Reservierungen beim Hauskauf sind nutzlos – Fallstricke und Lösungen

Jeder von uns hat schon mal von Reservierungen im Immobilienverkauf gehört – diese vermeintlich sichere Möglichkeit, ein Objekt für einen gewissen Zeitraum „auf Eis“ zu legen. Doch wie sicher ist das wirklich? Und warum erzählen professionelle Makler immer wieder, dass nur ein Kaufvertrag beim Notar echte Verbindlichkeit schafft?

In dieser Folge tauchen wir tief in das Thema ein, beleuchten die Tücken und Fallstricke von Immobilienreservierungen und erklären, wie man sich als Verkäufer oder Käufer am besten schützen kann. Es erwarten euch spannende Einblicke, praxisnahe Fallbeispiele und wertvolle Tipps von Experten.

Warum sind Reservierungen beim Hauskauf für Käufer und Verkäufer interessant?

Viele fragen sich, warum die Reservierung von Immobilien sowohl für Käufer und Verkäufer so interessant ist. Warum werden Reservierungen in der Praxis so häufig durchgeführt? Welche Vorteile bieten sich für Verkäufer und Käufer?

Unter einer Reservierung wird eine Vereinbarung verstanden, die eine Immobilie exklusiv für einen Käufer reserviert. In der Praxis ist diese Vereinbarung häufig mit der Zahlung einer sogenannten Reservierungsgebühr verbunden. Gerade letztere soll die Verbindlichkeit auf beiden Seiten erhöhen. Zur vermeintlichen Verbindlichkeit kommen wir später nochmal im Detail.

Welche Vorteile sollen Hauskauf Reservierungen für Käufer bieten? Wenn sich ein Interessent für eine Immobilie entscheidet, sind in der Regel noch einige Dinge wie die endgültige Finanzierung zu klären. Manchmal wird auch nach weiteren Möglichkeiten gesucht, die Finanzierung zu optimieren. Mit einer Reservierung möchte ein Interessent sein Interesse an der Immobilie ausdrücken und zugleich dafür sorgen, dass ihm in dieser Phase kein anderer potenzieller Käufer die Immobilie vor der Nase wegschnappt.

Auch der Verkäufer erhofft sich von der Reservierung mehr Verbindlichkeit. Außerdem wird es auch als Anzeichen wahrgenommen, dass der Verkauf in die finale Phase geht.

Warum ist eine Reservierungsvereinbarung beim Hausverkauf häufig nutzlos?

Die Idee von einer Reservierungsvereinbarung ist die Schaffung von Verbindlichkeit – der Käufer möchte sichergehen, dass er die Immobilie tatsächlich kaufen kann und der Verkäufer möchte eine ernsthafte Kaufabsicht beim Käufer erkennen können. Genau daran scheitern aber viele Reservierungsvereinbarungen: Denn eine zwischen Käufer und Verkäufer oder zwischen Käufer und Makler geschlossene Reservierung über eine Immobilie ist in vielen Fällen rechtlich nicht wirksam und verfehlt dadurch ihre Wirkung.

Es gibt eine Vielzahl an rechtlichen Stolpersteinen bei Reservierungsvereinbarung, wir gehen auf die wichtigsten ein, möchten aber an dieser Stelle explizit darauf hinweisen, dass wir keine Rechtsberatung durchführen und man sich stets an einen versierten Rechtsanwalt wenden sollte.

1. Eine Reservierungsvereinbarung zwischen Käufer und Makler lässt einen wichtigen Aspekt außer Acht: Ohne zusätzliche Absprache mit dem Eigentümer ist der Makler in den allermeisten nicht befugt, eine Reservierung zu vereinbaren. Im Zweifel kann er sogar gegen seinen eigenen Maklervertrag verstoßen – schließlich pausiert er seine Vermarktung mit der Vereinbarung der Reservierung. Der rechtlichen Verbindlichkeit einer solchen Vereinbarung ist das keinesfalls zuträglich.
2. Ein weiteres Problem tritt auf, wenn der Makler keinen Alleinauftrag zum Verkauf der Immobilie besitzt. In diesem Fall könnte ein anderer Makler zwischenzeitlich den Verkauf abschließen. Außerdem wäre es denkbar, dass der Eigentümer die Immobilie privat veräußert. Für den Käufer sind das viele Unsicherheiten, die der beabsichtigte Wirkung im Wege stehen.
3. Häufig wird mit dem Abschluss einer Reservierung auch die Zahlung einer sogenannten Reservierungsgebühr fällig. Das sorgt aber für einen weiteren Stolperstein und kann die rechtliche Wirksamkeit einer Reservierung beeinträchtigen. Denn einige Gerichte haben bereits geurteilt, dass Reservierungsvereinbarungen allein aufgrund von Formfehlern ungültig sein können. Denn für Reservierungsvereinbarungen mit Reservierungsgebühr ist in vielen Fällen eine notarielle Beurkundung notwendig (wie auch beim eigentlichen Immobilienkauf) – insbesondere, wenn die Reservierungsgebühr eine gewisse Höhe überschreitet.

Es gibt zahlreiche Gründe, warum Reservierungsvereinbarungen beim Hauskauf ihre rechtliche Wirksamkeit verlieren. Um sich unnötigen Ärger zu ersparen, raten wir, von diesem Instrument Abstand zu halten. 

Mögliche Alternativen zu Reservierungsvereinbarungen beim Hauskauf

Nachdem wir dargelegt haben, dass Reservierungsvereinbarungen beim Hauskauf ein schwieriges und kompliziertes Thema sind, möchten wir nun eine funktionierende Alternative vorstellen: 

Besser als eine Reservierungsvereinbarung ist notariell beglaubigter Kaufvertrag mit Widerrufsrecht. Das Widerrufsrecht kann dabei sowohl zeitlich befristet als auch an bestimmte Bedingungen geknüpft sein. Hier stehen den Parteien viele Optionen offen. Eine mögliche Bedingung könnte das Scheitern der Bankfinanzierung der kaufenden Partei darstellen. 

Wenn gewünscht, kann auch eine Vertragsstrafe für den Fall des Widerrufes vereinbart werden. 

Beide Parteien sollten wissen, dass die Notarkosten auch im Falle eines Widerrufes anfallen. Wenn noch sehr unklar ist, ob der Kaufvertrag schlussendlich durchgeführt ist, kann man den Notar auch anweisen, den Vollzug noch nicht durchzuführen. In diesem Fall wartet das Notariat mit der Eintragung der Auflassungsvormerkung und anderen weiteren Schritten. Das Reduziert die Notargebühren erheblich. Erst wenn bestimmte Bedingungen eingetreten sind und das Widerrufsrecht endgültig nicht ausgeübt wurde, wird der Vollzug nachgeholt, dann fallen selbstverständlich auch die restlichen Notargebühren an.  

Ein echter Praxisfall: Warten auf Wohnungsverkauf

Wir waren für eine traumhafte Wohnung in Hamburg mit dem Verkauf beauftragt. Uns gelang es, einen Käufer zu finden, der den ambitionierten Kaufpreis des Verkäufers bezahlen wollte. Alles schien super! Bis der potenzielle Käufer mitteilte, dass er zuerst eine Wohnung in seiner Heimat verkaufen müsste, da er den Verkaufserlös für den Kauf der neuen Wohnung nutzen möchte. Daraufhin haben wir beiden Parteien das Konzept vom notariell beglaubigten Kaufvertrag mit Widerrufsrecht vorgestellt. Beide Parteien waren sofort von dieser Vorgehensweise angetan und wir setzten den Plan in die Tat um. Dem Käufer wurde ein zeitlich befristetes Widerrufsrecht eingeräumt, der Vollzug des Kaufvertrages wurde vorerst ausgesetzt. Dem Käufer gelang es tatsächlich, seine Wohnung zu verkaufen und er  daher von seinem Widerrufsrecht nicht Gebrauch zu machen. 

Fazit

Nachdem wir uns heute intensiv mit dem Thema Reservierungen beim Immobilienverkauf auseinandergesetzt haben, wollen wir die wichtigsten Erkenntnisse noch einmal zusammenfassen.

Reservierungen sind sowohl für Käufer als auch für Verkäufer verlockend, weil sie eine vermeintliche Sicherheit und eine Atempause im oftmals hektischen Prozess des Immobilienkaufes ermöglichen. Während Käufer sich durch eine Reservierung mehr Zeit erhoffen, um Entscheidungen zu treffen oder Finanzierungen zu sichern, sehen Verkäufer darin einen Beleg für das ernsthafte Interesse eines Käufers. Doch wie wir gezeigt haben, ist diese Sicherheit trügerisch und nicht mit der Verbindlichkeit eines notariell beurkundeten Kaufvertrags zu vergleichen.

Es ist jedoch entscheidend, sich der Limitationen von Reservierungsvereinbarungen bewusst zu sein und sich nicht allein auf eine Reservierung zu verlassen. Am Ende des Tages zählt der notarielle Kaufvertrag als einzige rechtlich bindende Vereinbarung. Wenn man notariell beglaubigten Kaufvertrag mit einer entsprechenden Widerrufsbedingung ausstattet, hat man eine ideale Lösung gefunden, um dem Immobilienkauf mehr Verbindlichkeit zu verschaffen.
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