Zu hoher Angebotspreis bei Immobilien

Der Angebotspreis einer Immobilie ist ein häufig übersehenes Detail beim Immobilienverkauf: Daher wird in vielen Fällen dem Thema nicht genügend Aufmerksamkeit gewidmet – mit teils gravierenden Folgen. Denn der Angebotspreis hat einen großen Einfluss darauf, wie schnell und ob eine Immobilie verkauft wird.

Als Immobilienmakler kennen wir die Wirkung des Angebotspreises auf den Verkaufserfolg einer Immobilie. Daher widmen wir diesem Thema in den Beratungsgesprächen auch viel Zeit, um die Wichtigkeit des richtigen Angebotspreises auch der verkaufenden Partei zu vermitteln. Zu oft haben wir bereits Eigentümer:innen erlebt, die unsere Ratschläge ignoriert haben und ihre Immobilie zu einem überteuerten Wunschpreis auf den Markt geworfen haben – mit einem katastrophalen Ergebnis, doch dazu später mehr.

Mit dieser Podcastfolge wollen wir Immobilieneigentümer aufklären, dass ein zu hoher Angebotspreis den Verkaufserfolg nachhaltig gefährdet und sogar den erfolgreichen Immobilienverkauf verhindern kann. 

Was ist der Angebotspreis einer Immobilie?

Der Angebotspreis einer Immobilie ist der Preis, mit dem die Immobilie vom Verkäufer oder Makler auf Onlineplattformen und im Exposé angeboten wird. Beim anfangs aufgerufenen Preis spricht man von einem initialen Preis. Der Angebotspreis einer Immobilie kann jederzeit angepasst werden und wird auf den Onlineportalen und im Exposé dann einfach aktualisiert. Die Anpassung des Angebotspreises kann sowohl nach oben als auch nach unten erfolgen.

Welche Faktoren beeinflussen den Angebotspreis?

In der Theorie sollte der Angebotspreis von der Lage der Immobilie, der Beschaffenheit der Immobilie und anderen wertbeeinflussenden Faktoren abhängen. In der Praxis mischen sich aber leider auch Wunschpreisvorstellungen der Verkäufer:innen oder zu optimistische Werteinschätzungen derselben ein. Daher ist es möglich, dass der Angebotspreis erheblich vom realistischen Marktwert abweicht.

Gängige Missverständnisse und Fehler bei der Preisfestsetzung von Immobilien

Ein häufiges Missverständnis von unerfahrenen Eigentümern ist, dass der Angebotspreis mit einer Wunschpreisvorstellung verwechselt wird. Es ist verständlich, dass man sich einen konkreten Betrag als Verkaufserlös wünscht – diesen aber einfach als Angebotspreis zu verwenden, am besten noch mit einem kleinen Aufschlag, trifft selten einen realistischen Marktwert.

Ein Problem bei der Angebotspreisfestsetzung ist der sogenannte Endowment-Effekt (auf deutsch auch „Besitztumseffekt“ genannt). Dieser beschreibt die Tatsache, dass man einer Sache einen höheren Wert beimisst, wenn man sie besitzt, als wenn man sie nicht besitzt. Dies trifft auch bei Eigentümern von Immobilien zu – sie schätzen regelmäßig den Wert ihrer Immobilie höher ein als es Dritte tun. Dabei spielt auch die investierte Zeit in die Immobilie eine Rolle, diese wird nicht selten direkt in Euros umgerechnet, was für den Markt und potenzielle Käufer:innen natürlich nicht relevant ist.

Unerfahrene Verkäufer:innen setzen den Angebotspreis häufig zu hoch an und zögern später sogar noch bei erforderlichen Preiskorrekturen. Das führt zu mehreren Problemen, auf die wir gleich noch im Detail eingehen.

Das passiert, wenn du deine Immobilie zu teuer anbietest!

Nun kommen wir zum spannenden Teil und beschäftigen uns mit den Risiken eines zu hohen Angebotspreises. Es ist nicht ungewöhnlich, dass Verkäufer einen hohen Preis ansetzen, in der Hoffnung, einen größeren Verkaufserlös zu erzielen. Aber was passiert, wenn der Preis zu hoch ist? Das schauen wir uns nun genauer an:

1. Weniger Interessenten werden sich für die Immobilie interessieren, denn ein überhöhter Preis schreckt potenzielle Käufer ab. Gerade wenn der Angebotspreis weit über dem Marktdurchschnitt liegt, sehen viele Interessenten von einer Kontaktaufnahme ab. Hinzu kommt, dass viele Suchende die Immobilienportale anhand fester Kriterien durchstöbern und dabei auch eine Preisobergrenze definiert haben. Ein zu hoher Angebotspreis sorgt daher auch dafür, dass die Immobilienanzeige von weniger potenziellen Käufern gesehen wird.
2. Die Verkaufszeit verlängert sich, da die Immobilie aufgrund des hohen Angebotspreises für weniger Interessenten infrage kommt. Diese Verzögerung bringt ein weiteres Problem mit sich, denn eine lange Listung auf den Verkaufsplattformen macht potenzielle Käufer:innen misstrauisch und dämpft das Interesse an dem Objekt weiter.
3. Verlust der Glaubwürdigkeit: Ein unrealistischer Angebotspreis kann nicht nur die das Image des Verkäufers und / oder des Maklers negativ beeinträchtigen, sondern auch die Wahrnehmung der Immobilie auf dem Markt schädigen – man spricht in diesem Zusammenhang von einer verbrannten Immobilie.
4. Minderung des endgültigen Verkaufspreises: Bietet man seine Immobilie zu teuer an, erzielt man schlussendlich einen geringeren Verkaufserlös als eine Vermarktung zum angemessenen Angebotspreis gebracht hätte. Diese Kausalität wird auch von einer Studie untermauert.

Es ist eindeutig: Ein zu hoher Angebotspreis führt für den Verkäufer einer Immobilie nicht zu einem höheren Verkaufserlös, sondern zu einer Minderung desselben. Die richtige Kalkulation des Angebotspreises ist daher von essenzieller Bedeutung und entscheidet sehr häufig über den erfolgreichen Verkauf einer Immobilie.

Wie ermittelt man den richtigen Angebotspreis beim Immobilienverkauf?

Bei der Preisfestsetzung einer Immobilie sollte man folgende wichtige Schritte beachten:

• Mit einer ausführlichen Marktanalyse erkundet man das Preisgefüge in der Region. Dabei sollte man insbesondere darauf achten, wie vergleichbare Objekte angeboten werden. Dafür kann man zum Beispiel auf den einschlägigen Immobilienportalen recherchieren. Ein großes Problem ist bei diesem Schritt die Vergleichbarkeit – denn die wenigsten Immobilien ähneln sich so stark, dass man preislich weder einen Zuschlag oder einen Abzug berücksichtigen muss. 
• Mehr Daten sorgen für genauere Ergebnisse: Historische Angebotsdaten und echte Kaufpreise erhöhen die Qualität der Entscheidungsgrundlage. Professionelle Immobilienbewerter nutzen deshalb kostenpflichtige Datenquellen und Tools, um die Quantität und Qualität der Daten zu verbessern.
• Vergleichbarkeit der Daten herstellen: Kein Haus ist wie das andere – und das ist bei der Bewertung und Angebotspreisfindung ein Problem. Um eine Vergleichbarkeit zu ermöglichen, können verschiedene mathematische und statistische Verfahren wie Inter- und Extrapolation zum Einsatz kommen.
• Hat man anhand dieser Daten einen Wert für die eigene Immobilie ermittelt, hat man es fast geschafft: Auf den ermittelten Wert kann man einen Aufschlag von ca. 5 % hinzurechnen – in vielen Fällen ist dies ein angemessener Angebotspreis, der sogar noch einen leichten Verhandlungsspielraum bietet.

Die Rolle eines professionellen Immobilienmaklers beim Finden des Angebotspreises:

Ein kompetenter Immobilienmakler bietet bei der Festlegung des Angebotspreises einen unglaublichen Mehrwert. Denn mit seiner Erfahrung, seinen Datenquellen und Tools und seinem Anwendungswissen der mathematischen und statistischen Verfahren gelingt ihm eine deutlich genauere Bestimmung des realistischen Angebotspreises als einem Laien.

Leider vereint nicht jeder Immobilienmakler diese drei Eigenschaften bzw. Qualifikationen, insofern sollte man bei der Auswahl eines Maklers gezielt darauf achten. Der Makler sollte im Idealfall eine kaufmännische Qualifikation vorweisen können – außerdem ist eine erfolgreiche Weiterbildung im Bereich der Immobilienbewertung von elementarer Bedeutung. Es gibt leider viele schwarze Schafe unter den Maklerkollegen, die mangels Ausbildung und Verständnis eine Wertermittlung abseits wissenschaftlich gesicherten Standards durchführen. Das Ergebnis mangelt an Validität und hilft nicht wirklich beim Finden eines realistischen Angebotspreises.

Wann und wie der Preis einer Immobilie angepasst werden sollte?

Es gibt zwei Gründe, warum der Angebotspreis einer Immobilie in der laufenden Vermarktung angepasst werden sollte:

1. Die Marktsituation hat sich geändert und der derzeitige Angebotspreis bildet diese nicht mehr realistisch ab. Eine Änderung der Marktsituation zum Beispiel folgende Ursachen haben:
   • Die Zinsen für Immobilienkredite haben sich stark verändert. Bei steigenden Zinsen reduziert sich das Hauskaufbudget der Interessenten – bei sinkenden Zinsen können sich mehr Leute mehr Haus leisten. 
   • Mehr Immobilien auf dem Markt: Ein Zuwachs auf der Angebotsseite führt zu einer Verringerung der Preise – bei gleichbleibender Nachfrage. Auch auf diesen Umstand muss gegebenenfalls mit einer Preisanpassung reagiert werden.
2. Der bisherige Angebotspreis war zu hoch und trifft offensichtlich nicht den Markt: Wenn sich keine Interessenten für die angebotene Immobilie melden, ist häufig ein zu hoher Angebotspreis dafür die Ursache. Hier hilft nur eine zügige Anpassung an den realistischen Marktwert – da es anscheinend beim ersten Versuch nicht so gut geklappt hat, sollte sich der Eigentümer schnellstens professionelle Hilfe bei der Vermarktung suchen.

Aus diesen zwei Gründen kann eine Preisanpassung einer Immobilie erforderlich sein, achte daher auf etwaige Anzeichen, um diese Situationen rechtzeitig zu erkennen.

Der Angebotspreis entscheidet über den Verkaufserfolg deiner Immobilie!

Die Bestimmung und Festlegung des Angebotspreises ist ein bedeutungsvoller Schritt für die erfolgreiche Vermarktung einer Immobilie. Fehler können zu erheblichen Verzögerungen des Verkaufes und zu einer Verringerung des endgültigen Verkaufspreises führen – für Eigentümer beides sehr ärgerlich. Ein kompetenter Immobilienmakler kann bei der Findung des richtigen Angebotspreises einen großen Mehrwert liefern und den Eigentümer zu einem schnellen und erfolgreichen Verkauf verhelfen.

Das war eine intensive Reise durch die Welt des Angebotspreises im Immobilienmarkt. Wir haben die Fallstricke, Risiken und sogar Best Practices erläutert. Hoffentlich ist dir nun die Relevanz des richtigen Angebotspreises für deine Immobilie bewusst und du hast eine gute Vorstellung davon, wie du den perfekten Preis für deine Immobilie findest.

Wenn du Hilfe benötigst beim Festlegen des richtigen Angebotspreises für einen erfolgreichen und stressfreien Verkauf deiner Immobilie bist du bei uns genau richtig! Wir stehen dir als erfahrener Makler gerne zur Verfügung und können dank unserer Erfahrung und unserer Qualifikation im Bereich Immobilienbewertung einen echten Mehrwert liefern. Rufe uns einfach unverbindlich unter 04101 8545454 an oder schreibe uns eine Email an info@visalo-immobilien.de.