Immobilienbewertung – Verfahren und Methoden

Verschiedene Methoden der Immobilienbewertung

Es gibt verschiedene Methoden, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln, und jede Methode hat ihre eigenen Vor- und Nachteile. Lasst uns einen Blick auf einige der gebräuchlichsten Methoden werfen:

Vergleichswertverfahren 

Das Vergleichswertverfahren ist eine der gebräuchlichsten Methoden zur Immobilienbewertung und basiert auf dem Prinzip des Vergleichs einer zu bewertenden Immobilie mit ähnlichen Immobilien, die kürzlich verkauft wurden. Diese Methode wird oft verwendet, wenn es eine ausreichende Anzahl an Verkäufen von vergleichbarer Immobilien auf dem Markt gibt. Hier sind die grundlegenden Schritte und Prinzipien des Vergleichswertverfahrens:

1. Sammlung von Vergleichsdaten: Der erste Schritt besteht darin, Daten über ähnliche Immobilien in derselben geografischen Region zu sammeln. Dies umfasst Informationen wie Verkaufspreise, Grundstücksgröße, Gebäudegröße, Ausstattungsmerkmale und Standortfaktoren.
   
2. Auswahl von Vergleichsobjekten: Anhand der gesammelten Daten werden Immobilien ausgewählt, die so ähnlich wie möglich wie die zu bewertende Immobilie sind. Diese Vergleichsobjekte sollten sich in Bezug auf Lage, Größe, Alter und Ausstattung so nah wie möglich an der zu bewertenden Immobilie orientieren.
   
3. Anpassung der Vergleichsobjekte: Da keine zwei Immobilien genau gleich sind, müssen Anpassungen vorgenommen werden, um Unterschiede zwischen der zu bewertenden Immobilie und den Vergleichsobjekten auszugleichen. Zum Beispiel kann eine größere Garage in einem Vergleichsobjekt zu einem Wertzuwachs führen, während ein älteres Baujahr zu einem Wertverlust führen könnte.
   
4. Ermittlung des Vergleichswerts: Nachdem Anpassungen vorgenommen wurden, wird der Vergleichswert für die zu bewertende Immobilie ermittelt, indem der Durchschnitt der angepassten Verkaufspreise der Vergleichsobjekte berechnet wird.
   
5. Bewertung: Der ermittelte Vergleichswert dient als Schätzung für den Wert der zu bewertenden Immobilie. Dieser Wert kann dann als Grundlage für den Kauf- oder Verkaufspreis dienen.

Das Vergleichswertverfahren wird häufig für Ein- und Mehrfamilienhäuser sowie für Eigentumswohnungen angewendet, bei denen es ausreichend vergleichbare Immobilien gibt. Es bietet den Vorteil, dass es auf realen Transaktionen und aktuellen Marktdaten basiert. Allerdings ist es wichtig, dass die Auswahl der Vergleichsobjekte und die Anpassungen sorgfältig und sachkundig durchgeführt werden, um genaue Ergebnisse zu erzielen.

Es ist auch zu beachten, dass das Vergleichswertverfahren in Gebieten mit begrenzten vergleichbaren Verkaufsdaten oder in Fällen von einzigartigen oder speziellen Immobilien weniger geeignet sein kann. In solchen Fällen können andere Bewertungsmethoden, wie das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren, eine bessere Option sein.

Ertragswertverfahren 

Das Ertragswertverfahren ist eine wichtige Methode zur Immobilienbewertung, die insbesondere bei vermieteten oder ertragsorientierten Immobilien, wie Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien oder Mietobjekten, Anwendung findet. Diese Methode basiert auf der Annahme, dass der Wert einer Immobilie in erster Linie von den erwarteten zukünftigen Einnahmen abgeleitet werden kann. Hier sind die grundlegenden Schritte und Prinzipien des Ertragswertverfahrens:

1. Ermittlung Bodenwert:  Beim Ertragswertverfahren wird der Wert des Grundstücks getrennt von dem Wert der etwaigen Immobilie berechnet. Im ersten Schritt wird daher der Bodenwert ermittelt, dafür wird der Bodenrichtwert der jeweiligen Region mit der Grundstücksfläche multipliziert – in der Regel muss zuvor der Bodenrichtwert noch an das zu bewertende Grundstück angepasst werden.
   
2. Ermittlung der Mieteinnahmen: Der zweite Schritt besteht darin, die zu erwartenden Mieteinnahmen aus der Immobilie zu ermitteln. Hierfür werden nicht die tatsächlichen Mieteinnahmen angesetzt, sondern marktübliche Mieten.
   
3. Berücksichtigung der Betriebskosten: Die Betriebskosten, wie Versicherung, Steuern, Instandhaltung und Verwaltungskosten, werden von den erwarteten Mieteinnahmen abgezogen, um den Reinertrag zu berechnen.
   
4. Bodenwertverzinsung / Gebäudeertragswert: Im nächsten Schritt wird der Bodenwert mit dem Liegenschaftszins multipliziert und vom Jahresreinertrag abgezogen. Anschließend wird das Ergebnis mit dem Vervielfältiger multipliziert.
   
5. Ermittlung des Ertragswerts: Um den finalen Ertragswert zu ermitteln, wird der Gebäudeertragswert mit dem Bodenwert addiert, außerdem werden etwaige objektspezifische Grundstücksmerkmale berücksichtigt.

Das Ertragswertverfahren ist besonders nützlich, wenn es darum geht, den Wert von Mietobjekten oder Investitionsimmobilien zu ermitteln. Es berücksichtigt die potenzielle Einkommensquelle der Immobilie und kann Investoren helfen, fundierte Entscheidungen über den Kauf oder Verkauf zu treffen.

Es ist wichtig zu beachten, dass die Genauigkeit des Ertragswertverfahrens stark von der Qualität der erwarteten Mieteinnahmen, der Berücksichtigung der Betriebskosten und der Auswahl eines angemessenen Kapitalisierungszinssatzes abhängt. Falsche Schätzungen oder ungenaue Daten können zu fehlerhaften Bewertungen führen.

Das Ertragswertverfahren ist insbesondere für Wohnungen, Mehrfamilienhäuser und gewerbliche Objekte von großer Bedeutung, da es ihnen ermöglicht, den langfristigen Wert einer Immobilie unter Berücksichtigung der Mieteinnahmen und der Renditeziele zu bewerten.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren ist eine Methode zur Immobilienbewertung, die sich auf den Wert einer Immobilie basierend auf den Kosten für die Herstellung des Gebäudes konzentriert. Es wird oft bei Immobilien angewendet, bei denen der Marktwert hauptsächlich durch die physischen Eigenschaften des Gebäudes und des Grundstücks bestimmt wird, wie zum Beispiel bei Eigenheimen, Gewerbeimmobilien oder Industriegebäuden. Hier sind die grundlegenden Schritte und Prinzipien des Sachwertverfahrens:

1. Ermittlung des Bodenwerts: Der erste Schritt besteht darin, den Wert des unbebauten Grundstücks zu ermitteln. Dies kann auf Basis von Vergleichsverkäufen ähnlicher Grundstücke in derselben Region erfolgen.
   
2. Berechnung der Herstellungskosten: Die Kosten für den Neubau des Gebäudes werden ermittelt. Dies umfasst die Baukosten, die Baunebenkosten wie Genehmigungsgebühren und Architektenhonorare sowie die Kosten für die Außenanlagen.
   
3. Berücksichtigung der Alters- und Abnutzungswerte: Das Alter des Gebäudes und der Grad der Abnutzung werden bewertet, um den aktuellen Zustand des Gebäudes festzustellen. Diese Informationen werden dann in die Bewertung einbezogen.
   
4. Ermittlung des Sachwerts: Der Sachwert der Immobilie ergibt sich aus der Addition des Bodenwerts und der Herstellungskosten abzüglich der Abschreibung aufgrund von Alter und Abnutzung. Dieser Wert stellt den geschätzten Marktwert der Immobilie auf Basis der Herstellungskosten dar.

Das Sachwertverfahren ist insbesondere in Situationen nützlich, in denen der Marktwert einer Immobilie nicht allein durch Vergleichsverkäufe bestimmt werden kann, wie es beim Vergleichswertverfahren der Fall ist. Dies ist insbesondere der Fall, wenn es sich um ein einzigartiges oder speziell gestaltetes Gebäude handelt.

Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass das Sachwertverfahren einige Einschränkungen hat. Es berücksichtigt nicht unbedingt den aktuellen Marktwert oder die Nachfrage nach der Immobilie, sondern basiert auf den Kosten für den Neubau. Daher kann es in Märkten mit starken Preisschwankungen weniger genau sein.

Das Sachwertverfahren ist auch in Situationen, in denen der Immobilienmarkt ungewöhnlich volatil ist, oder wenn die Immobilie außergewöhnliche Merkmale aufweist, eine nützliche Methode zur Bewertung von Immobilien. Es sollte jedoch sorgfältig angewendet werden, um genaue Ergebnisse zu erzielen.

In unserem nächsten Abschnitt werden wir die verschiedenen Formen der Bewertung näher beleuchten.

Unterschiedliche Formen der Bewertung

Es gibt verschiedene Formen der Immobilienbewertung, die je nach Situation und Bedarf verwendet werden können. Hier sind einige der gebräuchlichsten Formen:

• Online Bewertung: Diese Form der Bewertung wird oft durch Online-Bewertungstools durchgeführt, die allgemeine Marktdaten verwenden.  Diese Methode berücksichtigt nur einige wenige Objektdaten, kommt ohne menschliche Expertise aus und ist dementsprechend sehr ungenau und sollte nur als grobe Orientierungshilfe betrachtet werden.
• Marktwerteinschätzung: Eine Marktwerteinschätzung wird von Immobilienmaklern oder -experten durchgeführt und basiert auf ihrer Erfahrung und ihrem Wissen über den Markt. Sie kann eine gute Orientierung bieten, die Qualität hängt jedoch stark von der Qualifikation des Erstellers ab.
• Kurzgutachten: Ein Kurzgutachten ist eine formellere Bewertung, die von Sachverständigen oder spezialisierten Gutachtern erstellt wird. Es bietet eine gute Orientierung und kann für verschiedene Szenarien wie den Kauf oder Verkauf verwendet werden.
• Vollgutachten: Das Vollgutachten ist die umfassendste Form der Wertermittlung und wird von Sachverständigen durchgeführt. Es ist für viele verschiedene Szenarien geeignet, einschließlich rechtlicher Angelegenheiten und zur Vorlage beim Finanzamt. 

Die Qualität der Immobilienbewertung hängt stark von der Qualifikation und Erfahrung des Bewerters ab. Bereits Immobilienmakler mit entsprechenden Weiterbildungen können verlässliche Bewertungen erstellen, aber in komplexeren oder streitigen Fällen kann die Beauftragung eines Sachverständigen notwendig sein.

Es ist wichtig zu beachten, dass Online-Bewertungen und Bewertungen durch Laien in der Regel mehr schaden als nutzen. Die Ergebnisse können erheblich von den realen Werten abweichen.

In unserem nächsten Abschnitt werden wir genauer darauf eingehen, wie ihr die Qualität einer Immobilienbewertung sicherstellen könnt und wann die Expertise eines Sachverständigen erforderlich ist.

Qualität der Immobilienbewertung

Die Qualität einer Immobilienbewertung hängt von verschiedenen Faktoren ab, und einer der wichtigsten ist die Qualifikation und Erfahrung des Bewerters. Hier sind einige Aspekte, die ihr beachten solltet:

1. Qualifikation des Bewerters: Ein qualifizierter Bewerter sollte über die notwendige Ausbildung und Zertifizierungen verfügen, um eine zuverlässige Bewertung durchzuführen. Dies kann ein ausgebildeter Sachverständiger, ein erfahrener Immobilienmakler oder ein Gutachter sein, der auf Immobilien spezialisiert ist. Soll das Gutachten vom Finanzamt oder von Banken anerkannt werden, sind die Anforderungen an den Bewerter naturgemäß höher – hier muss der Ersteller des Gutachtens nicht nur Sachverständiger für Immobilienbewertung sein, sondern auch entsprechende weitere Qualifikationen aufweisen.
   
2. Erfahrung des Bewerters: Erfahrung spielt eine entscheidende Rolle bei der Bewertung von Immobilien. Ein erfahrener Bewerter hat oft einen besseren Überblick über den Markt und die lokalen Gegebenheiten. Sie können auch besser in der Lage sein, Besonderheiten einer Immobilie zu erkennen und angemessen zu bewerten.
   
3. Weiterbildungen und Fortbildungen: Der Immobilienmarkt verändert sich ständig, und daher ist es wichtig, dass der Bewertungsexperte regelmäßige Weiterbildungen und Schulungen absolviert, um auf dem neuesten Stand zu bleiben. Dies ist besonders wichtig, da sich Gesetze und Vorschriften ändern können.
   
4. Zuverlässige Daten und Informationen: Eine qualitativ hochwertige Bewertung erfordert genaue und aktuelle Daten, einschließlich Vergleichsverkäufen, Baukosten und Marktanalysen. Ein erfahrener Bewerter hat Zugang zu vertrauenswürdigen Quellen und kann auf eine breite Datenbank zurückgreifen.
   
5. Unparteilichkeit und Ethik: Ein seriöser Bewertungsexperte sollte unabhängig und ethisch sein. Sie sollten keine Interessenkonflikte haben, die ihre Objektivität beeinflussen könnten. Dies ist besonders wichtig, wenn die Bewertung für rechtliche Zwecke oder vor dem Finanzamt erforderlich ist.

Es ist wichtig zu betonen, dass bereits qualifizierte Immobilienmakler mit entsprechenden Weiterbildungen in der Lage sind, verlässliche Bewertungen zu erstellen. Für umfassendere und belastbarere Bewertungen, insbesondere in komplexen oder rechtlichen Fällen, kann jedoch die Beauftragung eines Sachverständigen notwendig sein.

Wir haben bereits darüber gesprochen, wie wichtig die Qualität der Immobilienbewertung ist und worauf ihr bei der Auswahl eines Bewertungsexperten achten solltet. Jetzt widmen wir uns einem heiklen Thema: der Immobilienbewertung durch Laien und warum sie oft mehr Schaden als Nutzen bringt.

Kann man eine Immobilienbewertung selbst durchführen?

Es ist verlockend, selbst eine Immobilie zu bewerten, insbesondere wenn man glaubt, Kosten zu sparen oder die eigene Einschätzung als ausreichend anzusehen. Doch in den meisten Fällen kann die Bewertung durch Laien erhebliche Risiken mit sich bringen:

• Mangelnde Fachkenntnisse:
  • Laien verfügen oft nicht über das notwendige Fachwissen und die Erfahrung, um eine genaue Bewertung durchzuführen.
  • Die zugrundeliegenden mathematischen Modelle sind Laien nicht bekannt oder werden nicht ausreichend verstanden – in der Konsequenz verliert die Berechnung an Modellkonformität und die Bewertung wird nicht mehr valide ermittelt.
  • Außerdem können wichtige Faktoren übersehen oder falsch einschätzen werden, was zu einer erheblichen Abweichung vom realen Wert führen kann.
    
• Unzureichende Daten und Ressourcen:
  • Laien haben oft keinen Zugang zu umfassenden Datenquellen und Marktanalysen, die für eine genaue Bewertung erforderlich sind.
  • Sie stützen sich möglicherweise auf begrenzte oder veraltete Informationen, was zu ungenauen Ergebnissen führt.
    
• Rechtliche und finanzielle Risiken:
  • Eine fehlerhafte Bewertung kann zu rechtlichen Problemen führen.
  • Außerdem werden von Laien durchgeführte Bewertungen durch Dritte in der Regel nicht anerkannt – gerade, wenn das Gutachten zur Vorlage bei einer gegnerischen Partei oder dem Finanzamt gedacht ist.
  • Dient die Bewertung einer Angebotspreisermittlung können finanzielle Verluste die Folge sein, wenn eine Immobilie zu einem unrealistisch niedrigen oder hohen Preis verkauft wird.
    
• Verzögerungen und Unsicherheit:
  • Laien benötigen oft viel Zeit, um Informationen zu sammeln und eine Bewertung durchzuführen, was zu Verzögerungen bei Verkaufs- oder Kaufentscheidungen führen kann.
  • Unsicherheit über den tatsächlichen Wert einer Immobilie kann zu emotionalen Belastungen führen.

Es ist wichtig zu betonen, dass die Immobilienbewertung ein komplexer Prozess ist, der Fachwissen, Erfahrung und professionelle Ressourcen erfordert. Selbst gut gemeinte Laienbewertungen können zu erheblichen Problemen führen.

Wenn ihr den Wert eurer Immobilie korrekt ermitteln möchtet oder eine zuverlässige Bewertung für einen Kauf oder Verkauf benötigt, ist es immer ratsam, professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen. Immobilienmakler mit entsprechenden Weiterbildungen und Sachverständige können euch dabei unterstützen, den genauen Wert eurer Immobilie zu ermitteln und finanzielle Risiken zu minimieren.

In unserem nächsten Abschnitt werden wir erläutern, wann es am besten ist, einen Sachverständigen zu Rate zu ziehen und wie ihr sicherstellen könnt, dass eure Immobilienbewertung von höchster Qualität ist.

Fazit und Schlussbemerkungen

Die Immobilienbewertung ist ein entscheidender Schritt, wenn es um den Kauf oder Verkauf einer Immobilie geht.

• Verschiedene Methoden: E s gibt verschiedene Methoden zur Immobilienbewertung, darunter das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Die Auswahl der besten Methode hängt von der Art der Immobilie und den verfügbaren Daten ab.
  
• Unterschiedliche Formen: Immobilienbewertungen können in Form Online-Bewertungen, Marktwerteinschätzungen, Kurzgutachten oder Vollgutachten vorliegen. Jede Form hat ihre eigenen Vor- und Nachteile.
  
• Qualität der Bewertung: Die Qualität der Bewertung hängt von der Qualifikation und Erfahrung des Bewerters ab. Es ist wichtig, einen qualifizierten Experten zu wählen, um genaue und verlässliche Ergebnisse zu erhalten.
  
• Man kann als Laie keine fundierte Immobilienbewertung durchführen:: Die Immobilienbewertung durch Laien kann zu erheblichen Fehlern und finanziellen Risiken führen. Es ist ratsam, professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen, um die Qualität der Bewertung sicherzustellen.

Zusammenfassend können wir sagen, dass die Qualität eurer Immobilienbewertung entscheidend für den Erfolg eurer Immobilientransaktionen ist. Es ist kein Bereich, in dem man Kompromisse eingehen sollte, da ungenaue Bewertungen zu erheblichen finanziellen Verlusten führen können.

Denkt daran, dass die Unterstützung eines qualifizierten Immobilienexperten, sei es ein Immobilienmakler mit Weiterbildungen oder ein Sachverständiger, entscheidend sein kann, um sicherzustellen, dass ihr den besten Wert für eure Immobilie erzielt oder einen fairen Preis zahlt.

Wenn du über den Verkauf deiner Immobilie nachdenkst und dir aber nicht sicher bist, wie du am besten auf den veränderten Immobilienmarkt reagierst, dann spreche uns gerne an. Wir beraten dich umfassend und helfen dir dabei, den richtigen Weg zu finden. Fordere noch heute dein unverbindliches Beratungsgespräch über den erfolgreichen Verkauf deiner Immobilie an. Zusätzlich bieten wir für Immobilien in unserem Einzugsgebiet Schleswig-Holstein und Hamburg eine kostenfreie Immobilienbewertung an. Rufe uns einfach unter 04101 8545454 oder schreibe uns eine Email an info@visalo-immobilien.de.