Vermietete Wohnung/Haus verkaufen

Wer seine vermietete Immobilie verkaufen möchte, sollte sich im Vorfeld über die Besonderheiten informieren, die eine unfreie Wohnung bzw. ein unfreies Haus mitbringt. In den drei Bereichen Recht, Immobilienwert und Organisatorisches erfordert ein solcher Verkauf besondere Aufmerksamkeit. Wir gehen heute im Detail auf die verschiedenen Aspekte ein und wollen alle Missverständnisse und Fragen rund um den Verkauf vermieteter Immobilien beseitigen. An dieser Stelle sei erwähnt, dass wir keine Rechts- bzw. Steuerberatung leisten und die von uns zur Verfügung gestellten Informationen keinesfalls die fachkundige Beratung beim Anwalt oder Steuerberater ersetzen.

Darf ich meine vermietete Wohnung verkaufen?

Immer wieder wird die Frage gestellt, ob man eine vermietete Wohnung verkaufen darf! Die Antwort ist einfach: Natürlich darf man seine vermietete Wohnung oder sein vermietetes Haus verkaufen. Es gibt keine Regel und auch kein Gesetz, welches dem Vorhaben im Wege stehen könnte.

Was passiert mit den Mieter:innen, wenn eine vermietete Wohnung verkauft wird?

Wird eine vermietete Wohnung verkauft, hat das keine Auswirkung auf das Bestehen des Mietverhältnisses. Dafür sorgt der § 566 des bürgerlichen Gesetzbuches, hier heißt es “Kauf bricht Miete nicht”. Das bedeutet, dass bei einem Immobilienverkauf der Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten vom Verkäufer auf den Erwerber übergeht. Die Mieter:innen können ihr Mietverhältnis einfach fortsetzen.

Womit die Mieter:innen in vielen Fällen aber rechnen müssen, sind etwaige Mieterhöhungen  wegen Modernisierung oder Anpassung an die örtliche Vergleichsmiete. Ebenso ist es möglich, dass die Erwerber Eigenbedarf anmelden. 

Vermietete Immobilie als Kapitalanlage verkaufen

Eine vermietete Immobilie kann man hervorragend als Kapitalanlage verkaufen. In diesem Fall kauft der Erwerber das Haus oder die Wohnung nicht, um sie selbst zu nutzen, sondern möchte durch Vermietung derselben Einnahmen generieren. Ein vermietetes Objekt bietet für solche Käufergruppen mehrere Vorteile:

• Die Suche nach einem Mieter entfällt, da das bestehende Mietverhältnis übernommen wird.
• Das bestehende Mietverhältnis zeigt auf, dass die Immobilie auch tatsächlich auch vermietbar ist. Außerdem gewinnt der Erwerber bereits im Vorfeld Informationen zu realen Mieteinnahmen. Bei einer leeren Wohnung kann man die Mieteinnahmen naturgemäß nur schätzen.

Wenn man seine vermietete Wohnung an Kapitalanleger verkaufen möchte, sollte bereits die Vermarktung auf diese Zielgruppe ausrichten. Denn für Kapitalanleger sind ganz andere Kriterien für die Auswahl einer Wohnung interessant als für Selbstnutzer.

Für Kapitalanleger ist vor allem die Rendite von großer Wichtigkeit, denn diese zeigt auf, wie hoch der Ertrag der Investition ausfällt. Für die Berechnung der Rendite stehen mehrere Formeln zur Verfügung, wie die Eigenkapitalrendite, Objektrendite, Bruttomietrendite und die Nettomietrendite.

Um das Objekt attraktiver für potenzielle Investoren zu machen, sollte man bereits im Vorfeld die mögliche Renditeerwartung berechnen und den Interessenten mitteilen. Zu den einzelnen Formen der Renditerechnung gehen wir im Detail in einer anderen Folge ein. An dieser Stelle wollen wir nur kurz auf die Nettomietrendite eingehen:

Für die Berechnung der Nettomietrendite werden Kaufpreis und Kaufnebenkosten addiert. Der Kaufpreis der Wohnung beträgt 100.000 Euro, hinzu kommen noch Kaufnebenkosten in Höhe von 20.000 Euro. Damit landen wir bei einer Investitionssumme von 120.000 Euro. Nun berechnen wir den Jahresreinertrag. Dafür ziehen wir von unserer Nettokaltmiete in Höhe von 8.000 Euro die jährlichen Verwaltungskosten in Höhe von 450 Euro und die Instandhaltungsrücklage in Höhe von 800 Euro ab. In unserem fiktiven Beispiel beträgt der Jahresreinertrag 6.750 Euro. Nun setzen wir letzteren in Bezug zu den Investitionskosten, also 6.750 / 120.000 und multiplizieren das Ergebnis mit 100. So kommen wir auf eine Nettomietrendite von 5,6 %.

Vermietete Immobilie an Selbstnutzer:innen verkaufen

Neben der Nutzung als Kapitalanlage können die Erwerber:innen auch eine Selbstnutzung der vermieteten Immobilie anstreben. Die Beendigung des Mietverhältnisses ist jedoch nicht so einfach, denn eine Kündigung ist gemäß § 573 Absatz 1 Satz 1 BGB nur bei berechtigtem Interesse möglich.

Darunter zählen insbesondere:

• Das Vorliegen von erheblichen Vertragspflichtverletzungen. Das können zum Beispiel  wiederholte gravierende Verstöße gegen die Hausordnung oder der Zahlungsverzug mit der Miete sein. Im Einzelfall sollte man sich von einem versierten Anwalt beraten lassen, ob Pflichtverletzungen tatsächlich eine Kündigung rechtfertigen.
• Ebenso ist Eigenbedarf ein möglicher Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses. In diesem Fall möchte der Erwerber die Immobilie für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts als Wohnraum benötigt. Auch hier gibt es eine Vielzahl ergänzende Bedingungen und Voraussetzungen, die man mit einem geeigneten Rechtsanwalt durchsprechen sollten.

Eine weitere Möglichkeit, das Mietverhältnis zu beenden und eine Selbstnutzung zu ermöglichen, ist ein Mietaufhebungsvertrag. Hierbei wird das Mietverhältnis im beiderseitigen Einverständnis beendet. Der Mieter erhält für sein Entgegenkommen meist einen zuvor festgelegten Geldbetrag. 

Ist eine vermietete Immobilie weniger Wert als eine leerstehende?

Bei klassischen Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern verringert ein bestehendes Mietverhältnis den Wert der Immobilie, da die Nutzungsoptionen für den Erwerber eingeschränkt sind. Für vermietete Häuser und Wohnungen erzielt man bis zu 30 % geringere Verkaufspreise als für leerstehende Objekte. Wie hoch der Abschlag genau ist, hängt von der Immobilie selbst, der Lage und wie lange das Mietverhältnis bereits besteht.

Die faire Bepreisung von vermieteten Wohnungen setzt viel Erfahrung voraus, hier sollte man auf einen Makler zurückgreifen, der sowohl mit Fach- als auch Ortskunde punkten kann.

Sonderfall: Vorverkaufsrecht des Mieters

Wird ein Mehrfamilienhaus in einzelne Wohnungen aufgeteilt, entsteht ein Vorverkaufsrecht für die Mieter. Dieses wird aktiv, wenn die jeweilige Wohnung an einen Dritten verkauft wird. In diesem Fall wird dem Mieter das Recht eingeräumt, als Käufer in den Vertrag einzuspringen. Für diese Entscheidung stehen ihm zwei Monate Gedenkzeit zu. Wird auf die Ausübung des Vorverkaufsrechts verzichtet, wird der Wohnungsverkauf vollzogen und der Dritte wird Eigentümer. Im Falle einer Umwandlung besteht ein besonderer Kündigungsschutz für 3 Jahre, in diesem Zeitraum ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf und Hinderung wirtschaftlicher Verwertung ausgeschlossen.

Vermietete Wohnung verkaufen: Besichtigungen & Fotos

Bei vermieteten Immobilien gibt es auch bei der Vermarktung einige Besonderheiten:

Fotos für das Exposé: Von innen dürfen Fotos von vermieteten Wohnungen nur mit der Erlaubnis der Mieter gemacht werden. Die Zustimmung sollte im Vorfeld schriftlich eingeholt werden. Viele Mieter haben übrigens kein Problem mit den Fotos, insbesondere, wenn man ihnen vernünftig erläutert, dass es für sie Vorteile hat. Denn eine Immobilie mit Fotos wird schneller vermarktet und führt damit zu einer kürzeren Beeinträchtigung – außerdem fallen weniger Besichtigungstermine an, als wenn die Wohnung ohne Fotos im Internet vermarktet wird.

Eine weitere Besonderheit sind Besichtigungen in vermieteten Immobilien, denn hier gilt es, auch die Interessen der Mieter zu berücksichtigen. Es macht sehr viel Sinn, die Mieter proaktiv in die Planung der Besichtigungstermine einzubeziehen. Dafür kann man unter anderem fragen, welche Tage oder Uhrzeiten ihnen am Besten passen. Außerdem Besichtigungen möglichst früh ankündigen / absprechen. Um die Belastung für den Mieter zu reduzieren, macht ein vorheriges Selektieren der Interessenten (zum Beispiel hinsichtlich der Finanzkraft) Sinn, denn das verringert die Anzahl der Besichtigungen.

Welche Steuern können beim Verkauf einer vermieteten Wohnung anfallen?

Auch bei der steuerlichen Betrachtung verhält sich der Verkauf einer vermieteten Wohnung anders als eine selbstgenutzte. Dies äußert sich wie folgt: Wer innerhalb von zehn Jahren eine nicht selbstgenutzte Wohnung verkauft, zahlt eine sogenannte Spekulationssteuer auf den realisierten Wertzuwachs. Ein kleines Beispiel verdeutlicht das Ganze: Wer eine Wohnung vor acht Jahren für 100.000 Euro gekauft hat und sie heute für 150.000 Euro verkauft – muss den Gewinn von 50.000 Euro versteuern.

Viele Steuerberater raten daher: Wenn der Verkauf einer vermieteten Wohnung nicht wirklich dringend ist, sollte man auf jeden Fall die zehn Jahre abwarten. Mehr dazu unserer 39. Podcastfolge “Immobilien und Steuern”.

Verkauf von vermieteten Immobilien: Fachkundiger Makler besonders wichtig

Der Verkauf von vermieteten Wohnungen und Häusern ist sehr komplex. Um alle Besonderheiten zu beachten, bedarf es viel Erfahrung und Fachkenntnis. Fehler bei der Vermarktung von vermieteten Immobilien können viel Geld kosten und Ärger bereiten.

Aus diesen Gründen ist beim Verkauf einer vermieteten Immobilie die Beauftragung eines Immobilienmaklers besonders ratsam. Mit Fachkenntnis und Erfahrung kann er in den verschiedenen Phasen und Prozessen des Verkaufes einen Mehrwert bieten: Realistische Wertermittlung der vermieteten Immobilie, eine vernünftige Renditeberechnung für potenzielle Käufer und professionelle Abstimmung des Verkaufsprozesses mit den Mietern.

Du überlegst, deine vermietete Wohnung zu verkaufen? Dann melde dich gerne – denn mit uns als professioneller Immobilienmakler an deiner Seite gelingt der Verkauf erfolgreich und stressfrei. Rufe uns einfach unter 04101 8454545 an oder schreibe uns eine Email an info@visalo-immobilien.de. Wir kennen uns bestens mit der Bewertung und der Vermarktung von vermieteten Wohnungen und Häusern aus – und haben zudem viele Kapitalanleger in unserer Interessentenkartei, denen das aktuelle Zinsniveau keine Probleme bereitet.

Das war es auch schon mit dieser Folge. Wenn dir unser Podcast gefällt, teile ihn gerne mit deinen Freunden oder Bekannten. Außerdem freuen wir uns über deine Bewertung bei Spotify, Apple Podcast & CO. Wir hören uns nächsten Donnerstag.