Übergabe der Immobilie nach dem Verkauf

Wann übergibt man die Immobilie nach dem Verkauf?

Käufer und Verkäufer können frei vereinbaren, wann die Übergabe der Immobilie zu erfolgen hat. Üblicherweise wird die Regelung im Kaufvertrag festgehalten, bei Bedarf kann der jeweilige Notar entsprechende Formulierungen vorschlagen. Im Normalfall wird die Immobilienübergabe nicht vor Kaufpreiszahlung erfolgen – andernfalls setzt sich der Verkäufer einem hohen Risiko aus.

Folgende Regelungen sind für den Übergabezeitpunkt einer Immobilie gängig:

• Die Übergabe des Vertragsgegenstandes erfolgt an dem auf die vollständige Zahlung des Kaufpreises folgenden Tag.
• Die Übergabe der Immobilie erfolgt am [konkretes Datum], nicht jedoch vor vollständiger Zahlung des Kaufpreises.
• Die Übergabe des Vertragsobjektes (mittelbarer Besitz) erfolgt frei von allen nach diesem Vertrag nicht übernommenen Rechten Dritter mit vollständiger Kaufpreiszahlung.

Es bleibt festzuhalten, dass die Übergabe einer Immobilie in der Regel umgehend nach Bezahlung des Kaufpreises erfolgt. Dabei kann sowohl ein festes Übergabedatum vereinbart werden (unter der Bedingung der erfolgten Zahlung) als auch ein Zeitpunkt relativ zur Kaufpreiszahlung.

Was bedeutet die Übergabe einer Immobilie rechtlich?

In erster Linie verschafft die Übergabe dem Käufer Besitz über die Immobilie. Das darf man keinesfalls mit Eigentum verwechseln, letzteres erwirbt man erst durch die erfolgreiche Eintragung im Grundbuch. Doch bereits mit dem Besitz der Immobilie erlangt der Käufer eine Vielzahl an Rechten an dem erworbenen Objekt.

Mit der Übergabe geht aber nicht nur der Besitz auf den Käufer über. In den meisten Kaufverträgen wird vereinbart, dass mit der Übergabe auch die das Objekt betreffende Pflichten und Lasten auf den Käufer übergehen. Eine solche Formulierung könnte wie folgt lauten:

“Mit dem Übergabetag (Verrechnungstag) gehen die Nutzungen und Lasten des Vertragsobjektes von dem Veräußerer auf den Erwerber über.”

Außerdem trägt der Käufer ab diesem Tag das Risiko für die Immobilie. Ein solcher Passus lautet wie folgt: “Mit der Übergabe geht die Gefahr zufälligen Untergangs und zufälliger Verschlechterung auf den Erwerber über.” Ein Beispiel erläutert diese wichtige Rechtsfolge: Wird das Haus nach Übergabe durch ein Erdbeben zerstört, liegt dies nun in der Verantwortung des Käufers.

Das Übergabeprotokoll – Bedeutung und Inhalte

Kommen wir nun zu einem zentralen Element der Immobilienübergabe: dem Übergabeprotokoll. Für manche mag dieses Dokument wie eine Formalität erscheinen, doch in Wirklichkeit ist es weit mehr als das.

Zunächst einmal, was ist eigentlich ein Übergabeprotokoll? In einfachen Worten handelt es sich dabei um ein Dokument, das den Zustand der Immobilie zum Zeitpunkt der Übergabe festhält. Es dient als Referenz für beide Parteien, um sicherzustellen, dass keine Missverständnisse oder Unklarheiten entstehen. Ein Übergabeprotokoll ist für beide Parteien, den Käufer und den Verkäufer, damit von immenser Bedeutung. Es schützt sowohl den Verkäufer vor unberechtigten Ansprüchen im Nachhinein als auch den Käufer, falls Mängel oder andere Probleme auftauchen, die zum Zeitpunkt der Übergabe bereits bestanden.

Welche Informationen sollten in einem solchen Protokoll festgehalten werden? Ein gutes Übergabeprotokoll sollte verschiedene Elemente enthalten.

• Datum und Uhrzeit der Übergabe: Das mag offensichtlich klingen, aber es ist entscheidend, das genaue Datum und die Uhrzeit festzuhalten.
• Beteiligte Parteien: Wer war bei der Übergabe anwesend? Waren beide Hauptparteien da oder vielleicht auch ein Makler oder Anwalt?
• Zustand der Immobilie: Hierbei geht es um sichtbare Mängel oder Schäden. Alles sollte genau aufgelistet und bestenfalls mit Fotos dokumentiert werden.
• Zählerstände: Das Ablesen von Wasser-, Strom- und Gaszählern ist essentiell, um spätere Unklarheiten bei den Abrechnungen zu vermeiden.
• Schlüsselübergabe: Wie viele Schlüssel wurden übergeben? Gibt es eventuell auch elektronische Zugangscodes, die weitergegeben werden müssen?
• Verbleibende Gegenstände: Manchmal bleiben Möbel oder andere Gegenstände in der Immobilie zurück. Diese sollten im Protokoll aufgelistet werden.
• Weitere individuelle Vereinbarungen: Gab es spezielle Absprachen zwischen Käufer und Verkäufer? Diese gehören ebenfalls ins Protokoll.

Anhand dieser umfassenden Liste merkt man schnell, das Übergabeprotokoll ist nicht nur eine Unterschrift auf einem Blatt Papier. Es ist ein wichtiges Dokument, das für Klarheit sorgt und im Falle von späteren Diskussionen oder Streitigkeiten als Referenz dient.

Praktische Tipps für die Übergabe

Nachdem wir nun die Wichtigkeit und den Inhalt des Übergabeprotokolls besprochen haben, wollen wir uns praktischen Tipps für die eigentliche Immobilienübergabe widmen.

Der Tag der Immobilienübergabe kann für beide Parteien aufregend sein. Umso wichtiger ist es, gut vorbereitet zu sein. Beginnen wir mit dem ersten Tipp:

• Gemeinsame Begehung der Immobilie: Bevor das Übergabeprotokoll unterzeichnet wird, sollten Käufer und Verkäufer gemeinsam die Immobilie begehen. So können sie sich ein Bild vom aktuellen Zustand machen und eventuell vorhandene Mängel sofort besprechen.
• Nutzung einer Checkliste: Es gibt viele Dinge, an die man bei einer Übergabe denken muss. Um nichts zu vergessen, empfehle ich dringend, eine Checkliste zu verwenden. Dies erleichtert den Prozess ungemein.
• Fotografische Dokumentation: Wie bereits beim Übergabeprotokoll erwähnt, ist es sinnvoll, den Zustand der Immobilie mit Fotos zu dokumentieren. Das bietet zusätzlichen Schutz für beide Parteien.
• Die Rolle des Maklers: Falls ein Immobilienmakler beteiligt ist, kann dieser als neutraler Dritter fungieren und sicherstellen, dass alles reibungslos verläuft. Der Makler kann Fragen klären, bei Meinungsverschiedenheiten vermitteln und den gesamten Prozess erleichtern.

Außerdem empfehlen wir folgende Verhaltensweisen bei der Übergabe der Immobilie:

• Bereithalten aller relevanten Dokumente: Wie bereits im vorigen Abschnitt erwähnt, sollten alle wichtigen Unterlagen griffbereit sein.
• Klare Kommunikation: Offene Fragen und Anliegen sollten sofort angesprochen werden. Das hilft, spätere Missverständnisse zu vermeiden.
• Zeit einplanen: Die Übergabe sollte nicht zwischen Tür und Angel erfolgen. Es ist ratsam, ausreichend Zeit für den Termin einzuplanen, damit alles in Ruhe besprochen werden kann.
• Emotionen im Zaum halten: Ein Immobilienverkauf kann emotional sein, insbesondere wenn es sich um ein langjähriges Familienheim handelt. Beide Parteien sollten versuchen, professionell und sachlich zu bleiben.

Mit einer sorgfältigen Vorbereitung und klaren Kommunikation sollte die Immobilienübergabe für beide Parteien zu einem positiven Erlebnis werden.

Tipps für den Verkäufer bei der Übergabe

Nachdem wir uns bereits verschiedenen Aspekten der Immobilienübergabe gewidmet haben, wollen wir nun speziell auf die Rolle des Verkäufers eingehen. Was sollte man als Verkäufer beachten, um den Übergabeprozess so reibungslos wie möglich zu gestalten?”

Denn eins ist klar: Die Position des Verkäufers ist einzigartig, denn er überlässt seine Immobilie einer neuen Person oder Familie. Dabei sind einige spezifische Überlegungen und Vorbereitungen zu treffen.

Für den Verkäufer beginnt der Prozess natürlich schon viel früher, oft Monate oder gar Jahre vor der eigentlichen Übergabe. Hier sind einige Tipps, die jedem Verkäufer helfen können:

• Räumung der Immobilie: Vor der Übergabe sollte die Immobilie von persönlichen Gegenständen befreit sein. Dies schließt auch Dinge ein, die in Kellern, Dachböden oder Schuppen gelagert werden.
• Bereitstellung von Dokumentation: Relevante Dokumente, wie Baupläne, Garantieunterlagen oder Bedienungsanleitungen für in der Immobilie verbleibende Geräte, sollten für den Käufer bereitgestellt werden.
• Durchführung notwendiger Reparaturen: Falls im Vorfeld bestimmte Reparaturen vereinbart wurden, sollten diese fristgerecht umgesetzt sein.
• Ehrlichkeit bei Mängeln: Wenn dem Verkäufer Mängel bekannt sind, sollte er diese offen kommunizieren. Dies schafft Vertrauen und kann spätere rechtliche Auseinandersetzungen verhindern.
• Kommunikation mit dem Käufer: Es ist sinnvoll, einen offenen Dialog mit dem Käufer zu pflegen, insbesondere in den Tagen und Wochen vor der Übergabe. So können letzte Details geklärt und eventuelle Unsicherheiten ausgeräumt werden.
• Ein neutrales Übergabeprotokoll: Wie bereits besprochen, ist das Übergabeprotokoll essentiell. Der Verkäufer sollte darauf achten, dass dieses neutral und objektiv gehalten ist, um spätere Missverständnisse zu vermeiden. 

Neben diesen Hinweisen sollte man auch aber auch bedenken, dass eine Übergabe nicht nur ein rechtlicher und organisatorischer Prozess ist, sondern oft auch ein emotionaler. Der Verkauf einer Immobilie, besonders wenn es das eigene Zuhause war, kann emotional belastend sein. Es ist wichtig, diesen Abschied zu akzeptieren und sich auf das Neue zu freuen. Ein Umzug oder Verkauf bietet auch immer die Möglichkeit eines Neuanfangs.

Liebe Zuhörerinnen und Zuhörer, wir nähern uns dem Ende dieser Podcastfolge zum Thema ‘Übergabe der Immobilie nach dem Verkauf’. Wir hoffen, dass die heutigen Informationen und Tipps dir weiterhelfen und den Prozess der Immobilienübergabe für dich erleichtern.

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