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Kaufnebenkosten

Das sollten Verkäufer einkalkulieren!

Der Kauf oder Bau einer Immobilie will gut geplant sein. Es gibt kaum ein finanzielles Projekt, welches so groß ausfällt und eine so langfristige Wirkung auf die Finanzen der Beteiligten hat. Doch neben dem Kaufpreis der Immobilie (s. Immobilienpreise Pinneberg oder auch Immobilienpreise Itzehoe) sollten auch die Kaufnebenkosten in der Kalkulation der Käufer eine wichtige Rolle spielen. Diese müssen zusätzlich aufgebracht werden und fallen dabei deutlich ins Gewicht. Doch was gehört eigentlich alles zu den Kaufnebenkosten und welches Budget muss dafür zusätzlich eingeplant werden?

Was sind Kaufnebenkosten?

Kaufnebenkosten bezeichnen Ausgaben, die Käufer einer Immobilie neben dem Kaufpreis zusätzlich aufbringen müssen. Diese werden also nicht als Bezahlung der Immobilie aufwendet, sondern entstehen im Zuge des Kaufprozesses.

Zu den Kaufnebenkosten gehören:

  • Grunderwerbsteuer (immer)
  • Notarkosten (immer)
  • Grundbuchkosten (immer)
  • Courtage für den Makler
  • Umzugskosten
  • Nebenkosten der Immobilienfinanzierung
  • Unter Umständen Kosten für die Modernisierung

Die Kaufnebenkosten variieren von Fall zu Fall. Dies liegt vor allem an der Tatsache, dass nicht alle Kostenpunkte immer greifen. Schaltet zum Beispiel keine Seite einen Makler ein, müssen auch keine Maklergebühren entrichtet werden. Ein Objekt in gutem Zustand benötigt zudem keine Modernisierung und auch die Umzugskosten variieren je nach persönlicher Situation sehr stark.

Kaufnebenkosten

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten?

Wie bei einer Immobilienbewertung hängen die genauen Kaufnebenkosten von vielen verschiedenen Faktoren ab. Zum einen kommt es auf die gewählten Leistungen an und zum anderen spielt auch das Bundesland eine wichtige Rolle.

Grundsätzlich sollten Käufer für die einzelnen Posten der Kaufnebenkosten ungefähr folgende Werte einkalkulieren:

  • Grunderwerbsteuer: zwischen 3,5 und 6,5% des Kaufpreises (je nach Bundesland)
  • Makler-Courtage: zwischen 2,38% und 3,57% des Kaufpreises (je nach Bundesland)
  • Notargebühren: ca. 1% des Kaufpreises (abhängig von den Leistungen)
  • Grundbuchgebühren: ca. 0,5% des Kaufpreises
  • Umzugskosten: wenige hundert bis zu 4.000 Euro
  • Modernisierungskosten: abhängig vom Zustand des Objektes

Kaufnebenkosten Rechner

%

PostenAusgaben
Grunderwerbsteuer (6,5%)
Maklerprovision ()
Notarkosten (1%)
Grundbuchkosten (0,5%)
Umzugskosten
Gesamt

Hinweis: Als Faustformel kalkulieren Käufer einer Immobilie im Normalfall 10-15% des Kaufpreises zusätzlich als Kaufnebenkosten ein.

Beispielrechnung für Schleswig-Holstein: Wie berechne ich die Kaufnebenkosten?

Wer die Kaufnebenkosten für seine Immobilie bereits im Vorfeld berechnen möchte, sollte dafür einen Kaufnebenkostenrechner in Anspruch nehmen. Händisch lassen sich jedoch die Näherungswerte aus der obigen Aufzählung nutzen, um eine anschauliche Rechnung durchzuführen:

Wir gehen davon aus, dass eine Immobilie im Wert von 250.000 Euro in Schleswig-Holstein verkauft wird. Dabei wurde ein Makler vom Verkäufer beauftragt, dessen Provision sich Käufer und Verkäufer teilen:

PostenAusgaben
Grunderwerbsteuer (6,5%)16.250 Euro
Maklerprovision (3,57%)8.925 Euro
Notarkosten (1%)2.500 Euro
Grundbuchkosten (0,5%)1.250 Euro
Umzugskosten1.500 Euro
Gesamt30.425 Euro

Tabelle 1: Beispielrechnung für die Kaufnebenkosten einer Immobilie in Schleswig-Holstein

Kaufnebenkosten

Gerade anhand der Makler-Courtage und der Grunderwerbsteuer lassen sich die Kostenunterschiede in den einzelnen Bundesländern sehr gut erkennen.

Das folgende Beispiel soll dies etwas genauer verdeutlichen:

Eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 250.000 Euro wird einmal in Bremen und einmal in Schleswig-Holstein verkauft. Der Verkauf lief dabei über einen Makler. Durch die Unterschiede bei der Grunderwerbsteuer und der üblichen Maklerprovision ergeben sich folgende Unterschiede:

PostenKosten in BremenKosten in Schleswig-Holstein
Grunderwerbsteuer12.500 Euro (5%)16.250 Euro (6,5%)
Maklerprovision7.450 Euro (2,98% Käuferanteil)8.925 Euro (3,57% Käuferanteil)
Gesamt19.950 Euro25.175 Euro
Unterschied 5.225 Euro

Tabelle 2: Kostenunterschiede bei den Kaufnebenkosten für Makler und Grunderwerbsteuer nach Bundesland am Beispielvergleich zwischen Bremen und Schleswig-Holstein

Wie lassen sich Kaufnebenkosten reduzieren?

Da die Kaufnebenkosten mitunter recht deutlich ins Gewicht fallen, suchen viele Käufer nach Möglichkeiten, diese zu reduzieren. Je nach persönlicher Situation stehen dabei unterschiedliche Möglichkeiten zur Verfügung:

1.   Grunderwerbsteuer: Isolierter Grundstückskauf und ausgewiesenes Inventar

Die Steuersätze bei der Grunderwerbsteuer werden vom jeweiligen Bundesland vorgegeben und gelten für nahezu jeden Grundstückskauf. Dabei können Nebenkosten zwischen 3,5 und 6,5% des Kaufpreises entstehen. Da der Steuersatz feststeht, lassen sich Einsparungen nur durch eine Absenkung der Besteuerungsbasis erreichen.

Wer ein Haus bauen möchte, kann hierbei durchaus Steuern sparen:

Dafür ist es wichtig, den Grundstückskauf vom Bauvorhaben zu trennen und beide Geschäfte über unterschiedliche Verträge abzuschließen. In diesem Fall würde die Grunderwerbsteuer nur auf den Kaufpreis für das Grundstück anfallen – eine deutliche Ersparnis.

Dies funktioniert jedoch nur, wenn Grundstücksverkäufer und Bauunternehmer nicht zur gleichen Unternehmensgruppe gehören. Darüber hinaus sollten mindestens 6 Monate zwischen dem Grundstückskauf und dem Bauvorhaben liegen.

Zusätzlich besteht die Möglichkeit, bewegliches Inventar bei einem Hauskauf gesondert auf der Rechnung ausweisen zu lassen. Auf Bestandteile wie eine Einbauküche oder ein Gartenhaus wird nämlich keine Grunderwerbsteuer fällig.

Kaufnebenkosten

2. Maklerprovision: Hier hilft nur Verzicht

Wer sich die Maklerprovision sparen möchte, muss auf die Dienste eines Maklers verzichten. In diesem Fall verzichten insbesondere Verkäufer aber auch auf zahlreiche Dienstleistungen:

  • Kostenfreie Immobilienbewertung
  • Erstellung professioneller Exposés
  • Vermarktung der Immobilie
  • Kontaktnetzwerk des Maklers

Zudem konnten insbesondere Käufer zuletzt bereits sparen. Seit der letzten Gesetzesänderung im Jahr 2020 müssen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision nun laut §656d BGB auch beim Kauf einer Immobilie teilen.

3. Notarkosten: Die Leistungen auf das Nötigste beschränken

Die Notargebühren hängen auch davon ab, welche Dienstleistungen der Notar jeweils erbringt. Einige Leistungen wie die Beurkundung des Kaufvertrags sowie die Beurkundung der Grundschuld sind obligatorisch und lassen sich nicht umgehen. Dafür können die Parteien jedoch oft auf ein Notaranderkonto verzichten, um die Gebühren zu senken.

Kaufnebenkosten: Einkalkulieren und genau hinschauen!

Unter dem Strich sorgen die Kaufnebenkosten bei Immobilien dafür, dass das gesamte Vorhaben gut und gerne zwischen 10 und 15% teurer wird. Käufer sollten diese zusätzlichen Kosten unbedingt mit einkalkulieren. Dabei hängt die Höhe der Kosten auch von der persönlichen Situation sowie dem Bundesland ab, in dem sich das jeweilige Grundstück befindet. Wer hier genauer hinschaut und zudem unnötige Kostentreiber reduziert, kann den gewünschten Immobilienkauf am Ende kosteneffizient umsetzen.


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1.

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Wir starten mit einer Besichtigung durch einen ortskundigen Immobilienprofi, dann folgen die Bewertung und gemeinsame Festlegung des Verkaufspreises und die professionelle Exposé-Erstellung

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3.

Preisverhandlung und Kaufabwicklung

Wir führen die Preisverhandlung mit Interessenten durch, unterstützen die Vorbereitung & Durchführung des Notartermins und betreuen Sie bis zur Übergabe