Das perfekte Exposé

Jeder, der schon einmal eine Immobilie verkauft oder gekauft hat, weiß, wie entscheidend das Exposé sein kann. Es ist der erste Einblick, den potenzielle Käufer von der Immobilie erhält, und oft auch der entscheidende Faktor, der sie dazu bewegt, den nächsten Schritt zu gehen – oder eben nicht. Aber was macht ein gutes Exposé aus? Wie strukturiert man es? Und wie stellt man sicher, dass es die Immobilie in ihrem besten Licht präsentiert? All diesen Fragen werden wir in dieser Folge auf den Grund gehen.

Das Exposé – die Grundlagen

Wir beginnen mit den Grundlagen, denn um ein perfektes Exposé zu erstellen, müssen wir erst einmal klären, was genau ein Exposé überhaupt ist und warum es so essentiell ist.

Ein Exposé ist prinzipiell die Visitenkarte für die Immobilie. Es dient als erstes, umfassendes Informationsmittel für Interessenten und gibt einen Überblick über alle wesentlichen Daten des Objekts. Doch nicht nur das – ein gut gestaltetes Exposé kann Emotionen wecken, Neugierde steigern und so den ersten wichtigen Schritt zum Verkauf ebnen.

Es gibt gewisse Pflichtangaben, die in keinem Exposé fehlen dürfen. Dazu gehören insbesondere Angaben zum Energieausweis, zur Wohnfläche und zur Art der Beheizung. Doch Vorsicht: Übertreibungen oder bewusste Auslassungen können rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen. Es ist also von essentieller Bedeutung, dass das Exposé nicht nur überzeugt, sondern auch korrekt und ehrlich ist.

Man unterscheidet zwischen einem Print- und einem Online-Exposé: Ein Print-Exposé ist, wie der Name schon sagt, ein physisches Dokument. Es kann bei Besichtigungen überreicht werden, in Broschürenform aufbereitet sein oder bei Veranstaltungen und Messen ausgelegt werden. Online-Exposés hingegen sind digital. Sie werden auf Immobilienportalen, auf der Website des Maklers oder als Anhang mit E-Mails verwendet. Der große Vorteil? Multimediale Inhalte wie Videos, 360-Grad-Touren oder interaktive Grundrisse können hier integriert werden.

Die Struktur eines überzeugenden Exposés

Eine gute Struktur macht das Kernstück eines überzeugenden Exposés aus. Daher reicht es nicht, einfach nur alle Daten der Immobilie aufzulisten. Wie bei einer spannenden Geschichte geht es um den Aufbau, die Präsentation und die Highlights.

• Beginnen wir mit dem Titel und dem Untertitel. Dabei sollte man bedenken, dass dies oft das Erste ist, was ein Interessent sieht. Er sollte prägnant und ansprechend sein, vielleicht sogar neugierig machen. Für ein optimales Ergebnis können attraktive Fakten mit emotionalen Elementen gemischt werden. ‚Gemütliche 3-Zimmer-Wohnung im Herzen der Stadt‘ klingt bereits viel einladender als nur ‚3-Zimmer-Wohnung‘.
• Als nächstes kommt die Kurzbeschreibung. Hier hat man die Chance, in wenigen Sätzen den Charakter der Immobilie zu beschreiben. Was macht sie besonders? Warum sollte man weiterlesen?
• Dann folgt die detaillierte Objektbeschreibung. Hier geht man ins Detail. Raum für Raum, Feature für Feature. Es lohnt sich, sowohl objektive Daten als auch subjektive Eindrücke zu teilen. Vielleicht ist das Wohnzimmer besonders sonnig am Nachmittag oder die Küche hat eine besondere Geschichte. Am besten wird die Objektbeschreibung so verfasst, dass beim Leser direkt ein Bild im Kopf entsteht – dabei kann Storytelling helfen – dazu später mehr.
• Preisgestaltung und Nebenkosten müssen klar und verständlich sein. Die Angabe von derzeitigen Nebenkosten wie Heizkosten und Wohngeld (letzteres bei Wohnungen) erleichtert die Einschätzung der Immobilie für den Interessenten. Eine transparente Darstellung von Preisen und Kosten ist wichtig und schafft Vertrauen.
• Und dann, einer der wichtigsten Teile: Bilder und Visualisierungen. Wir alle wissen, dass ein Bild oft mehr sagt als tausend Worte. Doch dazu später mehr.
• Die Lagebeschreibung sollte nicht nur die Adresse, sondern auch die Umgebung, die Infrastruktur und besondere Highlights des Viertels oder der Region beinhalten. Leben viele Familien in der Nähe? Gibt es Parks oder besondere Kultureinrichtungen?
• Grundrisse und Baupläne geben Interessenten eine klare Vorstellung von der Raumaufteilung und helfen ihnen, sich selbst in der Immobilie zu sehen.
• Last but not least, der Energieausweis und technische Daten. Diese Pflichtangaben sollten ansprechend und leicht verständlich präsentiert werden.
• Und natürlich – die Kontaktdaten und rechtliche Hinweise. Mach es Interessenten leicht, dich zu erreichen.

Ein gut strukturiertes Exposé ist wie eine Reise, bei der man den Interessenten an die Hand nimmt und durch die Immobilie führt. Jeder Abschnitt, jedes Bild, jeder Satz sollte dabei helfen, ein klareres Bild zu zeichnen und den Interessenten näher zum Kauf zu führen.

Tipps für beeindruckende Fotos

Ebenso wichtig wie eine gute Struktur – wenn nicht sogar noch wichtiger – ist die visuelle Präsentation. Hier dreht sich alles um Fotos! Wir sind bereits in der 24. Podcastfolge auf das Thema intensiv eingegangen – hier nochmal die wichtigsten Insights.

• Zunächst: Die richtige Tageszeit und die Lichtverhältnisse. Morgens und in der Abenddämmerung – der sogenannten ‚Goldenen Stunde‘ – entstehen oft die besten Fotos. Das Licht ist weich, die Schatten nicht zu hart, und Räume können in einem besonders warmen und einladenden Ton erscheinen.
• Die Frage, die sich viele stellen: Reicht ein Smartphone aus oder sollte man auf professionelle Ausrüstung setzen? Ein gutes Smartphone kann beeindruckende Fotos machen, ja. Aber eine professionelle Kamera mit der richtigen Objektivauswahl kann Details, Weite und Tiefe besser einfangen. Wenn möglich, sollte man in einen Profi investieren – denn das Fachwissen und die Erfahrung sind entscheidend, wenn es um gute Fotos geht.
• Vor dem Foto kommt die Vorbereitung. Die Immobilie sollte sich in einem sauberen und aufgeräumten Zustand befinden. Ein gemachtes Bett kann den Eindruck des Raumes enorm aufwerten. Der Einsatz von Dekoration kann das Fotoergebnis verbessern – aber Vorsicht vor zu viel Personalisierung. Ein neutralerer Raum ermöglicht es dem Betrachter, sich selbst darin vorzustellen.
• Und dann die Außenaufnahmen. Diese sind entscheidend, denn oft ist das Außenbild das erste Foto, das Interessenten sehen. Wähle einen sonnigen Tag, räume den Garten oder den Eingangsbereich auf und versuche, die Immobilie aus dem besten Winkel zu präsentieren.
• Ein letzter Tipp: Bearbeitung. Ein wenig Nachbearbeitung kann ein gutes Foto zu einem großartigen machen. Aber übertreibe es nicht, Natürlichkeit ist hier der Schlüssel.

Fotos sind das Fenster zur Immobilie. Mit ihnen können Emotionen geweckt, Begeisterung entfacht und Interessenten dazu gebracht werden, sich tiefer mit der Immobilie zu beschäftigen. 

Multimediale Inhalte und ihre Bedeutung im Exposé

Von der Welt der Fotografie bewegen wir uns nun in die digitale Ära des Immobilienmarketings: Multimediale Inhalte. Heute geht es nicht mehr nur darum, ein statisches Bild der Immobilie zu zeigen, sondern sie zum Leben zu erwecken. 

Beginnen wir mit den virtuellen Rundgängen – 360-Grad-Touren, die es ermöglichen, von Raum zu Raum zu gehen, fast als ob man tatsächlich vor Ort wäre. Diese sind besonders nützlich in Zeiten, in denen Besichtigungen schwierig sein können oder wenn der Interessent weit entfernt lebt. Und das Beste daran? Man ermöglicht es dem Betrachter, sich in seinem eigenen Tempo durch die Immobilie zu bewegen und sich wirklich ‚einzuleben‘.“

Videos sind ein weiteres mächtiges Tool. Ein gut produziertes Video kann die Atmosphäre eines Hauses einfangen und schöne Details wiedergeben. Es schafft eine emotionale Verbindung und zeigt die Immobilie in Aktion.

All diese Tools haben eines gemeinsam: Sie erhöhen das Engagement des Betrachters, indem sie ihm eine tiefere, immersivere Erfahrung bieten. Sie erlauben es, über das bloße Betrachten hinauszugehen und wirklich in die Immobilie „einzutauchen“. 

Storytelling im Exposé

Warum ist Storytelling überhaupt relevant, wenn es um Immobilien geht? Es ist eindeutig, dass eine Geschichte im Vergleich zu reinen Fakten und Daten viel einprägsamer ist. Hinzu kommt, dass eine Immobilie nicht nur ein physischer Ort ist, sie ist ein Raum für Erlebnisse, Erinnerungen und Träume.

Beginne mit der Geschichte des Gebäudes. Wann wurde es erbaut? Gibt es besondere historische Ereignisse oder berühmte Persönlichkeiten, die damit verbunden sind? Diese Geschichten können dem Ort Charakter verleihen und ihn von anderen Immobilien abheben.

Oder erzähle die Geschichte der Menschen, die darin gelebt haben. Vielleicht gab es eine Familie, die Generationen lang darin lebte, oder jemanden, der eine besondere Verbindung zu einem bestimmten Raum hatte.

Noch wichtiger: Belasse es nicht nur bei der Beschreibung der Räume – male sprachlich ein Bild davon, wie das Leben darin aussehen könnte. Hier ein Beispiel: ‚Das geräumige Wohnzimmer, in dem Familien zusammenkommen, um gemeinsam Filme zu schauen oder das kleine Lesezimmer, das der perfekte Rückzugsort für Bücherliebhaber ist.‘ Hier geht es darum, Emotionen und Bilder zu wecken.

Ein weiteres Highlight können Zitate von aktuellen oder ehemaligen Bewohnern sein. Ein ‚Ich habe hier die besten Jahre meines Lebens verbracht‘ oder ‚Dieses Haus hat immer ein Gefühl von Geborgenheit gegeben‘ kann viel kraftvoller sein als technische Daten.

Zum Schluss sollte das Storytelling in die Zukunft blicken und man sollte das Potenzial der Immobilie offenbaren. Welche Geschichten könnten zukünftige Besitzer darin schreiben? Dieser Ansatz kann vor allem Käufer ansprechen, die nicht nur ein Haus suchen, sondern ein Zuhause.

Storytelling im Exposé geht über das reine Verkaufen hinaus. Es geht darum, eine emotionale Verbindung herzustellen, das Einzigartige einer Immobilie hervorzuheben und die Fantasie des Käufers zu beflügeln.

Häufige Fehler beim Exposé und wie man sie vermeidet

• Zu wenig oder zu viel Information: Beide Extreme sollte man vermeiden, denn ein Exposé sollte den Betrachter mit einer ausgewogenen Menge an Text und Informationen beliefern. Es gilt, ein gesundes Mittelmaß zu finden, dabei ist jedoch viel Gespür und Erfahrung erforderlich.
• Ungenaue oder irreführende Angaben: Dieser Punkt ist besonders wichtig, denn solche Aussagen im Exposé sind nicht nur ärgerlich, sondern können dem Verkäufer später auf die Füße fallen. Denn auf die Aussagen im Exposé können sich die Käufer in vielen Fällen auch verlassen. Das ist besonders ungünstig, wenn es sich um irreführende oder unwahre Aussagen handelt – und führt mitunter auch zu Schadensersatzansprüchen des Käufers.
• Mangelnde Qualität von Fotos und Texten: Nur beschreibende Texte und Fotos, die mit Liebe zum Detail geschrieben werden und von höchster Qualität sind, schaffen es Interessenten zu begeistern!
• Rechtliche Stolperfallen: Der Verkauf von Immobilien berührt eine Menge Rechtsthemen und es gibt viele Regeln, die beachtet werden müssen. Besonders unerfahrene Verkäufer laufen Gefahr, Fehler zu begehen, die mitunter dramatische Konsequenzen mit sich ziehen – wie das Scheitern des Verkaufses, eine nachträgliche Kaufpreisminderung oder sogar die Rückabwicklung des Verkaufes. 

Um diese Fehler zu vermeiden, braucht es vor allem drei Dinge: Vorbereitung, Fachkenntnis und Empathie. Kenne deine Immobilie und ihre Zielgruppe und versetze dich in die Lage des Käufers. Ein gutes Exposé sollte nicht nur informativ, sondern auch ansprechend und einladend sein.

Wir nähern uns dem Ende unserer heutigen Folge. Lass uns die wichtigsten Erkenntnisse rund um das Thema Exposés beim Immobilienverkauf zusammenfassen:

• Für den Verkauf deiner Immobilie ist ein Exposé von großer Bedeutung, es vermittelt den Interessenten einen ersten Eindruck von der Immobilie.
• Eine hohe Qualität der Texte und Fotos ist sehr wichtig, denn lassen sich Interessenten optimal ansprechen.
• Das Exposé sollte an die jeweilige Zielgruppe angepasst werden. 
• Mit Storytelling und emotionalen Elementen wird dein Exposé noch überzeugender.
• Beachte die vielen rechtlichen Stolpersteine, die bei der Ausgestaltung und Veröffentlichung des Exposés lauern.