Tipps vom Elektriker: Das ist beim Kauf von Immobilien zu beachten

Willkommen in unserem Podcast. Heute haben wir als Gast Kai Schröder von Schröder Elektrotechnik. Der wird uns heute was erzählen, wie das aussieht mit der Elektrik von Bestandshäusern. Schön, dass du hier bist. Magst du dich vorstellen?

Guten Morgen. Ja, mein Name ist Kai Schröder. Ich bin in zweiter Generation in Rellingen mit unserem Handwerksbetrieb unterwegs. Wir sind Experten für Leben und Arbeiten in smarten Gebäuden, beschäftigen uns mit Elektrotechnik, Beleuchtung und Haushaltsgeräten. Das ist unser tägliches Geschäft.

Sehr schön – dann kommen wir zur ersten Frage. Wenn eine Familie ein altes oder ein älteres Haus kauft, worauf sollte man aus Sicht eines Elektrikers beim Hauskauf achten?

Also grundsätzlich ist natürlich immer die Frage, wann ist das Haus errichtet worden? Also welches Baujahr hat es? Wir sind jetzt 2022, fast 23. Und auch die Häuser aus den 70er und 80er Jahren muss man ja auch bedenken, dass die jetzt in der Zwischenzeit ja schon 40 oder 50 Jahre alt sind und die Anforderungen an die Elektroinstallationen damals natürlich eine andere war als heutzutage. Und dementsprechend muss man, wenn man erst im ersten Schritt geht, grundsätzlich überlegen wie alt ist das Gebäude jetzt? Und sich vielleicht in die Zeit zurückversetzt, die damals war. Und dann ergibt sich fast schon von alleine, ob man die Bestandsanlage so übernimmt oder man erweitert oder erneuert.

Okay. Das heißt, das hängt immer vom Baujahr, vom Allgemeinzustand und vom Haus an sich ab.

Ja. Die Grundsatzfrage ist ja immer, wenn ich so eine Immobilie erwerbe. Was ist jetzt der nächste Schritt? Mache ich eine Komplettsanierung oder Renovierung? Beispielhaft alle Fenster raus, eine Heizungsanlage neu? In dem Zuge ist es natürlich zweifellos sinnig, dann auch die Elektroinstallationen zu ertüchtigen bzw. einmal zu erneuern, weil ich dann natürlich auch perspektivisch wieder ein paar Jahre oder Jahrzehnte, ja sogar Ruhe habe. Es macht wenig Sinn, alle Fenster und die Heizungsanlage zu erneuern, alles neu zu streichen, zu verputzen, drei, drei Durchbrüche zu schließen, vier neue zu machen, alles elektrisch so zu lassen und in zehn Jahren festzustellen, so dass eben die Leitungen so alt sind. Jetzt müssen wir eben mal die Leitung neu erneuern. So, und deshalb es ist natürlich immer ein Gesamtpaket, was mit natürlich auch mit Investitionskosten zu tun hat. Aber trotzdem ist es dann in dem Moment ja auch sinnvoll, das zu ertüchtigen. Grundsätzlich kann man immer einen ECheck machen zu dem Moment, wo man die Anlage oder das Haus erwirbt. Dann hat man eine eine Bestandsmessung zu dem Zeitpunkt, dann kann man einschätzen, sind die Leitungen usw.

in Ordnung. Man misst halt die Leitungen dann einmal durch. Auch die in den Wänden unter Putz verlegt sind, hatten Bestand. So und dann kann man daraufhin eben entscheiden, was passiert als nächstes.

Das heißt also, eine Check wäre ein guter Einstiegspunkt, um zu sagen, muss ich hier was ändern oder kann ich hier was ändern?

Gut, dass die einzigste Chance auch mal die Leitungen durch zu messen und messtechnisch messtechnisch zu ermitteln, ob die noch in Ordnung sind oder nicht. Das ist eben das wird damit gemacht. Ansonsten betrachtet man natürlich immer die Anlage zu dem Zeitpunkt wo es errichtet wurde. Da gab es ja eine, gab es ja Normen und Vorschriften, Die müssen ja damals dann auch eingehalten worden sein. In der Zwischenzeit gibt es andere Normen und Vorschriften. Die Welt entwickelt sich ja weiter so und da muss man immer gucken, so, nach welchen Zeitpunkt betrachte ich das jetzt und wo will ich jetzt entsprechend hin?

Okay. Und was sind denn die größten Probleme bei der Haustechnik? Bei älteren?

Also grundsätzlich ist es so, dass die Anzahl der Verbraucher und auch die Art der Verbraucher hat sich natürlich auch über die Jahre und Jahrzehnte komplett anders entwickelt. Damals gab es vielleicht in den 70er Jahren oder Achtzigern drei Steckdosen im Raum. Man hatte vielleicht einen Fernseher oder noch einen Videorecorder mit Bändern. So, heutzutage sieht die Welt ja ein bisschen anders aus, weil die Anzahl der Elektrogeräte ja schlichtweg eben viel, viel größer geworden ist. So eine Küche hatte damals ein Herd, wenn’s gut war, im Geschirrspüler. Kochfeld und Herd waren zusammen angeschlossen und im Kühlschrank. So, in der Zwischenzeit gibt es, weil nicht Dampfgarer Kombi, Garage, Es gibt Kühlschränke, Gefrierschränke, es gibt Wärmeschubladen, es gibt Mikrowellen usw. Das hat sich natürlich auch da anders entwickelt. Ich habe ein Mobiltelefon, ich habe ein Notebook, ich brauch ne Playstation und so. Alles sind ja alles Verbraucher, die es früher schlichtweg nicht gab so. Da muss man natürlich immer berücksichtigen, so was habe ich damals angeschlossen, was sich heute an, wie hat sich der Komfort oder die Erwartungen an die Anlage entwickelt Und dementsprechend gibt es ja kein richtig und kein Falsch.

Sicherlich kommt man auch mit drei Steckdosen aus, aber das hat ja nichts mit Zukunftsentwicklung der Anlage zu tun.

Das stimmt. Okay, also das war wichtig, dass man einmal schaut, ob das, ob die damals Elektrik so gesehen für einen heute ausreicht.

Genau, genau. Aber die Antwort heißt eigentlich immer nein. Also kann man sich ja schon. Aber er braucht man ja nur ein junges Ehepaar, das kauft und jetzt in der Wohnung wohnt und sich jetzt eben für diese Immobilie entscheidet. Im Bauch braucht man ja nur einmal durch sein Wohnzimmer oder die jetzige Wohnung gehen und mal anfangen zu zählen. Und dann kann man sich ja vorstellen, so was. Wie will ich das in meiner neuen Immobilie entsprechend anschließen und ergibt sich ja quasi schon von alleine, dass das nicht ausreicht, dass.

Es nicht passt, das stimmt ja. Und wenn man feststellt, man hat zu wenig Steckdosen, ist das dann möglich, dass man den Elektriker ruft und dass der noch weitere hinzufügt Bei der bestehenden Verkabelung.

Auf jeden Fall. Also die Frage ist immer vom Aufwand, wie viel Aufwand ist es zu erweitern oder ist es dann nicht sinniger, das neu zu machen? So kann man ja auch nur Räume betrachten, zum Beispiel wenn ich jetzt ein Wohnzimmer habe, ich habe vier Ecken in zwei Ecken ist eine Steckdose. Ich möchte das erweitern. So, dann würde man sicherlich nicht jetzt an die bestehende Leitung anlehnen, anschließen und weil nicht anderthalb Tage installieren, sondern dann würde man ja alles einmal neu machen. Vergleichbar machen wir das ja auch im Bestandsimmobilien. Wenn wir neue Küchen installieren oder Bäder so, dann installieren wir ja auch das alles, was wir erwischen können, einmal neu, um das auch auf den Stand zu bekommen. Was zu beachten ist, ist das In dem Zeitpunkt, wo man es erweitert, muss man es natürlich so installieren, wie es heutzutage zu installieren ist. Also bei uns ist dieses Thema mit den Fehlerstromschutzschalter natürlich immer aktuell. Habe ich ein Bestandsgebäude, wo kein Fehlerstromschutz Schalter installiert ist und ich gehe vom Wohnzimmer von einer Steckdose aus und installiere eine Dreifachsteckdose neu müssen wir eben, um die geltenden Vorschriften einzuhalten, vor den neuen drei Steckdosen ein Fehlerstrom Schutzschalter installieren.

So habe ich das dreimal so, den habe ich schon drei. So und dann ergibt sich natürlich von alleine die Sinnhaftigkeit der ganzen Maßnahmen, weil man sich.

Dann diese zusätzlichen Schalter spart, weil man dann das neu macht und einen.

Genau so und deshalb ergibt sich das meistens quasi schon immer von alleine, was jetzt sinnvoll ist oder nicht.

Hauke.

Aber machbar ist es. Es gibt ja auch Leute, die wohnen da seit 40 Jahren und wollen noch eine zusätzliche Steckdose haben. So, da fängt man ja nicht alles an, voll eingeräumt, das Wohnzimmer. So, da muss eben nicht eine Steckdose in Treppenlift nachgerüstet werden. So fängt man ja nicht an, die ganze Bude neu zu installieren, da macht man es ja nicht anders. Aber der Ansatz ist natürlich immer ich erwerbe ein Gebäude, ich möchte die nächsten 20, 30 Jahre da wohnen. Ich habe eine Komplettrenovierung sowieso vor. Dann ist es natürlich auch sinnvoll, das neu zu machen.

Okay. Ähm, an welchen Kriterien erkennt man denn, dass die Elektrik auf jeden Fall neu gemacht werden muss? Also komplett neu? Gibt es da ein Kriterium, dass man sagt, mit dem Haus kann man nichts mehr machen? Hier muss die Elektrik erst mal neu gemacht werden.

Das gibt es auch. Das ergibt zum Beispiel dann dieser ECheck. Also wo die Anlage einmal durchgemessen wird, sind die Messwerte der installierten Leitungen nicht über einen gewissen Grenzwert, Dann muss das, kann man das nicht weiter betreiben, dann muss es neu gemacht werden. Ansonsten muss man immer dieses leider im Hinterkopf haben, Wie war es damals, zu welchem Zeitpunkt installiert und welche Vorschriften galten damals, Welche gelten heute? Und was will ich tatsächlich auch wirklich verändern? Also angenommen, ich mache gar nichts neu so, dann könnte man sagen, dann muss ich ja auch nichts machen. Aber die Frage ist dann immer zum Beispiel wieder zurück zu den Fehlerstromschutz schildern, die wurden jetzt ja im Laufe der Jahre Jahrzehnte nicht aus irgendwelchen Witz und Dollerei da in die Vorschrift reingeschrieben, dass die sinnig sind einzubauen oder dass es Vorschrift ist, dass die montiert werden müssen, sondern die haben ja auch einen Sinn und Zweck für Leib und Leben. So und alleine deshalb. Macht es ja auch den Sinn, das zu erneuern.

Also aus Sicherheitsgründen oder Sicherheitsgründen kann man schon überlegen, dass man das. Das ist ein weiterer Punkt, der für die Erneuerung spricht.

Ja, gut, das zweifelsohne.

Und wahrscheinlich ist auch ein Problem, wenn da die Kabel nicht ordentlich gezogen sind, was ja bei zum Teil auch bei Filmen manchmal vorkommt. Das war ja auch ein Indiz, dass man alles noch einmal anfassen muss. Und wenn das so ist, wie man das häufig antrifft bei älteren Objekten.

Die Herausforderung ist dann natürlich immer, dass das meiste bei uns ja unter, also in der Wand verlegt ist, wo man das meiste sieht, so dass was man natürlich in Augenschein nehmen kann und sofort auffällt und man man sieht schon an 345 Stellen. So, das ist aber ein bisschen merkwürdig. Hier kann man natürlich auch wieder drauf schließen, wie es wahrscheinlich in der Wand aussieht. So, aber wie gesagt, mir ist eben wichtig so. Man macht solche Renovierung ja aus der Perspektive von mehreren Jahren und da macht es schlichtweg keinen Sinn, alles neu zu tapezieren, alles hübsch zu machen und dann das.

In fünf Jahren noch mal aufzureißen.

Und das Herzstück der Anlage sind nun mal die Elektroverteilung und die Leitungen, die in der Wand sind. Das eben so zu lassen.

Wir sprechen die ganze Zeit davon, dass es manchmal Sinn macht, die Elektrik neu zu machen. Wo liegen wir denn dabei? Preislich bei einem Einfamilienhaus aus den Siebzigern vielleicht oder so was.

Das hängt natürlich ein bisschen von der Ausstattung ab, weil die Steckdose natürlich letztlich am Ende auch Geld kostet, im Räume abhängig. So, aber wenn ich mir jetzt ein ganz normales Einfamilienhaus mit einem Wohnzimmer, einer Küche, ein Badezimmer, ein bisschen Flur unten und vielleicht zwei, drei Zimmer oben, so, dann hängt es je nach Ausstattung und einer komplett Renovierung inklusive des Sicherungskasten. Das darf man ja nicht ganz außen vor lassen. Also da liegen wir schon. Ich sag jetzt mal eine große Spanne, so, damit man zwischen zehn und 20.000 € kommen da bestimmt raus.

Gut, aber das ist ja meistens verschmerzbar, wenn man den kompletten Hauspreis in Betracht zieht. So gesehen.

Genau. Und eben den Aspekt so ein Fenster. Ich weiß nicht, ich mach alle Fenster neuen Fenster kostet 500 €, ich hab zehn Fenster. So, das ist alles natürlich relativ. Es ist natürlich auch alles Arbeit und muss alles gemacht werden. Aber im. Sowohl beim Fenster als auch bei Türen oder sonst was steht ja auch ein Gegenwert an.

Ja. Okay. Ähm. Kann man kleine Erweiterung auch selbst durchführen.

Theoretisch schon. Man muss sich eben nur immer bewusst sein, was man macht und auch einschätzen können, ob das entsprechend auch so von der Sicherheit her gedeckt ist und sinnig ist, wie man es macht. So also umsonst. Mein Vater hat immer gesagt umsonst muss doch ein Elektriker nicht dreieinhalb Jahre lernen, damit er weiß, was er macht. So kann man eben einschätzen, wie man will. Der ist für die Elektroanlagen in so einem Gebäude natürlich immer der der Gebäude Inhaber verantwortlich. Wie er als Elektriker mit diesen ECheck machen? Haben wir zu einem gewissen Zeitpunkt eine Messung und dann können wir eben sagen so, so, so ist der Zustand. Dafür unterschreiben wir ja auch so, aber das ist natürlich immer nur zum Zeitpunkt der Messung so. Wenn ich jetzt anfangen, selbst da was zu verlegen und das war vorher nicht gemacht und wir haben es zum Beispiel nicht durchgemessen oder der Schutzleiter ist falsch angeklemmt oder so. Dann ist es natürlich immer in der Verantwortung des Inhabers und deshalb muss man, das muss nicht jeder selbst das einschätzen. Wenngleich wir natürlich immer auch mit Leib und Leben und ja, Brandgefahr usw.

zu tun haben. Und das sollte schon der Fachmann machen.

Kann ich verstehen. Ähm, ja. Kommen wir zum nächsten Thema. Kann man bei jedem Haus eine Photovoltaikanlage nachrüsten? Ein Elektriker.

Grundsätzlich sicherlich muss einmal betrachten, wie die Dachflächen sind, also die Ausrichtung, Größen usw.. Wenn man es erst mal von der Seite her ein bisschen. Getrennt betrachten. Also macht die Anlage an sich Sinn und wir uns nur darauf konzentrieren, wie es mit dem elektrischen Anschluss ist. Auch wieder das Thema. Der Anschluss muss entsprechend so sein, wie es den aktuellen Vorschriften entspricht. Da kann es sein, dass die Zählanlage oder die Elektroverteilung ertüchtigt werden müssen. So. Aber es gab in der Vergangenheit keinen Fall, wo man quasi das nicht machen konnte, weil es irgendeine Maßnahme notwendig wurde, die man schlichtweg nicht ausführen kann. Man kann es eigentlich immer machen.

Also man kann es immer machen, muss eben nur gucken, ob die Voraussetzungen gegeben sind.

Genau. Also einmal die Sinnhaftigkeit der Anlage der PV Anlage an sich und im Anschluss kriegt man immer so umgebaut, ertüchtigt oder vorbereitet, dass man es immer anklemmen kann.

Okay, perfekt. So? Weiteres Themenfeld Smart Home. Kann man das gut bei Älteren irgendwie nachrüsten? Und was ist da möglich?

Auch hier gilt eigentlich Alles ist möglich. Es gibt nichts, was es nicht gibt. In der Zwischenzeit ist es ja ein sehr aktuelles Thema geworden, auch bei uns. Und es gibt in der Zwischenzeit eben eine Vielzahl von Systemen auf dem Markt, die sowohl für Neubau oder Komplettrenovierung gedacht sind, als auch für die Nachrüstung. So, die funktionieren, denn meistens sind es ja drahtgebundene Systeme. Die sind eher was für Neubau und Komplettrenovierung. Wenn man ihm die Möglichkeit hat, eine zusätzliche Signalleitung zu verlegen, möchte man das nicht. Ist man im Bestand, gibt es auch andere Systeme, die über WLAN, Bluetooth usw. funktionieren. Dass man da auch kleine Insellösungen oder einzelne Funktionen wie auch komplette Häuser eben entsprechend steuern kann. Also ein Mitarbeiter von uns, der hat irgendwie knapp 120 Komponenten in seinem Haus, auch gekauft, gebraucht, gekauft, installiert, also kein einziges Kabel verlegt und die unterhalten sich eben auch über STANDARD. Heutzutage ganz normal. Es funktioniert tadellos. Also das geht im Kleinen. Also nicht nur eine Steuerung, dass man sehen, Jalousien oder Rollläden im Haus damit steuern will, bis zu ganzen Anlagen.

Alles machbar.

Ja, genau das wäre noch eine Frage. Was ist denn alles machbar? Jalousien sind machbar. Licht wahrscheinlich auch.

Genau.

Was gibt es noch? Was dann?

Gut, Thema Heizungssteuerung ist natürlich zurzeit brandaktuell, auch verbunden mit Fensteröffnung. Fenster auf, Heizung fährt runter. So Einzelraumsteuerung, auch zeitabhängige Steuerung und dann eben letztlich alles, was man im Gebäude elektrisch angeschlossen hat. Also Verbraucher steuern von ferne eben das Thema, was viel natürlich Licht auf Komfort und Sicherheit, also Abhängigkeit von Bewegung oder von außen, Licht, Dämmerung usw. Dann eben Jalousien, Rollläden, Markisen alles möglich und entsprechend eben auch Zusatzfunktionen. Aber da gibt es für eigentlich alles Systeme, wo man es machen kann.

Na, das hört sich gut an.. Okay, ich glaube, wir sind soweit durch mit unseren Fragen. Vielen Dank. Hi, Wie es uns so etwas auf den Weg geben oder unseren Hörern.

Am besten. Also wir kommen zum zum Ende, zum Anfang zurück. Es ging ja darum, man erwirbt insbesondere eine Bestandsimmobilie. Das ist ja das, was auch heutzutage das Thema ist, wenn man nicht neu bauen will und viele Immobilien da auf den Markt kommen, wenn ältere Herrschaften kleinere Wohnung ziehen usw. einmal den Fachmann vor Ort am besten zurate ziehen, eine Inaugenscheinnahme der Anlage machen, ein Etikett durchführen lassen, dass es auch mit Messwerten unterfüttert wird und dann eben ganz bewusst sagen, so diese Funktion möchte, brauche ich diese. Diesen Umfang wünsche ich mir von der Elektroanlage und dann einmal konkret von uns oder unseren Kollegen vor Ort anbieten lassen. Das ist eigentlich der sinnvollste Weg.

Okay, vielen Dank. Hi, damit ich dir noch einen schönen Tag und unseren Hörern auch.

Ja, vielen Dank.