Scheidung: Was passiert mit der Immobilie?

Wenn sich zwei Menschen entscheiden, eine Ehe oder eingetragene Lebenspartnerschaft einzugehen, denkt niemand gern an eine mögliche Scheidung. Im Idealfall bildet die Partnerschaft gemeinsam ein kleines oder großes Vermögen und besitzt vielleicht eine Immobilie. Kommt es dann dennoch zur Scheidung, stellen speziell Wohnungen und Häuser einen erheblichen Wert dar. Das führt häufig zu Streit um diese Vermögenswerte. Als Ihr erfahrener Makler im Raum Pinneberg wissen wir von visalo immobilien, wie heikel das Thema für Betroffene ist. Wir kennen die emotionalen und finanziellen Aspekte und begleiten Sie seriös, verschwiegen und professionell durch einen Verkauf der Immobilie. Gern beraten wir Sie ausführlich über relevante Aspekte und Möglichkeiten, wenn Sie vor einer endgültigen Trennung oder Scheidung stehen. Darüber hinaus schätzen wir für Sie gern den Wert der Immobilie ein. So haben Sie einen ersten Anhaltspunkt für weitere Berechnungen.

Immobilien sind ein erheblicher Vermögenswert

Wohnungen und Häuser stellen einen großen Wert dar. Bei einer Scheidung fließen Geld- und Vermögenswerte in die Betrachtung der finanziellen Situation ein. Der Wert und insbesondere der Wertzuwachs der Immobilien können dabei einen erheblichen Teil der Bewertung ausmachen. Das gilt speziell für gut wachsende Regionen wie den Kreis Pinneberg, denn die Wertsteigerungen am Immobilienmarkt sind in den vergangenen Jahren sehr beachtlich gewesen. Als Immobilienmakler Pinneberg kennen wir uns mit den Wertsteigerungen am Immobilienmarkt bestens aus und können Sie mit unserer Erfahrung kompetent beraten.

Ein gemeinsames Haus ist aber nicht nur ein Wert oder ein Projekt, das beide gemeinsam abzahlen. Es ist Lebensmittelpunkt, ein Stück Heimat und vielleicht das Zuhause der Kinder. Diese emotionalen Komponenten können ein Punkt sein, der sich trennende Paare in Streit führt: Wer wohnt in der Immobilie, wer muss ausziehen? Wer kommt für Zahlungen auf? Was passiert nach der Scheidung?

Aber auch die Emotionen können nicht verdecken, dass es bei einer Scheidung letztlich in erster Linie um den Wert des Hauses, Bungalows oder der Eigentumswohnung geht. Wir stehen Ihnen als Ihr Makler im Raum Pinneberg zur Verfügung, um mit Ihnen gemeinsam sachlich die bestmögliche Lösung für Ihre „Scheidungsimmobilie“ zu finden: Haus verkaufen Pinneberg, Einfamilienhaus verkaufen Pinneberg, Doppelhaushälfte verkaufen Pinneberg, Bungalow verkaufen Pinneberg oder auch Villa verkaufen Pinneberg.

Wem gehört bei einer Scheidung die Immobilie?

Spätestens bei einer Trennung rückt die Frage in den Fokus, wem eine Immobilie gehört.
Grundsätzlich gilt:

• Ist ein Partner alleiniger Eigentümer einer Wohnung oder eines Hauses, bleibt er es auch. Allerdings darf er bis zur vollzogenen Scheidung die Immobilie nur mit Zustimmung des Partners verkaufen. Denn sie könnte eine Wertsteigerung erfahren haben. Diese Wertsteigerung kann Einfluss auf die zu betrachtenden Vermögensverhältnisse haben. Ebenso kann ein Gericht im Zuge des Scheidungsverfahrens dem Nicht-Eigentümer ein (vorübergehendes) Wohnrecht zuweisen.

• Sind beide Partner Eigentümer, gehört beiden die Immobilie zu gleichen Teilen (Ausnahme: Eine andere Aufteilung ist explizit vereinbart). Daraus folgt eine Aufteilung des Vermögens bei Trennung. Das ist bei Immobilien nur schwer möglich, daher sind Ausgleichszahlungen oder der gemeinsame Verkauf typische Wege. Sollte eine erforderliche Einigung ausbleiben, besitzen beide Partner das Haus auch nach der Trennung gemeinsam – mit allen Rechten und Pflichten.

Zu ermitteln ist in allen Fällen, ob es eine Wertsteigerung während der gemeinsamen Ehe bzw. Zeit der eingetragenen Partnerschaft gab. Dabei sind insbesondere Modernisierungs- und Sanierungsarbeiten, aber auch die Veränderung des Marktwertes zu berücksichtigen. Diese Wertsteigerung fließt in den Zugewinnausgleich ein, der bei einer Scheidung das typische Mittel zur Ermittlung eines finanziellen Ausgleichs zwischen den Partnern ist.

Immobilien als Bestandteil des Zugewinnausgleichs bei der Scheidung

Immobilien sind Teil des Vermögens und damit eine der Größen für den sogenannten Zugewinnausgleich. Dieser ist rechtlich verbindlich. Ein Partner muss diesen jedoch aktiv beantragen. Ausnahmen sind möglich. Das gilt unter anderem bei einer vereinbarten Gütertrennung oder bei einer Scheidungsfolgenvereinbarung.

Was ist der Zugewinnausgleich?

Bei einer Scheidung sind alle während der Ehe oder Partnerschaft erworbenen Vermögenswerte sowie der Wertzuwachs von mit in die Ehe eingebrachten Vermögenswerten zu betrachten. Der Zugewinnausgleich vergleicht für beide Partner getrennt den ursprünglichen Wert ihres Vermögens mit dem Wert ihres Vermögens an dem Termin, an dem ein Partner den Scheidungsantrag erhält. In die Berechnung fließen auch gemeinsam erworbene Wertgegenstände oder Immobilien ein – jeweils zur Hälfte für beide Partner.

Daraus ergibt sich für beide Personen ein während der gemeinsamen Zeit errungener Zugewinn von Vermögenswerten. Aus beiden Zugewinnen wird die Differenz gebildet. Der Partner aus der Zugewinngemeinschaft mit dem geringeren Zuwachs kann vom anderen die Hälfte dieser Differenz als finanziellen Ausgleich verlangen. Achtung: Ehepartner, die sich in der DDR haben trauen lassen, unterliegen einem abweichenden Recht. Die wichtigste Auswirkung: Es gilt bei der Eingangswertermittlung nicht der Tag der Eheschließung, sondern der 3.10.1990, der Tag der Vereinigung der beiden deutschen Staaten.

Immobilien und der Zugewinnausgleich

Der Zugewinnausgleich ist eine Geldsumme. Sind in der Berechnung Immobilien enthalten und haben diese eine wesentliche Wertsteigerung erfahren, kann es Probleme durch den Zugewinnausgleich geben. Haben Sie beispielsweise vor der Ehe ein Haus zum Preis von 280.000 Euro gekauft und liegt der Wert heute bei 350.000 Euro, fließt die Differenz von 70.000 Euro zu Ihren Lasten in die Berechnung ein. Auch wenn es Ihr Haus ist: Bei sonst gleichem Vermögen hätte Ihr Partner einen Anspruch auf eine Zahlung von 35.000 Euro! Da sich Immobilien schlecht teilen lassen, müssten Sie einen Barausgleich finanzieren oder Ihr Haus verkaufen, um die Zahlung zu ermöglichen. Kommen weitere Wertzuwächse hinzu, ist der Zugewinnausgleich ohne Verkauf der Wohnung, des Bungalows oder des Hauses häufig nur schwer zu realisieren.

Unser Tipp: Beauftragen Sie frühzeitig – möglichst schon in der Trennungsphase – einen erfahrenen Makler wie visalo immobilien. So können Sie einen marktgerechten Verkaufspreis erzielen. Zusätzlich können Sie sich in der schwierigen Lebensphase auf die anderen wichtigen Themen konzentrieren.

Scheidung: Was passiert mit dem Darlehen?

Ein Immobiliendarlehen ist der übliche Weg, um sich den Traum vom Eigenheim zu finanzieren. Unabhängig davon, wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, drängen Banken darauf, dass beide Ehepartner als Schuldner haften. Damit sind beide auch bei einer Scheidung verantwortlich für die Restschuld. Ausnahmen sind in engen rechtlichen Sonderfällen möglich. Das gilt beispielsweise, wenn ein Partner zur Unterzeichnung des Darlehensvertrags gedrängt wurde, obwohl er selbst keine eigenen Einkünfte hat.

Die Folge daraus: Beide Partner müssen während der für sie ohnehin schwierigen Scheidungsphase gemeinsam eine Lösung zur Zahlung der monatlichen Raten finden. Eine gute Alternative ist der Verkauf der Immobilie.

Achtung: Bei einem Verkauf und einer vorzeitigen Ablöse des Darlehens müssen die Schuldner eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Die Bank muss nicht beide Schuldner zu gleichen Teilen dazu heranziehen! Um das Risiko einer einseitigen Haftung zu vermieden, sollten beide frühzeitig eine Übereinkunft treffen.

Hypothekendarlehen: Notverkauf droht!

Immobilienkredite fußen meistens auf einer Berechnung der Eheleute, in der beide Partner einen Anteil der monatlichen Kreditkosten tragen. Durch eine Scheidung verändern sich die finanziellen Verhältnisse teilweise deutlich. Ein nicht mehr ausreichend zu bedienendes oder nicht ablösbares bzw. umwandelbares Darlehen kann daher sogar bei einer erfolgreich vollzogenen Scheidung zu einem Notverkauf oder eine Veräußerung unter Zeitdruck führen. Dadurch sinken die Chancen, einen marktgerechten Preis zu erzielen. Im Extremfall reicht der Erlös möglicherweise nicht einmal zum Begleichen der Restschuld. Daher sollten Betroffene den Verkauf des Hauses oder der Wohnung sowie anderer Immobilien unbedingt frühzeitig einem Profi übergeben.

Der Verkauf von Haus bzw. Eigentumswohnung ist bei einer Scheidung ideal

Beide Partner können die gemeinsame Immobilie rechtzeitig vor einer Scheidung gemeinsam veräußern. Ein wichtiger Vorteil: So gibt es einen klaren Schlussstrich.

Entscheiden sich beide Partner frühzeitig – auch vor Ende des Trennungsjahres – zu verkaufen, profitieren sie am ehesten von einem guten Preis. Dabei kann ein professioneller Makler wie visalo immobilien nicht nur die Abwicklung übernehmen, sondern erzielt in der Regel auch marktgerechtere Preise.

Immobilien: Alternativen zum Verkauf bei einer Scheidung

Grundsätzlich ist es möglich, dass eine gemeinsam gekaufte Immobilie auch nach der Scheidung im Besitz beider Partner oder eines Partners bleibt. Dabei sind jedoch Details zu beachten. Folgende Möglichkeiten hat das sich trennende Paar:

Auszahlung eines Partners

Ein Partner kann den anderen auszahlen. Diese Möglichkeit ist dann ideal, wenn beide Eigentümer sind und einer die Immobilie weiter bewohnen soll/darf. Es ist dann sinnvoll, dass der andere Partner einen finanziellen Ausgleich erhält. Dieser Ausgleich kann mit der gegenseitigen Überlassung von anderen Vermögenswerten verrechnet werden und ist in der Regel Teil des Zugewinnausgleichs. Diese Lösung kann durch die Ausgleichszahlung kostspielig sein.

Wichtig: Der ausgezahlte Partner sollte unbedingt als Eigentümer aus dem Grundbuch gestrichen werden. Ein Notar muss außerdem eingebunden sein.

Vermietung

Eine weitere Option ist es, die bisher gemeinsam genutzte Wohnung oder das Haus zu vermieten. Auch hierbei kann ein guter Makler die Abwicklung übernehmen und das sich trennende Paar entlasten. Ein Nachteil ist jedoch, dass bei einer Vermietung beide Eigentümer bleiben und auch nach der Scheidung gemeinschaftliche Entscheidungen treffen müssen. Das fällt vielen ehemaligen Paaren schwer.

Teilungsversteigerung

Sollte sich das Paar nicht auf eine Regelung einigen können, kann ein Partner beim zuständigen Amtsgericht eine Teilungsversteigerung beantragen. Der andere Partner hat dann zwei Wochen Zeit, darauf zu reagieren. Kommt es nicht zu einer Einigung, lässt das Gericht das Objekt versteigern. Für die Betroffene ist diese Lösung finanziell sehr nachteilig, da der erzielte Preis in der Regel unter dem Marktwert liegt.

Realteilung

Eine weitere Möglichkeit ist die Realteilung. Diese wählen die Partner selten. Denn dabei ist die Immobilie so zu verändern, dass zwei gleichwertige Immobilienteile wie zum Beispiel zwei Eigentumswohnungen entstehen. Das lässt sich häufig baulich schlecht umsetzen. Zudem bleiben beide Partner über die Immobilie mehr oder weniger stark verbunden.

Schenkung an Kinder

Eine elegante Lösung kann es sein, das Haus oder die Wohnung einem gemeinsamen Kind zu übertragen bzw. zu schenken. Das ist vor allem eine Option, wenn das Objekt in Familienbesitz bleiben soll. Dabei sind zwei Fälle zu unterscheiden.

• Eine Übertragung an volljährige Kinder ist problemlos möglich. Dabei sind jedoch steuerliche Schenkungsgrenzen zu beachten. Außerdem muss das Kind ggf. die Restschulden übernehmen.

• Eine Eigentumsübertragung an minderjährige Kinder bedarf der Zustimmung eines Vormundschaftsgerichts. In der Praxis kann es insbesondere Probleme geben, wenn auf dem Eigentum noch eine Hypothek lastet. Daher eignet sich diese Option in erster Linie für abgezahlte Objekte sowie für Fälle, in denen die Partner die Restschuld ablösen können.

Fazit: Immobilien vor einer Scheidung über einen Makler verkaufen

Eine Scheidung ist ein Einschnitt im Leben eines Paares. Das gilt auch für den Immobilienbesitz. Wir unterstützen Sie in dieser Phase gern. Gemeinsam mit Ihnen finden wir einen geeigneten Weg, Ihre Immobilie am Markt zu platzieren und so die finanziell bestmögliche Lösung für Sie zu erreichen. Übrigens: auch in anderen Regionen rund um Pinneberg sind wir als Makler für Sie tätig: Immobilienmakler Itzehoe, Immobilienmakler Halstenbek, Immobilienmakler Elmshorn.