Immobilien und Zinsen

Hallo Miriam, du warst ja schon vor einem Jahr hier. Willkommen zurück!

Hallo Philip, danke sehr! Ich freue mich, wieder da zu sein!

Vielleicht magst du dich nochmal vorstellen, da eventuell einige vergessen haben, wer du bist.

Ja, gerne. Ursprünglich komme ich aus Frankreich. Ich lebe aber schon seit 24 Jahren in Deutschland, habe hier meine Bankkauffrau-Ausbildung gemacht, habe nach einer Weile festgestellt, das Angestelltendasein ist für mich nichts und habe mich selbstständig gemacht in der Finanzberatung. Ich bin also seit etwas mehr als drei Jahren Finanzberaterin und kümmere mich darum, für meine Kunden die besten Lösungen für deren Situation herauszusuchen – hinsichtlich Versicherungen und Finanzen. Im Moment ist es so, dass ich seit ungefähr einem dreiviertel Jahr jeden Monat mindestens eine Kapitalanlage-Immobilie an meinen Kunden vermittelt habe. Deswegen werden wir heute mit Philip über Immobilien-Zinsen sprechen.

Vielleicht magst du als Erstes mal den Hörern erklären, was sind denn überhaupt Zinsen?

Tatsächlich ist es vielen nicht bewusst. Wenn man sich zum Beispiel eine Tasse Kaffee kauft, muss man Geld dafür bezahlen. Und Zinsen sind genau das Gleiche – das ist Preis für Geld. Das heißt, man bezahlt Geld, um Geld zu bekommen.

Alles klar! Magst du auch vielleicht ein paar Sachen zur aktuellen Zinslage zu sagen? Wie sieht das da im Moment aus?

Es ist ja so, dass die Banken, wenn sie einem Geld leihen, einen Preis dafür festlegen, also die Zinsen. Und dieser Preis variiert je nach Marktlage. Häufig ist es so, die Banken orientieren sich an dem Leitzins der Europäischen Zentralbank und diese orientiert sich auch sehr häufig an den Leitzins der amerikanischen Bank – Fed (Federal Reserve System) genannt. Wenn der Leitzins hoch ist, werden die Banken auch hohe Zinsen verlangen. Wenn der Leitzins niedrig ist, werden die Banken auch niedrige Zinsen verlangen. Warum der Leitzins hoch oder niedrig ist, damit steuert die Europäische Zentralbank gegen die Inflation. Fast alle Menschen in Deutschland haben schmerzhaft mitbekommen, dass im Jahre 2021/2022 die Inflationsrate sehr hoch war. Es hat sich alles verteuert. Das führt dazu, dass die Menschen dann weniger kaufen. Man versuchte nur noch das Notwendigste zu kaufen. Das aber bringt die Wirtschaft in Deutschland ein bisschen ins Stocken. Um dagegen anzukämpfen, hat die Europäische Zentralbank den Leitzins erhöht, damit die Inflation ein bisschen geringer wird. Bedeutet: Man möchte die Wirtschaft wieder ankurbeln, dass mehr Menschen etwas kaufen können. Das ist immer ein Kreislauf. Vor einigen Jahren, so 2018/2019, hatte man noch besonders niedrige Zinsen, eine etwas länger anhaltende Niedrigzinsphase. Das heißt, es war sehr günstig, sich Geld zu leihen. Das hat dazu geführt, dass viele Menschen sich dann Immobilien kaufen konnten. Das ist heute nicht mehr ganz so einfach, denn die Zinsen sind extremst gestiegen. Wie gesagt, die hohen Inflationen zu bekämpfen.

Alles klar! Wer beschließt denn eigentlich die Zinsen und wie kommen dann die Zinsänderungen zustande?

Die Europäische Zentralbank beschließt die Änderung des Leitzinses und die örtlichen Banken, also die örtliche Sparkasse, die Deutsche Bank, die übernehmen diese Änderung und geben sie an ihren Kunden weiter.

Okay, das heißt, die Mechanismen der Zentralbank haben im Endeffekt einen Einfluss auf die Zinsen, die ich bei einer Immobilienfinanzierung bekomme bzw. bezahlen muss?

Richtig, genau. Also im Endeffekt ist es nicht nur die Deutsche Bank oder die Sparkasse, die Zinsen beschließt, sondern die orientieren sich sehr stark an den europäischen Leitzins.

Kannst du uns vielleicht ein paar Beispiele für die Auswirkungen von Zinsen nennen? Denn das ist, glaube ich, vielen Leuten nicht klar. Es hört sich immer nicht so viel an, ob du 1% Zinsen bezahlst oder 4%, aber in der Praxis hat das eine sehr große Auswirkung.

Ja, durchaus. Ich habe euch ein Beispiel mitgebracht. Was passiert, wenn ein Mensch ungefähr 400.000€ ausleiht, um sich eine Immobilie zu kaufen und einen Zins von 1,5% bekommt? Das war vor fünf Jahren gang und gäbe. Finanziert man das Ganze auf 29 Jahren, bedeutet das, dass dieser Mensch monatlich 1.406 € für eine Immobilie zahlen muss. Damit kamen viele klar. Eine Zinsfestschreibung, also wenn man mit der Bank aushandelt, wie lange man sich das Geld zu welchem Preis ausleiht, kann 10, 15 bis 30 Jahre fest sein. Die meisten Menschen entscheiden sich für 10 bis 15 Jahre Zinsfestschreibung. Das bedeutet, dass man nach Ablauf dieser 10 bis 15 Jahre neu verhandeln muss. Für das restliche Geld, was man noch erstatten muss, bekommt man einen anderen Zins als zu Beginn. Was bedeutet eine Zinsänderung konkret? Der Mensch hat also mit 1,5 Prozent finanziert eine Kreditrate von 1400. Behält man die gleichen anderen Parameter, erhält man dann, wenn man einen Zins von 3,5 Prozent hat, knapp 1800 Euro monatliche Rate.

Das ist deutlich mehr.

Das ist schon ein Brett. Steigt der Zins sogar auf 4,5 Prozent, wie es heute gang und gäbe ist, hat man eine monatliche Belastung von 2.000 Euro. Drei Prozent mehr Zinsen bewirkt, dass man in diesem Rechenbeispiel monatlich 600 Euro mehr zahlen muss.

Das ist eine beträchtliche Summe, die natürlich nicht jeder stemmen kann. Bedeutet das, dass viele Menschen Schwierigkeiten bei der Anschlussfinanzierung haben werden?

Ja, das stellen wir derzeit auch am Markt fest. Es ist eine äußerst bedauerliche Entwicklung, dass viele Menschen dies nicht vorbereitet haben oder nicht absehen konnten, dass es zu einem derartigen Zinsanstieg kommt. Infolgedessen sehen sich einige Menschen nun gezwungen, ihr Eigenheim wieder zu verkaufen, da sie die monatliche Belastungserhöhung von 600 oder manchmal sogar 1.000 € nicht bewältigen können. Das ist wirklich bedauerlich, und leider beobachten wir das recht häufig auf dem Markt.

Ja, das denke ich auch. Denn das sind ja Umstände, mit denen die Menschen leider im Voraus nicht gerechnet haben. Vielleicht war das nicht immer sinnvoll oder nicht immer weitsichtig, aber es wurde wahrscheinlich auch von vielen Finanzvermittlern nicht so klar kommuniziert.

Die Tatsache ist, dass die Zeit der extrem niedrigen Zinsen, die wir zuvor erlebt haben, sehr ungewöhnlich war. Das ist nicht der normale Standard. Jetzt sind wir wieder auf einem ganz normalen durchschnittlichen Zinsniveau, wo wir Finanzierung von 3 bis 5 Prozent anbieten können, je nach individueller Ausgangssituation. Das ist ein ganz normales Durchschnittsniveau, wie wir das auch schon früher hatten. In den 80er und 90er Jahren, haben sich Menschen gefreut, wenn sie einen Schnapper geschossen haben und eine Immobilie für acht oder neun Prozent Zinsen finanziert haben. Heute sind wir einfach zurück zur Normalität, aber das Aufwachen tut nicht weh.

Wir sind noch etwas verwöhnt von den Niedrigzinsen, glaube ich.

Durchaus. Auch ich, also ich merke es ja auch in meinem Job.

Das stimmt. Du sagst ja, die hohen Zinsen sind ein Problem. Auch die schwankenden Zinsen stellen ein Problem dar, dass man nicht so richtig damit umgehen kann. Wie sind die Zinsen in 10 bis 15 Jahren? Hast du deneine Idee oder eine Lösung dafür, wie man sich vor schwankenden Zinsen schützen kann?

Also das „Null-Risiko“ gibt es nie im Leben. Aber es gibt tatsächlich Möglichkeiten, sich vor zu stark schwankenden Zinsen zu schützen. Die eine Möglichkeit ist beispielsweise, die Zinsfestschreibung möglichst lange zu wählen. Ich hatte vorhin erwähnt, 10 bis 15 Jahre ist der Durchschnitt. Warum nicht alle Menschen gleich 30 Jahre festschreiben, wenn sie ein solches Angebot haben? Weil die Banken natürlich sagen: ich biete dir 2,5 Prozent an für 400.000 Euro. Wenn du das für zehn Jahre festhaben möchtest, möchtest du das aber für 30 Jahre festhaben, kostet das mehr, weil die Bank dann das Risiko trägt. Und diesen Mehrzins wollten dann viele Menschen nicht bezahlen. Auch verständlich, aber leider ein bisschen kurzsichtig. Vor allem, wenn man auf Sicherheit angewiesen ist und monatlich keinen größeren Spielraum hat. Das heißt, da ist es sehr, sehr hilfreich, wenn ihr an Seite eines Finanzberaters seid, der für euch bei den Banken Sachen aushandeln kann. Nicht das 08/15 Angebot, sondern ein Finanzberater, der eine größere Marktmacht hat, kann bei den Banken vorstellig werden und sagen: Ich möchte für meine ganzen Kunden, Finanzierungsvolumen eine Million Euro, eine Zinsfestschreibung von 30 Jahren haben zum selben Preis wie 10 oder 15 Jahren. Das erreicht man als Privatperson leider nicht. Das ist eine Möglichkeit. Das habe ich beispielsweise jetzt für eine Immobilie in Augsburg gehabt. Die kostete eine halbe Million. Und da hat mein Kunde diese 30-jährige Zinsverschreibung erhalten für denselben Preis wie 10 Jahren. Die andere Möglichkeit ist, wenn man vielleicht keinen Finanzberater an der Seite hat, der ihm da helfen kann, diese Marktmacht auszuüben. Das ist eine Zinssicherung. Der gute alte Bausparvertrag. Bausparverträge haben zweierlei Zinsen, einmal die Guthabenzinsen und einmal die Sollzinsen. Früher hat man Bausparverträge gemacht, weil da sehr hohe Guthabenzinsen drauf waren. Da hat man als Großeltern für die Enkelkinder so was abgeschlossen als Sparbuch sozusagen mit guten Zinsen plus staatliche Förderung, die obendrauf kommen. Heutzutage macht man Bausparverträge, weil der damit verbundene Sollzins extrem niedrig ist. Sprich der Habenzins ist auch sehr, sehr niedrig. Die Bausparverträge, die darf man also nicht mehr als Sparbuch betrachten. Das bringt nicht mehr so viel. Aber die Bausparverträge sind großartig als Zins Sicherung, denn man schließt heutzutage einen Bausparvertrag ab und man hat Kraft dieses Vertrages Anspruch auf ein Darlehen mit besonders günstigem Zins. Zum Vergleich, der aktuelle Zins für Immobilienfinanzierung ist irgendwo zwischen drei und fünf Prozent. Wenn man einen Bausparvertrag abschließt, habe ich aktuell zwischen 1,8 und 2,9 Prozent Zinsen. Die sichere ich mir. Das ist ein Joker im Ärmel. Und ob ich ihn in 10 Jahren benutze oder in 20 Jahren, das kann ich selber entscheiden, je nachdem wie dann die Marktlage ist. Also habe ich ein Joker im Ärmel. Ich habe mir gesichert, dass ich diesen Anspruch habe auf einen besonders günstigen Zins, den ich später nutzen kann, wenn ich das möchte. Natürlich muss man ein bisschen etwas dafür tun, also diesen Bausparvertrag im Voraus auch ansparen. Aber das schafft in der Regel jeder. Und Bausparverträge funktionieren mit Zeit und mit Beitrag. Sprich, wenn man nicht so viel monatlich einzahlen kann, kann man sich dann dafür auch mehr Zeit lassen. Das funktioniert auch.

Alles klar. Das heißt, die Bausparverträge, die in den letzten Jahren ein bisschen an der Attraktivität verloren haben, sagst du, kommen wieder und sind jetzt wieder ein wirkungsvolles Finanzinstrument.

Ja, da muss ich dir tatsächlich ein bisschen widersprechen. Also ja, total wirkungsvolles Finanzinstrument, an Attraktivität haben die eigentlich nie verloren, weil man verstanden hatte, wie die funktioniert. Nur der Fokus hat sich verschoben von der Sparphase auf die Darlehensphase.

Okay, alles klar. Weil du hast ja eben auch gesagt, es macht teilweise Sinn, die Zinsfestschreibungszeit möglichst lang zu wählen, 30 Jahre. Was ist denn, wenn ich nach zehn Jahren dann feststelle, am Markt sind doch bessere Zinsen als ich mir gesichert habe?

Sehr gute Frage. Die Sicherung gilt nur für die Bank. Die Bank darf dir den Zins, den du gesichert hast, nicht erhöhen. Du selber darfst nach zehn Jahren diese Zinsfestschreibung aufkündigen und dann, wenn es dann halt am Markt günstigere Sachen gibt, dann neu verhandeln.

Ich habe auf jeden Fall die Möglichkeit, diese 30 Jahre lang den so guten Zinssatz zu sichern. Nach zehn Jahren stelle ich fest, das ist doch wieder alles anders. Wir haben vielleicht wieder eine fast Null Zinspolitik oder Phase. Dann kann ich mir ein anderes Angebot schnappen, wo ich dann von den günstigen Zinsen profitiere.

Richtig, genau. Ein weiteres Instrument, das habe ich noch nicht erwähnt, ist ein sogenanntes Forward Darlehen und Anschluss Darlehen. Das heißt, einige wenige Jahre vor Ablauf der Zinsverschreibung kann man dann schon Darlehen Zinsen mit den Banken aushandeln und sagen Liebe Bank, ich möchte in zwei Jahren 300000 Euro von dir bekommen zu dem und dem Zins. Natürlich ist dieser Zins dann immer etwas höher, als wenn man heute sofort den Kredit in Anspruch nehmen möchte. Deswegen es erfordert wirklich eine gute Beratung, eine gute Analyse der Situation und die gewünschte Strategie von dem Immobilienbesitzer. Aber manchmal kann sich so ein Forward Darlehen wirklich lohnen, wenn man weiß Okay, die Zinsen sind jetzt schon so hoch, Tendenz steigend. Ich sichere mir den heutigen Zins für in drei Jahren. Das geht auch. Aber da ist nicht so die Flexibilität wie beim Bausparvertrag. Hat man schon diesen Forward Darlehen abgeschlossen, muss man ihn dann auch in Anspruch nehmen. Und es kann dann sein.

Dass esgar nicht so gut passt.

Dann mehr? Richtig, genau. Abhängig von der weltpolitischen Lage sind die Zinsen dann doch anders, als man gedacht hatte. Und deswegen mit Vorsicht zu genießen.

Okay. Was würdest du dir jetzt jemandem empfehlen, der in drei bis vier Jahren in der Situation ist, dass sein Darlehen ausläuft für die Immobilienfinanzierung? Was sollte der machen? Sollte der möglichst viel noch tilgen? Sollte der noch einen Bausparvertrag ansparen? Was soll der machen?

Da ist tatsächlich auch wieder eine persönliche Analyse notwendig. Aber ja, du hast zwei wichtige Sachen angesprochen. Einmal gucken, was ist die Restschuld dann? Was kann ich bis dahin aus eigener Kraft tilgen? Und wie kann ich parallel, also ich würde es wirklich parallel machen, wie kann ich parallel einen Bausparvertrag in der kurzen Zeit, vier Jahre sind etwas kurz für einen Bausparvertrag, wie kann ich einen Bausparvertrag innerhalb von vier Jahren zur Reife bringen, zur Zuteilung bringen, dass ich dann vielleicht 100.000 € daraus bekomme in dem Moment und den Rest tilge ich halt schon vorher. Das geht. Also man kann wirklich ein bisschen, das ist wie Tetriss spielen oder mit Lego Bausteine. Eine Baufinanzierung ist nichts, was man innerhalb von einer halben Stunde klärt. Das erfordert wirklich eine tiefe Marktkenntnis, eine tiefe Produktkenntnis und eben auch eine Kenntnis von der Situation des Menschen, der finanzieren möchte, dass man da wirklich Beispiel Eltern Geld Phasen berücksichtigt, wenn die Menschen noch Kinder planen, berufliche Wechsel und und und. Das muss man wirklich alles im Auge behalten.

Wie sieht das dann aus, wenn man noch relativ jung ist? Macht das denn Sinn zu sparen? Vielleicht kommen wir in dem Zusammen auch noch mal auf den Zinseszinseffekt zu sprechen. Der ist, glaube ich, in der Praxis vielen nicht so richtig bewusst, was der auslöst.

Ja, das ist richtig. Guter Hinweis. Der Zinseszinseffekt ist etwas, was der menschliche Gehirn nicht wirklich greifen kann. Und Albert Einstein, der hat das sogar als achtes Weltwunder bezeichnet. Zins-zinseffekt funktioniert in beiden Richtungen. Also der Sollzins, wenn man eine Immobilie kauft. Man hat sich zwar nur 400.000 € geliehen, am Ende hat man wesentlich mehr zurückgehalten, wirklich mehrere 100.000 mehr zurückgezahlt. Funktioniert auch andersherum. Wenn man früher anfängt zu sparen, und zwar nicht einfach so auf ein Sparbuch, den Puffer sollte man so haben, der gehört nicht in die Immobilienfinanzierung. Wenn man also anfängt Klub zu sparen und sich diverse Finanzinstrumente zunutze macht, kann man da den ZinsZins-Effekt begreifen. Und das bedeutet im Klartext je früher man anfängt, auch mit kleinen Beiträgen, die Zeit arbeitet für einen. Das heißt keine Scheu vor kleineren Spalleistungen, erst mal 25, 50, 100 € je nach persönliche Situation, aber halt mit dem Zins-Effekt, also das Geld arbeitet für einen und vermehrt sich. Da braucht man ein bisschen Zeit mitbringen, fünf bis sieben Jahre mindestens. Da erreicht man einen wunderbaren Hebel und hat, wenn man dann so weit ist, eine Immobilie zu kaufen, schon viel mehr Eigenkapital. Eigenkapital bedeutet, wenn das Haus 400.000 € kosten sollte, man aber selber schon 150.000 mitbringt, muss man sich entsprechend nur noch 250.000 von der Bank leihen.

Die Bank findet das richtig toll, denn die Bank muss nur 250.000 € Risiko tragen, hat aber ein Haus, was viel höherwertig ist als Sicherheit dagegen. Die Bank hat also weniger Risiko, gibt also einen günstigeren Sollzins.

Und man hat ja zusätzlich noch weniger Darlehenssumme, weil man ja sowieso mehr Eigenkapital hat.

Das kommt ja auch noch dazu.

Also man profitiert dann zweimal davon. Also deine Empfehlung ist frühzeitig mit Sparanfang, mit sinnvollen Sparanfang, auch gerne mit kleineren Metriken, die sie dann im Verlaufe des Älterwerdens oder des Lebens größer werden könnten.

Genau. Ja, alles klar.

Ja Miriam, vielen, vielen Dank. Ich glaube, dann haben wir heute ganz gut diesen ganzen Zinseseffekt oder Zinsen rund Immobilien beleuchtet. Und ja, wenn jemand noch Fragen hat oder vielleicht auch konkret eine Immobilienfinanzierung braucht oder vielleicht auch das Konstrukt braucht, wie er zukünftig vielleicht eine Immobilie leisten kann, wie er dafür anspannen kann, welche Instrumente dafür sinnvoll sind, kann er sich an dich wenden?

Ja, sehr gerne.

Wir verlinken dich gerne in Shownotes und dann kann er dich anrufen.

Oder per E-Mail kontaktieren.

Genau. Whatsapp geht auch bei mir.

Super.

Vielen, vielen Dank. Sehr gerne, Philipp.

Du denkst über den Verkauf deiner Immobilien nach und bist dir aber gar nicht so sicher, wie du mit der aktuellen Marktsituation am besten umgehen kannst? Spreche uns gerne an. Wir beraten dich umfassend und helfen dir dabei, den richtigen Weg zu finden. Fordere noch heute dein unverbindliches Beratungsgespräch über den erfolgreichen Verkauf deiner Immobilie an. Zusätzlich bieten wir für Immobilien in unserem Einzugsgebiet Schleswig-Holstein und Hamburg eine kostenfreie Immobilienbewertung an. Ruf uns dafür einfach an unter 04101 855545454. Oder schreibe uns eine E-Mail an info@visalo-Immobilien. De. Ich hoffe, diese Episode hat euch den Zusammenhang zwischen Immobilien und Zinsen verständlich erläutert und die verschiedenen Wege aufgezeigt, wie man mit Zinsen umgehen kann. Vielen Dank, dass ihr heute dabei wart und vergesst nicht unseren Podcast zu abonnieren, keine weiteren hilfreichen Tipps zu verpassen. Wir hören uns am kommenden Donnerstag.