Was tun, wenn der Immobilienkäufer nicht zahlt? – Interview mit einem Notar

Philip Hildebrandt
Guten Tag und herzlich willkommen zu einer neuen Folge von „Stressfrei Immobilien verkaufen und kaufen“ von visalo Immobilien. Ich bin euer Host Philip Hildebrandt und habe in der heutigen Folge den Notar und Rechtsanwalt Henning Doth von der „Kanzlei Am Rathaus“ zu Gast. Mit ihm werden wir heute erläutern, was passiert, wenn der Käufer einer Immobilie nicht zahlt. Dabei werden wir uns unter anderem damit beschäftigen, welche Möglichkeiten dem Verkäufer offen stehen, um diese unschöne Situation aufzulösen. Außerdem stellen wir uns der wichtigen Frage, ob es passieren kann, dass man als Verkäufer schlussendlich ohne Geld und ohne Immobilie dasteht. Denn diese Angst ist bei vielen Immobilieneigentümern weitverbreitet. Ich kann euch versprechen, diese Folge wird spannend und informativ zugleich. Los geht es wie gewohnt nach dem Intro.

Philip Hildebrandt
Moin Henning. Schön, dass du heute da bist. Du bist Rechtsanwalt und Notar und kennst dich super aus mit dem ganzen Thema: „Was passiert, wenn der Käufer einer Immobilie nicht zahlt“

Henning Doth
Ja, genau. Vielen Dank, dass ich heute da sein darf.

Philip Hildebrandt
Ja, das freut mich, dass du hier bist und wenn du möchtest, kannst du dich als erstes Mal ein bisschen vorstellen, dass die Zuhörer ein Bild von dir haben – und dann steigen wir in das Thema ein.

Henning Doth
Ja, mache ich sehr gerne. Mein Name ist Henning Doth. Ich bin zarte 45 Jahre alt, bin Rechtsanwalt und Notar in Ahrensburg im Speckgürtel von Hamburg und nebenbei auch noch Fachanwalt für Medizinrecht und für Versicherungsrecht. Mittlerweile bin ich seit acht Jahren hier in der Kanzlei am Standort Ahrensburg und Notar seit 2023.

Philip Hildebrandt
Alles klar? Perfekt. Dann kennst du dich ja bestimmt gut damit aus, mit den ganzen Prozessen, die dann ausgelöst werden, wenn der Käufer nicht zahlen sollte. Fangen wir gleich an: Was passiert eigentlich rechtlich, wenn der Käufer den vereinbarten Preis der Immobilien nicht bezahlt?

Henning Doth
Also rechtlich betrachtet kommt der Käufer zunächst erstmal in Verzug, das heißt Verzug ist die Nichtleistung trotz Fälligkeit. Und die Fälligkeit wird ja üblicherweise beim Kaufvertrag ausgelöst durch die notarielle Fälligkeitsmitteilung. Darin teilt der Notar im Prinzip mit, dass alle vereinbarten Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind, also zum Beispiel Eintragung der Auflassungsvormerkung. Vorkaufsrechte sind abgecheckt und im Zweifel verneint und Löschungsbewilligung für Belastungen oder sowas liegen vor. Und dann schreibt der Notar das und sagt: Jetzt kann der Kaufpreis gezahlt werden, deswegen die Fälligkeit. Und wenn der Käufer jetzt nicht zahlt, dann kommt er automatisch in Verzug, weil die Leistung, so wie der Gesetzgeber sich ausdrückt, kalendermäßig bestimmt ist. Paragraf 286 BGB. Ganz ohne Normen geht es hier bei Juristen immer nicht. Und an diesem Verzug hängt tatsächlich eine ganze Menge dran. Dadurch entstehen zunächst erstmal Verzugs Schadensersatzansprüche des Gläubigers, hier also des Verkäufers. Und das kann ganz schön schmerzhaft werden. Also im Kleinen zunächst erstmal entstehen Verzugszinsen. Wenn ich mir jetzt so eine mittlere Immobilie, Kaufpreis 500.000 € vorstelle und der gesetzliche Zinssatz glaube ich im Moment so bei drei Prozentpunkten über dem Basiszinssatz liegt, ich glaube 3,6 oder so, dann sind das schon ganz profunde Sümmchen, die da zusammenkommen.

Henning Doth
Also das klingt immer so wenig, kann aber ganz schön teuer werden. Viel schmerzhafter sind dann aber auch Anwaltskosten, zum Beispiel weil diese. Diesen Leistungsanspruch wird der Verkäufer ja gerne durchsetzen wollen. Der will sein Geld ja nach wie vor haben. Und dadurch entstehen weitere Kosten, auch wieder abhängig vom sogenannten Streitwert. Da kommt tatsächlich einiges zusammen und.

Philip Hildebrandt
Die auf den säumigen Käufer zukommen. Ja, genau.

Henning Doth
Das ist also auch die Rechtsverfolgungskosten sind eine Schadensersatzposition. Und das ganz dicke Ende kommt dann, wenn der Kaufvertrag irgendwann scheitern sollte und der Verkäufer muss die Immobilie dann an einen anderen verkaufen, der aber vielleicht gar nicht mehr bereit ist, so viel dafür zu bezahlen, weil der Markt eingebrochen ist, die Konjunktur einfach nicht mehr so da ist, wie wir es ja in den letzten Jahren auch erlebt haben. Dann ist dieser Minderkaufpreis auch ein ersatzfähiger Schaden. Also stell dir vor, die Immobilie hat dann 100.000 € weniger Kaufpreis erzielt. Dann ist der Schaden auf jeden Fall schon mal bei 100.000 €, die der Käufer dann mitbezahlen muss. Und das ist ein reales Szenario.

Philip Hildebrandt
Okay, das ist ja schon mal eine ganz spannende Sache. Das heißt, die Fristen, die Regeln oder werden durch den Notarvertrag festgelegt. Richtig? Genau.

Henning Doth
Genau.

Philip Hildebrandt
Und das heißt, meistens wird dann festgelegt beim Kaufvertrag, wenn alle Voraussetzungen vorliegen, habt ihr 14 Tage Zeit zu bezahlen oder drei Wochen oder eben nur weniger Tage, je nachdem, wie das festgelegt ist. Und daran sollte man sich halten.

Henning Doth
Im Idealfall schon, dafür macht man es ja. Also ein solcher Kaufvertrag oder vielmehr eigentlich jede notarielle Regelung ist ja genau dafür da, Streit zu antizipieren und eine Regelung zu treffen, dass der Streit am besten gar nicht erst aufkommt. Das heißt, man regelt genau, welche Voraussetzungen sind vorher zu erfüllen, um dann hinterher den Kaufpreis zahlen zu können. Das heißt.

Philip Hildebrandt
Es macht auch Sinn, bevor man den Vertrag unterschreibt, dass man klärt, was mit seiner Bank möglich wäre. Wie schnell kann die Zahlen nach der Fälligkeitsgeschichte, dass man dann nicht unvorbereitet dasteht?

Henning Doth
Ja, schadet bestimmt nicht, das zu klären. Aber üblicherweise, das zeigt uns hier die Erfahrung, kriegen die das ganz gut hin. Also in unserer Fälligkeitsmitteilung steht immer zehn Kalendertage drin nach Zugang der Mitteilung. Und bisher ist mir nichts aufgefallen, dass das mal nicht geklappt hätte.

Philip Hildebrandt
Okay, was ist denn eigentlich deine Rolle als Notar, wenn ein Kaufvertrag nicht ordnungsgemäß erfüllt wird hinsichtlich des Kaufpreises?

Henning Doth
Naja, das ist manchmal ein bisschen schwierig zu beantworten, weil wie ich ja eben schon mal sagte, der Notar kommt ja eher so vorbereitend irgendwie mit ins Spiel, dass er eben die Probleme vorher sieht und regelt. Und an der Stelle komme ich natürlich als Notar ins Spiel. Wenn der Streitfall aber schon eingetreten ist, weil einer nicht zahlt, dann habe ich ein Problem insofern, als dass ich als Notar ja immer neutral sein muss. Und in dem Moment, wo ich ein einseitiges Interesse vertrete, also zum Beispiel das Interesse des Verkäufers auf Kaufpreiszahlung, dann bin ich nicht mehr neutral und gleichzeitig darf ich es auch nicht als Anwalt dann vertreten. Ich bin ja glücklicherweise beides. Das ist ja ganz schön hier in Schleswig-Holstein, aber ich darf es nicht. Das versagt. Das Berufsrecht. Da greift eine sogenannte Vorbefassung. Immer dann, wenn ich anwaltlich schon irgendwas geregelt habe, darf ich es anschließend nicht notariell bearbeiten. Und umgekehrt ist es eben

Philip Hildebrandt
in dem Thema dann.

Henning Doth
Genau. Und das ist sozusagen immer das Limit, was dann für uns dann berufsrechtlich gezogen wird, so dass ich da, wenn der Verzug schon eingetreten ist, als Notar eigentlich nur noch als neutraler Berater zunächst erstmal zur Verfügung stehe, aber nichts mehr unmittelbar regeln kann.

Philip Hildebrandt
und auch keine Empfehlung mehr geben kannst. So gesehen.

Henning Doth
Ja. Wie gesagt, die Beratung im Sinne aller Wie kriegt man die Kuh jetzt galant vom Eis? Irgendwie. Das kann man sicherlich machen, aber man muss immer aufpassen, dass man nicht doch dann irgendwie so dass den einen Schritt zu viel macht, um dann doch schon in der einseitigen Interessenvertretung zu landen.

Philip Hildebrandt
Okay. Was gibt es dann an Vorsichtsmaßnahmen oder Klauseln, die man in den Vertrag aufnehmen kann, um Käufer oder Verkäufer zu schützen?

Henning Doth
Also ein ganz elementarer Bestandteil ist sozusagen erstmal die Vereinbarung von den ganzen Fälligkeitsvoraussetzungen. Da hat man aber mehr so im Blick, dass das nicht durch von außen kommende Ereignisse gestört wird, Dass zum Beispiel die Stadt oder die Gemeinde, in der die Immobilie belegen ist, ein Vorkaufsrecht ausübt oder sowas. Das muss man einfach machen, das gehört dazu. Zum Schutz des Käufers ist es aber ganz wichtig. Eine sogenannte Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eintragen zu lassen. Das geht im Verhältnis zu. Also du musst dir vorstellen, diese ganze Abwicklung eines Kaufvertrages, die ist ja nicht mit der Beurkundung abgeschlossen, sondern da hängt zeitlich ein ganz schöner Rattenschwanz hinten dran. Und theoretisch kann da eine ganze Menge Ungemach geschehen. Und davor will man den Käufer schützen und dafür trägt man diese Auflassungsvormerkung ein. Und dadurch bewirkt man im Prinzip eine Grundbuchsperre, dass da jetzt kein zweiter Verkauf stattfindet. Also theoretisch könnte es ja auch böswillige Verkäufer geben, die dieselbe Immobilie zweimal verkaufen. Ja, im Jurastudium werden wir immer mit dem Abstraktionsprinzip gefoltert. Ja. Also die Differenzierung zwischen Verfügungsgeschäft und Verpflichtungsgeschäft.

Henning Doth
Aber das wäre jetzt ein bisschen weit ausgeholt, würde ich mal sagen. Und diese Auflassungsvormerkung bewirkt jedenfalls, dass weitere Verfügungen über die Immobilie, also ein zweiter Verkauf oder eine Belastung oder sonst irgendwas, immer im Verhältnis zum Käufer relativ unwirksam wären. Das heißt, die ist nicht vollständig gegenüber jedermann unwirksam, sondern nur in diesem Rechtsverhältnis. Und das ist eben die Schutzwirkung, die man damit bewirkt.

Philip Hildebrandt
Und für den Verkäufer? Was hat der für Schutzmechanismen? Wahrscheinlich ist das auch die Unterwerfung der Zwangsvollstreckung.

Henning Doth
Das ist ganz, ganz wichtig. Also das ist jetzt wahrscheinlich schon eher so ein Thema, den die Makler häufig so ein bisschen abdecken. Erst mal im Vorfeld zu prüfen, soweit es denn möglich ist, inwieweit da die Solvenz besteht.

Philip Hildebrandt
Die Fähigkeit ist zu zahlen.

Henning Doth
Genau. Also da kann man ja alles Mögliche machen, dass man sich natürlich eine Finanzierungsbestätigung Bestätigung vorliegen lässt. Oder vielleicht kann man auch mal so weit gehen, sich Kontoauszüge vorlegen zu lassen, um Eigenkapital oder so abzubilden. Das ist jetzt nicht so meine Kernaufgabe als Notar, aber tatsächlich für den Fall, dass man das Ganze streitig durchsetzen muss, weil eine freiwillige Zahlung nicht erfolgt, ist natürlich eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung ganz förderlich.

Philip Hildebrandt
Und die ist meistens schon mit in den Notarvertrag aufgenommen.

Henning Doth
Ja, das ist eine absolute Standardklausel und die hat den Zweck, dass man sich einen langen Umweg erspart. Denn normalerweise normale zivilprozessuale Regeln. Wenn ich etwas haben will, brauche ich zunächst erstmal einen Titel. Also im Zweifel muss ich eine Klage einreichen bei Gericht. Das ganze Prozedere durchlaufen und gewinnen und ein Urteil bekommen. Und aus diesem Urteil kann ich dann, wenn es rechtskräftig geworden ist, die Zwangsvollstreckung betreiben. Und diesen Weg kürzen wir komplett ab, indem wir eine Klausel mit in den Vertrag aufnehmen, wonach sich der Käufer dann hinsichtlich der Preiszahlung der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen unterwirft und dann ist die. Der notarielle Kaufvertrag ist dann sozusagen der vollstreckbare Titel sowie ein Urteil nach einem Gerichtsprozess.

Philip Hildebrandt
Das heißt, er haftet mit seinem kompletten Kontostand. Der haftet auch mit seinem Zahlungs, Lohn und Gehalt quasi komplett. Das muss man sich eigentlich mal dann so schon überlegen, welche weitreichenden Konsequenzen es hat, wenn man den Kaufpreis nicht zahlen kann oder nicht zahlen will.

Henning Doth
Ja, also so ein Kaufvertrag hat eine gewisse Tragweite, könnte man sagen. Und das ist letzten Endes ja auch einer der Gründe, warum der Gesetzgeber vorgesehen hat, dass das notariell beurkundungspflichtig ist. Weil wenn man sich so diese ganzen Stufen an Formvorgaben im BGB mal anschaut, dann kann man sich das im Prinzip wie so eine Treppe vorstellen. Der Grundsatzstufe null sozusagen ist die Formfreiheit. Das heißt, wir können auch mündlich irgendwelche Verträge schließen, wie wir lustig sind und die sind rechtswirksam, aber je je höher wir auf dieser Eskalationstreppe sozusagen steigen. Also je stärker diese Rechtsgeschäfte in die Sphäre einer der Parteien eingreift und je mehr Tragweite dahinter steckt, desto mehr Formvorgabe trifft der Gesetzgeber. Das heißt, schriftlich muss man bestimmte Sachen machen und manchmal sieht man, dass das nicht reicht. Und das Maximum dessen ist eben die Form der notariellen Beurkundung, weil damit auch immer eine Belehrung und Beratung sozusagen verbunden ist und auch ein Schutz vor übereilten Schnellschüssen aus der Hüfte, die dann eben teuer werden können, wenn es doof läuft und es so.

Philip Hildebrandt
Gesehen ja auch jemand unparteiisch, denn da dabei. Und das ist ja in den normalen Rechtsgeschäften nicht der Fall. Da ist es ja dann einfach, dass man sich überlegen muss, ob man das und das kauft oder nicht kauft. Und hier ist es ja dann schon eine Sache, dass man zumindest darauf hingewiesen wird, ob das, was man da kauft und welche Konsequenzen es haben könnte. Genau. Okay.

Henning Doth
Wobei wir natürlich als Notare nicht die finanziellen Möglichkeiten überblicken können und den so beiseite nehmen könnten und sagen Meinst du nicht, dass du deinen Bogen da ein bisschen überspannst? Dafür haben wir ja gar nicht ausreichende Einblicke in die finanziellen Vorgänge.

Philip Hildebrandt
Aber durch das Prozedere gerade, dass es auch um die Zwangsvollstreckung geht oder dass es da, dass man sich der unterwirft, wird ja dann deutlich, dass es ja kein Wochenendeinkauf ist.

Henning Doth
Also spätestens da sollte man erkennen als Käufer, dass jetzt ernst wird.

Philip Hildebrandt
So, jetzt haben wir den Fall. Der Käufer zahlt nicht. Welche Schritte kann oder sollte denn der Verkäufer unternehmen, um damit das irgendwie weitergeht? Wenn der Käufer nicht zahlt?

Henning Doth
Aus meiner Sicht müsste der Verkäufer zunächst erstmal entscheiden, was sein Interesse ist. Wir stehen jetzt hier in so einer sprichwörtlichen Weichenstellung. Die eine Variante ist, dass ich Erfüllung begehre, dass ich also möchte, dass der Kaufvertrag weiter Bestand hat, abgewickelt wird, das heißt Kaufpreiszahlung irgendwann dann doch realisiert wird und auch die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch erfolgt. Also so wie ich es mal geplant war. Dafür sind natürlich ganz andere Maßnahmen erforderlich als für die düstere Variante. Dass ich jetzt sozusagen als Verkäufer die Faxen dicke habe und sage Nee, dann eben nicht. Dann trete ich jetzt vom Kaufvertrag zurück und dann muss alles sozusagen rückabgewickelt werden. Also schauen wir uns das mal im Zweifel an, also die positive Variante, sozusagen Abwicklung des Kaufvertrags. Da würde ich im Zweifel erstmal noch mal eine Nachfrist setzen als Verkäufer. Wobei auch da bin ich natürlich als Notar wieder raus. Das heißt, wenn man da ein bisschen Nachdruck verleihen möchte, wäre möglicherweise dann schon mal angezeigt, ein Anwalt damit zu beauftragen, der dann sozusagen die Rechtslage prüft, das eben geltend macht usw.

Henning Doth
Parallel sollte man sich dann auch schon vom Notar eine vollstreckbare Ausfertigung der Urkunde erteilen lassen, um dann nötigenfalls auch dann eben diese ZwangsvollstreckungsUnterwerfung auch in der Praxis dann auszunutzen. Nur da stoßen wir manchmal an unsere Grenzen. Da greift der die Lebensweisheit Greifen mal einem nackten Mann in die Tasche, dann hilft natürlich eine Zwangsvollstreckung auch herzlich wenig. Und deswegen muss man eben diesen Plan B auch sozusagen immer mal dagegen abwägen Was ist jetzt unser Königsweg? Und das kann eben auch sein, dass man sagt okay, ich habe keine Hoffnung, dass das hier noch irgendwie gelingen wird. Also ziehe ich einen Schlussstrich. Dann breche ich das Ganze hier ab und sehe dann zu, dass ich die Immobilie schnellstmöglich an irgendjemand anderes verkaufe. Und das wäre dann sozusagen die Rücktrittsvariante. Durch den Durch die Erklärung eines wirksamen Rücktritts wird die Rechtslage gestaltet verändert. Das heißt, sie muss nur wirksam sein und zugehen und dann wandelt sich dieser Kaufvertrag. Der ist dann sozusagen nicht weg. Aber die wechselseitigen Haupt Leistungspflichten entfallen und verändern sich in ein sogenanntes Rückgewähr Schuldverhältnis, was bedeutet, dass alle wechselseitig bezogenen Leistungen zurück gewährt werden müssen und der Verzug.

Henning Doth
Schadensersatz obendrauf steht auch noch mit im Raume. Und da muss man dann auch noch mal, das sagt uns das Gesetz eine angemessene Leistungspflicht setzen, bevor ich dann den Rücktritt erkläre. Das heißt also, da haben wir so eine gewisse Ähnlichkeit in beiden Kanälen. Erstmal noch mal eine Frist setzen. Jetzt mach endlich! So nach dem Motto Das ist auf jeden Fall ganz hilfreich.

Philip Hildebrandt
Dann macht es wahrscheinlich Sinn, dass man mit dem Käufer erst mal Kontakt aufnimmt, fragt, warum es zu einer Verzögerung kommt. Irgendwie sich plausibel zeigen lässt, dass es das Geld doch noch nächste Woche in vier Wochen irgendwie kommen könnte, kommen soll. Und da muss man sich entscheiden. Wenn das dann doch nicht kommt, gibt es eine Chance, dass überhaupt durch eine Zwangsvollstreckung einzutreiben. Wenn, wie du schon gesagt hast, wenn er kein Geld hat, also kein weiteres Geld hat, dann wird er auch in vier Wochen das nicht zahlen können. Wenn die Bank sogesehen nicht mitmacht oder was auch immer passiert ist. Und dann wäre dann, wenn das durchgespielt ist oder durchüberlegt ist, dann müsste man die Rückabwicklung vollziehen.

Henning Doth
Ja, wobei ich wie gesagt immer noch mit einkalkulieren würde, wie sich der Markt entwickelt hat. Wenn jetzt die Kaufpreise in den Keller gerutscht sind, dann macht es die ganze Sache nicht unbedingt charmanter, jetzt ganz leichtfertig zu sagen Dann verkaufe ich halt an irgendjemand anderen. Weil auch diesen Natürlich entsteht ein Schadensersatzanspruch, der grundsätzlich zu bezahlen ist. Aber auch der muss irgendwie durchgesetzt werden. Und tatsächlich habe ich gerade so einen Fall, der ist total verrückt. Die Käufer haben etwas gekauft und haben aus Gründen, die ich persönlich nicht nachvollziehen kann. Aber ich stecke ja auch nicht drin, haben das Ganze über ein Privatdarlehen geregelt und das war jetzt kein ganz kleines Darlehen. Und da muss man kein Prophet sein, um zu erkennen, dass dieses Darlehen nie zur Auszahlung gelangt ist und und daran dann natürlich der ganze Kaufvertrag gescheitert ist. Und das ist jetzt ein Riesentheater, was da hinten dranhängt. Also ich bearbeite den anwaltlich, ist aber total spannend und da muss man halt sozusagen viele wechselseitige Interessen sozusagen gegeneinander abwägen. Und auf der anderen Seite muss man natürlich auch gucken, dass man seinen Schuldner so lange am Leben erhält.

Henning Doth
Also da greift man dann schon fast in so andere Termini rein, wie künstlich am Leben gehalten werden oder so was. Also das Anwaltsbusiness ist schon manchmal ein bisschen düsterer und zynischer als das nette Notarwesen.

Philip Hildebrandt
Also muss man das sehr, sehr stark im Einzelfall schauen, gucken, wie solvent ist der Käufer. Also auch nach der gescheiterten Transaktion gibt es da irgendwie noch eine Hoffnung auf ein Bankdarlehen, das aus dem Nichts kommt oder dass da irgendwie noch eine Bank doch noch mitspielt? Oder vielleicht auch privat, dass da irgendwas geschultert wird oder so was. Ja, und irgendwann ist dann aber das aussichtslos. Oder muss man sich das als aussichtslos erklären und dann ist dann Rückabwicklung angesagt.

Henning Doth
Diese Erkenntnis steht häufig dann am Ende dieser Überlegungen. Natürlich versucht man das erstmal noch irgendwie hinzukriegen. Aber ich glaube, wenn, wenn es erstmal so weit gekommen ist, dann hat das natürlich so seine Gründe. Und Dementsprechend ist es ein realistisches Szenario, dass man doch irgendwann über einen Rücktritt nachdenkt und das dann auch macht.

Philip Hildebrandt
Und ja, ich habe das Schon häufig gehört, dass die Leute sich mehrmals mit der Bank umentscheiden, dass das das beste Angebot sich ziehen wollen. Und ja, den letzten Punkt, wo das beste Angebot auf dem Tisch liegt, dann verpasst haben und dann ist die Finanzierung hat sich nachträglich in Luft aufgelöst. So gesehen.

Henning Doth
Das habe ich auch schon mal gehört, dass also.
Auch da stecke ich natürlich als Notar immer nicht so richtig tief drin. Ich höre mir das immer total interessiert an, was die Beteiligten mir sagen. Was davon jetzt aber zutreffend ist, kann ich wieder nicht überblicken. Aber es gab einen Fall, der hatte auch so den Eindruck erweckt, dass jemand versucht hat, weil die Zinsen gerade fielen, sozusagen sich immer weiter zu optimieren. Und da fielen dann auch mal so Sprüche. Ja, aber wenn ich jetzt noch ein bisschen warte, dann spare ich über die Laufzeit so und so viel 1.000 € Zinsen. Naja, ich sag mal so das Anwaltshonorar, was dann verzugsbedingt zu zahlen war, war höher. Also das war wirtschaftlich nicht nachhaltig. Und leider ist der Kaufvertrag dann auch gescheitert.

Philip Hildebrandt
Okay. Das heißt er wurde komplett rückabgewickelt und er hatte die Kosten ja also zu hoch gepokert.

Henning Doth
Könnte man sagen. Ja. Wenn das dann alles so richtig ist, das weiß ich ja wie gesagt nicht, aber so wurde es dann eben kolportiert. Und ja, das ist dann ein bisschen schief gegangen. Könnte man sagen. Ja.

Philip Hildebrandt
Was sind denn so typische Fehler oder Missverständnisse, die dazu führen, dass ein Kaufpreis nicht gezahlt wird? Wir haben jetzt einmal schon mal Finanzierung platzt oder wird willentlich quasi noch hinausgezögert, Sag ich mal so Du hast noch Privatdarlehen genannt. Das heißt ja, jemand möchte sich privat aus der Familie oder von Freunden Geld leihen. Wahrscheinlich anfänglich überhaupt kein Problem. Alles ist in Ordnung. Und wenn es dann darum geht, dass das Geld gezahlt wird, tauchen vielleicht noch weitere Forderungen auf oder Verpflichtungen auf. Oder Geld ist doch nicht da. Das sind ja wahrscheinlich so zwei Klassiker. Hast du da noch mehr oder sind das so die häufigsten Gründe?

Henning Doth
Ich denke das sind die häufigsten Gründe, dass man so ein bisschen, ja vielleicht blauäugig naiv da rangeht. Wobei, dafür ist ja wie gesagt, sozusagen die ganze Beratung und alles durch den Notar ja auch gedacht, um eben den Ernst der Lage aufzuzeigen. Das sollte man dann eigentlich nicht machen. Aber nichtsdestotrotz, das kann ja auch mal scheitern. Also ich habe mal von einem Fall gehört, da stand eine Finanzierungszusage im Raum und dann haben die beiden Käufer geheiratet und dann soll die Bank gesagt haben Ach so, das verändert die Lage jetzt aber irgendwie ein bisschen. Wir nehmen von der Finanzierungszusage wieder Abstand. Ob das jetzt so ist, weiß ich nicht. Ich bin ja kein Bank Sachbearbeiter. Aber ja klar, letzten Endes ist das natürlich häufig so ein bisschen erschüttertes und zerstörtes Vertrauen, weil gerade so in dieser Variante mit dem Privatdarlehen bin ich ja erst mal im guten Glauben, dass das dann so wie vereinbart dann alles durchgezogen wird. Und nichtsdestotrotz ist es natürlich so ein bisschen schwierig, weil meistens bilde ich mir zumindest ein, die die finanzielle Zahlungskraft meines Darlehensgebers ein bisschen beurteilen zu können. Wenn das ganz normale Menschen sind wie du und ich, dann weiß ich nicht, ob der um eine halbe Million auf der Kante liegen hat, die er dann einfach mal so mir zur Verfügung stellen könnte. Das ist manchmal so ein bisschen.

Philip Hildebrandt
Muss man sich zumindest gut überlegen, ob das plausibel ist.

Henning Doth
Ja, genau. Aber ich glaube, das sind so tatsächlich die Klassiker, dass man entweder den Bogen überspannt, indem man das versucht noch auszureizen. Und in dem Fall, von dem ich eben gesprochen hatte, machte es den Eindruck, als wenn auch drei Monate nach meiner Fälligstellung immer noch keine Finanzierung stand. Das ist ein bisschen schwierig. Und da ist der Ernst der Lage eben nicht erkannt worden. Und dann sind das die ja quasi zwangsweisen Konsequenzen, die daraus folgen. Wobei das klingt immer so leicht, dass man dann sagt ja, okay, dann wickeln wir alles zurück ab. Da hängen auch auf dem Weg hängen natürlich noch wieder ganz große Schwierigkeiten, für die man irgendwie eine Lösung parat haben muss. Also was ist zum Beispiel mit dieser Auflassungsform, die wir ja eben auch schon mal angesprochen hatten. Die blockiert ja das Grundbuch. Und jetzt wickeln wir den Kaufvertrag rück ab. Die Auflassungsvormerkung ist akzessorisch, das heißt sie bezieht sich immer auf eine zugrunde liegende Forderung. Das heißt, wenn diese Forderung mangels Kaufvertrags, weil der ist ja durch den Rücktritt futsch, könnte man sagen, dann ist die Summe bis also die müsste eigentlich gelöscht werden.

Henning Doth
In der Praxis ist dafür aber wieder die Zustimmung des Gläubigers erforderlich und der Verkäufer in dem Fall hat auch einen Anspruch auf Löschung. Aber den muss man möglicherweise dann wieder zwangsweise durchsetzen. Das ist ein bisschen lästig, weil die Justiz ist jetzt nicht dafür bekannt, eine Rakete zu sein. Und solche Verfahren können ganz schön lange dauern und sind natürlich auch kostenintensiv. Und auch das kann man natürlich wieder versuchen zu antizipieren, dass man dann irgendwie eine Regelung damit aufnimmt, dass zum Beispiel die Auflassungsvormerkung auflösend bedingt ist oder sowas und man nur noch die auflösende Bedingung dann sozusagen formuliert. Auch da kann man den Rücktritt natürlich mit aufnehmen. Das ist sicherlich ganz klug, wenn man das macht. Aber der Bundesgerichtshof hat uns Notarin quasi ins Hausaufgabenheft geschrieben. Freunde, ihr seid neutral, das heißt, ihr müsst auch die wechselseitigen Interessen da angemessen berücksichtigen. Das heißt, man ist schon mal ganz gut beraten, wenn man irgendwie so eine Art Ping Pong Lösung da irgendwie mit einbaut, dass man sagt okay, der Verkäufer sagt zunächst erstmal ich bin zurückgetreten, bitte alles rückabwickeln und auch die Auflassungsvormerkung löschen.

Henning Doth
Darum geht es ja in erster Linie. Das kann ich aber nicht einfach so machen, nur weil der Verkäufer das sagt. Weil ich ja wie gesagt neutral sein muss und keine einseitigen Interessen vertreten darf. Das heißt, ich muss dann erst wieder den Käufer anschreiben und sagen Sag mal was dazu. Stimmt das oder hast du möglicherweise Einwendungen? Hast du vielleicht gezahlt und keiner hat es gemerkt? Solche Dinge. Und je nachdem, wie die Antwort ausfällt, muss sich dann auch mein Handeln danach wieder ausrichten. Das heißt, wenn der den Kopf in den Sand steckt, dann ist das wohl so eine Art Zustimmung. Dann kann man sicherlich die Löschung betreiben. Dann ist man auch nicht mehr auf diesen langen Gerichtsweg angewiesen, sondern kann es dann direkt machen. Manchmal sind die Fälle aber komplizierter und noch komplizierter wird es zum Beispiel dadurch, wenn schon Geld gezahlt wurde, was weiß ich, eine Anzahlung, 100.000 € oder so? Manche Makler machen das ganz gerne, dass da schon mal ein bisschen Geld fließt. Dann muss das ja im Sinne dieser Rückabwicklung auch wieder zurück.

Henning Doth
Und zwar vollständig, weil in dem Moment, wo auf der Verkäuferseite Verzugsschäden entstehen. Das liegt in der Natur der Sache. Dann möchte der Verkäufer natürlich eigentlich eine Verrechnung vornehmen und sagen Ich zahle doch nicht alles zurück und dann darf ich dem Geld hinterher wieder hinterherlaufen. Das funktioniert notariell aber nicht. Wegen dieser Neutralitätspflicht. Und dann hat man doch wieder so einen Streit, den man da irgendwie nicht so richtig gelöst bekommt. Und dann muss entweder der Verkäufer in den sauren Apfel beißen und sagen okay, dann zahle ich erstmal alles zurück und kriege dafür aber die Immobilie wieder frei, so dass sie anderweitig verkauft werden kann. Und dann muss ich dem Verzug Schadensersatz wieder hinterher laufen. Dann hat man die Front so ein bisschen verschoben. Also anwaltlich klingt das immer so ein bisschen martialisch kriegerisch. Deswegen auch Front. Auch wenn das alles gar nicht mehr so angesagt ist. Aber am Ende ist das ein Kampf, den man da ausfechten muss. Und das ist nicht schön. Und insofern ist es dann manchmal noch mal eine Überlegung wert, ob man sich dann nicht zusammenrauft.

Henning Doth
Käufer und Verkäufer und sagen okay, jetzt mal alles auf den Tisch gepackt. Wie kriegen wir hier einen gemeinsamen Nenner, dass wir quasi als Freunde auseinander gehen können? Und wenn man dann eine solche, so einen Aufhebungsvertrag wieder bezogen auf den Kaufvertrag schließt, kann man da dann ja auch einvernehmlich diese Kumulation zwischen Rückzahlung der Anzahlung und der Verrechnung mit eigenen Ansprüchen. Die kann man dann ja sozusagen einvernehmlich regeln. Und dann erklärt man auch noch mal beiderseitig die Löschungsbewilligung für die Auflassungsvormerkung. Und dann hat man es eigentlich. Also das ist dann wiederum ganz vernünftig, bevor man es da richtig scheppern lässt. Und das kann ich natürlich so ein bisschen als Notar anregen. Noch lieber ist es mir, wenn das dann sozusagen von den begleitenden Maklern sozusagen mit an Bord gebracht wird. Aber das ist sicherlich eine zielführende Lösung, aber auch nicht immer einfach.

Philip Hildebrandt
Ja, das glaube ich.

Henning Doth
Weil man sich natürlich auch über die Beträge dann auch sozusagen irgendwie einigen muss.

Philip Hildebrandt
Und wahrscheinlich jede Seite nicht einsieht, von den Forderungen abzuweichen.

Henning Doth
Ja, das ist manchmal so ein bisschen schwierig. Das ist ja auch immer so ein bisschen Selbsterkenntnis und all so ein Kram voraussetzt, dass ich auch mein eigenes Handeln hinterfrage und mir eingestehe, ob ich möglicherweise den Fehler gemacht habe. Das ist eine menschliche Eigenschaft. Also das ist jetzt gar nicht so gemeint, dass ich mich hier über die Dinge erheben.

Philip Hildebrandt
Aber das ist, glaube ich, auch häufig ein Problem, dass man mit der härtesten Lösung, die einem vielleicht zusteht, nicht unbedingt den bestmöglichen wirtschaftlichen Erfolg zum Schluss erreichen kann. Also gerade wenn man sagt, wir gehen direkt den Weg der Zwangsversteigerung oder der Zwangsvollstreckung, der natürlich sich nach einer Superlösung anhört, dass man da mehr Schaden an macht, als dass man irgendwie daran arbeitet, dass der Verkauf doch noch zustande kommt.

Henning Doth
Ja, oder dass man wenigstens eine einvernehmliche Regelung findet, wo man sagt okay, ich mache schon Zugeständnisse, wo viele ja schon per se gar nicht bereit sind. Aber man sollte das mal an sich heranlassen, weil der harte Weg, wo ich wirklich versuche, meine Interessen zu 100 % durchzusetzen, der ist lang und steinig. Und in der Zeit ist die Immobilie nicht zu verkaufen, weil das Grundbuch immer noch dicht ist. Durch die Auflassungsvormerkung und das muss man erkennen und dann seine Schlüsse daraus ziehen. Ich will jetzt nicht sagen, dass das nur der Königsweg ist für wirtschaftlich vernünftig.

Philip Hildebrandt
Situativ ist das immer so eine Frage. Aber einfach so auf den härtesten Weg zu gehen, macht meistens ja keinen Sinn. Also erstmal müsste man die Alternativen ausloten und dann kann es auch der härteste Weg sein. Aber er muss es nicht mehr sein.

Henning Doth
Genau das ist dann wieder das schöne Anwaltsbusiness, weil man da ein Ziel formuliert, eine Taktik entwickelt, wie man das erreichen kann. Und die Taktik kann ja ganz unterschiedlich ausfallen. Und manchmal sagt man auch okay, wenn schon jemand stirbt, dann möchte ich nur noch der Sargnagel sein. Das ist jetzt nicht so populär, aber kann man machen.

Philip Hildebrandt
Das stimmt. Gibt es denn eigentlich einen Unterschied zwischen gewerblichen Immobilienkäufen und privaten Immobilienkäufen? Hinsichtlich der Nichtzahlung.

Henning Doth
Nicht unbedingt.

Philip Hildebrandt
Dass da irgendwie private Käufer Verkäufer besser geschützt werden oder anders geschützt werden.

Henning Doth
Na ja, also wenn wirklich eine Zahlungsunfähigkeit hinterher resultiert, dann steht ja am Ende eines solchen Weges dann meistens ein Insolvenzverfahren. Das kann aber privat wie gewerblich natürlich durchgeführt werden und am Ende steht immer irgendwie eine kleine Quote, die man da kriegt. Also es gibt Unterschiede im Verfahren, aber ich glaube nicht, dass in der einen oder anderen Variante ein Verkäufer wirklich besser vor Zahlungsausfällen geschützt ist. Was man aber noch machen könnte, weil wir ja auch eben über die Finanzierungsbestätigung oder so gesprochen haben. Ist ja schon mal ein Schritt in die richtige Richtung, dass man sich das vorher vorlegen lässt, dass man weiß, okay, die Finanzierung ist gesichert, vielen reicht das nicht. Man könnte auch noch über so eine KaufpreisZahlung sbürgschaft oder so was nachdenken, dass wirklich die Bank dann als Bürge auftritt und sagt Ja, wir garantieren jetzt in Anführungszeichen, dass der Kaufpreis auf jeden Fall gezahlt wird.

Philip Hildebrandt
Ja, das lässt…

Henning Doth
..Sich natürlich gut bezahlen.

Philip Hildebrandt
Ja, du hast ja schon mehrmals erzählt, dass du als Notar das Problem oder die Herausforderung hast, dass du neutral hast. Wie schaffst du es denn, wenn Konflikte entstehen, da auch neutral zu bleiben?

Henning Doth
Also meistens lehne ich mich dann erstmal entspannt zurück und höre mir das an, Das ist eine ganz wichtige Fähigkeit, dass man sozusagen erstmal so ein Gespür aufnimmt Was wollen die denn eigentlich? Und wenn man diesen Willen sozusagen dann erforscht hat, dann kann man ja versuchen, auch im Sinne einer Neutralität eine Einigung herbeizuführen. Wenn ich aber merke, dass das nicht geht, dann muss ich es natürlich abbrechen und würde dann mehr oder weniger durch die Blume dann schon klar machen, dass ich diesen streitigen Weg jetzt nicht mehr begleiten kann, sondern dass man das dann eben anwaltlich machen müsste. Aber es ist durchaus legitim aus meiner Sicht, vorher da zu versuchen, zwischen den Parteien zu vermitteln. Das ist immer natürlich einzelfallabhängig, wie weit man dann kommt.

Philip Hildebrandt
Gibt es denn noch so Regelungen, die dem Verkäufer helfen? Du hattest eben schon erwähnt, dass es eine Bankbürgschaft gibt. Das heißt, dass die Bank wirklich für die Zahlung birgt, nicht nur die Finanzierung zur Verfügung stellt, sondern auch andere Sachen, Anzahlungen, Treuhandkonten. Ja.

Henning Doth
Die gibt es natürlich. Das mit der Anzahlung hatte ich ja eben schon einmal angerissen, das Thema. Da schlagen zwei Herzen in meiner Brust. Auf der einen Seite kann ich dem Charme natürlich auch was abgewinnen, dass ich sage okay, es ist wie eine vertrauensbildende Maßnahme und ich habe schon mal ein bisschen Geld. Das ist ohne Frage so isoliert betrachtet erstmal positiv. Aber wie gesagt, für den Fall der Rückabwicklung macht es das Ganze eben nicht unbedingt leichter, weil da die Fronten dann auch so ein bisschen verhärtet sind, weil der Käufer, der säumig ist, auch nicht so ohne Weiteres nachvollziehen wird, warum er denn jetzt nicht alles zurückbekommt, da schließlich auch nichts bekommen. So also von daher Ja, kann man machen, hat aber immer so ein bisschen Licht und Schatten, wie alles im Leben. Also es gibt aus meiner Sicht nahezu nichts oder gar nichts, was ausschließlich positiv ist. Das muss man einfach im Einzelfall so ein bisschen abwägen. Treuhandkonten kann man natürlich machen, allerdings sind die Anwendungsfälle in den letzten Jahren erheblich reduziert worden.

Henning Doth
Die mittlerweile klare gesetzliche Vorgabe ist macht davon zaghaft Gebrauch. Der Gesetzgeber sagt uns Wir brauchen ein besonderes Sicherungsinteresse. Früher war das Standardprozedere Prozedere quasi, dass jede Kaufpreiszahlung über ein Notaranderkonto abgewickelt wurde. Ist aber aus verschiedenen Gründen nicht mehr so gern gesehen. Unter anderem natürlich auch aus Geldwäschegründen oder sowas. Und deswegen ist eben dieses besondere Sicherungsinteresse immer erforderlich. Das muss der Notar prüfen. Er muss es für sich bejahen. Und daran merkt man schon, dass jetzt die Abwicklung über Anderkonten eher so die Ausnahme geworden sind. Also man hat eine komplette Zeitenwende, könnte man sagen, früher die Regel, heute die Ausnahme. Und es kostet natürlich auch schon erheblich mehr dadurch. Für unser normales Bankgebühren der Notar verlangt zusätzliche Gebühren. Muss man sich überlegen. Also ich würde das nicht so ohne Weiteres.

Philip Hildebrandt
Das heißt für unser normales Einfamilienhaus 500.000 € ist das kein praktikabler Weg. Da sollte man eher prüfen, dass man im Vorfeld die Liquidität oder die Zahlungsbereitschaft des Käufers möglichst genau prüft. Finanzierungsbestätigung sich vorzeigen lässt, dass das insgesamt alles plausibel ist. Ja, und dann quasi darauf vertrauen, dass das dann auch so klappt. Genau. Und in den meisten Fällen muss man ganz einfach sagen, ist es auch so, dass es klappt.

Henning Doth
Wir haben uns jetzt über die Schattenseiten dieser Komplexe sozusagen unterhalten, Aber ich würde schon sagen, der der ganz große Anteil aller Kaufverträge läuft durch wie ein heißes Messer durch. Genau.

Philip Hildebrandt
In dem Kontext haben wir ganz viele Verkäufer auch Angst, dass sie, wenn so eine Transaktion scheitert, ohne die Immobilie dastehen und dann auch ohne das Geld. Das heißt, dass sie quasi danach schlechter dastehen als vor dem Verkauf. Kannst du vielleicht dazu noch was sagen?

Henning Doth
Ja, also die Sorge kann ich grundsätzlich verstehen, aber tatsächlich halte ich sie für weitgehend unbegründet. Denn auch das hat natürlich der Notar so ein bisschen im Blick. Und darauf sind die ganzen formalen Abläufe so ein bisschen ausgerichtet, dass man ich hatte ja ganz am Anfang auch schon gesagt, die ganze Abwicklung eines solchen Kaufvertrags nimmt eine ganze Zeit in Anspruch, und am Ende steht immer der Antrag, beim Grundbuchamt das Eigentum umzuschreiben auf den Käufer. Erst dadurch verliert ja dann der Verkäufer sein Eigentum an der Immobilie und der Notar ist verpflichtet, sich vorher schriftlich die Kaufpreiszahlung nachweisen zu lassen. Vorher darf er diesen Umschreibungsantrag gar nicht beim Grundbuchamt stellen. Das heißt, es kann so gesehen gar nicht funktionieren, dass die Immobilie übereignet wird, ohne dass auch das die Gegenleistung in Form des Kaufpreises dann geleistet wurde. Kann eigentlich nicht funktionieren. Ein Punkt ist aber an der Stelle noch wichtig. Das kann man vielleicht noch ergänzen. Es gibt manchmal so Konstellationen, wo die Käufer schon gerne umbauen möchten. Die fangen an zu reißen. Ja, da muss man immer ganz zaghaft, manchmal auch ein bisschen stärker auf die Bremse treten und sagen Eigentlich sollte die Übergabe niemals und damit kann man das eigentlich auch schon wieder streichen.

Henning Doth
Also die Übergabe sollte niemals vor Kaufpreiszahlung erfolgen, weil auch da wieder Worst Case Szenarien. Wenn der Kaufvertrag dann noch irgendwie scheitert, muss ja die Rückabwicklung stattfinden. Die Muster sind immer die gleichen, Das heißt auch die Immobilie, die ich schon übergeben habe, sollte dann zurück wandern an den Verkäufer. Aber in dieser Konstellation, wo die Käufer schon angefangen haben zu reißen, zu renovieren. Irgendwas wird sich, das kann man wohl so weit runterbrechen die Immobilie in einem anderen Zustand befinden, als sie sich bei Übergabe befunden hat. Und dann beginnt der nächste Streit wieder. Ist es jetzt ein besserer Zustand oder ein schlechterer Zustand? Und diesen Streit möchte ich ehrlich gesagt nicht führen. Deswegen ist das immer so ganz ganz wichtig. Niemals vor Kaufpreiszahlung eine Übergabe machen und das Standardprozedere sieht eigentlich vor Zahlung und einen Tag später ist die Übergabe.

Philip Hildebrandt
Genau und dann Eigentums Umschreibung dann auch danach. Und so ist für Verkäufer sichergestellt, dass sie Geld bekommen und die Immobilie loswerden. Und beim Käufer ist es umgekehrt, dass sie das Geld loswerden, aber die Immobilie bekommen.

Henning Doth
Genau. Wobei die KaufpreisZahlung auch nicht die einzige Voraussetzung für den Umschreibungsantrag. Das Finanzamt darf ja zwischendurch auch noch mal laut geben mit der Unbedenklichkeitsbescheinigung, das im Zweifel die Grunderwerbsteuer gezahlt wurde.

Philip Hildebrandt
Aber auf jeden Fall. Das ist ja dann eine Sicherungsmaßnahme für den Verkäufer. Auch das er im Endeffekt nicht ohne beides dasteht. Genau, perfekt. Also ist die Angst berechtigt oder sagen wir so das man sich darüber Gedanken macht ist richtig, aber die Angst an sich ist unbegründet. Wenn man das Prozedere richtig verfolgt, kann da nicht viel schiefgehen.

Henning Doth
Ja, das ist eigentlich ein ganz gesundes Herangehen, dass man Sorgen und Nöte hat, aber die im Idealfall aus der Welt räumt. Und damit kann man dann relativ selbstbewusst und auch mit einem ausreichenden Sicherheitsgefühl in solche Transaktionen einsteigen.

Philip Hildebrandt
Wir reden heute hier über einen schwierigen Fall. Oder eine Ausnahme. Ja, aber du kennst es ja wahrscheinlich noch mehr Fälle, So gesehen. Der Großteil läuft einfach so durch. Zumindest nicht mit solchen Problemen behaftet. Ja, sehr schön. Ich würde sagen, dann haben wir das ganze Thema ganz gut aufgerollt. Ich bedanke mich bei dir, dass du da uns durchgeführt hast. Sehr gerne. Und wir verlinken dich und deine Kanzlei in den Shownotes. Das heißt, wenn jemand da Fragen zu hat oder eine Beurkundung mit dir durchführen will, dann findet er dich da und ist bei dir auch ganz gut aufgehoben.

Philip Hildebrandt
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