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Grundbuchauszug

Für Immobilienkäufer essenziell

Das Grundbuch ist das wichtigste rechtliche Dokument rund um Grundstücke und die dazugehörigen Immobilien. Dort werden nahezu alle wichtigen Informationen um die Eigentumsverhältnisse sowie Belastungen und Grundpfandrechte eingetragen. Daher ist es ratsam, vor dem Immobilienkauf einen Blick ins Grundbuch zu werfen. Wer wissen möchte, welche Informationen im Grundbuch vermerkt sind, benötigt dazu einen Grundbuchauszug. Damit nicht jeder einfach jedes Grundbuch einsehen kann, hat der Gesetzgeber den Zugang zu einem Grundbuchauszug eingeschränkt. Doch was ist ein solcher Auszug genau? Was steht darin und wie kann er angefordert werden?

Was ist ein Grundbuchauszug?

Ein Grundbuchauszug stellt die Kopie eines Grundbuchblattes dar. Sie wird entweder in Form eines Ausdrucks oder digital zur Verfügung gestellt. Mit dem Grundbuchauszug werden nahezu alle rechtlich relevanten Informationen über ein Grundstück zur Verfügung gestellt.

Grundbuchauszug

Was steht alles in einem Grundbuchauszug?

Mit einem angeforderten Grundbuchauszug erhält der Auftraggeber folgende Auskünfte:

1.   Informationen zu den Eigentumsverhältnissen

Die Frage nach dem Eigentümer ist bei einem Immobilienkauf im Normalfall klar. Sollte es hier Abweichungen zwischen dem Verkäufer und dem Eigentümer geben, sind diese im Idealfall vorher zu klären.

2.    Informationen zur genauen Lage und Größe des Grundstücks

Wichtig für alle, die ein Grundstück in Pinneberg verkaufen möchten (oder woanders): Im Grundbuch werden die genauen Abmessungen eines Grundstücks sowie dessen Lage vermerkt. Auf diesem Weg erfahren potenzielle Käufer, wie groß das Grundstück ist und wie weit es sich erstreckt.

3.   Informationen zu Lasten und Beschränkungen

In der zweiten Abteilung des Grundbuchs finden sich Informationen zu Lasten und Beschränkungen. Dabei geht es zum Beispiel um folgende Einträge:

  • Grunddienstbarkeiten wie Wege- und Leitungsrechte auf dem eigenen Grundstück für andere Grundstücke
  • Nießbrauch- und Wohnrechte Dritter
  • Vorkaufsrechte Dritter
  • Zwangsversteigerungs- oder Insolvenzvermerke
  • Erbbaurechte
  • Reallasten

Hier sollten potenzielle Käufer ganz genau hinschauen, da entsprechende Lasten bei einem Kauf der Immobilie bestehen bleiben. Hat beispielsweise eine dritte Person ein lebenslanges Wohnrecht, muss der Käufer dies später ebenfalls berücksichtigen. Die Immobilie wäre für ihn selbst somit zunächst einmal unbenutzbar. In solchen Fällen ist von einem Kauf eher abzuraten. 

Als Immobilienmakler Pinneberg, Elmshorn, Itzehoe und Umgebung beachten wir stets solche Faktoren und unterstützen bei Ihrem Immobilienkauf.

4.   Informationen zu Grundpfandrechten

In der dritten Abteilung des Grundbuchs werden Grundpfandrechte aufgeführt. Dabei handelt es sich heute vor allem Grundschulden im Zuge einer Finanzierung. Nur sehr selten finden sich heute noch Hypotheken oder Rentenschulden im Grundbuch.

Achtung: Auch hier sollten Käufer stets genauer hinschauen. Eine eingetragene Grundschuld bleibt beim Eigentümerwechsel ebenfalls bestehen. Im besten Fall sollten keine offenen Grundschulden mehr im Grundbuch stehen. Hat der Verkäufer seine Immobilienfinanzierung für den Kauf der Immobilie noch nicht komplett abbezahlt, ist eine Vereinbarung mit dem Verkäufer üblich. Darin sichert dieser zu, die bestehende Grundschuld mit dem Erhalt des Kaufpreises abzulösen und zu löschen.

Was ist ein einfacher Grundbuchauszug?

Wer einen Grundbuchauszug anfordert, kann dabei zwischen zwei Varianten wählen:

a)   Einfacher Grundbuchauszug

Ein einfacher Grundbuchauszug stellt die reine Kopie des betreffenden Grundbuchblattes dar. Hierbei handelt es sich um die günstigste Variante der Anforderung.

b)   Beglaubigter Grundbuchauszug

Ein beglaubigter Grundbuchauszug wird durch eine Amtsperson beglaubigt, sodass Fälschungen ausgeschlossen werden können. Ein solcher Grundbuchauszug bringt höhere Gebühren mit sich.

Welche Variante im Einzelfall benötigt wird, bestimmt sich durch die Verwendung. Für reine Informationszwecke reicht ein einfacher Grundbuchauszug. Soll der Grundbuchauszug jedoch beispielsweise einer Bank vorgelegt zum Nachweis einer Grundschuldeintragung vorgelegt werden, verlangt diese oft einen beglaubigten Auszug.

Wer bekommt einen Grundbuchauszug?

Da die Informationen im Grundbuch durchaus sensibler Natur sein können, darf nicht jeder einen Grundbuchauszug einer Immobilie anfordern. Nach § 12 Grundbuchordnung (GBO) muss für einen Grundbuchauszug ein sogenanntes „berechtigtes Interesse“ vorliegen. Dieses muss der Antragsteller dem Grundbuchamt im zuständigen Amtsgericht gegenüber begründen. Dabei lassen sich die berechtigten Personen in zwei Gruppen einteilen:

1.   Personen mit uneingeschränkt berechtigtem Interesse

Zu diesen Personen gehört der Eigentümer des Grundstücks. Darüber hinaus gilt dieses uneingeschränkt berechtigte Interesse auch für alle Personen, die Rechte an dem entsprechenden Grundstück besitzen. Zu guter Letzt wird auch folgenden Personengruppen ein unbeschränkt berechtigtes Interesse bescheinigt:

  • Zuständige Behörden
  • Gerichte
  • Notare (im Zuge der Amtshilfe)
  • Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure
Grundbuchauszug

2.   Sonstige Personen mit berechtigtem Interesse

Darüber hinaus kann ein berechtigtes Interesse vorliegen, wenn aktuelle Umstände einen Grundbuchauszug erforderlich machen. Der entsprechende Personenkreis umfasst dabei:

  • Banken und Bausparkassen, die eine Immobilienfinanzierung per Grundschuld besichern
  • Banken und andere Gläubiger, die einen Titel zur Vollstreckung besitzen (für eine Zwangsversteigerung)
  • Erben (Informationen über die Eigentums- und Vermögensverhältnisse rund um die Immobilie)
  • Kaufinteressenten (zu Informationszwecken)
  • Mieter (zur Feststellung, ob Vermieter und Eigentümer übereinstimmen)
  • Jede Person, die über eine Vollmacht des Eigentümers verfügt

Ob die Grundbucheinsicht gewährt wird, liegt zu einem gewissen Teil jedoch auch im Ermessen des jeweiligen Mitarbeiters im Grundbuchamt. Wer als Kaufinteressent sichergehen möchte, sollte deshalb bereits einen Entwurf des Kaufvertrags vorlegen können, um das eigene berechtigte Interesse zu untermauern.

Wie lange dauert es, bis man einen Grundbuchauszug bekommt?

Wer einen Grundbuchauszug selbst anfordert, kann nach ca. 10-14 Tagen mit einer postalischen Zusendung rechnen. Notare haben die Möglichkeit, einen Grundbuchauszug online anzufordern. Dieser ist bereits nach einigen Minuten verfügbar.

Mittlerweile existieren auch Online-Services für Privatpersonen, die Grundbuchauszüge online anfordern können. Diese sind ebenfalls sehr schnell, bringen jedoch relativ hohe Gebühren mit sich.

Was kostet ein Grundbuchauszug?

Die Kosten für einen Grundbuchauszug variieren je nach der Art und Weise, auf die dieser angefordert wird:

Art der AnforderungEinfacher GrundbuchauszugBeglaubigter Grundbuchauszug
Persönlich beim Amtsgericht10 Euro20 Euro
Über den Notar10 Euro15 Euro
Übereinen Online-Service30-40 Euro40-50 Euro

Tabelle 1: Kosten für einen Grundbuchauszug nach Art der Anforderung

Die Kosten beim Amtsgericht stellen die gesetzlich vorgegebenen Gebühren dar. Dass die Kosten über den Notar etwas geringer ausfallen, liegt vor allem daran, dass dieser den Grundbuchauszug online abrufen kann. Online-Services erheben zusätzlich noch eigene Gebühren, die das Anliegen teuer machen.

Tipp: In Einzelfällen ist es möglich, einen Grundbuchauszug kostenlos zu erhalten. Dies funktioniert jedoch nicht über eine Anforderung. Viel eher können Käufer beispielsweise den Verkäufer fragen, ob er kürzlich einen Grundbuchauszug angefordert hat. In diesem Fall entstehen keine weiteren Gebühren. Doch Vorsicht: der Auszug könnte veraltet sein. Sollte das Ausstellungsdatum weiter als 14 Tage in der Vergangenheit liegen, ist eine eigene Anforderung auf jeden Fall der bessere Weg!

Grundbuchauszug Muster: So sieht ein Grundbuchauszug aus!

Wer sich für das genaue Aussehen eines Grundbuchauszuges interessiert, kann sich hier ein Muster ansehen:

Grundbuchauszug

Jeder Immobilienkäufer sollte sich den Grundbuchauszug anschauen!

Das Grundbuch einer Immobilie enthält alle wichtigen Informationen rund um Eigentumsverhältnisse sowie Lasten. Die Informationen sind dabei rechtlich sicher. Das bedeutet: Was nicht drinsteht, existiert auch nicht. Aus diesem Grund sollten Kaufinteressenten sich vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags unbedingt einen Grundbuchauszug der betreffenden Immobilie anschauen. So lassen sich böse Überraschungen wie Insolvenzvermerke, Wohnrechte anderer Personen oder hohe Grundschulden vermeiden.

Wer dabei stets auf die Aktualität des Grundbuchauszugs achtet und etwaige Probleme mit dem Verkäufer klärt, hat einen großen Schritt in Richtung erfolgreichem Immobilienkauf getätigt.


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