Immobilienpreise – Gewinner und Verlierer

Die Entwicklung der Immobilienpreise fühlte sich in den vergangenen Jahren für die Eigentümer von Immobilien wie eine Achterbahnfahrt an. Nachdem sie erleben durften, wie ihre Immobilien nahezu monatlich an Wert gewannen, mussten sie anschließend erfahren, wie sich die gegenteilige Entwicklung anfühlt. Für diese Entwicklung gibt es mehrere Gründe: Die Inflation und die steigenden Zinsen machen den Hauskauf deutlich teurer, hinzu kommt noch die Unsicherheit hinsichtlich künftiger Sanierungspflichten – gerade bei älteren Objekten.

Die Achterbahnfahrt der Immobilienpreise

Doch beginnen wir etwas weiter vorne: Mit dem Aufkommen der Corona Krise stieg die Sorge vor einem Preisrutsch bei Immobilien. Doch das Gegenteil passierte – immer mehr Haushalte beschäftigten sich mit ihrer Wohnsituation und erfüllten sich ihren Wunsch nach mehr Platz und einem schöneren Zuhause. Die Immobilienpreise zogen im Laufe der Pandemie spürbar an – sehr zur Freude der verkaufswilligen Eigentümer. Vielerorts erreichten die Kaufpreise von Häusern und Wohnungen neue Allzeit-Höhepunkte. Dank günstiger Zinsen und kaufwilliger Interessenten florierte der Immobilienmarkt.

Dann änderte sich alles, als Russland einen Angriffskrieg auf die Ukraine startete. Die  Folgen für den hiesigen Immobilienmarkt waren gravierend: Steigende Energiekosten, deutlich merkbare Inflation und Unsicherheit vor der zukünftigen Entwicklung. Um den Auswirkungen der Inflation entgegenzutreten, hat die EZB den Leitzins mehrmals erhöht – zuletzt Mitte September 2023 auf 4,5 %. Für potenzielle Immobilienkäufer wird die Finanzierung mit den gestiegenen Zinsen empfindlich teurer und ist in vielen Fällen gar nicht umsetzbar. Durch die Inflation steigen zudem die Lebenshaltungskosten in den Haushalten, was dazu führt, dass weniger Geld für die Aufnahme und Bedienung von Immobilienfinanzierungen bleibt.

Der Immobilienmarkt erfährt jedoch noch Druck aus einer weiteren Ecke: Die Sanierungspflicht laut Gebäudeenergiegesetz (GEG) verringert die Attraktivität von älteren Bestandsimmobilien. Denn sie legt Folgendes fest: Personen, die ein Ein- oder Zweifamilienhaus durch Kauf, Erbschaft oder als Geschenk erhalten, haben eine Frist von zwei Jahren, um die im GEG festgelegten Sanierungsverpflichtungen bei einem Eigentümerwechsel zu erfüllen. Langjährige Eigentümer sind jedoch von dieser Pflicht befreit, sofern das entsprechende Ein- oder Zweifamilienhaus schon vor dem 1. Februar 2002 bewohnt war. Dies impliziert, dass Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen, die nach dem 1. Februar 2002 gebaut wurden oder bei denen seitdem ein Eigentümerwechsel stattgefunden hat, den energetischen Anforderungen des GEG entsprechen müssen. Denkmalgeschützte Immobilien sind aufgrund spezifischer energetischer Anforderungen und Regelungen von der Sanierungsverpflichtung bei einem Wechsel des Eigentümers ausgenommen.

Die geschätzten Kosten für die Sanierung müssen die Käufer natürlich beim Erwerb einer Immobilie berücksichtigen – zum Beispiel durch Abschläge beim Kaufpreis. Außerdem führt die Ungewissheit über die genaue Kostenhöhe und etwaige zukünftige weitere Sanierungsverpflichtungen dazu, dass solche Immobilien an Attraktivität verlieren. 

Neben diesen Entwicklungen bleibt festzuhalten, dass Wohnraum in Großstädten und anderen beliebten Regionen nach wie vor sehr knapp ist. Das gestiegene Zinsniveau erschwert die Schaffung neuer Wohnfläche zusätzlich: Viele neue Bauvorhaben werden abgesagt, weil sie im neuen Zinsumfeld nicht mehr wirtschaftlich durchführbar sind. Auch über die Pleiten und Insolvenzen einiger Projektentwickler wurde bereits in den Medien berichtet. Es ist abzusehen, dass hier noch weitere Meldungen folgen können.

Soviel zur aktuellen Situation auf dem Immobilienmarkt, nun schauen wir uns an, welche Immobilienarten die derzeitigen Gewinner und Verlierer sind.

Die großen Verlierer: Unsanierte Häuser

Der Verlauf der Immobilienpreise zeigt eins: Die großen Verlierer sind unsanierte Häuser. Sie wurden gleich mehrfach von der jüngsten Entwicklungen abgestraft: Durch ihre Defizite bei der Energieeffizienz treffen die gestiegenen Energiekosten die Eigentümer unsanierter Häuser doppelt. Außerdem reduzieren die derzeitigen Sanierungspflichten den Wert der Immobilien, ganz zu Schweigen von etwaigen künftigen Verschärfungen der Sanierungspflicht.

Unsanierte Häuser mit geringer Energieeffizienz treffen derzeit auf eine reduzierte Nachfrage, zudem reagieren die verbleibenden Interessenten mit Bewertungsabschlägen. Das höhere Zinsniveau erschwert potenziellen Käufern zudem die Finanzierung solcher Objekte und deren Sanierung.

In der Immobilienbranche wird von Bewertungsabschlägen für unsanierte Häuser zwischen 10 und 20 Prozent gesprochen – abhängig vom Objekt und der Region. Von kaufwilligen Interessenten wird der Sanierungsbedarf häufig als Verhandlungsargument für eine Preisreduzierung genutzt. Eigentümer von unsanierten Häusern sollten sich daher unbedingt mit der fundierten Bewertung ihres Objektes auseinandersetzen, nur so lässt sich ein realistischer Angebotspreis finden.

Weitere Verlierer: Wohnungen

Die jüngsten Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt haben auch Wohnungen getroffen. Während der Objekttyp zuvor sowohl unter Eigennutzern als auch Kapitalanlegern beliebt war, mussten die Eigentümer von Wohnungen nun einen Bewertungsabschlag hinnehmen. Zu dieser Entwicklung haben vor allem die Inflation, die Sanierungspflicht und das hohe Zinsniveau geführt.

Ungünstig für Selbstnutzer: Die Inflation reduziert das zur Verfügung stehende Haushaltsbudget, welches für die Aufnahme und Bedienung von Immobilienfinanzierungen wichtig ist. Mit weniger verfügbarem Budget ist die Finanzierung des Objektes schwierig. Diese Situation wird nochmals verschärft durch die gestiegenen Zinsen, die eine erhebliche zusätzliche finanzielle Belastung darstellen.

Hohe Zinsen machen Wohnungen für Kapitalanleger uninteressanter – denn mit höheren Zinszahlungen passiert es schnell, dass der Kauf einer Wohnung mit dem Ziel der anschließenden Vermietung wirtschaftlich unrentabel wird.

Für Selbstnutzer und Kapitalanleger gleichermaßen schwierig sind die Kosten für die Erfüllung der Sanierungspflicht. Sie sind schwer im Vorfeld kalkulierbar, außerdem besteht die Sorge, dass weitere kostenintensive Sanierungspflichten beschlossen werden.

Vor allem diese drei Aspekte sorgen dafür, dass Wohnungen auf dem Immobilienmarkt an Attraktivität verloren haben. Auch hier müssen verkaufswillige Eigentümer mit einem realistischen Bewertungsabschlag rechnen.

Die Gewinner der jüngsten Immobilienpreisentwicklung

Natürlich gibt es bei der jüngsten Entwicklung der Immobilienpreise auch Gewinner, diese können aus der aktuellen Situation einen bedeutsamen Vorteil ziehen. Hierbei handelt es sich um Käufer mit einem hohen Eigenkapitalanteil. Sie können derzeit auf eine größere Auswahl an Immobilienangeboten zurückgreifen und sind in vielen Fällen in der Position, einen Preisnachlass zu verhandeln. Außerdem freuen sich über weniger Mitstreiter, die sich für die jeweiligen Objekte interessieren.

Für Verkäufer bedeutet das: Halte Ausschau nach Interessenten mit viel Eigenkapital! Denn mit solchen potenziellen Käufern steigt die Chance auf einen erfolgreichen Immobilienverkauf. Sie sind nicht auf das Wohlwollen der Banken angewiesen und können den Kauf schnell und unkompliziert abschließen.

Wie reagieren Immobilieneigentümer am besten auf den derzeitigen Immobilienmarkt?

Die Veränderungen auf dem Immobilienmarkt zeigen deutlich, dass eine fundierte Bewertung der Immobilie essenziell ist. Nur mit einem überlegten und realistischen Angebotspreis haben Eigentümer die Möglichkeit, ihre Immobilie erfolgreich und zu einem angemessenen Preis zu verkaufen. Überzogene Preisvorstellungen können hingegen dazu führen, dass die Immobilie zum Ladenhüter wird – das sollte auf jeden Fall vermieden werden.

Du denkst über den Verkauf deiner Immobilie nach, dann spreche uns gerne an – wir begleiten dich gerne beim gesamten Prozess: Von der fundierten Bewertung bis zum Notartermin. Fordere noch heute dein unverbindliches Beratungsgespräch über den erfolgreichen Verkauf deiner Immobilie an. Zusätzlich bieten wir für Immobilien in unserem Einzugsgebiet Schleswig-Holstein und Hamburg eine kostenfreie Immobilienbewertung an. Rufe uns einfach unter 04101 8545454 oder schreibe uns eine Email an info@visalo-immobilien.de.