Auflassungsvormerkung

Rechtssicherheit für Immobilienkäufer

Der Ablauf eines Immobilienverkaufes verläuft Schritt für Schritt, dabei kann die Auflassungsvormerkung zu einem dieser Schritte gehören: Beim Kauf einer Immobilie vergeht oft sehr viel Zeit. Diese wird für die Vorbereitung des Eigentümerwechsels sowie die Beantragung der Baufinanzierung benötigt. Für diesen Zeitraum braucht der Käufer die Garantie, dass er die Immobilie letztlich auch wirklich kaufen kann. Hier kommt die Auflassungsvormerkung ins Spiel, die für entsprechende Rechtssicherheit sorgt. Doch was genau ist eine Auflassungsvormerkung? Wann wird sie vorgenommen und welche Punkte sind dabei besonders wichtig? Als Immobilienmakler Pinneberg beantworten wir Ihnen gerne all diese Fragen:

Was versteht man unter einer Auflassungsvormerkung?

Die Auflassungsvormerkung ist ein Eintrag ins Grundbuch der betreffenden Immobilie. Damit wird juristisch sichergestellt, dass die eingetragene Person bereits einen Kaufvertrag für das jeweilige Grundstück samt Immobilie unterzeichnet hat. Bis zur endgültigen Abwicklung des Kaufs kann der Käufer nun sicher sein, dass die Immobilie nicht anderweitig verkauft oder belastet wird.

Die Auflassungsvormerkung wird direkt nach der Unterzeichnung des beglaubigten Kaufvertrags vom Notar veranlasst. Bis diese im Grundbuch zu sehen ist, vergehen im Normalfall 10-14 Tage.

Hinweis: Eine Vormerkung kann auch für andere Rechte und Belastungen eines Grundstücks genutzt werden. In der Praxis hat sie aber vor allem beim Kauf einer Immobilie große Bedeutung.

Rechtliche Grundlage und Aussehen der Auflassungsvormerkung

Die Auflassungsvormerkung ist in § 883 BGB geregelt. Sie wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Darin sind folgende Informationen enthalten:

• Name und Geburtsdatum des Käufers
• Antragsdatum
• Eintragender Notar
• Eintragungsdatum

Warum eine Auflassungsvormerkung?

Der Grund einer Auflassungsvormerkung liegt für Käufer auf der Hand: Sie erlangen dadurch erheblich mehr Rechtssicherheit. Eine entsprechende Vormerkung bringt nämlich zahlreiche Vorteile mit sich:

• Der Verkäufer darf das Grundstück nicht mehr anderweitig verkaufen
• Ein Rücktritt vom Verkauf durch den Verkäufer ist ebenfalls ausgeschlossen
• Auch bei einer Insolvenz des Verkäufers behält der Käufer das Recht an Grundstück und Immobilie
• Rechtssicherheit bis zur endgültigen Eigentümerumschreibung im Grundbuch (auch bei vorherige Kaufpreiszahlung)

Auf diese Weise kann sich der Käufer also voll und ganz um die Abwicklung kümmern, ohne dabei finanzielle Risiken eingehen zu müssen. Dies ist auch wichtig, wenn es um Grundstück verkaufen Pinneberg geht,

Achtung: Auch wenn die Auflassungsvormerkung verhindert, dass die Immobilie anderweitig verkauft werden kann, ist eine Vermietung durchaus möglich. Der Mietvertrag würde dann beim Kauf auf den Käufer übergehen.

Wann ist eine Auflassungsvormerkung sinnvoll?

Es gibt kaum Situationen, in denen eine Auflassungsvormerkung nicht sinnvoll wäre. Ob nun bei einem Immobilienkauf von einem Privatbesitzer oder von einem bauträger – in beiden Fällen sorgt die Vormerkung für die nötige Sicherheit.

Es gibt eventuell Ausnahmen, die einen Verzicht auf die Auflassungsvormerkung sinnvoll erscheinen lassen:

• Der Kauf einer Immobilie unter Freunden
• Die Schenkung einer Immobilie

Diese Situation beschreiben jedoch auch Situationen, in denen zwischen Käufer und Verkäufer ein besonderes Vertrauensverhältnis herrscht. In diesem Fall lassen sich die Kosten für die Auflassungsvormerkung sparen.

Was passiert nach der Auflassungsvormerkung?

Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags und der Auflassungsvormerkung stehen beim Immobilienkauf noch folgende Schritte an:

1.   Grundschuldbestellung

Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags wird im Anschluss häufig die Grundschuldbestellung vorgenommen. Diese gilt als Besicherung der Immobilienfinanzierung und stellt die Voraussetzung für die Auszahlung dar.

Tipp: Da die Bestellung einer Grundschuld eigentlich erst nach Kaufpreiszahlung möglich ist, benötigt der Käufer vom Verkäufer eine sogenannte Belastungsvollmacht. Diese erlaubt auch eine vorherige Eintragung von Grundpfandrechten.

2.   Unterzeichnung des Darlehensvertrags und Kaufpreiszahlung

Mit der Grundschuldbestellung ermöglicht der Käufer die Auszahlung des Immobilienkredits. Der Kaufpreis wird daraus wird im nächsten Schritt an den Käufer überwiesen.

3.   Eigentümerwechsel im Grundbuch

Sobald der Kaufpreis gezahlt wurde, veranlasst der Notar die Eintragung der Auflassung ins Grundbuch. Diese sorgt für den tatsächlich Eigentümerwechsel. Bis der Eintrag im Grundbuch zu sehen ist, vergehen häufig 2-5 Monate.

Welche Kosten verursacht eine Auflassungsvormerkung?

Die Kosten für eine Auflassungsvormerkung richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Die dortige Tabelle B gibt die Kosten in Bezug auf den Kaufpreis der Immobilie wieder. So beträgt eine volle Gebühr bei einem Kaufpreis von 240.000 Euro 535,00 Euro. Da für eine Auflassungsvormerkung nur eine 0,5fache Gebühr anfällt, liegen die Notarkosten bei 267,50 Euro. Ein Kaufpreis 290.000 Euro würde hingegen eine 0,5fache Gebühr von 292,50 Euro ergeben.

In welchem Rang steht die Auflassungsvormerkung im Grundbuch?

Für den Rang eines Grundbucheintrags ist immer der Zeitpunkt der Eintragung entscheidend. Wurden andere Rechte vorher eingetragen, stehen sie im Rang vor der Auflassungsvormerkung. Aus diesem Grund ist es als Käufer auch wichtig, eine Lastenfreistellung im Kaufvertrag zu vereinbaren. Die neue Grundschuld für Baufinanzierung wird jedoch meist vorrangig eingetragen, weil die Banken dies erwarten.

Dauer eine Auflassungsvormerkung: Muss ich diese löschen?

Die Auflassungsvormerkung bleibt im Grundbuch stehen, bis der endgültige Eigentümerwechsel vollzogen ist. Eine explizite Löschung ist nicht notwendig. Nach „87 Grundbuchordnung (GBO) wird die Auflassungsvormerkung mit der Auflassung gegenstandslos und es erfolgt eine automatische Löschung.

Eine Auflassungsvormerkung kann allerdings verjähren. Dies ist jedoch erst nach 10 Jahren der Fall. Wurden bis dahin nicht alle Pflichten aus dem Kaufvertrag (z.B. Kaufpreiszahlung) erfüllt, verliert die Vormerkung nach §196 BGB ihre Wirksamkeit.

Kann ich ein Grundstück oder eine Immobilie trotz Auflassungsvormerkung kaufen?

Wer eine Immobilie kaufen möchte, die eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch stehen hat, muss sich von dem Wunsch verabschieden. Die Vormerkung soll genau verhindern, dass die Immobilie während der Kaufabwicklung noch anderweitig verkauft wird. Die Vormerkung soll einen anderweitigen Immobilienverkauf, während der Kaufabwicklung verhindern.

Auflassungsvormerkung: Für Käufer fast immer essenziell

Die Auflassungsvormerkung ist für die Käufer einer Immobilie definitiv essenziell. Nur so haben sie die Sicherheit, dass die Immobilie während der Kaufabwicklung nicht anderweitig angeboten oder noch mit Grundpfandrechten belastet wird. Die Auflassungsvormerkung bleibt so lange im Grundbuch stehen, bis der Eigentumsübergang rechtlich abgeschlossen ist. Wer alle wichtigen Fakten rund um die Auflassungsvormerkung beachtet, kann am Ende den eigenen Immobilienkauf reibungslos abschließen.