Hauskauf ohne Eigenkapital
Nur bei Top-Bonität möglich!
Der Kauf einer Immobilie erfordert nahezu immer eine entsprechende Immobilienfinanzierung. Diese deckt jedoch im Normalfall nicht den kompletten Kaufpreis plus Nebenkosten ab (s. Immobilienpreise Pinneberg oder auch Immobilienpreise Itzehoe). Vielmehr setzen Käufer häufig auch einen bestimmten Anteil an Eigenkapital ein, um das Finanzierungsprojekt zu stemmen. Doch was, wenn keine Eigenmittel vorhanden sind? Stellen Banken auch Kredite für einen Hauskauf ohne Eigenkapital zur Verfügung? Und wenn ja, was bedeutet das für die Kreditnehmer?
Kann ich auch ohne Eigenkapital ein Haus kaufen?
Es ist nicht unmöglich, einen Hauskauf ohne Eigenkapital zu finanzieren. Dabei muss jedoch zwischen zwei Varianten entschieden werden:
1. Die 100%-Finanzierung
In diesem Fall vergibt die Bank einen Kredit in der vollen Höhe des Kaufpreises. Die Kaufnebenkosten von 10-15% des Kaufpreises bezahlt der Kreditnehmer jedoch selbst.
2. Die Vollfinanzierung (110%-Finanzierung)
Hier übernimmt die Bank auch die Kaufnebenkosten und finanziert somit das gesamte Vorhaben über den Immobilienkredit.
Nicht jeder erhält eine Vollfinanzierung – die Voraussetzungen für den Hauskauf ohne Eigenkapital
Grundsätzlich gehen Banken mit einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital ein hohes Risiko ein. Kann der Kreditnehmer seine Raten nicht mehr bezahlen, besteht das Risiko, dass eine Zwangsversteigerung der Immobilie nicht den kompletten noch offenen Kreditbetrag nebst Zinsen deckt. Aus diesem Grund vergeben Banken solche Vollfinanzierungen nur an besondere Kreditnehmer.
Diese müssen häufig folgende Voraussetzungen erfüllen:
1. Hohes und sicheres Einkommen
Mit einem dauerhaft hohen Einkommen lassen sich die höheren Raten stemmen, die ein Immobilienkredit ohne Eigenkapital mit sich bringt. Zusätzlich ist es wichtig, dass das Einkommen sicher und dauerhaft planbar ist. Aus diesem Grund haben hier Personen mit einem unbefristeten Arbeitsverhältnis gute Karten. Beamte können diese Bedingung am besten erfüllen, weil sie als unkündbar gelten.
2. Top-Bonitätsauskunft
Die Bonitätsauskunft bei Auskunfteien wie der SCHUFA sollte unbedingt im sehr guten Bereich liegen.
3. Niedriger Schuldenstand
Je weniger weitere Schulden in Form von Darlehen existieren, desto besser die Chance auf eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital.
4. Eigenschaften der Immobilie
Die Bank schaut sich bei einer Vollfinanzierung jedoch auch die Immobilie selbst an. Schließlich soll diese als Sicherheit für das Immobiliendarlehen dienen. Hier gilt: Ein guter Zustand ist definitiv ein Pluspunkt. Noch wichtiger stellt sich oft die Lage dar. Liegt die Immobilie in einer beliebten Gegend, ist künftig mit Wertsteigerungen zu rechnen. Dies erhöht den Sicherheitscharakter des Objektes. Immobilien in eher untergeordneten Lagen bieten diesen Vorteil nicht.
Grundsätzlich gilt bei der Kreditprüfung: Das Gesamtbild muss stimmen. So muss ein kleiner laufender Ratenkredit oder eine Immobilie in B-Lage kein Ausschlusskriterium sein, wenn ansonsten gute Bedingungen vorliegen. Negative SCHUFA-Einträge bedeuten hingegen nahezu immer das Aus einer Finanzierung ohne Eigenkapital.
Welche Risiken gibt es bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital?
Eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital bringt einige Risiken für alle Beteiligten mit sich. Dazu gehören:
1. Eine höhere Kreditsumme
Kreditnehmer müssen eine deutlich höhere Kreditsumme aufnehmen als bei einer normalen Immobilienfinanzierung. Das folgende Beispiel zeigt dies deutlich:
Eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 350.000 Euro plus 52.500 Euro Nebenkosten (15%) wird einmal ohne Eigenkapital und einmal mit 20% Eigenkapital finanziert. Daraus ergeben sich folgende Darlehenssummen:
| Kreditsumme ohne Eigenkapital | Kreditsumme mit 20% Eigenkapital |
| 402.500 Euro | 322.000 Euro |
Tabelle 1: Unterschiede bei der Kreditsumme einer Baufinanzierung mit und ohne Eigenkapital
2. Die Laufzeit und/oder die Raten erhöhen sich
Da der Immobilienkredit ohne Eigenkapital eine höhere Kreditsumme erfordert, muss diese irgendwie gestemmt werden. Daraus ergeben sich häufig höhere Raten pro Monat oder eine deutlich längere Laufzeit. Oft treten beide Nachteile sogar in Kombination auf.
3. Höhere Zinsen
Durch das höhere Ausfallrisiko einer Finanzierung ohne Eigenkapital setzen Banken hier eine Risikoprämie an, die den Zinssatz erhöht. Grundsätzlich liegen die Kosten also höher.
Das obige Beispiel zeigt mit den Finanzierungsdaten sehr deutlich, wie sich fehlendes Eigenkapital auf einen Immobilienkredit auswirken kann:
| Ohne Eigenkapital | Mit Eigenkapital | |
| Kreditsumme | 402.500 Euro | 322.000 Euro |
| Zinssatz | 2,85% p.a. | 2,4% p.a. |
| Anfängliche Tilgung | 2% | 2% |
| Zinsbindung | 15 Jahre | 15 Jahre |
| Monatliche Rate | 1.626,77 Euro | 1.180,67 Euro |
| Restschuld nach 15 Jahren | 252.051 Euro | 205.861 Euro |
| Zinskosten nach 15 Jahren | 142.370 Euro | 96.381 Euro |
| Dauer bis zur völligen Schuldenfreiheit | Ca. 31 Jahre | Ca. 33 Jahre |
Tabelle 2: Beispielrechnung für die Auswirkung von Eigenkapital auf eine Baufinanzierung
Das Beispiel zeigt sehr deutlich, welche zusätzlichen Lasten bei einem Hauskauf ohne Eigenkapital zu stemmen sind. Eine anfängliche Tilgung von 2% bei beiden Darlehen bedeutet, dass für den Kredit ohne Eigenkapital fast 450 Euro mehr pro Monat gezahlt werden müssen. Trotzdem liegt die Restschuld nach 15 Jahren bei der Eigenkapital-Variante über 46.000 Euro niedriger.
Die etwas längere Gesamtlaufzeit beim Eigenkapital-Darlehen ergeben sich nur aus der niedrigeren Rate. Würde diese an den Wert von 1.626,77 Euro pro Monat angepasst, ergäben sich folgende Werte bei der Eigenkapital-Variante:
- Restschuld nach 15 Jahren: 109.321 Euro
- Zinskosten nach 15 Jahren: 80.140 Euro
- Schuldenfreiheit: nach 21 Jahren
Aus diesen Nachteilen ergibt sich ein besonderes Ausfallrisiko:
- Hohe Ratenzahlungen: Sollte sich die finanzielle Situation ändern, müssen die Kreditnehmer trotzdem weiterhin hohe Raten zahlen. Darüber hinaus beschneiden die hohen Raten den finanziellen Spielraum.
- Hohes Risiko bei Kreditausfall: Bei einem Kreditausfall würde die Bank eine Zwangsversteigerung initiieren. Aufgrund der hohen Kreditsumme kann es passieren, dass die Erlöse nicht ausreichen, um den Kredit zu tilgen. In diesem Fall könnte am Ende sogar die Privatinsolvenz drohen.
Grundsätzlich lässt sich also festhalten, dass ein Hauskauf ohne Eigenkapitel nur selten wirklich sinnvoll ist.
Für wen lohnt sich eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital?
Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist sehr risikobehaftet und damit für die meisten Kreditnehmer nicht sinnvoll. Insbesondere Selbstständige erhalten aufgrund ihrer schwankenden Einnahmen kaum eine entsprechende Finanzierung. Auch ein Hauskauf mit 50 Jahren ohne Eigenkapital ist schwierig, weil dann oft nicht mehr genug Zeit bleibt, um das Baudarlehen komplett abzahlen zu können.
Wer jedoch schon jung ins Eigenheim möchte, über ein planbares, hohes Einkommen verfügt und eine Top-Bonität aufweist, kann diese Option durchaus nutzen.
Tipp: Um die monatliche Rate nicht allzu sehr in die Höhe zu treiben, können Kreditnehmer bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital zunächst eine niedrigere anfängliche Tilgung wählen. Im Gegenzug werden wird das Darlehen mit einer höheren Sondertilgungsoption ausgestattet. So lässt sich in besonders guten Jahren eine höhere Sondertilgung leisten, ohne dass die Kosten jeden Monat exorbitant ausfallen.
Wie viel Kredit bekommen Kreditnehmer für ein Haus ohne Eigenkapital?
Genaue Summen lassen sich hierbei nicht angeben, jedoch orientiert sich die Maximalsumme stark am Wert der Immobilie. Den Wert der Immobilie kann anhand einer Immobilienbewertung festgelegt werden. Mit dem Online Immobilienwertrechner kann man innerhalb von drei Minuten eine erste Einschätzung zum Wert seiner Immobilie erhalten. Werthaltige und gut erhaltene Immobilien eignen sich für eine Vollfinanzierung, die auch über den Verkehrswert hinaus geht. Im Normalfall orientieren sich Banken nämlich lediglich am Beleihungswert der Immobilie, der oft nur 70-90% des Verkehrswerts (Kaufpreis) ausmacht. Dies dient Sicherheitszwecken, um bei einem Kreditausfall noch einen Puffer zu haben. Eine Vollfinanzierung mit Nebenkosten stellt diesbezüglich eine Ausnahmesituation dar, die entsprechend höhere Zinsen mit sich bringt.
Welche Bank finanziert ohne Eigenkapital?
Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist kein Standard-Produkt. Aus diesem Grund gibt es deutlich weniger Kreditgeber, die entsprechende Darlehen im Angebot haben. Kreditnehmer sollten die einzelnen Produkte genau vergleichen, um am Ende möglichst niedrige Zinsen nutzen zu können.
Hauskauf ohne Eigenkapital – genau planen und überdenken!
Abschließend lässt sich festhalten, dass ein Hauskauf ohne Eigenkapital mit hohen Risiken verbunden ist. Die Darlehenssumme für die Baufinanzierung fällt deutlich größer aus, was sich zudem auf die Laufzeit und die Ratenhöhe auswirkt. Darüber hinaus erheben Banken Risikoaufschläge auf die Zinsen, sodass der Immobilienkredit selbst auch noch teurer ausfällt. Aus diesem Grund lohnt sich ein solches Vorhaben nur für Personen, die über ein sicheres, hohes Einkommen und eine Top-Bonität verfügen.
01579 2457811
