Immobilienbewertung:

Wie viel ist Ihr Haus wert?

Immobilien haben in den vergangenen Jahren enorm an Wert gewonnen. Die Marktlage ist günstig und die Immobilienbewertung Pinneberg eine häufig nachgefragte Dienstleistung – denn ein Verkauf kann sich lohnen. Vielleicht kommen Sie zum Entschluss, in diesem positiven Umfeld Ihre Immobilie anzubieten. Schnell stellt sich die Frage: „Wie viel ist mein Haus wert?“ Nur, wenn Sie einen marktgerechten Preis verlangen, finden Sie einen Käufer. Nur, wenn Sie den Marktpreis kennen, verlieren Sie kein Geld.

Als erfahrener und seriöser Immobilienmakler Pinneberg möchten wir von visalo immobilien Ihnen einen Überblick geben, wie eine Immobilienbewertung funktioniert, wie sich die Marktlage im Kreis Pinneberg verändert hat und warum Sie sich auf uns als Partner verlassen können.

Drei Wege der Immobilienbewertung

Viele Eigentümer streben einen Preis an, den sie nach Bauchgefühl festlegen. Nur weil der Nachbar eine Straße weiter oder ein Bekannter im nächsten Ort eine bestimmte Summe erzielen konnte, lässt sich das jedoch nicht auf alle Häuser übertragen. Auch die Art der Immobilie beeinflusst den Wert. Wir kennen uns mit den verschiedensten Immobilienarten aus: egal ob Grundstück verkaufen Pinneberg, Haus verkaufen Pinneberg oder Einfamilienhaus verkaufen Pinneberg – wir sind Ihr optimaler Partner für den Verkauf. Auch der Verkauf von speziellen Immobilien wie Villa verkaufen Pinneberg, Bungalow verkaufen Pinneberg oder Doppelhaushälfte verkaufen Pinneberg ist für uns kein Problem. Eine professionelle Immobilienbewertung basiert auf einer komplexen Berechnung, in die viele Faktoren einfließen.

Je genauer Sie den Wert Ihres Hauses kennen, desto eher werden Sie Ihr Objekt zum optimalen Preis veräußern können. Das beste Verkaufsargument ist ein professionell erstelltes Wertgutachten. Aber auch ohne Gutachter lassen sich die Wege zur Preisfindung nachvollziehen.

Die Immobilien-Wertermittlungsverordnung nennt drei Berechnungsformen. Idealerweise führen alle drei Weg zu einem ähnlichen Ergebnis. Unterschiede im Detail können jedoch zu Abweichungen im Preis führen. Daher gilt stets: Alle Berechnungen sind mit Augenmaß zu interpretieren. Als kompetenter Makler stehen wir Ihnen dabei gern zur Seite.

Immobilienbewertung – Weg 1: Vergleichswertverfahren

Die erste Möglichkeit ist, das Vergleichswertverfahren heranzuziehen. Zur Preisermittlung zieht der Gutachter eine ausreichend große Anzahl Wertermittlungen durch andere Gutachten oder tatsächliche Verkaufspreise heran. Der kalkulierte Preis bezieht somit die tatsächliche Marktsituation ein.

Wichtig dabei: Die Lage, Größe und Ausstattung der Immobilie sowie das Grundstück müssen vergleichbar sein. Gegebenenfalls passt der Gutachter den Wert entsprechend an. Dabei fließen insbesondere der tatsächliche Standort, die Bausubstanz und der energetische Zustand des Gebäudes sowie die Ausstattung, Bauweise und die Größe der Immobilie mit ein. Ebenso sind der Boden und die Restnutzungsdauer (Alter) von Bedeutung. Anhand der Vergleichspreise und der konkreten Immobilie lässt sich daraus ein Marktwert festsetzen.

Das Vergleichswertverfahren ist eine sehr gute Methode, um den tatsächlichen Wert einer Immobilie am Markt zu bestimmen. Allerdings müssen ausreichend viele und aktuelle Daten vorliegen. Das ist nicht für alle Objekte der Fall. Das Vergleichswertverfahren ist bei Privatverkäufen gängige Praxis.

Immobilienbewertung – Weg 2: Sachwertverfahren

Eine weitere Möglichkeit der Wertbestimmung ist das Sachwertverfahren. Dabei liegt der Fokus auf Ausstattung, Alter und Baukosten der Immobilie. Der Gutachter ermittelt den Wert in drei Schritten.

• Ermittlung des örtlichen Bodenrichtwerts pro Quadratmeter. Dieser wird mit der Grundstücksfläche (anteilig bei Eigentumswohnungen) multipliziert und ergibt den Bodenwert (Grundstückswert).
• Ermittlung des Gebäudewerts anhand von Ausstattung, Grundstücksausbau, Alter und Abnutzung sowie weiterer objektabhängiger Faktoren.
• Ermittlung des Marktanpassungsfaktors anhand der Lage.

Der Wert besteht aus der mit dem Marktanpassungsfaktor multiplizierten Summe von Bodenwert und Gebäudewert.

Was einfach klingt, hat in der Praxis Tücken. Insbesondere hinkt der ermittelte Bodenwert häufig hinter der Marktentwicklung her und der Marktanpassungsfaktor ist eine Zahl, die wenig greifbar scheint. Dieses Verfahren ist vorrangig im gewerblichen Bereich verbreitet, für Privatverkäufe kommt es selten zur Anwendung.

Immobilienbewertung – Weg 3: Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ist eine weitere zulässige Methode, den Wert gutachtlich zu bestimmen. Vereinfacht gesagt wird dabei der potenzielle Jahresertrag gemessen an der ortsüblichen Miete herangezogen und um die laufenden Bewirtschaftungskosten reduziert. Das ist der Rohertrag mit Grundstück. Soll dieses herausgerechnet werden, um nur den Preis der Immobilie selbst zu bestimmen, ist davon die Bodenwertverzinsung abzuziehen. In beiden Fällen wird das Ergebnis mit einem ortsüblichen Faktor multipliziert, um den Wert der Immobilie zu bestimmen. Dieses Ergebnis ist ggf. durch besondere Aspekte wie Baumängel anzupassen.

Das Ertragswertverfahren ist der stark vereinfachten sogenannten Maklerformel ähnlich. Diese setzt den Preis durch Multiplikation der Jahresnettoeinnahmen (Miete abzüglich Kosten) und eines ortsüblichen Faktors fest. Beide Berechnungen eignen sich in erster Linie bei Kapitalanlagen, bei denen die Immobilie vermietet ist und eine Rendite einbringen soll.

Vertrauen Sie bei der Wertbestimmung Ihrem Makler!

Die meisten Privatverkäufer kennen diese Bewertungsverfahren nicht. Sie legen einen Preis nach Bauchgefühl oder Hörensagen fest. Bestenfalls studieren Sie noch aktuelle Angebote aus dem Internet oder der Tageszeitung. Doch eine professionelle Einschätzung von Bausubstanz, Ausstattung, Lage und Vergleichswerten fehlt. Das führt in den meisten Fällen erfahrungsgemäß zwangsläufig zu einer Fehleinschätzung.

Alle Wertermittlungsverfahren erfordern bei der Berechnung Fachkenntnisse. Das Ergebnis ist ein belastbarer Preis, der marktgerecht und in der Regel tatsächlich erzielbar ist. Nicht immer stimmt dieser jedoch mit dem Wunschpreis der Verkäufer überein. Viele setzen Ihr Preisziel zu hoch an oder zu niedrig. Die Erfahrung zeigt: Verlassen Sie sich bei der Festlegung des Angebotspreises für Ihre Immobilie nicht auf ein Bauchgefühl. Setzen Sie auf eine seriöse und professionelle Wertbestimmung.

Als Makler verstehen wir uns als Ihr Partner. Vertrauen Sie uns, wenn es um das Bestimmen eines marktgerechten, fairen und für Sie dennoch vorteilhaften Preises geht. Wir übernehmen gerne die Immobilienbewertung für Sie in unserem Immobilienbüro Pinneberg. Mit unserer Praxiserfahrung durch aktive Teilnahme am Markt im Kreis Pinneberg und im Umland: Immobilienmakler Halstenbek, Immobilienmakler Itzehoe – können wir den besten Preis für Ihre Immobilie bestimmen.

Wir kennen die aktuelle Marktsituation. Dadurch sind wir in der Lage, die vielen weichen Faktoren mit belastbaren Fakten und Daten zu unterlegen. Außerdem haben wir Zugang zu den erforderlichen Quellen der Vergleichswerte und Bodenrichtwerte und können diese mit den aktuellsten Preisentwicklungen abgleichen. Durch die stetige Beobachtung und Teilnahme am Markt, ermitteln wir auf Basis von Erfahrung sowie Wertgutachten den optimalen Preis für Sie. Diese genaue Kenntnis über den Immobilienmarkt ist uns sehr wichtig, denn unser Anspruch ist es, bester Immobilienmakler Pinneberg für Sie zu sein.

Warum ist ein marktübliches Angebot wichtig?

Für uns ist der Angebotspreis Ihrer Immobilie optimal, wenn er genug Interesse weckt, sodass Sie die Immobilie sicher, aber mit dem bestmöglichen Profit verkaufen können. Es mag reizvoll sein, einen sehr niedrigen Preis zu wählen. Ziel ist dann ein sicherer Verkauf. Ebenso ist es reizvoll, den Preis möglichst hoch anzusetzen. So lassen sich in der Theorie die größten Gewinne realisieren. Beide Taktiken schlagen jedoch fehl und sind sogar gefährlich.

Warum ist ein zu hoher Angebotspreis für eine Immobilie schädlich?

Selbstverständlich haben Sie investiert, die Immobilie in Schuss gehalten und vielleicht hängt sogar Ihr Herzblut an ihr. Aber: Legen Sie den Preis für Ihre Immobilie zu hoch fest, verkaufen Sie diese nicht. Potenzielle Interessenten sind abgeschreckt. Mehr noch: Viele Kaufinteressierte sondieren über einen längeren Zeitraum den Markt. Dabei gilt: Wenn ein Objekt nach wenigen Wochen nicht verkauft ist, mutiert es zum Ladenhüter. Das wissen auch die Marktbeobachter. Diese warten nicht auf einen fallenden Preis, sondern sehen im Nichtverkauf ein Warnsignal. Sie kaufen nicht oder versuchen, den Preis noch weiter zu drücken. Beides minimiert Ihre Erfolgschancen.

Warum ist ein zu niedrig Angebotspreis für eine Immobilie schädlich?

Setzen Sie den Marktpreis dagegen zu niedrig an, gibt es zwei Effekte. Zum einen können Sie viele Interessierte anlocken. Diese sind bereit, den aufgerufenen Preis zu zahlen. Aber trotz regen Interesses sind Sie nicht mehr in der Position, nachverhandeln zu können. Sie müssen zum aufgerufenen Preis unter Marktniveau verkaufen. Zum anderen kann der niedrige Preis die Interessenten veranlassen, ganz genau hinzusehen. Sie vermuten vielleicht Baumängel oder andere verdeckten Probleme und werden versuchen, den Preis zusätzlich zu drücken. In beiden Fällen verzichten Sie aber auf die Differenz zum Marktwert. Ihnen entgeht Geld.

Immobilienbewertung Pinneberg – das ist der Marktpreis

Wir haben bereits mehrfach auf die Lage hingewiesen. So kostet ein Haus auf dem Dorf natürlich meistens weniger als ein vergleichbares Objekt in der Stadt. Eine Immobilie in guter Lage mehr als in einer Wohngegend mit vielen Problemen. Es ist daher ohne Kenntnisse der konkreten Immobilie und ihrer Lage nicht seriös möglich, im Vorfeld einen verlässlichen Preis zu nennen.

Allerdings gibt es Durchschnittspreise, die eine erste groben Einschätzung des Marktes in einer Region ermöglichen. Im Kreis Pinneberg hat sich der Quadratmeterpreis für Häuser zwischen dem dritten Quartal 2016 und dem zweiten Quartal 2020 um etwa ein Drittel von 2.641 Euro auf 3.512 gesteigert. Diese Tendenz zeigt: Es lohnt sich, Immobilien zu verkaufen.

Preisentwicklung von Häusern in und um Pinneberg

Der Verlauf des Durchschnittspreises ist in allen Städten des Kreises und der Umgebung in den letzten Jahren ähnlich. Dennoch gibt es erhebliche Unterschiede bei der Höhe des Quadratmeterpreises. Spitzenreiter sind Wedel und Halstenbek. In diesen beiden Städten ist der Preis rund ein Fünftel höher als im Kreisdurchschnitt. Immobilien in Borstel-Hohenraden sind im Schnitt geringfügig günstiger als der Kreisdurchschnitt. Die in der Stadt Pinneberg sind geringfügig teurer. Immobilien in Uetersen und Elmshorn kosten allerdings rund 15 bis 20 Prozent weniger als im Kreisdurchschnitt. Insgesamt ist Pinneberg durch die Lage nahe bei Hamburg sehr attraktiv für Verkäufer. Das zeigt ein Vergleich mit Itzehoe. Dort liegt der Durchschnittspreis um mehr als ein Drittel niedriger.

Diese regionalen Unterschiede zeigen deutlich: Die Lage ist ein entscheidender Faktor. Neben der Makrolage (Stadt/Stadtviertel) hat die Mikrolage (genauer Standort) jedoch einen wichtigen Einfluss, sodass auch innerhalb einer Stadt die Preise deutlich schwanken können. Sogar direkt aneinander angrenzende Objekte können völlig unterschiedliche Verkaufspreise erzielen.

Lassen Sie sich von visalo immobilien beraten. Wir kennen die Marktsituation genau und bestimmen einen seriös ermittelten Preis für Ihr Haus. Mit uns an Ihrer Seite steigern Sie Ihre Chancen auf einen Verkauf – unabhängig von Größe, Lage und Wert Ihrer Immobilie. Übrigens: Wir bewerten Ihre Immobilie auch in anderen Orten rund um Pinneberg: z.B. Immobilienbewertung Itzehoe.