Maklerrecht – Hilfreiche Informationen für Immobilienverkäufer und -käufer

Guten Tag und herzlich willkommen zu einer neuen Folge von „Stressfrei Immobilien verkaufen und kaufen“. Ich bin euer Host, Philip Hildebrandt, und habe in der heutigen Folge den Rechtsanwalt Thomas Repka von der bekannten Kanzlei ROSE & PARTNER zu Gast. Mit ihm werden wir heute das Thema Maklerrecht angehen. Wir werden über den Maklervertrag sprechen, wann der Makler die Provision verdient hat (und unter welchen Umständen er sie verwirkt) und was es mit dem Widerruf von Maklerverträgen auf sich hat. Die Folge ist sehr kurzweilig und bietet viele wertvolle Informationen für Immobilienkäufer, Immobilienverkäufer und Maklerkollegen.

Willkommen, Thomas!

Hallo. Vielen Dank für die Einladung!

Wir sprechen heute über das Thema Maklerrecht. Und da bist du freundlicherweise unser Gast und Experte. Vielleicht magst du dich einmal am Anfang vorstellen.

Ja, gern. Ich bin Thomas Repka. Ich bin Rechtsanwalt seit 2018, bin hier bei Rose und Partner im Hamburger Büro tätig und bin spezialisiert auf Maklerrecht und Immobilienrecht. Wir beraten sowohl bei Immobilientransaktionen und Verkäufen und Käufen, aber eben auch eine ganze Reihe von Maklern und auch Kunden von Maklern in unterschiedlichen Konstellationen in Streitfällen, aber auch bei der Vertragsgestaltung.

Alles klar! Perfekt. Dann bist du genau der Richtige, um das Thema einmal aufzurollen. Denn ich glaube, da gibt es ziemlich viele Missverständnisse und Fragen. Und vielleicht schaffen wir das ja, da heute ein bisschen Klarheit reinzubringen. Fangen wir vielleicht mal an. Welche Pflichten hat denn ein Immobilienmakler gegenüber seinen Kunden und wie kann ich sicherstellen, dass der Makler diese Pflichten auch erfüllt?

Da komme ich als Erstes mit der typischen Juristenantwort, nämlich: Es kommt darauf an – und das ist hier tatsächlich auch so. Es kommt auf die vertragliche Gestaltung an, welche Pflichten der Makler hat. Natürlich gibt es eine gesetzliche Idee des Maklervertrags, die sagt, ein Makler ist im Prinzip dazu da, einen Vertrag zu vermitteln, bzw. die Vertragsparteien zusammenzubringen. Ganz allgemein gesagt. Aber in einem Maklervertrag können auch noch ganz andere Pflichten vorgesehen sein. Zum Beispiel, dass der Makler Unterlagen besorgt, Grundbuchauszüge, Energieausweis, alles, was so im Rahmen eines Verkaufs anfällt. Das kann alles vertraglich geregelt sein. Und wenn die Frage ist, welche Pflichten oder wie kann man sicherstellen, dass er diese Pflicht noch erfüllt, dann sollte es eben auch vertraglich festgehalten sein und geregelt sein, damit eben nicht Unklarheit darüber herrscht, was der Makler überhaupt machen soll und dass man das dann auch entsprechend durchsetzen kann, sollten diese Pflichten nicht erfüllt werden. Ganz allgemein kann man sagen: Wir sehen in der Praxis ganz häufig Streitfälle, die sehr spät zu uns kommen, nämlich in der Regel erst dann, wenn der Makler die Rechnung stellt.

Und dann kommen Kunden und sagen wir, wir waren eigentlich die ganze Zeit schon unzufrieden und dann ist das Kind schon so ein bisschen in den Brunnen gefallen. Natürlich kann man dann das rechtlich bewerten und schauen, ob Ansprüche daraus resultieren. Aber es bietet sich natürlich an, dass während des Vertragsverhältnisses eigentlich zu regeln und die andere Konstellation ist genau die gleiche, nämlich wenn der Makler zu uns kommt und sagt der Kunde zahlt meine Rechnungen nicht und hat jetzt auf einmal Einwände, dann ist das relativ spät. Deswegen ist unser Rat natürlich, möglichst das während des Vertragsverhältnisses zu regeln. Aber wir wissen auch, dass die Praxis anders ist.

Das heißt, ein Tipp wäre erstmal im Maklervertrag sicherstellen, dass die Punkte, die einem wichtig sind, auch wirklich auftauchen. Das ist geregelt, dass wer das erledigt, ob es der Makler erledigt und dann im Prozess des Verkaufs dann zu sagen: Ich bin mit deinen Leistungen aus den und den Gründen nicht zufrieden, können wir das irgendwie besser machen, anders machen? Und der letzte Schritt ist dann quasi erst nach Vertragserfüllung, Rechnungsstellung, dann zu meckern oder zu beschweren. Das ist der ungünstigste Fall, weil eben schon das Kind in Brunnen gefallen ist, wie du sagst.

Genau das ist die Empfehlung, auch wenn sie oftmals in der Praxis schwer umsetzbar ist. Vielleicht kann man aber allgemein sagen, es ist wichtig, dass man eben nicht den Makler beauftragt und dann die Augen zumacht und darauf vertraut, dass das schon irgendwie laufen wird, sondern dass man in dem Prozess weiterhin involviert ist. Oftmals sehen Maklerverträge auch Mitwirkungspflichten des Kunden vor, sodass man gar nicht komplett raus sein kann. Und das wäre auch die Empfehlung, dass man da einfach ein Auge drauf hat und in engem Austausch steht. Und oftmals entstehen durch kleine Missverständnisse oder durch kleine Probleme dann größere Probleme. Natürlich kann es auch Verträge geben, die tatsächlich scheitern, weil eine Seite oder beide Seiten nicht vernünftig arbeiten. Auch dann hat man natürlich Möglichkeiten, aus dem Vertrag rauszukommen. Aber aus meiner Erfahrung ist es sind es weniger diese krassen Fälle als eher kleine Missverständnisse, die sich dann zu größeren Problemen aufbauschen, wenn man sie nicht direkt anspricht.

Du hast ja schon das Thema Maklervertrag so gesehen angesprochen. Wie muss denn eigentlich ein Maklervertrag aussehen und wann kommt er überhaupt zustande?

Also der Maklervertrag ist grundsätzlich formfrei möglich in vielen Konstellationen. Das heißt, theoretisch kann man einen Maklervertrag auch mündlich abschließen. 2020 gab es eine gesetzliche Änderung, die das ganze eingeschränkt hat und auch gesetzlich ein bisschen spezifiziert hat, insbesondere für den Kauf und Verkauf von Einfamilienhäusern und Wohnungen. Da sind ein paar gesetzliche Regelungen dazugekommen, unter anderem auch die Formvorschrift, dass solche Verträge, solche Maklerverträge in Textform abgeschlossen werden müssen, d. h. wenigstens per Email oder eben auf digitalem Wege. Eine echte Unterschrift ist da nicht notwendig. Aber zumindest die Textform. Das soll eben die Verbraucher auch schützen und ihnen vor Augen führen, dass sie da jetzt einen Vertrag auch tatsächlich abschließen. Weil mündlich hat man natürlich immer große Beweisschwierigkeiten. Ist deswegen auch nicht zu empfehlen, selbst wenn man keine gesetzliche Formvorschrift hat. Und wie kommt ein Vertrag zustande? Also ganz klassisch entweder jemand kommt zum Makler und sagt Ich würde dich gerne beauftragen, dann ist es relativ klar, dass da ein Vertrag dann auch zustande kommt. In der Praxis ist es natürlich häufig auch so, dass der Makler für beide Seiten tätig wird in einem gewissen Umfang.

Da kommen wir vielleicht später noch zu und da kann bereits ein Vertrag zustande kommen, wenn zum Beispiel der Makler ein Exposé übersendet, dass dann schon ein Maklervertrag mit dem Kaufinteressenten zustande kommt, mit einer entsprechenden Provisionspflicht. Da wäre darauf zu achten, dass in dem Exposé sich im Prinzip die Vertragsinhalte, die so ein Maklervertrag enthalten muss, dass die sich daraus schon ergeben. Und wenn das der Fall ist, dann hat man da auch bereits einen Vertragsschluss.

Dann kommen wir zur nächsten Frage: Welche Rolle spielt der Maklervertrag bei einer Immobilientransaktion und welche Punkte sollten unbedingt enthalten sein?

Genau. Ich hatte es ja eben schon so ein bisschen angedeutet. Also, welche Punkte müssen enthalten sein? Das spielt oftmals dann in der Praxis bei Streitfällen eine Rolle – bei den Fällen, wo der Vertragsschluss mit dem Kaufinteressenten zustande kommt und man sich im Exposé und in den Vertragsbedingungen dann anschauen muss: Reicht das aus für einen Vertragsschluss? Ganz allgemein kann man sagen im Prinzip, die Aufgaben und Pflichten beider Parteien sollten auf jeden Fall enthalten sein in dem Maklervertrag und müssen auch enthalten sein, damit das Ganze wirksam ist. Und da meine ich jetzt nicht nur die Pflichten des Maklers, sondern tatsächlich auch die Mitwirkungspflichten, die der Besteller, der Verkäufer oder Käufer hat. Das sollte auf jeden Fall festgehalten sein. Natürlich muss die Provisionshöhe geklärt sein und auch, wer die Provision zahlt. Schließlich auch die Dauer des Vertrages. Auch da gibt es sehr unterschiedliche Konstellationen. Sei es eine feste Laufzeit. Manche Verträge laufen auch unbegrenzt und sind dann ordentlich kündbar. Also Dauer des Vertrages und Kündigungsrechte. Und auch eine wichtige Frage, die in dem Vertrag schon adressiert sein sollte, ist die Frage: Darf der Makler für beide Seiten tätig werden?

Das heißt, er darf es gesetzlich nur in einem gewissen Umfang. Er darf nicht für beide Seiten vermittelnd tätig werden. Dann würde er quasi den Vertrag mit sich selbst verhandeln oder als Vertreter für beide Seiten. Das ist nicht zulässig. Aber was zulässig ist, dass zum Beispiel ein Makler, der von einem Verkäufer beauftragt wurde, auch für den Käufer tätig wird im Sinne des Nachweises des Vertrages. Das muss aber in dem Maklervertrag mit dem Verkäufer dann bereits geregelt sein, oder da muss sich der Makler dann die Zustimmung holen. Sonst ist das ganze auch unzulässig.

Welche Varianten des Maklervertrags gibt es denn überhaupt?

Da sind ganz viele Vertragsgestaltungen denkbar. Wir haben angefangen – natürlich auch aufgrund eures Podcasts – mit dem Immobilienmakler. Darüber sprechen wir. Natürlich gibt es auch Makler in ganz anderen Bereichen, also Versicherungsprodukte, Finanzprodukte. Auch das sind rechtlich gesehen Maklerverträge. Für uns ist das heute aber nicht so interessant, sondern wir sprechen über die Immobilienmakler. Da gibt es erstmal die Unterscheidung: Was macht denn der Makler? Also vermittelt der im Rahmen einer Vermietung? Das ist natürlich denkbar. Oder dass er eben im Rahmen einer Immobilientransaktion, eines Verkaufs tätig wird. Das ist erstmal so die Grundentscheidung und dann eben die Begriffe sind schon gefallen. Vermittlungsmakler und Nachweismakler. Was heißt das eigentlich? Es gibt einmal die Variante, dass der Makler tatsächlich „nur“ die Vertragsparteien zusammenbringt. D. h., das ist dann der Nachweismakler, der sorgt dafür, dass er einen Kaufinteressenten zum Beispiel findet und beide Parteien eben so zusammenkommen, dass die beiden dann untereinander einen Vertrag verhandeln können und idealerweise kommt dann auch ein Vertrag zustande.

Der Vermittlungsmakler macht etwas mehr. Der ist dafür nämlich tatsächlich auch verantwortlich, dass Vertragsinhalte besprochen werden und verhandelt werden. Er ist also viel mehr in dem Prozess drin und wie gesagt, darf er das nur für eine Seite machen, da darf er nicht für beide Seiten tätig werden. Bei dem Nachweismakler ist die Praxis, dass er für beide Seiten tätig werden darf. Oftmals teilt man sich dann in solchen Fällen dann auch die Provision. Käufer und Verkäufer tragen dann jeweils die Hälfte der Provision.

Okay, alles klar. Du hast das schon angesprochen. Kündigung: Wenn man sich nicht so richtig versteht – wie kann man dann eigentlich ein Maklervertrag kündigen?

Also zum einen kann man den Maklervertrag ordentlich kündigen, wenn der Vertrag das vorsieht. Wir hatten ja schon darüber gesprochen. Sieht der Vertrag eine feste Laufzeit vor oder läuft unbegrenzt und kann mit einer bestimmten Kündigungsfrist gekündigt werden? Also das ergibt sich tatsächlich aus dem Vertrag. Dabei ist aber zu beachten, dass auch nach Ende des Vertrages theoretisch ein provisionspflichtiges Geschäft noch stattfinden kann. Das ist die Konstellation, wenn der Makler eben tätig geworden ist. Der Maklervertrag endet entweder durch Zeitablauf oder durch eine Kündigung. Nach Abschluss des Maklervertrags kommt dann eben doch noch der Hauptvertrag zustande, mit einem Kaufinteressenten zum Beispiel, den der Makler noch nachgewiesen oder vermittelt hat. Wenn das Ganze in einem zeitlichen Zusammenhang noch zustande kommt, dann ist auch dieses Geschäft noch provisionspflichtig. Das heißt, man kann als Besteller nicht den Vertrag kündigen, um einer Provision zu entgehen. Das ist eine beliebte Frage, die auch an uns herangetragen wird. Aber so funktioniert es natürlich nicht, sondern in dem Fall ist es eben auch noch ein provisionspflichtiges Geschäft.

Das ist der Bereich der ordentlichen Kündigung bei Pflichtverletzung. Da reden wir dann aber tatsächlich von schwerwiegenden Pflichtverletzungen. Ist theoretisch auch eine außerordentliche Kündigung denkbar. Krasser Fall, wenn der Makler eben gar nichts macht oder seine Pflichten komplett vernachlässigt. Und eben auch nicht seiner Tätigkeit nachkommt, dann wäre theoretisch auch eine außerordentliche Kündigung denkbar. Ist aber in der Regel nicht die Praxis.

Ja, dann kommen wir gleich zur nächsten spannenden Frage. Wer muss denn eigentlich den Makler bezahlen?

Ganz grundsätzlich oder ganz allgemein kann man sagen, es ist oftmals derjenige, der den Makler beauftragt. Das Gesetz nennt den Besteller. Bei der Konstellation Vermietung ist das sogar gesetzlich vorgeschrieben, dass da der Besteller den Makler zahlt. Man kannte das früher anders. Da musste dann oftmals der Mietinteressent oder der Mieter musste dann eben bei Vertragsabschluss dann auch den Makler zahlen. Das hat der Gesetzgeber geändert und festgesetzt: Nein. In den Fällen muss derjenige, der den Makler beauftragt, die Provision auch zahlen. Das kann aber auch der Mieter sein. Es gibt auch Konstellationen, in denen der Mieter eben sagt: Lieber Makler, such mir doch mal eine Mietwohnung und dann wäre derjenige auch provisionspflichtig oder müsste die Provision zahlen. Bei der Konstellation Verkauf, also Immobilientransaktion, ist es nicht gesetzlich geregelt. Da kommt es dann tatsächlich wieder auf den Vertrag an. Oftmals gibt es eine Teilung der Provision, gerade im Einfamilienhaus-Bereich oder im Wohnungsbereich ist es oftmals eine Teilung, weil da der Makler oftmals für beide Seiten tätig wird.

Da gilt dann aber auch eine gesetzliche Vorschrift, die sagt, wenn die Provision in solchen Konstellation geteilt wird, dann muss die auch in gleicher Höhe geteilt werden. Das heißt, der Makler kann nicht sagen, ich möchte von dem einen 5 % und von dem anderen nur 1 %, sondern das muss dann gleich sein. Und das hat auch eine schwerwiegende Rechtsfolge, nämlich wenn der Makler sich darüber hinwegsetzt oder sich daran nicht hält, dann bekommt er gar keine Provision. Man denkt immer, solche Fälle gibt es nicht. Aber tatsächlich gibt es solche Fälle auch in der Praxis. Oftmals sind es die Fälle, in denen dann versucht wird, dann die Provision doch auf den Käufer zu schieben, obwohl der Verkäufer das beauftragt hat und da eben einen größeren Batzen beim Käufer abzuladen oder eben mit dem Verkäufer eine Provision komplett erlassen wird. Und das ist sehr, sehr gefährlich. Aus Verbrauchersicht kann das ein Hebel sein, um doch noch aus dem Maklervertrag rauszukommen. Und wenn wir aber Makler beraten, dann ist es, ist das natürlich ein wichtiger Punkt, dass man darauf achtet, dass man solche Spielchen nicht macht.

Das sollte man sowieso nicht machen. Aber es hat eben auch krasse Folgen, nämlich, dass das dann gar keine Provision fällig ist. Und das ist ja der Fall, den man als Makler natürlich nicht haben möchte. Deswegen sollte man sich daran auf jeden Fall halten.

Du hattest es schon angesprochen. Wie verhält es sich denn mit der Provisionshöhe und wann muss ich als Kunde die Maklerprovision zahlen?

Auch da müssen wir differenzieren zwischen Vermietung und Verkauf. Bei der Vermietung ist es so, dass der Gesetzgeber sagt, die Provision darf maximal zwei Nettokaltmieten plus Umsatzsteuer betragen, wenn derjenige, der den Makler beauftragt hat, der Wohnungssuchende ist, also der Mieter ist, in der Regel ein Verbraucher, dann ist es begrenzt auf diese zwei Nettokaltmieten. In allen anderen Konstellationen – also der Vermieter beauftragt den Makler oder wir sprechen von Immobilientransaktionen – ist es im Grundsatz frei verhandelbar, wie hoch die Provision ist. Es hat sich so ein bisschen eingebürgert oder so gewisse Größenordnungen haben sich eingebürgert. Ich würde jetzt sagen, 6 bis 8 %. Es ist so üblich und je nach Vertrag, wie gesagt, kann es dann aufgeteilt sein zwischen Käufer und Verkäufer. Eine Grenze nach oben gibt es auch, die ist nicht gesetzlich definiert im Sinne eines festen Wertes. Aber wenn wir dann in Regionen kommen, wo wir von 15 % Provision oder ähnlichem sprechen, da geht es dann langsam in den Bereich der Sittenwidrigkeit und sittenwidrige Verträge sind nichtig.

Auch dann würde theoretisch gar keine Provision fällig sein. Aber da sind wir dann wirklich in ganz hohen Beträgen. Also 15 % ist dann so die Untergrenze, wo man über Sittenwidrigkeit nachdenken kann. Ist nicht der Regelfall, aber kommt immer mal wieder vor.

Was hat es dann eigentlich mit der Nachweistätigkeit des Maklers auf sich?

Wir hatten ja schon so ein bisschen darüber gesprochen. Was ist ein Vermittlungsmakler, was ist ein Nachweismakler? Die Nachweistätigkeit ist tatsächlich das Zusammenbringen der Parteien, also Käufer oder Verkäufer bzw. Vermieter, Mieter. Im Prinzip kann man sagen, dass ein Nachweis dann vorliegt, wenn der Kaufinteressent, also der spätere Käufer, von dem Makler so in die Lage versetzt wird, dass er mit dem Verkäufer Kontakt aufnehmen kann und eben einen Vertrag schließen kann. Die Vermittlungstätigkeit ist dann noch deutlich mehr, geht darüber hinaus, aber wenn wir einen Nachweis Maklervertrag haben, dann ist das im Prinzip die Tätigkeit des Maklers. Wir hatten schon darüber gesprochen, über das Exposé zum Beispiel in einer Internetanzeige, das ist auf irgendeinem Portal eine Anzeige gibt und ein Kaufinteressent fragt ein Exposé an, dann kann das auch schon die Nachweistätigkeit sein. Wenn man, wenn der Makler da schon alle Möglichkeiten und alle Anforderungen erfüllt und sich daraus ergibt, dass der Kaufinteressent dann auch den Verkäufer kontaktieren kann und im Prinzip alle Informationen schon vorliegen hat, dann ist das die Nachweistätigkeit.

Was sind denn eigentlich aus deiner Erfahrung typische Streitpunkte zwischen Makler und Kunde?

Also das ist sehr vielfältig. Da sehen wir ganz unterschiedliche Konstellationen. Aber wie gesagt, in der Regel reden wir über sehr späte Fälle. Im Prinzip entbrennt sich der Streit immer dann um die Provision. Und das kann von beiden Seiten kommen. Entweder der Kunde sagt: Ich möchte die Provision nicht zahlen, weil… Oder der Makler sagt, der Kunde zahlt die Provision nicht und ich möchte jetzt meine Provision haben. Also die rechtlichen Auseinandersetzungen finden dann relativ spät statt. Inhaltlich ist aber dann natürlich das zu bewerten, was in dem, in dem Vertragsverhältnis passiert ist, in der Transaktion passiert ist.

Das heißt, es sind häufig diese kleinen Konflikte, die sich dann, die schwelen und zu größeren werden. Provisionshöhe ist ein Stichwort. Wahrscheinlich auch, ob der Makler seine Tätigkeit gut oder ordnungsgemäß verrichtet.

Genau das sind alles solche Fälle, die sich dann zu einem Rechtsstreit entbrennen können. Aber wie gesagt, oftmals eben relativ spät. Auch da kommen wir zurück zum Anfang, nämlich, dass diese Pflichten im Vertrag festgehalten werden müssen, weil dann eben klar ist, was müssen denn beide Seiten erbringen. Oftmals gehen die Erwartungshaltungen auf beider Seiten auseinander und der Kunde sagt: Warum gehört denn das nicht dazu? Da gilt es im besten Fall eben, Streitigkeiten so zu vermeiden, dass man das schon vertraglich geregelt hat und es dann eben auch darüber keine Unklarheit und daraus resultierend einen Rechtsstreit gibt.

Okay, dann kommen wir gleich zur nächsten spannenden Sache. Welche Möglichkeiten habe ich denn als Kunde, wenn ich mit der Dienstleistung meines Maklers unzufrieden bin?

Die rechtliche Antwort ist leicht, aber die entspricht leider nicht der Praxis. Wir hatten schon über die ganz schwerwiegenden Fälle gesprochen, da kann ich über eine außerordentliche Kündigung nachdenken. Wie gesagt, ist nicht der Regelfall. Wir hatten darüber gesprochen, dass der Kunde möglichst nah dran bleibt an der Tätigkeit, das Ganze mit begleitet, Probleme rechtzeitig anspricht. Das sind die praktischen Empfehlungen, die rechtlichen Empfehlungen, die gibt es natürlich auch, aber die sind in der Praxis dann schwer umsetzbar, oftmals aufgrund der bestehenden Hierarchie. Ich sage mal die Konstellation, dass der Makler auch für den Käufer tätig wird. Der Käufer hat sich den Makler nicht ausgesucht, sondern das Objekt kam zu dem Käufer und er hat jetzt eben mit dem Makler zu tun. Gerade da entstehen dann Ungereimtheiten oder Streitigkeiten. Aber da ist es ja nicht so, dass der Kunde tatsächlich einen großen Hebel hat, um den Makler auch zu zwingen, Tätigkeiten zu erfüllen. Rechtlich schon. Natürlich, man kann klagen, man kann an einstweilige Verfügung denken, aber das ist nicht der Regelfall, sondern im Prinzip muss man sich in dem Vertragsverhältnis möglichst gut verstehen.

Man muss da dranbleiben, das entsprechend begleiten, um so Streitigkeiten zu verhindern. Natürlich hat man einen Hebel, weil der Makler verdient eben nur seine Provision, wenn er seinen Job ordentlich macht und wenn der Hauptvertrag zustande kommt. Das heißt, auch der Makler hat natürlich ein Interesse daran, seinen Job vernünftig zu machen und auch so seine Provision zu verdienen. Das kann eben auch ein Hebel sein, um den Makler dann dazu zu bewegen, sich vertragsgetreu zu verhalten. Das betrifft aber wie gesagt beide Seiten. Es ist einfach kein Vertrag, wo nur eine Seite etwas fordern kann, sondern tatsächlich müssen beide Seiten tätig werden, müssen zusammenarbeiten, um zu einem guten Ergebnis zu kommen.

D. h. deine Tipps werden so gesehen, dass man offene Kommunikation pflegt. Wenn was ist, offen anspricht, frühzeitig anspricht, dass man sich versucht, gut zu verhalten oder freundlich zu verhalten, kommunikativ zu verhalten, dass das aber auch von allen Seiten so dann versucht und dann kann man viele Probleme schon im Voraus vermeiden, weil die sind rechtlich in der Praxis dann doch schwer zu lösen wahrscheinlich.

Ja. Ich sage mal, wenn wir, wenn wir über rechtliche Konsequenzen sprechen, dann ist das Kind in den Brunnen gefallen. Dann ist es auch unwahrscheinlich, dass dann tatsächlich noch eine vernünftige Transaktion zustande kommt oder eine vernünftige Zusammenarbeit. Dann ist es doch besser, auseinanderzugehen und das Vertragsverhältnis dann auch zu beenden. Wenn man aber das Ganze möchte und durchführen möchte, dann sind das genau die Tipps: Möglichst dranbleiben, offen kommunizieren, von beiden Seiten, sich gegenseitig informieren. Ich höre oftmals von Kunden, dass sie sich schlecht informiert fühlen, dass sie sagen wir bekommen gar nicht so richtig Informationen, sondern bekommen dann irgendwie auf einen Schlag mal was vorgesetzt. Das wäre auch so mein Tipp an den Makler: Sprecht mit den Kunden, informiert die regelmäßig, haltet die auf dem Laufenden, damit da einfach gar nicht so ein ungutes Gefühl entsteht, woraus sich dann möglicherweise Rechtsstreitigkeiten entwickeln.

Ja, das glaube ich auch. Das ist ein guter Tipp. Gibt es neue Entwicklungen oder aktuelle Gerichtsurteile im Bereich des Maklerrechts, die man wissen müsste?

Also ganz neue gesetzliche Entwicklungen gibt es nicht. Ich hatte über die etwas größere Reform des Maklerrechts schon einmal gesprochen. Das war 2020, wo es einfach Regelungen gab, wo der Gesetzgeber gesagt hat, wir müssen da irgendwie ran und müssen gerade für den Bereich Wohnungen und Einfamilienhäuser rechtliche Regelungen schaffen. Das war insbesondere die Textform. Das war die Regelung, dass, wenn der Makler dann für beide Seiten tätig wird, nur die identische Provision auf beiden Seiten gefordert werden kann. Das waren so die letzten gesetzlichen Entwicklungen, dass Maklerrecht sonst BGB sehr alt. Die Regelungen sind alle sehr alt. Das merkt man auch an der Sprache. Also heute schreibt man Gesetze so ein bisschen anders, aber das waren so die letzten gesetzlichen Entwicklungen. Aktuell ist nach meiner Kenntnis da auch nichts Größeres mehr in Planung, sodass man da im Prinzip das als rechtliche Grundlage hat. Gerichtsurteile gibt es natürlich immer wieder in unterinstanzlichen Ebenen. Das ist natürlich für uns als Rechtsberater interessant.

Für die Praxis spielen ja oftmals insbesondere die Entscheidungen des BGH eine entscheidende Rolle, weil die auch eine Indizwirkung für die anderen Gerichte haben. Oder auch die anderen Gerichte müssen dann eben auch diese Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs umsetzen und die Klassiker Themen, die so in der Rechtsprechung zuletzt aufgetaucht sind, sind immer wieder das Thema Widerrufsrecht. Da können wir vielleicht auch gleich noch in die Tiefe gehen. Thema Vertragsschluss: Wir haben gerade die Konstellation – der Makler wird nicht direkt beauftragt, sondern eben der Kaufinteressent bekommt ein Exposé und das ist dann der Maklervertragsschluss. Darüber gibt es Streit. Gerade, wenn diese Vertragsinhalte nicht vollständig sind. Da kann man sich gut drüber streiten und dazu gibt es auch Rechtsprechung. Das sind vielleicht so die Klassiker-Themen, die zuletzt immer wieder aufgetaucht sind.

Ganz heißes Thema ist ja der Widerruf von Maklerverträgen. Wie funktioniert das eigentlich und in welchen Fällen kann man das quasi in Betracht ziehen?

Das Gesetz sieht erstmal vor, dass es ein Widerrufsrecht für Maklerverträge gibt. Man kennt das aus dem Bereich des Onlinekaufs. Man kauft irgendwas auf irgendeiner großen Internetplattform und hat dann ein 14-tägiges Widerrufsrecht. Das gilt aber nicht für alle Verträge. Das hört man auch immer wieder, dass Verbraucher denken, dass dieses 14-tägige Widerrufsrecht für alle Verträge gilt – dem ist nicht so. Aber für Maklerverträge wiederum gilt es, da ist es explizit angeordnet und das führt zu gewissen Pflichten des Maklers, damit eben Kunden auch informiert sind, gerade über diese Punkte. Das heißt für die Praxis Verbraucher, das heißt Privatpersonen, die jetzt nicht in ihrer in irgendeiner gewerblichen Tätigkeit handeln, müssen über dieses Widerrufsrecht belehrt werden – in einer bestimmten Form. Es gibt ein gesetzliches Muster, an das man sich auch dringend halten sollte. Wenn man davon abweicht, kann das eben dazu führen, dass die Widerrufsbelehrung falsch ist oder unvollständig ist. Und im Prinzip in der Widerrufsbelehrung steht drin, dass was, was der Kunde für Rechte hat, nämlich dass er seine Vertragserklärung 14 Tage lang widerrufen kann und dann im Prinzip der Vertrag rückabgewickelt wird – alle Leistungen werden zurückgegeben.

Für die Makler bedeutet das eben diese Widerrufsbelehrung – ist ganz wichtig und auch es muss auch ein Muster Widerrufsformular übersandt werden. Das ist sehr formalisiert. Es gibt dafür gesetzliche Muster, an die man sich dringend halten sollte. Das führt dann eben dazu, dass man seine Pflichten erfüllt und der Kunde informiert ist. Wenn man eine falsche Widerrufsbelehrung hat oder Verträge, wo gar keine Widerrufsbelehrung drin ist, dann führt das dazu, dass sich die Widerrufsfrist verlängert. Das heißt, der Kunde kann dann ein Jahr und 14 Tage lang seine Vertragserklärung widerrufen. Manchmal ist die Konstellation eben so, dass es einen Vertragsschluss gibt, da gibt es keine Widerrufsbelehrung, dann findet aber wird der Maklervertrag aber durchgeführt. Es gibt auch einen Kaufvertrag notariell beurkundet und dann kommt der Kunde auf die Idee, seinen Vertrag zu widerrufen, weil es keine Widerrufsbelehrung gab. Und wenn man eben in dieser ein Jahres- plus 14-Tage-Frist noch drin ist, dann ist das sogar möglich. Dann kann man auch, nachdem alles abgewickelt wurde den Maklervertrag widerrufen. Und das hat krasse Konsequenzen. Nämlich der Makler hat auch keinen Provisionsanspruch mehr. Deswegen ist dieses Thema Widerrufsbelehrung für beide Seiten wichtig. Manche Verbraucher schauen darauf, ob man nicht irgendwie noch einen Hebel hat, dann doch noch um die Provision herumzukommen. In der Vertragsgestaltung ist einfach darauf zu achten, dass da diese vernünftige Widerrufsbelehrung mit allen Formalien drin ist, weil sonst droht es, dass man ganz viel Arbeit reinsteckt und man am Ende keine Provision bekommt.

Du hast jetzt einen Fall schon angesprochen. Gibt es da noch andere Fälle, in dem man die Maklerprovision nicht zahlen muss?

Die gibt es. Wir können zum einen sagen, Pflichtverletzung in dem Vertragsverhältnis. Die führen zwar nicht unmittelbar zum Entfallen der Provision, aber die können natürlich zu Schadensersatzansprüchen führen, die dann möglicherweise auch die gesamte Provision auffressen, wenn es schwerwiegende Pflichtverletzung sind, die eben auch zu Schäden führen, kann es sein, dass man dann mit so einem Schadensersatzanspruch aufrechnen kann. Es gibt noch zwei Konstellationen, die auch gesetzlich angeordnet sind, in denen die Provision nicht gezahlt werden muss. Das ist zum einen eine verbotene Doppeltätigkeit des Maklers, das heißt, wenn der Makler entgegen der gesetzlichen Anordnung für beide Seiten vermittelnd tätig wird, quasi er verhandelt den Vertrag als Vertreter für beide Seiten, dann führt das eben auch zum Verlust der Provision oder führt dazu, dass der Makler keine Provision verlangen kann. Und die gleiche Rechtsfolge haben wir bei der schon angesprochenen Norm des Paragraf 656c. Das ist die Situation. Wir haben einen Verkauf oder Kauf, Einfamilienhauses oder einer Wohnung. Der Makler wird für beide Seiten tätig und verspricht oder vereinbart mit dem Verkäufer 1 % und mit dem Käufer 5 %. Dann führt das dazu, dass er von beiden Seiten keine Provision verlangen kann. Und auch nicht diese hälftige Provision, sondern dann hat das diese krasse Rechtsfolge, die ihm sagt: dann hat der Makler gar nichts verdient. Und das sind so die Fälle, in denen die Maklerprovision eben nicht zu zahlen wären.

Wie kann man eigentlich die Einhaltung des Paritätsprinzips sicherstellen, dass quasi der Verkäufer das Gleiche zahlt wie der Käufer?

Tatsächlich hat man einen Auskunftsanspruch, d. h. man kann – im Streitfall ist das auch ganz üblich – einen solchen Anspruch geltend macht, um eben herauszubekommen, was hat der Makler denn mit der anderen Seite vereinbart? Aber es muss gewisse Indizien dafür geben, damit es diesen Auskunftsanspruch gibt. Das heißt, man kann nicht ins Blaue hinein einfach sagen: Du hast doch bestimmt mit der anderen Partei etwas anderes vereinbart. Sondern man muss gewisse Anhaltspunkte dafür haben. In der Praxis macht man es so, wenn man solche Anhaltspunkte hat, dass man dann auch die andere Partei – also oftmals ist es der Verkäufer – dann vor Gericht als Zeugen lädt und dann ihn dazu befragt und dann kann man so herausbekommen, was da vertraglich vereinbart wurde. Aber es ist nicht so leicht, dass man sagt, ich behaupte das einfach mal, da würde ein Gericht sagen, das reicht uns nicht. Solche Fälle haben wir auch, dass ein Gericht dann eben sagt: Das reicht nicht aus. Man muss gewisse Indizien einfach vortragen, um da überhaupt dann in diesen Auskunftsanspruch reinzukommen.

Vielleicht hast du so zum Abschluss noch einen spannenden Fall oder so aus der Praxis, von dem du berichten könntest.

Ja, also spannende Fälle sind oftmals die Gerichtsfälle. Viele Fälle gehen natürlich auch nicht ins gerichtliche Verfahren, sondern da versucht man sich außergerichtlich zu einigen. Das ist, glaube ich, die Mehrzahl der Fälle, die wir hier auch betreuen. Aber es gibt natürlich auch Gerichtsfälle, einen vielleicht ganz spannenden Fall, weil er auch ein bisschen absurd war. Den hatten wir zuletzt. Unsere Mandantin hatte eine Arztpraxis und die hat neue Räumlichkeiten gesucht und hat eben zufälligerweise einen Patienten angesprochen, ob er denn nicht irgendwie einen Tipp hat, weil sie wusste, dass der Patient mal in der Immobilienbranche tätig war und der ist dann auch sofort losgelaufen und hat auch tatsächlich Räumlichkeiten gefunden. Und das ist genau dieser Fall, wo eben nicht über Vertragsinhalte gesprochen wurde, wo über bestimmte Pflichten nicht gesprochen wurde, die vereinbart wurden, sondern für eine Seite war es ein reines Gefälligkeitsverhältnis und für die andere Seite war es tatsächlich ein Maklerverhältnis und rechtlich war das dann ganz spannend, weil es vor Gericht dann darum ging. Wusste denn unsere Mandantin, dass es ein Makler ist? Wurde das irgendwie kommuniziert? Weil dann kann man schon wieder sagen okay, da spricht man einen Makler an, mit der Bitte oder dem Wunsch Räumlichkeiten zu finden. Da sind Gerichte dann auch gern mal dabei und sagen okay, das weiß man dann. Und wenn man einen professionellen Makler oder tatsächlich einen Makler beauftragt oder auch mit dem eben über solche Themen spricht, kann das auch schon zur Provisionspflichtigkeit führen, weil einem klar sein muss okay, Makler arbeiten nach Provision, das ist allgemein bekannt und das nehmen Gerichte dann auch so an. In unserem Fall war es aber tatsächlich nicht so, da war nicht klar, dass das ein Makler ist. Zudem war der auch im Ruhestand bereits. Also das war alles ein bisschen undurchsichtig und am Ende hat das Gericht dann auch gesagt: Nein, das reicht hier auf keinen Fall. Es gibt keinen Maklervertrag und deswegen war das dann auch nicht provisionspflichtig. Ist in dem Fall gut für unsere Mandantin ausgegangen, aber zeigt eben auch noch mal exemplarisch, wie wichtig eben vertragliche Vereinbarungen sind. Ich weiß, das sagen Juristen immer, aber in dem Fall ist es tatsächlich so, dass man das einfach klar vereinbart und dann hat man da auch keine Schwierigkeiten am Ende.

Ja, das glaube ich auch. Das ist ein guter Tipp. Es ist ja schön, dass es dann so ausgegangen ist und der Makler da nicht durchgekommen ist mit seinem Trick.

Ja, Thomas, vielen Dank für deine ganzen Insights, die du uns vermittelt hast. Wir verlinken dich in den Shownotes. Also wenn man als Konsument, Verbraucher oder als Verkäufer, Eigentümer Probleme hat oder als Makler Probleme hat, dann kann man sich an mich wenden und du versuchst den Leuten zu helfen. Ist das ist richtig?

Genau und wie gesagt, in allen Konstellationen und in allen Stadien, nicht nur in streitigen Fällen, aber eben auch bei der Vertragsgestaltung, wir begleiten auch Transaktionen und da kann man sich gern bei mir melden und wir versuchen, euch zu helfen.

Vielen, vielen Dank, Thomas.

Sehr gern. Vielen Dank für die Einladung.

Wenn du deine Immobilie verkaufen möchtest – bist du bei uns genau richtig. Wir beraten dich umfassend und helfen dir dabei, den richtigen Weg zu finden. Fordere noch heute dein unverbindliches Beratungsgespräch über den erfolgreichen Verkauf deiner Immobilie an. Zusätzlich bieten wir für Immobilien in unserem Einzugsgebiet Schleswig-Holstein und Hamburg eine kostenfreie Immobilienbewertung an. Rufe uns einfach unter 04101 8545454 oder schreibe uns eine Email an info@visalo-immobilien.de. Vielen Dank, dass ihr heute bei “Stressfrei Immobilien verkaufen und kaufen” dabei wart. Wir hoffen, euch hat diese Folge gefallen – in diesem Fall freuen wir uns über eine Bewertung bei Spotify oder Apple Podcast. Bis zum nächsten Donnerstag.