs können immer wieder Probleme auftreten oder Dokumente fehlen. Wir raten Ihnen: Schalten Sie einen kompetenten Makler ein. Dieser kennt den Ablauf genau, kann frühzeitig Probleme identifizieren, entlastet Sie und unterstützt Sie in allen Fragen.