{"id":3206,"date":"2023-02-08T09:41:55","date_gmt":"2023-02-08T08:41:55","guid":{"rendered":"https:\/\/www.visalo-immobilien.de\/?p=3206"},"modified":"2023-03-10T14:18:45","modified_gmt":"2023-03-10T13:18:45","slug":"tipps-gutachter-hauskauf","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.visalo-immobilien.de\/tipps-gutachter-hauskauf\/","title":{"rendered":"Tipps vom Gutachter f\u00fcr den Hauskauf"},"content":{"rendered":"\n<figure class=\"wp-block-image size-full\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"800\" height=\"600\" src=\"https:\/\/www.visalo-immobilien.de\/wp-content\/uploads\/podcast-tipps-vom-gutachter-fuer-den-Hauskauf.jpg\" alt=\"\" class=\"wp-image-3211\" srcset=\"https:\/\/www.visalo-immobilien.de\/wp-content\/uploads\/podcast-tipps-vom-gutachter-fuer-den-Hauskauf.jpg 800w, https:\/\/www.visalo-immobilien.de\/wp-content\/uploads\/podcast-tipps-vom-gutachter-fuer-den-Hauskauf-300x225.jpg 300w, https:\/\/www.visalo-immobilien.de\/wp-content\/uploads\/podcast-tipps-vom-gutachter-fuer-den-Hauskauf-768x576.jpg 768w\" sizes=\"(max-width: 800px) 100vw, 800px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<div class=\"BorlabsCookie _brlbs-cb-spotify\"><style> ._brlbs-content-blocker.spotify ._brlbs-default { background-color: #008383; color: #fff; border-radius: 16px; } ._brlbs-content-blocker.spotify ._brlbs-default ._brlbs-btn { background-color: #fff !important; color: #333 !important; border: 0 !important; } ._brlbs-content-blocker.spotify ._brlbs-default svg { width: 63px; fill: #fff; height: 48px; margin-top: 0px; margin-bottom: 15px; } <\/style> <div class=\"_brlbs-content-blocker spotify\"> <div class=\"_brlbs-default\"> <svg xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" viewBox=\"0 0 512 512\"><!--! 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In dieser Folge verr\u00e4t uns der Bausachverst\u00e4ndige S\u00f6ren Nief\u00fcnd, worauf man aus seiner Sicht beim Kauf einer <a href=\"https:\/\/www.visalo-immobilien.de\/scheidung-was-passiert-mit-der-immobilie\/\">Immobilie<\/a> achten sollte. Au\u00dferdem erl\u00e4utert er die h\u00e4ufigsten Baum\u00e4ngel und Probleme der verschiedenen Haustypen. Wer \u00fcber den Kauf einer Immobilie nachdenkt, wird heute garantiert viele wertvolle Informationen mitnehmen k\u00f6nnen. Los geht es wie gewohnt nach dem Intro.\n<\/div><\/div>\n\n\n\n<div class=\"subtitle_box color-2\"><div class=\"subtitle_box_name\">Intro\n<\/div><div class=\"subtitle_box_message\">Stressfrei Immobilien verkaufen und kaufen. Der Podcast von visalo immobilien mit Philip Hildebrandt.\n<\/div><\/div>\n\n\n\n<div class=\"subtitle_box color-1\"><div class=\"subtitle_box_name\">Philip Hildebrandt\n<\/div><div class=\"subtitle_box_message\">Heute ist der Bausachverst\u00e4ndige S\u00f6ren Nief\u00fcnd bei uns im Podcast zu Gast. Er ber\u00e4t uns heute zu M\u00e4ngeln bei Immobilien und gibt Tipps zur Besichtigung. Hallo S\u00f6ren.\n<\/div><\/div>\n\n\n\n<div class=\"subtitle_box color-3\"><div class=\"subtitle_box_name\">S\u00f6ren Nief\u00fcnd\n<\/div><div class=\"subtitle_box_message\">Moin!\n<\/div><\/div>\n\n\n\n<div class=\"subtitle_box color-1\"><div class=\"subtitle_box_name\">Philip Hildebrandt\n<\/div><div class=\"subtitle_box_message\">Vielleicht magst du dich einmal kurz vorstellen?\n<\/div><\/div>\n\n\n\n<div class=\"subtitle_box color-3\"><div class=\"subtitle_box_name\">S\u00f6ren Nief\u00fcnd\n<\/div><div class=\"subtitle_box_message\">Ja, ich bin S\u00f6ren Nief\u00fcnd und bin Hochbautechniker, bin Bau Sachverst\u00e4ndiger, habe mein eigenes B\u00fcro mit Hamburg Baugutachten, habe drei Mitarbeiter und wir machen sehr viel Immobilien Kaufberatung, Baum\u00e4ngel, Bauabnahmen, Neubaubegleitung. Das ist so unser Themengebiet.\n<\/div><\/div>\n\n\n\n<div class=\"subtitle_box color-1\"><div class=\"subtitle_box_name\">Philip Hildebrandt\n<\/div><div class=\"subtitle_box_message\">Ja, okay, das h\u00f6rt sich gut an. Du hast erz\u00e4hlt, dass du knapp 2.500 Einheiten im letzten Jahr dir angeschaut hast. Das ist ja schon eine richtige Menge. Da denke ich mal, bekommen wir allein aus dem letzten Jahr schon viele Insights f\u00fcr unsere H\u00f6rer:innen.\n<\/div><\/div>\n\n\n\n<div class=\"subtitle_box color-3\"><div class=\"subtitle_box_name\">S\u00f6ren Nief\u00fcnd\n<\/div><div class=\"subtitle_box_message\">Ja, ich nicht ganz alleine. Ich habe auch noch meine Mitarbeiter, haben auch noch ein bisschen mitgewirkt und durften auch mal mitarbeiten. Nee, aber Spa\u00df beiseite, wir haben schon echt ne Menge gesehen, haben auch sehr viel mitbekommen, wo es quasi in der Hochphase war und wie es quasi jetzt runtergegangen ist von den Preisen her. Also es ist schon weniger geworden mit der Immobilen-Kaufberatung, aber nichtsdestotrotz nicht unspannender.\n<\/div><\/div>\n\n\n\n<div class=\"subtitle_box color-1\"><div class=\"subtitle_box_name\">Philip Hildebrandt\n<\/div><div class=\"subtitle_box_message\">Alles klar? Ja, dann steigen wir gleich mal mit der ersten Frage.\n<\/div><\/div>\n\n\n\n<div class=\"subtitle_box color-3\"><div class=\"subtitle_box_name\">S\u00f6ren Nief\u00fcnd\n<\/div><div class=\"subtitle_box_message\">Ja.\n<\/div><\/div>\n\n\n\n<div class=\"subtitle_box color-1\"><div class=\"subtitle_box_name\">Philip Hildebrandt\n<\/div><div class=\"subtitle_box_message\">Was sollte man aus Sicht eines Sachverst\u00e4ndigen bei der Hausbesichtigung beachten?\n<\/div><\/div>\n\n\n\n<div class=\"subtitle_box color-3\"><div class=\"subtitle_box_name\">S\u00f6ren Nief\u00fcnd\n<\/div><div class=\"subtitle_box_message\">Also grunds\u00e4tzlich ist es so, wenn die K\u00e4ufer in die Immobilie gehen, dann m\u00fcssen die alle Sinne einschalten. Also da ist es wichtig, dass man einfach die Immobilie erlebt und vorallem, dass man viele Fragen stellt. Was gab es an Vorsch\u00e4den? Hatte ich merkw\u00fcrdige Ger\u00fcche? Sah da irgendwas komisch aus? Also einfach mit allen Sinnen die Immobilie erleben und vor allen Dingen viel, viel fragen. Nur wer fragt, gewinnt und bekommt raus: Gab es mal irgendwas? Ist das kritisch? Ist es unkritisch? Gab es Versicherungssch\u00e4den? Gab es mal Blitzschaden? Hat es mal gebrannt? Ist auch ganz h\u00e4ufige Frage. Wo denn auch ab und zu mal ein Ja kommt und dann muss man sich diese Brandschadensanierung auch angucken. Ist vielleicht nicht alles saniert worden? Und so bekommt man quasi viel \u00fcber seine Traumimmobilie heraus.\n<\/div><\/div>\n\n\n\n<div class=\"subtitle_box color-1\"><div class=\"subtitle_box_name\">Philip Hildebrandt\n<\/div><div class=\"subtitle_box_message\">Also kritisch zu hinterfragen und wahrscheinlich den Eigent\u00fcmer fragen. Makler fragen, falls einer da ist.\n<\/div><\/div>\n\n\n\n<div class=\"subtitle_box color-3\"><div class=\"subtitle_box_name\">S\u00f6ren Nief\u00fcnd\n<\/div><div class=\"subtitle_box_message\">Genau das ist vor allem wichtig, dass man den Makler fragt: Gibt es Dokumente? Gibt es Rechnungen von Sanierungen? Fragt man den Eigent\u00fcmer, wenn er denn da ist. Die meisten sind ja nicht da von den Hauseigent\u00fcmern, sondern nur der Makler oder ein Vertreter. Und da ist es wichtig, dass man einfach die ganzen Sachen einfach mal abfragt und viel Informationen sich heranholt.\n<\/div><\/div>\n\n\n\n<div class=\"subtitle_box color-1\"><div class=\"subtitle_box_name\">Philip Hildebrandt\n<\/div><div class=\"subtitle_box_message\">Okay. Was w\u00fcrdest du denn sagen, sind die h\u00e4ufigsten Probleme bei neuen H\u00e4usern.\n<\/div><\/div>\n\n\n\n<div class=\"subtitle_box color-3\"><div class=\"subtitle_box_name\">S\u00f6ren Nief\u00fcnd\n<\/div><div class=\"subtitle_box_message\">Also neue H\u00e4user haben grunds\u00e4tzlich die typischen Setzrisse. Die sind meistens unkritisch, sehen aber einfach doof aus. Aber was auch h\u00e4ufig der Fall ist, dass wir einfach Schimmelpilz haben. Die verdeckten Schimmelpilz haben, weil die Leute vorher nicht gel\u00fcftet haben, nicht richtig geheizt haben oder weil dann eben halt Baupfusch da war. So Baum\u00e4ngel, die zu Feuchtigkeit f\u00fchren und daraus resultiert dann Schimmel.\n<\/div><\/div>\n\n\n\n<div class=\"subtitle_box color-1\"><div class=\"subtitle_box_name\">Philip Hildebrandt\n<\/div><div class=\"subtitle_box_message\">Das hei\u00dft, bei neuen H\u00e4usern muss man schauen, ist Schimmel aufgetreten, ist das einfach nur falsch gel\u00fcftet worden. Dann w\u00e4re es ja nicht so dramatisch, denke ich mal. Oder ist das wirklich ein Bauproblem, was man nicht so einfach l\u00f6sen kann?\n<\/div><\/div>\n\n\n\n<div class=\"subtitle_box color-3\"><div class=\"subtitle_box_name\">S\u00f6ren Nief\u00fcnd\n<\/div><div class=\"subtitle_box_message\">Ja, da muss man schon ein bisschen tiefer in die Materie einsteigen. Aber wenn man solche Sachen hat, dann grunds\u00e4tzlich sich alle Informationen ran holen und am besten Sachverst\u00e4ndigen fragen: Wie kann man, wie kriegen wir das Thema gel\u00f6st? Was k\u00f6nnte da gewesen sein? Da helfen dann Bauzeichnungen, da helfen Messger\u00e4te wie W\u00e4rmebildkamera, um solche Themen auch aufzudecken und grunds\u00e4tzlich einzukreisen. Also hier geht es generell einmal darum, was kostet so eine Mangelbeseitigung? F\u00fcr den Kunden sehr wichtig zu wissen, was kostet denn jetzt hier dieser Schimmelfleck oder wie ist der entstanden? Also die reine Schimmelbeseitigung ist nicht so teuer, aber man will ja nicht nur den tropfenden Wasserhahn beseitigen, sondern eigentlich auch grunds\u00e4tzlich die gr\u00f6\u00dfere Sch\u00fcssel, die da untergestellt wird. Das ist dann immer doof. Also man probiert oder man versucht herauszufinden, was kostet die gesamte Mangelbeseitigung\n<\/div><\/div>\n\n\n\n<div class=\"subtitle_box color-1\"><div class=\"subtitle_box_name\">Philip Hildebrandt\n<\/div><div class=\"subtitle_box_message\">und die nachhaltige L\u00f6sung des Problems.\n<\/div><\/div>\n\n\n\n<div class=\"subtitle_box color-1\"><div class=\"subtitle_box_name\">Philip Hildebrandt\n<\/div><div class=\"subtitle_box_message\">Genau das nachhaltige L\u00f6sen des Problems ist wirklich das Wichtigste an der ganzen Sache und das preislich einzusch\u00e4tzen.\n<\/div><\/div>\n\n\n\n<div class=\"subtitle_box color-1\"><div class=\"subtitle_box_name\">Philip Hildebrandt\n<\/div><div class=\"subtitle_box_message\">Okay, wie sieht es denn mit H\u00e4usern aus anderen Baujahren aus? &#8222;Was sind die h\u00e4ufigsten Baum\u00e4ngel bei H\u00e4usern aus den F\u00fcnfzigern?&#8220;\n<\/div><\/div>\n\n\n\n<div class=\"subtitle_box color-3\"><div class=\"subtitle_box_name\">S\u00f6ren Nief\u00fcnd\n<\/div><div class=\"subtitle_box_message\">Ja, die 50er, das ist schon ein sehr, sehr weites Spektrum: Man trifft auf viele Schadstoffe, weil man das fr\u00fcher einfach nicht wusste. Ganz viele kennen den Schadstoff Asbest. Was ganz viele nicht kennen, ist zum Beispiel KMF &#8211; also k\u00fcnstliche Mineralfaser. Das ist umgangssprachlich die Glaswolle, die ist lungeng\u00e4ngig. Das hei\u00dft, wenn man die KMF bewegt, (meistens auf dem Dachboden oder an Rohrleitungen dran als D\u00e4mmung) l\u00e4uft man Gefahr, die Fasern einzuatmen, dann kann man Lungenkrebs bekommen. Und was auch ganz viele nicht wissen, ist Karbolineum. Dieses Karbolineum ist in alten Bahnschwellen enthalten und diese Bahn Schwellen wurden fr\u00fcher als Treppen als Garten Einz\u00e4unung als Eingrenzungen verwendet und die sind halt schwer belastet und kann man nur noch teuer entsorgen. Da achten wir dann nat\u00fcrlich drauf, dass man diese Bahn Schwellen dann entsprechend schon eingepreist oder man sagt okay, die m\u00fcssen dann vorher entsorgt werden.\n<\/div><\/div>\n\n\n\n<div class=\"subtitle_box color-1\"><div class=\"subtitle_box_name\">Philip Hildebrandt\n<\/div><div class=\"subtitle_box_message\">Weil sie sonst ein sehr, sehr hohes Kostenrisiko f\u00fcr K\u00e4ufer:innen darstellen.\n<\/div><\/div>\n\n\n\n<div class=\"subtitle_box color-3\"><div class=\"subtitle_box_name\">S\u00f6ren Nief\u00fcnd\n<\/div><div class=\"subtitle_box_message\">Ja, vor allem wei\u00df man ja nicht, wie man damit umgehen soll. Also einpacken: So eine Schwelle wird ja auch schon so die 40 Kilo wiegen, die kann man ja nicht mal so eben in so eine Plastikt\u00fcte stecken. Da muss man dann immer schon schauen, wie man das da wegbekommt. Und das ist dann schon nicht so ganz einfach.\n<\/div><\/div>\n\n\n\n<div class=\"subtitle_box color-1\"><div class=\"subtitle_box_name\">Philip Hildebrandt\n<\/div><div class=\"subtitle_box_message\">Okay. Wie sieht das aus bei H\u00e4usern aus den Sechzigern? Welche Baum\u00e4ngel stellst du da h\u00e4ufig fest an? Probleme m\u00fcssen ja nicht immer Baum\u00e4ngel sein, aber Probleme?\n<\/div><\/div>\n\n\n\n<div class=\"subtitle_box color-3\"><div class=\"subtitle_box_name\">S\u00f6ren Nief\u00fcnd\n<\/div><div class=\"subtitle_box_message\">Die Probleme sind meistens so wie aus den Sechzigern. Also man hat ja auch bei den 50er und 60er alle 20 Jahre ist quasi immer eine Sanierung durchzuf\u00fchren. In den 60er, 70er gab es halt im Kellerbereich nicht diese Abdichtungen wie von au\u00dfen. Und vor allem keine Horizontalsperren, sodass quasi Feuchtigkeit eindringen konnte. Weil es war nur Keller und das ist so ein bisschen das Thema. Viele wollen bei einer gebrauchten Immobilie einfach nur die R\u00e4ume verbessern, wollen Spielr\u00e4ume machen, wollen Schlafr\u00e4ume machen, wollen G\u00e4stezimmer machen im Keller. Das ist dann meistens nicht mehr m\u00f6glich, sondern es kann nur noch Lagerraum werden und dann auch kein hochwertiger Lagerraum wie im Dachboden zum Beispiel, wo es trocken ist, sondern eher einfach Lagerraum f\u00fcr Konserven. Das ist eine Getr\u00e4nkekiste steht oder eine Bierkiste. Sodass man da einfach sagen kann, da kann ich jetzt nicht irgendwie die Zertifikate vom Diplom oder irgendwas irgendwelche Sachen da unten machen, weil das bleibt feucht. Meistens hei\u00dft auch Keller Sanierung bei vielen einfach nur, dass ich sie wei\u00df streiche. Aber: Keller bleibt Keller.\n<\/div><\/div>\n\n\n\n<div class=\"subtitle_box color-1\"><div class=\"subtitle_box_name\">Philip Hildebrandt\n<\/div><div class=\"subtitle_box_message\">Das hei\u00dft, da muss man h\u00f6llisch aufpassen, ob der Keller f\u00fcr seine eigenen Anforderungen ausreicht. Wenn man da einen Hobbyraum draus machen will, kann es Probleme geben.\n<\/div><\/div>\n\n\n\n<div class=\"subtitle_box color-3\"><div class=\"subtitle_box_name\">S\u00f6ren Nief\u00fcnd\n<\/div><div class=\"subtitle_box_message\">Genau, weil man erzeugt ja Feuchtigkeit. Diese Feuchtigkeit, die in der Luft ist, die setzt sich an kalten Stellen nieder- also kondensiert. Und dann hat man da ganz schnell von innen heraus den Keller feucht gemacht. Das passiert sehr h\u00e4ufig.\n<\/div><\/div>\n\n\n\n<div class=\"subtitle_box color-1\"><div class=\"subtitle_box_name\">Philip Hildebrandt\n<\/div><div class=\"subtitle_box_message\">Okay. Wie sieht es bei H\u00e4usern aus den Siebzigern aus? Was sind da die h\u00e4ufigsten Probleme?\n<\/div><\/div>\n\n\n\n<div class=\"subtitle_box color-3\"><div class=\"subtitle_box_name\">S\u00f6ren Nief\u00fcnd\n<\/div><div class=\"subtitle_box_message\">In den Siebzigern haben wir auch wieder dieses Schadstoffthema. Alles was vor 1990 ist, ist wirklich Schadstoffhochzeit. Hier haben wir aber insbesondere die D\u00e4cher,  die jetzt so langsam einfach kaputt gehen bzw. einfach altersm\u00e4\u00dfig nicht mehr halten. Also es gibt keine Produktproblematiken, aber eben halt den Sanierungsstau, der dann vorliegt. Viele scheuen die gro\u00dfe Investition eines neuen Daches &#8211; auch in den Neunzigern.Und da ist es dann so, dass man sagt okay, die 70er ist so ein Thema, weil alle 50 Jahre ist immer so ein Dach dran, alle 50 bis 70 Jahre und das h\u00e4tte dann schon so passieren m\u00fcssen. Und das ist dann eben halt so das Thema, dass man sagt: Immobilien aus den Siebzigern haben Dachprobleme, wenn sie unsaniert sind. Es gibt noch ein paar, wo das noch top ist, weil es auch gepflegt wurde. Ganz viele denken einfach nicht daran, einfach auch mal ein Dach zu pflegen, einfach nachzugucken ist da irgendwas, Pott Farbe zu nehmen und einfach mal die R\u00e4nder zu streichen oder die Anschl\u00fcsse. Und so kann man auch Sch\u00e4den vermeiden.\n<\/div><\/div>\n\n\n\n<div class=\"subtitle_box color-1\"><div class=\"subtitle_box_name\">Philip Hildebrandt\n<\/div><div class=\"subtitle_box_message\">Okay, das hei\u00dft, das genau anschauen, gucken, ob das sanierungsbed\u00fcrftig ist, ob schon gemacht worden ist, dann nat\u00fcrlich und die Kosten und gegebenenfalls auch einpreisen beim eventuellen Kaufpreis.\n<\/div><\/div>\n\n\n\n<div class=\"subtitle_box color-3\"><div class=\"subtitle_box_name\">S\u00f6ren Nief\u00fcnd\n<\/div><div class=\"subtitle_box_message\">Ja, also das auf alle F\u00e4lle, weil bei so einem Dach (ganz normales Einfamilienhaus) sind wir ja schon bei 50.000 bis 60.000&nbsp;\u20ac. Da ist nat\u00fcrlich eine kleine Verbesserung drinnen mit D\u00e4mmung, aber trotzdem w\u00fcrde ich das immer einpreisen. Denn wenn die Standzeit des Daches \u00fcberschritten ist und das h\u00e4ngt nicht nur immer von der L\u00e4nge ab, sondern auch wie es quasi belastet ist durch Schneeregen und die umliegenden B\u00e4ume, w\u00e4chst da Moos drauf. Dann kann es schon sein, dass dann das relativ kurzfristig f\u00e4llig wird. Und wenn man gerade eingezogen ist und feststellt, das Dach ist undicht, dann sollte man vielleicht das Budget schon eingeplant haben, sodass man auch wirklich unbeschwert in die neue Immobilie einziehen kann.\n<\/div><\/div>\n\n\n\n<div class=\"subtitle_box color-1\"><div class=\"subtitle_box_name\">Philip Hildebrandt\n<\/div><div class=\"subtitle_box_message\">Da hast du recht. Wie sieht es aus bei den H\u00e4usern aus den Achtzigern? Welche Probleme erwarten da die potenziellen K\u00e4ufer?\n<\/div><\/div>\n\n\n\n<div class=\"subtitle_box color-3\"><div class=\"subtitle_box_name\">S\u00f6ren Nief\u00fcnd\n<\/div><div class=\"subtitle_box_message\">Also da haben wir festgestellt, dass es ziemlich viele Setzrisse gibt. Woraus das jetzt resultiert, das kann ich jetzt gar nicht so genau sagen. Aber viele H\u00e4user haben nat\u00fcrlich aus den 80er Setzrisse. Das Schadstoffthema ist pr\u00e4sent &#8211; alles, was vor 1990 ist, hat auch Schadstoffe wie Asbest und KMF. Hier w\u00fcrde ich aber auch immer grunds\u00e4tzlich die Setzrisse an vorderster Front sehen. Woran das liegt, k\u00f6nnen wir gar nicht sagen. Aber es gibt sehr viele Setzrisse und da muss man nur aufpassen, dass die nicht zu gro\u00df sind. Vor allen Dingen im Fensterbereich, dass da quasi unterhalb des Fensters oder unterhalb der Fensterbank nicht zu starke Risse sind. Da kann man sich als Faustregel eigentlich nehmen: Alles, was gr\u00f6\u00dfer als ein Millimeter ist, da sollte noch mal schon mal ein Profi r\u00fcber gucken, was da eventuell los sein k\u00f6nnte.\n<\/div><\/div>\n\n\n\n<div class=\"subtitle_box color-1\"><div class=\"subtitle_box_name\">Philip Hildebrandt\n<\/div><div class=\"subtitle_box_message\">Ob man da was machen muss oder ob da gr\u00f6\u00dfere Geschichten auf einen zukommen.\n<\/div><\/div>\n\n\n\n<div class=\"subtitle_box color-3\"><div class=\"subtitle_box_name\">S\u00f6ren Nief\u00fcnd\n<\/div><div class=\"subtitle_box_message\">Genau. Okay.\n<\/div><\/div>\n\n\n\n<div class=\"subtitle_box color-1\"><div class=\"subtitle_box_name\">Philip Hildebrandt\n<\/div><div class=\"subtitle_box_message\">Wie sieht es aus bei den H\u00e4usern aus den Neunzigern? D\u00fcrfen wir da auch irgendwelche Probleme erwarten? Oder sind die schon besser als die vorherigen?\n<\/div><\/div>\n\n\n\n<div class=\"subtitle_box color-3\"><div class=\"subtitle_box_name\">S\u00f6ren Nief\u00fcnd\n<\/div><div class=\"subtitle_box_message\">Die Neunziger sind schon ein ganz anderes Zeitalter, will ich mal so sagen. Bautechnologie quasi schon extrem gut. Nicht viel anders als wie wir heute bauen. Ein paar Verbesserungen gibt es ja immer, aber die 90er sind schon sehr weit. Da hat man schon festgestellt,  wir m\u00fcssen irgendwie Wasser von den Geb\u00e4uden fernhalten &#8211; wir machen uns da mal Gedanken drum. In den Neunzigern k\u00f6nnen immer noch Restbest\u00e4nde von Schadstoffen vorhanden sein. Meistens ist es dann so diese zementgebundenen Schadstoffe, also Asbest. Jeder kennt diese Wellplatten bzw. diese Faserzementplatten, die auf den Garagen drauf sind usw. Das muss man dann halt immer <a href=\"https:\/\/www.visalo-immobilien.de\/vor-ort\/\">vor Ort<\/a> sehen. 90er: Aus unserer Sicht eigentlich das beste Baujahr, was man kaufen kann, wenn man fix und fertige Immobilien haben will. Wo man eigentlich direkt reingehen und einziehen kann und nicht wirklich viel machen m\u00f6chte. Dann sind die 90er eigentlich das bevorzugte Baujahr.\n<\/div><\/div>\n\n\n\n<div class=\"subtitle_box color-1\"><div class=\"subtitle_box_name\">Philip Hildebrandt\n<\/div><div class=\"subtitle_box_message\">Wo man dann keine gro\u00dfen Investitionen in der Regel zu erwarten hat.\n<\/div><\/div>\n\n\n\n<div class=\"subtitle_box color-3\"><div class=\"subtitle_box_name\">S\u00f6ren Nief\u00fcnd\n<\/div><div class=\"subtitle_box_message\">Nein, die dann quasi nicht. Also sagen wir jetzt mal Mitte der 90er. Dann hat man noch sehr, sehr viel Restlaufzeit von denen. Von den jeweiligen Standzeiten des Daches, der Fassade, der Fenster usw.. Das einzige, was man da noch vielleicht machen m\u00fcsste, w\u00e4re die Heizungsanlage. Aufgrund der Energiepreise auch immer eine gute Idee. Und deswegen w\u00fcrde ich eigentlich immer sagen: 90er, da kann man viel draus machen. Da ist die Bautechnik super gewesen und da kann man eigentlich (im Normalfall) schon ganz gut was draus machen.\n<\/div><\/div>\n\n\n\n<div class=\"subtitle_box color-1\"><div class=\"subtitle_box_name\">Philip Hildebrandt\n<\/div><div class=\"subtitle_box_message\">Ja, wie sieht es aus bei H\u00e4usern, die ab 2000 gebaut worden sind? Gibt es da neue Probleme oder hat sich das wieder ge\u00e4ndert?\n<\/div><\/div>\n\n\n\n<div class=\"subtitle_box color-3\"><div class=\"subtitle_box_name\">S\u00f6ren Nief\u00fcnd\n<\/div><div class=\"subtitle_box_message\">Ja, grunds\u00e4tzlich sind die Objekte aus den 2000ern schon gute Immobilien. Hier haben wir aber das gro\u00dfe Problem, dass wir in Rezessionen drinne waren. Das hei\u00dft, die wirtschaftlichen Belange sind nachher schlechter geworden. Das hat man auch an der Bauqualit\u00e4t gemerkt. Die Stundenl\u00f6hne sind quasi hochgegangen. Das Material ist ein bisschen g\u00fcnstiger geworden, so dass man quasi gesagt hat okay, man muss g\u00fcnstige Leute haben, um das einzukaufen und die Qualit\u00e4t zu machen. Das hei\u00dft, in den 20ern ist mit Baupfusch zu rechnen. Und das kriegt man meistens nicht so einfach raus, weil es sieht von au\u00dfen schick aus und da muss man dann quasi einfach mal rankommen lassen und mit der W\u00e4rmebildkamera gucken, mal Feuchtigkeit messen. Also da kommt man nicht ohne Messungen voran. Ist das Haus gut? Welche Unterlagen sind noch vorhanden? Meistens sind die nach 20 Jahren eher weg oder im Bauamt nicht mehr nicht mehr da. Und da muss man dann echt schon ein bisschen spezieller gucken. Also das ist nicht so ein einfaches Baujahr.\n<\/div><\/div>\n\n\n\n<div class=\"subtitle_box color-1\"><div class=\"subtitle_box_name\">Philip Hildebrandt\n<\/div><div class=\"subtitle_box_message\">Okay. Deswegen war aber auch deine Empfehlung, dass du die 90er Baujahre besser findest, da es ein optimales Baujahr ist, okay. H\u00e4ufig gibt es auch noch diese alten Fertigh\u00e4user. Was h\u00e4ltst du von denen?\n<\/div><\/div>\n\n\n\n<div class=\"subtitle_box color-3\"><div class=\"subtitle_box_name\">S\u00f6ren Nief\u00fcnd\n<\/div><div class=\"subtitle_box_message\">Also Fertigh\u00e4user? Das sind so meine Lieblingsh\u00e4user. Da gibt es ganz tolle und die waren auch ganz toll und sind auch ganz toll in der heutigen Bauzeit. Aber wir haben eine Grundregel: Alles, was vor 1990 ist an Fertigh\u00e4usern, schauen wir uns an. Also wir raten den Kunden eigentlich grunds\u00e4tzlich schon ab, weil auch die sind meistens Schadstoffbelastung. Es gab ein paar Hersteller, da war das nicht. Also man kann diese Fertigh\u00e4user auch mal googeln und auch auf Schadstoffe googeln in dem Baujahr. Da gibt es ein paar Hersteller, die geben raus, welche Schadstoffe da verwendet worden sind. Grunds\u00e4tzlich ist es ja so, diese Fertigh\u00e4user, die in Holzrahmenbauweise gebaut worden sind, sind mit sehr viel Holzschutz versehen. Und das ist halt das gro\u00dfe Problem, weil es verpflichtend war nach der DIN und da musste man Holzschutz verwenden. Das ist meistens in dem Fall so Formaldehydbelastete Geschichten gewesen und wir raten dem Kunden grunds\u00e4tzlich: Schaut einfach weiter.\n<\/div><\/div>\n\n\n\n<div class=\"subtitle_box color-1\"><div class=\"subtitle_box_name\">Philip Hildebrandt\n<\/div><div class=\"subtitle_box_message\">Okay. Das ist eine eindeutige Empfehlung.\n<\/div><\/div>\n\n\n\n<div class=\"subtitle_box color-3\"><div class=\"subtitle_box_name\">S\u00f6ren Nief\u00fcnd\n<\/div><div class=\"subtitle_box_message\">Ja, das alte Fertighaus will ich jetzt nicht verteufeln, da gibt es auch ein paar gute. Aber meistens ist aus dem Baujahr so 70er, 80er erst so die Hochzeit von dem gewesen. Da gibt es eine Menge, die jetzt verkauft werden. Einfach weiter schauen. Aus unserer Sicht macht es keinen Sinn, da jetzt weiter zu gucken.\n<\/div><\/div>\n\n\n\n<div class=\"subtitle_box color-1\"><div class=\"subtitle_box_name\">Philip Hildebrandt\n<\/div><div class=\"subtitle_box_message\">Okay, alles klar. Ja, kommen wir mal zum speziellen Thema &#8222;Das Dach&#8220;. Das Dach ist ja immer so ein Thema, das eben auch schon erw\u00e4hnt wurde. Regelm\u00e4\u00dfig muss es erneuert werden. Woran erkenne ich den Allgemeinzustand des Daches bzw. der Dachdeckung?\n<\/div><\/div>\n\n\n\n<div class=\"subtitle_box color-3\"><div class=\"subtitle_box_name\">S\u00f6ren Nief\u00fcnd\n<\/div><div class=\"subtitle_box_message\">Jeder hat ja mal Risse gesehen, jeder hat mal unsaubere D\u00e4cher gesehen. Woran erkenne ich das ein Dach heile ist? Und das erkenne ich daran, dass es sch\u00f6n glatt ist, dass keine Risse vorhanden sind und vor allen Dingen, dass kein Moos drauf ist. Und vor allem wie sieht die Regenrinne aus? Ist die Regenrinne voll? Ist sie weniger voll? Wie sehe ich, wie ist der Pflegegrad dieses Daches und werden die D\u00e4cher undicht? Das ist ja auch immer so. Meistens werden sie an Schnittpunkten undicht, also an Abdichtungsausg\u00e4ngen, Abg\u00e4ngen, also an Fensterleitungen, wo quasi das Dach anschlie\u00dft. Da werden die D\u00e4cher meistens undicht, nicht in der Fl\u00e4che, es sei denn, da ist mal eine davon kaputt. Dann ist da irgendwie ein Riss drin oder die ist runtergerutscht. Das sieht man aber, sieht das Dach gleichm\u00e4\u00dfig aus? So kann man quasi einfach mit seinen Sinnen erfassen. Okay, es sieht super aus. Es hat keinen Belag, es sind keine Algen drauf, es ist kein Moos drauf. Dann kann man sagen, das Dach hat erst mal f\u00fcr mich einen guten Eindruck und dann kann man nat\u00fcrlich auch mal den Eigent\u00fcmer oder den Makler fragen von wann ist das Dach? Gab es mal Sch\u00e4den beim  Sturm? Letztes Jahr war ja Sturm, ist da mal was runtergefallen und so kann man dann schon sehen und h\u00f6ren und wann ein Schaden da war und was die Ursachen daf\u00fcr waren.\n<\/div><\/div>\n\n\n\n<div class=\"subtitle_box color-1\"><div class=\"subtitle_box_name\">Philip Hildebrandt\n<\/div><div class=\"subtitle_box_message\">Und daraus kann ableiten, ob es vielleicht noch mal in der Richtung mehr gibt oder ob das gut behoben worden ist und dann vielleicht nichts mehr zu erwarten ist. Also einfach, dass man ein Gesp\u00fcr daf\u00fcr bekommt, wie ist der Zustand des Daches.\n<\/div><\/div>\n\n\n\n<div class=\"subtitle_box color-3\"><div class=\"subtitle_box_name\">S\u00f6ren Nief\u00fcnd\n<\/div><div class=\"subtitle_box_message\">Genau, weil Dach ist schon echt ne Hausnummer, wenn das neu muss. Da kann man nicht nur sagen, also ja, reparieren kann man zwar alte D\u00e4cher, aber das lohnt dann irgendwann nicht, weil irgendwann werden Dachpfannen auch nicht mehr produziert. Wenn noch Dachpfannen da sind, also so eine alte S-Pfanne, so eine Frankfurter S-Pfanne, das ist dann schon was anderes. Aber ich sag mal, es gibt ja auch au\u00dfergew\u00f6hnliche Dachpfannen und wenn die nicht mehr da sind, dann stehen ganz schnell mal 60.000&nbsp;Euro auf der Uhr f\u00fcr so ein Einfamilienhaus.\n<\/div><\/div>\n\n\n\n<div class=\"subtitle_box color-1\"><div class=\"subtitle_box_name\">Philip Hildebrandt\n<\/div><div class=\"subtitle_box_message\">Genau das w\u00e4re meine n\u00e4chste Frage Mit welchen Kosten muss man rechnen, wenn das Dach komplett neu gemacht werden muss?\n<\/div><\/div>\n\n\n\n<div class=\"subtitle_box color-3\"><div class=\"subtitle_box_name\">S\u00f6ren Nief\u00fcnd\n<\/div><div class=\"subtitle_box_message\">Also Einfamilienhaus ist grunds\u00e4tzlich immer so mit 50.000 &#8211; 60.000 Euro zu rechnen. H\u00e4ngt immer davon ab, was man sich aussucht. Da ist aber auch immer schon dabei die D\u00e4mmung. Also das hei\u00dft, es ist meistens dann auch Aufsparrend\u00e4mmung mit dabei und die Preise sind nat\u00fcrlich Stand jetzt. Dachdecker werden immer weniger also Fachkr\u00e4ftemangel h\u00e4lt da auch Einzug und das ist so ein bisschen das Problem. Wenn man jetzt 60.000 Euro  f\u00fcr ein Satteldach ausgibt, also das hei\u00dft so ein ganz normales Schr\u00e4gdach mit Betonstein, dann sind ungef\u00e4hr 60.000 Euro die Regel, womit man kalkuliert, mal mehr, mal weniger. Aber bei einem Flachdach kann es schon sein, dass es viel, viel g\u00fcnstiger ist. Wenn das ein Bitumendach ist, dann kann man vielleicht sogar auch noch Sanierung machen, ohne dass man das man den gesamten Dachaufbau neu macht. Dann ist man so mit 30.000&nbsp;Euro dabei. Und wenn man dann so ein bisschen mehr haben will, dann gibt es schon so Folien-Kunststoffd\u00e4cher, die dann halt schon knapp 40.000 Euro kosten.\n<\/div><\/div>\n\n\n\n<div class=\"subtitle_box color-1\"><div class=\"subtitle_box_name\">Philip Hildebrandt\n<\/div><div class=\"subtitle_box_message\">Das hei\u00dft aber, wenn ich das Dach neu mache, habe ich nat\u00fcrlich den Vorteil des neuen Daches, aber auch meistens einen Vorteil bei der besseren D\u00e4mmung. Das ist richtig?\n<\/div><\/div>\n\n\n\n<div class=\"subtitle_box color-3\"><div class=\"subtitle_box_name\">S\u00f6ren Nief\u00fcnd\n<\/div><div class=\"subtitle_box_message\">Genau. Also wenn man dann jetzt schon das Dach anf\u00e4ngt zu machen, dann wird auf alle F\u00e4lle oder muss auf alle F\u00e4lle daran gedacht werden, die D\u00e4mmung einzusetzen. H\u00e4ngt immer davon ab, von welchem Baujahr man quasi kommt, wenn man so aus den 70er \/ 80er Jahren kommt. Da ist meistens keine D\u00e4mmung vorhanden, sondern nur der Dachboden. Da ist es quasi meistens ged\u00e4mmt. Hier kann man dann einfach sagen okay, ich ziehe die Dachfl\u00e4che einfach komplett dr\u00fcber und dem sie ein &#8211; spart ganz enorm Energie und das Wohnraumklima ver\u00e4ndert sich ganz gut.\n<\/div><\/div>\n\n\n\n<div class=\"subtitle_box color-1\"><div class=\"subtitle_box_name\">Philip Hildebrandt\n<\/div><div class=\"subtitle_box_message\">Okay, sehr gut, jetzt zur\u00fcck zum Dach. Gibt es da Anzeichen, die auf einen Sch\u00e4dlingsbefall schlie\u00dfen lassen?\n<\/div><\/div>\n\n\n\n<div class=\"subtitle_box color-3\"><div class=\"subtitle_box_name\">S\u00f6ren Nief\u00fcnd\n<\/div><div class=\"subtitle_box_message\">Ja. Wenn du also Sch\u00e4dlingsbefall meinst, wahrscheinlich so den ganz normalen Hausbock bzw. bei uns hei\u00dft es immer holzzerst\u00f6rende Insekten. Wir wissen ja immer nicht, ist das ein Hausbock oder nicht? Da gibt es ja ganz viele unterschiedliche Insekten, die sich auf Holz spezialisiert haben. Meistens sind das eher so die Maden bzw. die Kinder von dem Holzbock. Die da quasi durchfressen. Meistens erkennt man diese Sch\u00e4den, wenn da S\u00e4gemehl ist.\n<\/div><\/div>\n\n\n\n<div class=\"subtitle_box color-1\"><div class=\"subtitle_box_name\">Philip Hildebrandt\n<\/div><div class=\"subtitle_box_message\">Das am Boden liegt, auf dem Dach dann.\n<\/div><\/div>\n\n\n\n<div class=\"subtitle_box color-3\"><div class=\"subtitle_box_name\">S\u00f6ren Nief\u00fcnd\n<\/div><div class=\"subtitle_box_message\">ja genau. Aber es muss nicht immer das sein. Das ist erst mal das erste Anzeichen, dann ist schon Alarmglocke. Ich w\u00fcrde aber grunds\u00e4tzlich immer noch einen Fachmann hinzuziehen, weil es gibt auch Insekten, die haben sich auf diese Larven des Holzbockk\u00e4fers spezialisiert und jagen in diesen G\u00e4ngen drinne und schieben nat\u00fcrlich auch Siegespp\u00e4ne von diesen Bohrl\u00f6chern raus, so dass man das erkennen kann. Man eine Probe nehmen, das schickt man ins Labor und der guckt sich genau diese G\u00e4nge an, wie die Spuren sind und kann dann quasi erkennen, um was f\u00fcr ein Befall handelt es sich? Ist der alt? Ist er neu? Das muss man immer sehen. Aber grunds\u00e4tzlich macht dann so ein Insektenbefall schon Sinn, dass man das einmal beguckt. Viele haben das dann auch schon meistens sanieren lassen. Da ist es immer ganz wichtig, dass man sich Sanierungsprotokolle geben l\u00e4sst und auch Freigaben. Dass das quasi saniert worden ist und das es erfolgreich saniert worden ist.\n<\/div><\/div>\n\n\n\n<div class=\"subtitle_box color-1\"><div class=\"subtitle_box_name\">Philip Hildebrandt\n<\/div><div class=\"subtitle_box_message\">Sonst ist es nicht viel wert. Oder es kann zumindest sein, dass das Problem weiterhin besteht.\n<\/div><\/div>\n\n\n\n<div class=\"subtitle_box color-3\"><div class=\"subtitle_box_name\">S\u00f6ren Nief\u00fcnd\n<\/div><div class=\"subtitle_box_message\">Und ja, wenn Hans Meyer Uwe da gesagt hat, ich habe da mal ein bisschen Zeug drauf geschmiert, da gibt man dann jetzt im Verkaufsprozess f\u00fcr so eine Immobilie von 500.000&nbsp;\u20ac nicht so viel drauf. Das sollte dann mal vielleicht wirklich ein Fachmann f\u00fcr so eine Sanierung gesagt haben: Wir haben es saniert, wir haben es behandelt mit Gas oder beflammt, was es nicht alles gibt, dann macht das schon mehr Sinn. Und dann kann man auch sagen, es ist saniert worden. Nichtsdestotrotz w\u00fcrde ich immer diese Aussagen und diese Geschichten immer noch mal \u00fcberpr\u00fcfen lassen durch den Fachmann, auch wenn es saniert worden ist.\n<\/div><\/div>\n\n\n\n<div class=\"subtitle_box color-1\"><div class=\"subtitle_box_name\">Philip Hildebrandt\n<\/div><div class=\"subtitle_box_message\">Okay, ich glaube, dass wir mit diesem Interview f\u00fcr viele Probleme rund um den Immobilienkauf ein Bewusstsein schaffen konnten. Wenn euch diese Folge gefallen hat, freuen wir uns, wenn ihr den Podcast abonniert, bewertet und weiter empfiehlt. Wir freuen uns jetzt schon auf kommenden Donnerstag. Da erscheint schon die n\u00e4chste Folge von &#8222;Stressfrei Immobilien verkaufen und kaufen&#8220;.\n<\/div><\/div>\n\n\n\n<div class='subtitle_box color-4'><div class='subtitle_box_name'><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Klicken Sie auf den unteren Button, um den Podcast von Spotify zu laden. Spotify Player laden Philip Hildebrandt Willkommen zur neuen Folge von stressfrei Immobilien verkaufen und kaufen von visalo immobilien. In dieser Folge verr\u00e4t uns der Bausachverst\u00e4ndige S\u00f6ren Nief\u00fcnd, worauf man aus seiner Sicht beim Kauf einer Immobilie achten sollte. 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