Wohneigentum kaufen: Wichtige Tipps vom Notar

Philip Hildebrandt
Guten Tag und herzlich willkommen zu einer neuen Folge von stressfrei Immobilien verkaufen Kaufen von Visalo Immobilien. Ich bin euer Host Philipp Hildebrand und habe in der heutigen Folge den Notar und Rechtsanwalt Henning Dott von der Kanzlei am Rathaus zu Gast. Unser heutiges Thema sind die Besonderheiten beim Kauf von Wohnungseigentum. Dabei klären wir nicht nur einige Missverständnisse auf, sondern beantworten auch ganz viele Fragen rund um den Wohnungskauf. Los geht es direkt nach dem Intro.

Philip Hildebrandt
Hallo Henning, du bist heute wieder bei uns. Zum dritten Mal schon. Und ja, als Rechtsanwalt und Notar bist du heute dabei und willst uns über die Besonderheiten beim Kauf von Wohneigentum etwas erläutern?

Henning Doth
Ja, sehr gerne. Hallo Philipp, langsam werde ich heimisch hier im Podcast.

Philip Hildebrandt
Vielleicht magst du dich trotzdem mal vorstellen. Vielleicht hat nicht mehr jeder dich vor Augen und dann legen wir danach direkt los.

Henning Doth
Ja, auch das mache ich gerne. Mein Name ist Henning Doth. Ich bin Rechtsanwalt und Notar in Ahrensburg. Das ist so nordöstlich von Hamburg im Speckgürtel, wie wir so schön sagen. Und nebenbei bin ich Fachanwalt für Medizinrecht und für Versicherungsrecht. Und heute wollen wir uns wieder mit notariellen Themen auseinandersetzen.

Philip Hildebrandt
Alles klar, dann steigen wir direkt ein. Was versteht man denn eigentlich genau unter Wohnungseigentum?

Henning Doth
Unter Wohnungseigentum versteht man das Eigentum an einer Wohnung. Jetzt haben wir quasi den Begriff mit sich selbst erklärt. Aber historisch ist das tatsächlich ebenso interessant wie juristisch. Wobei für uns Juristen andere Sachen spannend sind, das muss man ehrlicherweise so sagen. Also wenn wir das mal so ein bisschen einkleiden in das ganze System, sieht das BGB das eigentlich so vor, dass ein Haus zum Beispiel ein Gebäude ist, ein Bestandteil des Grundstücks und deswegen kaufen wir notariell sozusagen immer ein Grundstück mit dem darauf stehenden Haus. Und wenn wir das jetzt auf die Wohnung transferieren, dann ist die Wohnung ein Bestandteil des Gebäudes und das Gebäude wiederum ein Bestandteil des Grundstücks. Und deswegen ist das erstmal gar nicht so ohne Weiteres möglich. Wenn man sich das BGB, was ja im Jahr 1900 in Kraft getreten ist, vergegenwärtigt, kann man eigentlich keine isolierten Wohnungen kaufen. Und ja, nach dem zweiten Weltkrieg hat es eine gewisse Bedürfnislage gegeben, dass man eben Wohnraum brauchte und auch erkannt hat, dass nicht jeder immer sein eigenes Einfamilienhaus oder so braucht, sondern Wohnungen.

Henning Doth
Und deswegen hat man als gesetzliche Grundlage das Wohnungseigentumsgesetz geschaffen, wo dann eben genau diese Möglichkeit besteht, Eigentum auch nur an einer Wohnung zu begründen. Rechtlich umgesetzt wird das dann halt so, dass man wieder das Grundstück in den Blick nimmt und man erwirbt mit der Wohnung einen Miteigentumsanteile an einem Grundstück. Das ist wiederum verbunden zwingend mit dem Sondereigentum an der Wohnung. Und dann können da noch Sondernutzungsrechte oder sonst was irgendwie vereinbart werden. Das ist aber keine Pflicht. Und so schafft man das dann eben, dass man diese BgbSystematik so ein bisschen aufknackt durch dieses Sondergesetz.

Philip Hildebrandt
Okay. Du hattest das eben schon erwähnt Sondereigentum. Was ist denn eigentlich der Unterschied zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum?

Henning Doth
Also grundsätzlich steht erst mal alles im Gemeinschaftseigentum.

Philip Hildebrandt
Das ganze Mehrfamilienhaus.

Henning Doth
Das ganze Grundstück, zunächst erst mal das ganze Gebäude. Das ist erstmal alles Gemeinschaftseigentum und dann kann man Sondereigentum begründen an eben einer Wohnung. Also über Wohnungseigentum sprechen wir, wenn es sich um Wohnräume handelt, zur wohnlichen Nutzung und alles andere, was weiß ich. Gewerbe ist quasi das gleiche in grün heißt nur Teileigentum. Das lassen wir mal weg. Und diese Wohnung, die muss in sich abgeschlossen sein. Und dadurch eben Abgrenzbar von den anderen. Und dann kann man daran Sondereigentum begründen. Das heißt, das ist dann sozusagen diesem zivilrechtlichen Eigentum sehr stark angenähert, dass diese Wohnung quasi nur mir gehört, obwohl sie eigentlich von der gesetzlichen Systematik gar nicht so möglich war bis dahin. Und das ist eben genau der Punkt. Und da muss man immer so ein bisschen abgrenzen Was ist jetzt eigentlich zwingendes Gemeinschaftseigentum und was ist eigentlich sondereigentumsfähig? Wenn also das Grundstück, hatte ich ja schon gesagt, ist immer zwingendes Gemeinschaftseigentum und bei der Wohnung im Inneren alles kein Problem mit Sondereigentum. Dann haben wir aber so bestimmte Sachen, die laufen unter konstruktiven Teilen des Gebäudes.

Henning Doth
Da reden wir über tragende Wände, das Dach, die Außenfassade, aber auch ein Fahrstuhl zum Beispiel dient der Funktion des Gebäudes und da kann man kein Sondereigentum dran begründen, weil es quasi allen in gleicher Weise zusteht. Und das ist immer zwingendes Gemeinschaftseigentum. Und sondereigentumsfähig ist quasi nur die Wohnung selbst, die eben abgeschlossen ist durch eine Tür von den anderen abgegrenzt und die gehört dann mir ganz alleine. Die Außenwände hingegen sind wieder Gemeinschaftseigentum. Also es ist relativ komplex und in der Aufdröselung, aber dafür gibt es dann eben bestimmte Sachen, wo man es dann festmachen kann. Also es gibt auch einen Aufteilungsplan, das musst du dir vorstellen wie eine Bauzeichnung und da kann man dann eben manchmal auch farblich umrandet oder so eben genau dann auch optisch darstellen. Was gehört jetzt zu dieser Wohnung, zu dem Sondereigentum, was mit dem Miteigentumsanteil an dem Grundstück wiederum zwingend verknüpft sein muss?

Philip Hildebrandt
Okay, in dem Kontext ist ja wahrscheinlich auch sehr wichtig die Teilungserklärung. Magst du uns da vielleicht einmal ein bisschen durchführen?

Henning Doth
Sehr gerne. Also, wenn du dieses Grundstück aufteilen möchtest, nach Wegen, nach dem Wohnungseigentumsgesetz, dann hast du im Prinzip zwei Möglichkeiten. Das eine ist eine Vereinbarung. Das setzt aber voraus, dass die Miteigentumsanteile quasi schon bestehen, dass verschiedene Miteigentumsanteile von verschiedenen Personen schon da sind. Und dann vereinbart man nur noch, das sollen jetzt eben Wohnungen im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes sein? Ist eher die Ausnahme. Der Klassiker ist tatsächlich die Teilungserklärung gemäß Paragraf acht EWG. Das heißt, dadurch wird dann eben durch den Eigentümer im Rahmen der Teilungserklärung eben bestimmt. Wir teilen dieses ursprünglich einheitliche Eigentum nun auf in verschiedenes Wohnungseigentum. Und das kennt man zum Beispiel auch von Bauträgern. Die haben ja dann zum Beispiel ein Grundstück erworben und das teilen die dann eben auf und das noch zu errichtende Gebäude kann man dann ja auch in der Planungsphase schon quasi aufteilen in Wohnungseigentum. Und ja, da regelt man dann sozusagen alles mögliche. Also wie gesagt, die Die Größe des Miteigentumsanteils am Grundstück ist etwas, was man ausrechnen muss, so dass am Ende unter Berücksichtigung aller Miteigentumsanteile natürlich immer ein Ganzes dabei rauskommt.

Henning Doth
Und üblicherweise ist es so, dass kleinere Wohnungen dann natürlich anteilig weniger Miteigentumsanteile haben, so dass es ungefähr in einem ausgewogenen Verhältnis zueinander steht. Und dann ist dieses in der Teilungserklärung dann eben so zu formulieren, dass damit immer verbunden ist mit diesem Miteigentumsanteil ein Sondereigentum an einer Wohnung. Die muss dann natürlich in dem Plan auch irgendwie ersichtlich sein und das muss man dann. Damit das dann auch formal und juristisch umgesetzt wird, muss man das Ganze natürlich beim Grundbuchamt wieder einreichen. Dazu gehören dann eben der Aufteilungsplan SPLAN und die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Beides bekommt man von der Baubehörde und dann wird das so juristisch wieder umgesetzt, dass das ursprüngliche Grundbuch geschlossen wird und ein neues Wohnungs Grundbuch geöffnet wird. Und damit ist dann sozusagen das Wohnungseigentum begründet. Klingt relativ trocken, ist es wahrscheinlich auch, aber in der Praxis ein ganz spannender Vorgang.

Philip Hildebrandt
Das heißt, für jeden Verkauf oder Kauf brauche ich auch die Teilungserklärung, das heißt, sie muss dann vorliegen, muss dann entweder vom hat das der Verkäufer noch vorliegen oder es muss vom Verwalter angefordert werden.

Henning Doth
Also man sollte sich. Bevor man eine Wohnung kauft, sollte man sich auf jeden Fall bestimmte Unterlagen anschauen. Die Teilungserklärung gehört ganz sicher mit dazu, der Aufteilungsplan und eine Gemeinschaftsordnung oder so sicherlich auch ganz gut. Im Idealfall sollte der Verkäufer die Teilungserklärung vorliegen haben. Ja, und als Käufer schaue ich mir die natürlich an, wenn aus welchen Gründen auch immer die Teilungserklärung gerade nicht auffindbar ist, ist das aber kein Beinbruch. Man man kann ja. Anhand des Grundbuchauszugs kann man ja sehen, dass sie da auch hinterlegt ist, das heißt die gehört zu den Eintragungsunterlagen, die im Grundbuch vorhanden sind. Aber natürlich bei dem automatisierten Abruf von Grundbuchdaten, die die Notare so machen, nicht automatisch mitkommt. Das kann man aber anfordern und dann kriegt man die eben auch zur Verfügung gestellt. Und das ist das Schöne an diesen öffentlichen Registern und da gehört das Grundbuchamt eben auch mit dazu, dass diese Unterlagen nicht weg sind. Man muss nur ein bisschen Mühe investieren, um da ranzukommen.

Philip Hildebrandt
Und Zeit Wahrscheinlich.

Henning Doth
Ja, wobei, das geht tatsächlich. Das ist vertretbar.

Philip Hildebrandt
Worauf sollte ich achten, wenn ich eine Teilungserklärung durchlese als Käufer? Das Wichtigste ist wahrscheinlich Was überhaupt kaufe ich? Welche Wohnung gehört dazu? Vielleicht noch ein Stellplatz? Welcher Stellplatz gehört dazu? Kellerabteil oder sowas? Das wäre in einem Aufteilungsplan ja ersichtlich.

Henning Doth
Genau das ist ganz, ganz wichtig, dass man sich erst mal sozusagen den Kaufgegenstand, vergegenwärtigt die Miteigentumsanteile am Grundstück. Wie gesagt, das ist eher so ein theoretischer Faktor, weil wir diese Verknüpfung haben müssen. Aber was gehört eigentlich zu dem eigentlichen Kaufgegenstand der Wohnung? Das heißt, wo sind die Außenmauern sozusagen, Was gehört alles mit dazu? Stellplatzkeller sind alles ganz wichtige Sachen, die dann aber auch im Grundbuch verzeichnet sind. Das heißt, da steht dann häufig so und so viel Miteigentumsanteile, verbunden mit dem Sondereigentum, mit der mit Nummer drei im Aufteilungsplan gekennzeichneten Wohnung und dem dazugehörigen Kellerabteil mit der Nummer drei oder irgendwie sowas. Ja, das ist ganz, ganz wichtig. Sonst weiß ich ja gar nicht, was ich da eigentlich kaufe. Und es gibt natürlich immer mal wieder Fälle, wo Menschen enttäuscht werden, weil sie andere Vorstellungen gehabt haben. Weil sie jetzt zum Beispiel dachten Ja, ich dachte, da gehört ein Tiefgaragenstellplatz mit dazu und dann kam es ganz anders.

Philip Hildebrandt
Oder Garten. Das ist ein gemeinschaftlich Nutzgarten und die dachten, das wäre ein Privatgarten, weil es vielleicht auch so gelebt worden ist. Aber es ist kein Privatgarten oder kein. Ja, das ist auch häufig ein Problem, dass die Leute da andere Vorstellungen haben. Und nur weil etwas in der Vergangenheit so gemacht worden ist, heißt es nicht, dass es so gesehen der richtige Weg ist.

Henning Doth
Der Garten ist tatsächlich auch von dieser Kategorisierung Gemeinschaftseigentum Sondereigentum irgendwie ganz spannend, weil das Sondereigentum nach der gesetzlichen Intention ursprünglich bezog sich nur auf Räume und Garten ist kein Raum und insofern gibt es da eine Sonderregelung, die dann das sogenannte Annex Sondereigentum betreffen. Das heißt, die Grenzen an das Sondereigentum an sind aber wirtschaftlich betrachtet nicht die Hauptsache. Und dann kann man. An diesem Annex kann man dann eben auch Sondereigentum begründen und dann wäre das sozusagen wie mein eigener Garten. Wenn man das nicht hat, Gibt es noch ein kleines Geschwisterchen, könnte man sagen. Das sind Sondernutzungsrechte, das heißt, die Fläche, um die es dann geht, die ist weiterhin Gemeinschaftseigentum, gehört auch allen. Müssen sich alle drum kümmern usw. Aber durch diese Sondernutzungsrechte, wie der Name schon sagt, darf ich alleine diese Fläche nutzen und gleichzeitig die anderen Miteigentümer von der Nutzung ausschließen. Das war früher bei Gartenanteilen häufig so.

Philip Hildebrandt
Okay und häufig. In dem Kontext sind auch Fragen über die Gemeinschaftsordnung. Wie sieht es denn damit aus? Muss ein Mehrfamilienhaus eine Gemeinschaftsordnung haben? Ist die bindend? Ja, vielleicht magst du dazu auch noch ein paar Sachen sagen.

Henning Doth
In der Mehrheit der Fälle gibt es eine. Sie ist aber für die Begründung von Wohnungseigentum nicht zwingend erforderlich, sondern das sind die anderen Sachen, die ich gerade erklärt habe. Nichtsdestotrotz, wenn es eine gibt, muss man sie sich natürlich anschauen, weil da das Innenverhältnis unter der unter den Wohnungseigentümern geregelt ist. Da stehen dann so Sachen drin. Welche Stimmrechte habe ich bei einer WohnungseigentümerVersammlung? Muss Hausgeld gezahlt werden und wenn ja, in welcher Höhe? Also für die laufenden Betriebskosten solche Dinge. Spannende Sachen. Tierhaltung erlaubt oder gibt es Ruhezeiten im Haus? Also letzten Endes muss man halt erkennen, dass man sich natürlich viel enger in eine Nachbarschaft einbindet, als es jetzt bei so einem freistehenden Einfamilienhaus der Fall ist. Das heißt, man grenzt ihn aneinander viel dichter und kriegt demgemäß auch viel mehr von den anderen mit und muss irgendwie mit seinen Nachbarn klarkommen. Das ist ohnehin schwierig in der Praxis, weil man die Leute halt noch nicht kennt. Aber dieser Blick in die Gemeinschaftsordnung gibt einem natürlich schon mal so ein so eine erste Richtung, wo die Reise hingeht.

Henning Doth
Wenn da jetzt irgendwelche ohne es jetzt irgendwie gemein zu meinen, aber es ist so ein Umstand, der manchmal vorkommt im echten Leben, da wohnen jetzt nur alte Leute, die darauf pochen, dass ab 19:00 aber die Haustür abgeschlossen ist und ab 8:00 ist alles auf Zimmerlautstärke zu halten. Dann ist es möglicherweise schwierig, wenn da eine junge Familie mit drei Kindern und einem Hund einzieht. Das muss man einfach sozusagen im Vorhinein klären, wenn man vermeiden möchte, dass dahinter vorhersehbare Streitigkeiten entstehen. Aber muss ja nicht so sein.

Philip Hildebrandt
Nee, klar. Aber zumindest kann es ein Indiz dafür sein, wie die Gemeinschaft so tickt und was da los ist. Und welche Bedeutung haben denn in dem Zusammenhang eigentümerversammlung und wie beeinflussen denn deren Beschlüsse die Käufer?

Henning Doth
Also die Eigentümerversammlung ist ja, wenn man so will, das oberste Beschlussorgan einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Und da wird ja tatsächlich nahezu alles geregelt. Der Gesetzgeber sagt, eigentlich soll das durch Vereinbarungen geschlossen werden. Vereinbarungen suggerieren eine Einstimmigkeit und das, was da sozusagen dann vereinbart, wird es verbindlich für alle, auch für Sondernachfolger, also Käufer, die dann als nachträglich in die EWG eintreten. Und da passiert ja alles Mögliche, Da werden Verwalter bestimmt oder auch abberufen und ein neuer Verwalter bestellt. Es werden die Jahresabrechnungen sozusagen geprüft und abgesegnet, es werden aber auch Entscheidungen für Investitionen und so getroffen. Also es ist schon alles ganz wichtig und das ist auch für einen Käufer dann total wichtig, dass er sich darüber einen Überblick verschafft. Was erwartet mich da eigentlich? Und das ist manchmal gar nicht so einfach, weil die diese ganzen Versammlungsunterlagen, Beschlüsse usw die muss man sich im Idealfall vorher zeigen lassen. Manchmal besorgt der Makler die schon. Manchmal hat der Verkäufer die sozusagen auch schon gut aufbereitet im LeitzOrdner abgeheftet. Oder man muss sie sich eben noch mal beim Verwalter besorgen.

Henning Doth
Aber das ist eben ganz wichtig. Sozusagen als Ergänzung, um den Kaufgegenstand zu konkretisieren Worauf lasse ich mich ein? Es ist ganz wichtig, dass man sich da eben Klarheit verschafft. Treffen mich noch weitere Investitionen, weil da zum Beispiel Sonder umlagen vereinbart sind, weil das Dach erneuert werden muss oder so? Das sind natürlich große, teure Dinge. Und das alles findet häufig auf Eigentümerversammlungen statt, weil da spielt die Musik. Und das Problem ist, daran darf ich ja immer teilnehmen als Wohnungseigentümer. Ich muss es aber nicht. Und nach aktueller Gesetzeslage sind die WGversammlungen auch immer beschlussfähig. Ob ich jetzt da bin oder nicht. Und wenn wir jetzt. Also es gibt jetzt wird es wieder ein bisschen juristisch, das kann ich nicht immer ganz vermeiden. Es gibt, hatte ich ja eben schon gesagt, eigentlich das System, dass es durch Vereinbarung einstimmig sozusagen gemacht werden soll. Es gibt aber sogenannte Öffnungsklauseln, die ich in solche Konstrukte einbauen kann, das nämlich abweichend von dem Einstimmigkeitsprinzip auch eine Mehrheitsentscheidung möglich ist. Und das ist jetzt eine gesetzliche Veränderung, die es im Jahr 2020 meine ich, in Kraft getreten.

Henning Doth
Dass solche Mehrheitsentscheidungen, die aufgrund einer vereinbarten Öffnungsklausel sozusagen vereinbart werden müssen, nun im Grundbuch quasi eingetragen werden, damit sie Bindungswirkung auch für den Sonderrechtsnachfolger haben. Also das ist schon kompliziert. Das Problem sind dann wieder so bei gesetzlichen Änderungen immer die die Altfälle. So klar ist ja nicht das erste Gesetz, was sozusagen eine Neuerung auf den Tisch schmeißt. Da gibt es immer Übergangsfristen. Und für uns jetzt in diesem Kontext ist es natürlich ganz besonders interessant. Was gilt denn für Altbeschlüsse, die auch im Rahmen dieses Mehrheitsprinzips entschieden wurden, aber noch nicht, weil es damals nicht galt, im Grundbuch quasi eingetragen wurden. Was ist denn damit? Und da gibt es tatsächlich eine Übergangsfrist, die läuft auch noch. Also bis Ende 2025 muss man ganz genau hinschauen. Aber spätestens mit Ablauf dieser Übergangsfrist sind solche Mehrheitsbeschlüsse nur noch bindend für den Sonder Rechtsnachfolger, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind. Also das es dient auf der einen Seite natürlich dem Schutz eines Käufers, macht es aber nicht.

Philip Hildebrandt
In der Praxis nicht einfacher

Henning Doth
Ja, genau.

Philip Hildebrandt
Das glaube ich ja. Welche speziellen Klauseln sollten dann in den Kaufvertrag für Wohnungseigentum enthalten sein?

Henning Doth
Das sind gar nicht mal so viele. Also im Prinzip ist das ja auch ein Grundstückskauf wie jeder andere. Hatte ich ja eben schon gesagt. Diese Verbindung mit den Bestandteilen und so, die, die ist ja nach wie vor da. Und auch der Wohnungskaufvertrag unterliegt der notariellen Beurkundung spflicht. Soweit erstmal so gut. Aber es gibt natürlich ein paar Besonderheiten, die man hier einfach berücksichtigen muss. Zum einen finde ich es immer ganz gut, wenn in dem notariellen Kaufvertrag auch Hinweise sind. Das Ganze hat ja auch eine Belehrungsfunktion, dass der Käufer sich natürlich auch bewusst ist, dass er in diese WohnungseigentümerGemeinschaft eintritt und dass er natürlich auch in die Rechte und Pflichten eintritt und die dann quasi übernimmt. Ob er das jetzt unbedingt weiß oder nicht. Das heißt, es ist erstmal so ein bisschen Risikobewusstsein natürlich auch schüren und damit natürlich gleichzeitig auch die Motivation hervorrufen, dass der Käufer sich natürlich informiert, indem er zum Beispiel diese ganzen Unterlagen mal sichtet. Was aber aus meiner Sicht noch viel wichtiger ist, sind eben so diese ganzen Vereinbarungen, die man vielleicht nicht unbedingt weiß, ob jetzt zum Beispiel eine Sonderumlage vereinbart wurde für das Dach oder so oder neue Balkone oder was so in WGs alles mal über die Jahre so anfällt.

Henning Doth
Dann beschließen die häufig, dass dafür Sonder umlagen gezahlt werden müssen. Und irgendwann, wenn genug Geld da ist, dann wird das halt umgesetzt. Das ist schon für den Käufer ein wichtiger Punkt. Vor allem dann, wenn die Finanzierung auf Kante genäht ist. Dann kann das schon mal so das Zünglein an der Waage sein. Und deswegen finde ich es persönlich immer sehr gut. Und wir machen das hier auch so, dass wir vom Verkäufer eine Erklärung aufnehmen, dass es keine Maßnahmen in Planung gibt, die eine Sonderumlage irgendwie hervorrufen. Das heißt, die Sonderumlage ist natürlich noch nicht beschlossen, aber es gibt auch keine Maßnahmen, die geplant sind, die dann auf eine Sonderumlage hinauslaufen oder dass Gerichtsverfahren laufen. Also im Prinzip solche Sachen, die finanziell schon zu Buche schlagen. Und dann hat man darüber nämlich eine klare Regelung. Wir haben dann quasi eine vereinbarte Eigenschaft, sozusagen eine zugesicherte Eigenschaft, so dass man dann, wenn dann doch mal irgendwie was durchgerutscht sein sollte. Das macht natürlich niemand absichtlich. Aber dann kann man sich da eventuell dann noch mal später rechtlich drüber unterhalten. Natürlich nicht notariell, sondern anwaltlich, weil das ja dann wieder eine einseitige Interessenvertretung wäre.

Philip Hildebrandt
Umgekehrt kann man natürlich auch als Verkäufer da Sachen mit aufnehmen lassen, dass da zum Beispiel klar ist, dass da irgendwie Asbestdach ist und dass das irgendwann ein Problem wird, aber noch nicht jetzt irgendwie beschlossen ist, Aber dass man eben weiß ja, dass man da auch die Eigenschaft definiert, dass Eigenschaft ist ein Problem. So gesehen.

Henning Doth
Ja. Das ist jetzt aber aus meiner Sicht keine Besonderheit von Wohnungskäufen, sondern von Immobilien im Allgemeinen. Wenn man schon weiß, dass eine Immobilie bestimmte Mängel aufweist, das kann ja Feuchtigkeit im Keller sein. Asbest ist ein bisschen schwierig, weil das ja speziell gesetzlich noch mal ein bisschen ausgestaltet ist. Aber es können ja auch so Bleirohre sein, das sind ja auch nicht mehr so gern gesehen gibt es ja auch Gesetze dafür, wann man das austauschen muss. Aber wenn man schon weiß und so die Feuchtigkeit im Keller ist, zum Beispiel ein häufiger Fall, dann macht das schon Sinn, das mit anzusprechen. Zum einen ist es dokumentiert. Es ist klar für alle Beteiligten anzusprechen.

Philip Hildebrandt
Meinst du im Notarvertrag?

Henning Doth
Im Kaufvertrag. Genau. Also es muss sozusagen mit aufgenommen werden. So nach dem Motto Den Beteiligten ist bewusst, dass der Keller Feuchtigkeitserscheinungen aufweist und dann kann man das noch ergänzen, dass man sagt, das wird nicht als Mangel angesehen, weil auch das wieder das Thema das hatte ich glaube ich, in unserer ersten Folge mal so am Rande gestriffen, dass wir als Notare immer versuchen, Streit zu antizipieren und ihn gar nicht erst aufkommen zu lassen. Und Streit über Mängel der Immobilie sind ätzend. Also für alle Beteiligten. Und das will man einfach nicht. Und wenn man das dann einfach mit rein nimmt, dann hat man da geklärte Fronten. Und so eine notarielle Urkunde ist ja eine öffentliche Urkunde im Sinne des Paragraphen 415 ZPO. Falls dir das was sagt. Nein, Spaß beiseite, aber das heißt, das ist mit einer gewissen Beweiskraft ausgestattet. Also wenn man es ein bisschen flapsig runterbricht, dann gibt es die sogenannte Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit von öffentlichen Urkunden. Noch einfacher formuliert Das was da drinsteht, ist im Zweifel so und deswegen ist es so wichtig, dass die Sachen da eben dokumentiert werden. Und dann ist das einfach so.

Philip Hildebrandt
Welche Haftungsfragen ergeben sich denn mit dem Kauf von Wohnungseigentum, besonders im Hinblick auf das Gemeinschaftseigentum?

Henning Doth
Naja, bei dem wenn ich. Wenn ich in diese WG eintrete, dann bringt das natürlich auch den gesamten Pflichtenkatalog mit sich. Das heißt, ich hafte anteilig für Verkehrssicherungspflichten, aber eben auch für die Verwaltung im weitesten Sinne. Also dieses Gemeinschaftseigentum muss ja verwaltet werden und das heißt, das bringt, egal ob ich jetzt eine Eigenverwaltung machen oder einen externen Verwalter einschalten, es bringt Pflichten mit sich. Und wenn ich das nicht selber mache, bringt es Aufwand und Kosten mit sich. Und für diese ganzen Kosten hafte ich natürlich auch mit. Und wenn irgendwas schief geht oder auch Rechtsstreitigkeiten entstehen, dann hafte ich als Miteigentümer dafür natürlich in der Gruppe mit. Das ist leider so, das gehört eben mit dazu.

Philip Hildebrandt
Und hat den Vorteil, dass die Kosten geteilt werden. Aber so gesehen ist das auch ein Nachteil, weil man für den gesamt Teil der Kosten eben auch mitverantwortlich ist.

Henning Doth
Mitgefangen, mitgehangen oder wie sagt man immer so schön?

Philip Hildebrandt
Genau. Wie verhält sich das eigentlich mit der Verwalterzustimmung? Die ist ja häufig quasi bei Käufen mit dabei. Wie verhält sich das da?

Henning Doth
Also in der WG können Veräußerungsbeschränkungen vereinbart sein. Das kann und das ist auch der Klassiker eine Verwalterzustimmung sein, kann aber auch die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer sein. Für so eine Doppelhaushälfte oder so würde es wohl ausreichen, den Nachbarn zu fragen. Es ist so ein bisschen umstritten, wo das Ganze herkommt. Historisch. Aber in erster Linie geht es eben darum, missliebige Nachbarn fernzuhalten. Jetzt gar nicht mal irgendwie so nach dem Motto Der hat eine schiefe Nase, den mag ich nicht. Sondern man will natürlich sicherstellen, dass derjenige sich auch so von dem Verhalten in die WG eingliedert, aber auch vor allem in der Lage ist, finanziell die ganzen Aufwendungen mit zu stemmen. So, und das ist die eigentliche Idee, warum es diese Verwalterzustimmung gibt. Und das wirkt sich dann rechtlich tatsächlich so aus, dass der Kaufvertrag, den wir beurkunden, zunächst erstmal schwebend unwirksam ist, weil eben noch ein Genehmigungsbedürfnis dahinter steht. Der Verwalter muss in aller Regel die Zustimmung erteilen, es sei denn, es gibt ausnahmsweise mal einen Grund, die zu verweigern.

Henning Doth
Aber da sieht man schon Regel, Ausnahme Prinzip. Aber es kostet Zeit und es kostet auch Geld. Was am Ende die WG wieder zu tragen hat, weil diese Verwalterzustimmung müsse ein Grundbuch tauglicher Form erteilt werden, das heißt zumindest öffentlich beglaubigt, notariell beglaubigt. Kostet jetzt nicht die Welt, aber der Verwalter muss eben zum Notar seines Vertrauens gehen, einmal die Unterschrift dort leisten und die dann eben beglaubigen lassen. Und dann wird das rübergeschickt. Und erst wenn diese Verwalterzustimmung dann erteilt ist und zugeht, dann erstarkt der Kaufvertrag in rechtlicher Wirksamkeit. Also es sei denn, da sind noch andere Genehmigungserfordernisse zu erteilen oder zu erfüllen und das wird zunehmend kritisch hinterfragt. Brauchen wir das eigentlich noch? Ist das noch der aktuelle Zeitgeist? Das Problem ist, wenn man das einmal drin ist, dann brauchen wir wieder eine einheitliche Entscheidung, dass man fortan sozusagen keine Verwalterzustimmung mehr haben will. Und das ist bei größeren Einheiten natürlich schwieriger umzusetzen als bei so einer kleinen Doppelhausanlage. Oder sagen wir mal sechs Doppelhäuser oder sowas. Kleinere Einheiten sind da oft ein bisschen galanter, weil man nicht so viele Menschen an einen Tisch kriegen muss.

Philip Hildebrandt
In der Praxis hat es wenig Konsequenzen, außer dass es etwas verzögert und zusätzliche Kosten verursacht.

Henning Doth
Ja, theoretisch. Wie gesagt, könnte es daran mal in Ausnahmefällen scheitern. Habe ich jetzt aber noch nicht erlebt. Und jetzt sieht man mir ja an, dass ich noch nicht so alt bin. Und das hören die Hörer jetzt natürlich nicht. Aber ich bin ja noch nicht viele, viele, viele Jahre Notar. Aber ich habe auch hier schon viele Jahre vorher immer unsere Notare vertreten und habe dementsprechend auch schon ganz schön viele Beurkundung auf dem Buckel und dementsprechend auch schon ein bisschen was mitbekommen. Das ist jetzt wirklich mal in der Verwalterzustimmung final gescheitert. Wäre, habe ich noch nicht mitbekommen in eigener Wahrnehmung. Ich weiß aber, dass es manchmal schwierig ist, weil diese Verwalterzustimmung manchmal dann oder vielmehr die Verwalterbestellung, die musste ja auch wieder Überprüfen. Ist die Verwalterzustimmung eigentlich wirklich von dem, der zum Verwalter bestellt ist? Und diese Verwalterbestellung wiederum passiert ja in einer Eigentümerversammlung. Und dieses Protokoll muss dann öffentlich beglaubigt irgendwo beim Grundbuch hinterlegt sein. Und das ist manchmal so ein bisschen knifflig. Wir hatten letztes Jahr, glaube ich, hatten wir mal einen Fall, da hatten die das schlicht und ergreifend vergessen, das WG Protokoll zum Grundbuchamt zu geben.

Henning Doth
Und das war ein riesen Theater, bis wir das mal hingekriegt haben. Dass das dann sozusagen, dass die Verwaltereigenschaft nachgewiesen ist, dass dann die Genehmigung, die längst da war, das hat geklappt, aber die Verwaltereigenschaft war nicht im Grundbuch tauglicher Form nachzuweisen. Und das sind immer so Sachen, die ja die halt einfach Kummer bereiten können. Und wenn die Zustimmung eigentlich halt doch von krassen Ausnahmefällen mal abgesehen doch immer erteilt werden muss, kann man sich halt schon mal die Sinnfrage stellen, ob man das eigentlich noch braucht?

Philip Hildebrandt
Ja, das glaube ich auch. Ich glaube, den theoretischen Fall gibt es immer, dass der das verweigern dürfte. Wenn du als Käufer schon bekannt bist in der gleichen, in einer Wohnung vom Verwalter, der auch vom Verwalter betreut wird und da der säumig bist mit deinen Wohngeldsachen, das wäre glaube ich so der Klassiker, der in der Theorie sehr häufig vorkommt.

Henning Doth
Weil das ja sozusagen dann schon sehr deutlich vor Augen führt, dass du entweder nicht willens oder in der Lage bist, deine Verbindlichkeiten zu erfüllen. Ja, genau. Und Problemkinder Problembären werden ja erschossen.

Philip Hildebrandt
Na super, Ich glaube, dann haben wir das Thema Kauf von Wohnungseigentum sehr gut behandelt. Vielen, vielen Dank für deine Zeit.

Henning Doth
Sehr gerne. Hat mir wieder mal viel Spaß gemacht.

Philip Hildebrandt
Wir verlinken dich und deine Kanzlei in den Shownotes. Das heißt, wenn jemand Fragen hat oder mit der Beurkundung von einem Wohnungskauf zu dir kommen möchte, jederzeit gerne. Was stimmt. Und ja, dann wünschen wir dir noch einen wunderschönen Tag.

Henning Doth
Danke, gleichfalls. Tschüss

Philip Hildebrandt
Noch ein Hinweis in eigener Sache. Wenn Du deine Immobilie verkaufen möchtest, bist Du bei uns genau richtig. Wir beraten dich umfassend und helfen dir dabei, deine Immobilie optimal zu verkaufen. Fordere heute dein unverbindliches Beratungsgespräch über den erfolgreichen Verkauf deiner Immobilie an. Zusätzlich bieten wir für alle Immobilien in unserem Einzugsgebiet Schleswig Holstein und Hamburg eine kostenfreie Immobilienbewertung an. Rufe uns einfach an unter 04101 8545454 oder schreibe uns eine E-Mail an info@visalo-immobilien.de. Vielen Dank, dass ihr heute bei Stressfrei Immobilien Verkaufen kaufen dabei Wir hoffen, euch hat diese Folge gefallen. In diesem Fall freuen wir uns über eine Bewertung bei Spotify oder Apple Podcast. Bis zum nächsten Donnerstag.