Vorkaufsrecht beim Immobilienverkauf

Zuerst wollen wir uns mit der Frage beschäftigen, “Was genau ist ein Vorkaufsrecht?”.

Ein Vorkaufsrecht ist, vereinfacht ausgedrückt, das Recht einer Person oder einer Institution, eine Immobilie unter bestimmten Bedingungen bevorzugt zu erwerben, bevor sie an einen anderen Interessenten verkauft wird. Dies bedeutet, dass wenn eine Immobilie zum Verkauf steht und es einen Käufer dafür gibt, der Vorkaufsberechtigte zuerst entscheiden kann, ob er die Immobilie zu den gleichen Konditionen erwerben möchte.

Es handelt sich also nicht um eine Pflicht zu kaufen, sondern um das Recht, vor anderen potenziellen Käufern den Zuschlag zu erhalten.

Dieses Recht kann auf verschiedenen rechtlichen Grundlagen beruhen. Es kann vertraglich zwischen den Parteien vereinbart werden, wie zum Beispiel in einem Mietvertrag. Es kann aber auch gesetzlich festgelegt sein, wie es beispielsweise in bestimmten Fällen für Mieter oder Gemeinden der Fall ist.

Ein wichtiges Detail: Es gibt einen Unterschied zwischen einem individuell vereinbarten Vorkaufsrecht und einem gesetzlich verankerten Vorkaufsrecht. Während das individuell vereinbarte Recht oft flexibel gestaltet werden kann, sind bei gesetzlichen Vorkaufsrechten die Bedingungen und Umstände klar definiert.

Wer kann ein Vorkaufsrecht haben?

Nachdem wir das Grundprinzip des Vorkaufsrechts verstanden haben, möchten wir uns die verschiedenen Akteure ansehen, die solch ein Recht besitzen könnten. Dies wird uns helfen, das Thema aus verschiedenen Blickwinkeln zu betrachten und ein umfassendes Verständnis zu entwickeln.

• Die Gemeinde: Gemeinden haben laut §§ 24-28 BauGB in vielen Fällen ein Vorkaufsrecht. Für die Ausübung des Rechts steht den Gemeinden ein Zeitraum von 2 Monaten zur Verfügung. Natürlich kaufen Gemeinden nicht irgendwelche Häuser oder Grundstücke. Eine Ausübung des Rechts kommt für Gemeinden nur in Frage, wenn es um den Schutz öffentlicher Interessen geht. Zum Beispiel, wenn die Gemeinde den Bau von sozialem Wohnraum oder öffentlichen Einrichtungen plant. Es macht Sinn, die Gemeinde im Vorfeld schriftlich zu fragen, ob sie das Vorkaufsrecht wahrnehmen möchten – das schafft Planungssicherheit für den Käufer. Ansonsten wird der Notar nach der Beurkundung diesen Schritt übernehmen.
• Mieter: In einem besonderen Fall haben Mieter ein Vorkaufsrecht. Dies liegt vor, wenn ein Mehrfamilienhaus erstmalig in Wohneigentum aufgeteilt wird (also in einzelne Wohnungen). In diesem Fall macht es Sinn, den Mieter im Vorfeld die Wohnung als erstes anzubieten.
• Miterben: Wenn eine Immobilie mehreren Erben gehört und einer von ihnen seinen Anteil verkaufen möchte, verfügen die anderen über ein Vorkaufsrecht. Dies kann helfen, Konflikte zu vermeiden und sicherzustellen, dass die Immobilie in der Familie bleibt.
• Dritte: Schließlich gibt es die Möglichkeit, dass auch Dritte ein Vorkaufsrecht haben. Dies kann individuell privatrechtlich vereinbart werden. Um wirksam zu sein, sollten solche Vereinbarungen ins Grundbuch eingetragen werden. Im Falle eines Verkaufes sollte der Verkäufer den Vorkaufsberechtigten kontaktieren und erfragen, ob Interesse an einem Kauf besteht.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass es viele verschiedene Gründe und Situationen gibt, in denen Vorkaufsrechte relevant werden. Als Verkäufer ist es wichtig, sich dieser Rechte bewusst zu sein und sie zu berücksichtigen.

Was Verkäufer hinsichtlich des Vorkaufsrechtes beachten sollten

Jetzt, wo wir ein klares Bild davon haben, wer möglicherweise Vorkaufsrechte besitzt, wollen wir uns den praktischen Aspekten widmen, die für Verkäufer relevant sind. Wenn man seine Immobilie verkaufen möchte, gibt es einige Dinge, die man im Zusammenhang mit Vorkaufsrechten unbedingt beachten sollten.

• Zunächst die Informationspflicht. Wenn ein Vorkaufsrecht besteht, muss man als Verkäufer die vorkaufsberechtigte Person oder Institution rechtzeitig informieren. Dies ermöglicht ihnen, ihr Vorkaufsrecht auszuüben oder darauf zu verzichten. Vergisst man diese Informationspflicht, können rechtliche Konsequenzen drohen.
• Fristen und ihre Bedeutung: Ein weiterer wichtiger Punkt sind die Fristen. Jeder, der ein Vorkaufsrecht hat, verfügt über eine festgelegte Zeitspanne, um dieses Recht auszuüben (häufig zwei Monate). Als Verkäufer sollte man diese Fristen kennen und berücksichtigen. Wenn die Frist abläuft, ohne dass das Vorkaufsrecht ausgeübt wird, kann man die Immobilie an einen anderen Käufer verkaufen.
• Preisgestaltung und Vorkaufsrecht: Bezüglich der Preisgestaltung gibt es auch Einiges zu beachten. Ein Vorkaufsberechtigter hat in der Regel das Recht, die Immobilie zu den gleichen Konditionen zu kaufen, die man mit einem anderen Käufer vereinbart hat. Das bedeutet, dass man nicht gezwungen ist, einen niedrigeren Preis zu akzeptieren, nur weil jemand ein Vorkaufsrecht hat. Aber es ist wichtig zu wissen, dass man auch nicht einfach den Preis erhöhen kann, um den Vorkaufsberechtigten abzuschrecken.
• Zuletzt sollte man sich der rechtlichen Folgen bewusst sein, wenn man Vorkaufsrechte nicht beachtet. Dies kann zu Klagen, Schadensersatzansprüchen oder sogar zum Rücktritt vom Kaufvertrag führen. Es ist daher immer ratsam, sich juristischen Rat einzuholen, wenn man unsicher ist, wie man mit Vorkaufsrechten umgehen sollte.

Zusammenfassend: Vorkaufsrechte können den Verkaufsprozess komplizierter gestalten, aber mit der richtigen Information und Vorbereitung kann man sicherstellen, dass alles reibungslos verläuft.

Du denkst über den Verkauf deiner Immobilie nach, dann spreche uns gerne an – wir begleiten dich gerne beim gesamten Prozess: Von der fundierten Bewertung bis zum Notartermin. Fordere noch heute dein unverbindliches Beratungsgespräch über den erfolgreichen Verkauf deiner Immobilie an. Zusätzlich bieten wir für Immobilien in unserem Einzugsgebiet Schleswig-Holstein und Hamburg eine kostenfreie Immobilienbewertung an. Rufe uns einfach unter 04101 8545454 oder schreibe uns eine Email an info@visalo-immobilien.de.