Was Laien beim Hauskauf über das Dach wissen sollten

Philip Hildebrandt
Guten Tag und herzlich willkommen zu einer neuen Folge von Stressfrei Immobilien verkaufen und kaufen, dem Podcast von Visalo Immobilien. Ich bin Philip Hildebrandt, euer Gastgeber, und freue mich, heute Jan-Ole Foss Voss vom Zimmereibetrieb Voss begrüßen zu dürfen. Gemeinsam sprechen wir heute darüber, was ein gutes Dach ausmacht und wie man als Laie den Zustand eines Daches einschätzen kann. Diese Folge ist informativ und bietet wertvolle Tipps für Immobilienbesitzer und solche, die es werden wollen.

Philip Hildebrandt
Hallo Ole, vielen Dank, dass du dir die Zeit genommen hast. Stell dich doch bitte kurz unseren Zuhörern vor.

Jan-Ole Foss
Hallo Philip, danke für die Einladung. Mein Name ist Jan-Ole Foss Voss, ich bin Zimmerermeister und seit meinem 20. Lebensjahr selbstständig. Mittlerweile betreibe ich eine Zimmerei mit zwölf Mitarbeitern.

Philip Hildebrandt
Das klingt spannend. Welche Projekte bearbeitet ihr hauptsächlich?

Jan-Ole Foss
Wir sind in der Dachsanierung, im Holzrahmenbau und im schlüsselfertigen Bau von Ein- und Mehrfamilienhäusern tätig. Gelegentlich bauen wir auch Carports oder Überdachungen.

Philip Hildebrandt
Perfekt, das passt hervorragend zu unserem heutigen Thema: Dächer. Wir wollen uns heute näher anschauen, worauf man bei einem Dach achten sollte – besonders, wenn man ein älteres Haus kaufen möchte. Woran erkennt man, ob ein Dach in gutem Zustand ist? Lass uns direkt loslegen.

Philip Hildebrandt
Wenn ich eine Bestandsimmobilie kaufen möchte, wie kann ich den Zustand des Daches überprüfen?

Jan-Ole Foss
Grundsätzlich sagt man, dass ein Dach, das jünger als 30 Jahre ist, in der Regel noch intakt sein sollte. Bei älteren Dächern empfiehlt es sich, genauer hinzuschauen. Man sollte das Dach sowohl von außen als auch von innen begutachten, also zum Beispiel den Dachboden betreten und nach Anzeichen wie Schimmel, Wasserflecken oder Rissen im Gebälk Ausschau halten. Auch das Material, das verwendet wurde, ist entscheidend.

Philip Hildebrandt
Verstehe. Und wie erkennt man als Laie, ob das Dach in Ordnung ist oder ob eine Sanierung notwendig wird?

Jan-Ole Foss
Wenn man Wasserspuren oder Schimmel entdeckt, sind das klare Indizien. Besonders beim Kauf sollte man darauf achten, ob frisch gestrichen wurde, um mögliche Schäden zu kaschieren. Im Zweifel kann man auch den Verkäufer fragen, welche Arbeiten am Dach in letzter Zeit durchgeführt wurden, denn dieser muss wahrheitsgemäß Auskunft geben.

Philip Hildebrandt
Das sind schon mal gute Hinweise. Es ist also wichtig, solche Details zu überprüfen, um festzustellen, ob baldige Arbeiten notwendig sind. Wenn das Dach schon marode wirkt, sollte man sicherstellen, dass das Budget dafür bereitsteht, richtig?

Jan-Ole Foss
Absolut. Es ist zwar selten, dass Dachgebälk wirklich morsch ist oder es große Risse gibt, aber man sollte auch auf Bohrmehl achten, was auf Holzwurmbefall hinweisen könnte. In solchen Fällen muss man möglicherweise Teile des Dachstuhls austauschen oder Schädlingsbekämpfung einsetzen.

Philip Hildebrandt
Also, es ist nicht immer nötig, das gesamte Dach zu erneuern, sondern man kann auch gezielt ausbessern?

Jan-Ole Foss
Genau. Es hängt immer vom Schaden ab. Wenn beispielsweise der Holzwurm nur lokal auftritt, kann man die betroffenen Bereiche austauschen, ohne das ganze Dach zu erneuern. Das Gleiche gilt für Risse oder Wasserschäden – manchmal sieht man das volle Ausmaß erst, wenn man das Dach öffnet.

Philip Hildebrandt
Wie oft sollte man denn ein Dach generell erneuern? Ist diese 30-Jahre-Regel immer zutreffend, oder hängt das von der Dachart ab?

Jan-Ole Foss
Das Alter ist auf jeden Fall ein wichtiger Faktor. Wenn das Dach älter als 30 Jahre ist, sollte man genauer hinschauen. Auch die Dachneigung spielt eine Rolle: Je steiler das Dach, desto besser wird Wasser abgeleitet. Eine Faustregel ist: Ein Dach mit einer Neigung von 30 Grad hält etwa 30 Jahre, bei 45 Grad kann man von 45 Jahren Haltbarkeit ausgehen.

Philip Hildebrandt
Das bedeutet, dass Flachdächer problematischer sind?

Jan-Ole Foss
Nicht unbedingt. Auch Flachdächer können eine Lebensdauer von rund 30 Jahren haben, je nachdem, wie sie gebaut wurden. Allerdings muss man sie regelmäßig kontrollieren, da sich Wasser ansammeln kann.

Philip Hildebrandt
Wir haben jetzt über zwei Dacharten gesprochen. Kannst du uns eine Übersicht geben, welche Dachtypen es gibt und deren Vor- und Nachteile?

Jan-Ole Foss
Natürlich, es gibt verschiedene Dacharten: Satteldächer, Walmdächer, Krüppelwalmdächer, Flachdächer, Mansarddächer, Tonnendächer und Pultdächer, um nur einige zu nennen. Am häufigsten sind Satteldächer, die eine Neigung von 25 bis 50 Grad haben.

Philip Hildebrandt
Und was würdest du bei einem Neubau technisch empfehlen?

Jan-Ole Foss
Das hängt davon ab, ob man eine Photovoltaikanlage plant. Für solche Anlagen ist ein Pultdach ideal. Ansonsten sind Satteldächer sehr vorteilhaft, weil sie das Wasser gut ableiten und man mit hohem Kniestock zusätzlichen Wohnraum schaffen kann.

Philip Hildebrandt
Gut, dann kommen wir zur Dämmung von Bestandsimmobilien. Worauf sollte man hier achten?

Jan-Ole Foss
Am besten lässt man sich den Energieausweis zeigen, um den Energieverbrauch der Immobilie einzuschätzen. Bei unausgebauten Dachböden sollte man überprüfen, ob die Dämmung durchgängig und frei von Lücken ist. Bei ausgebauten Dachböden muss man auf Feuchtigkeitsflecken und die Temperatur der Wände achten. Ein weiterer Tipp: Im Winter kann man von außen prüfen, ob der Schnee auf dem Dach gleichmäßig liegen bleibt. Abgetauten Stellen deuten auf mangelhafte Dämmung hin.

Philip Hildebrandt
Ein guter Hinweis! Welche Dämmstoffe gibt es und welche empfiehlst du?

Jan-Ole Foss
Es gibt verschiedene Dämmstoffe wie Mineralfaser, Glaswolle, Styropor, Zellulose und Holzfaserdämmung. Wir setzen bevorzugt Holzfaserdämmung ein, da sie nachhaltig ist und eine gute Isolierung sowohl im Winter als auch im Sommer bietet.

Philip Hildebrandt
Alles klar, und worauf sollte man bei einer Dachsanierung generell achten?

Jan-Ole Foss
Wichtig sind langlebige und nachkaufbare Dachziegel sowie UV-beständige Stirnblenden und Unterschläge. Man sollte auch überlegen, ob man Dachfenster, Gauben oder eine Photovoltaikanlage einbauen möchte – das sollte man vorher planen, um doppelte Kosten zu vermeiden.

Philip Hildebrandt
Ole, vielleicht kannst du uns einmal durch den Ablauf einer Dachsanierung führen. Wie läuft so etwas ab?

Jan-Ole Foss
Der erste Schritt ist immer, das Gebäude vollständig einzurüsten, um die Sicherheit unserer Mitarbeiter zu gewährleisten. Danach entfernen wir die alte Dachhaut – also Dachziegel oder Bitumenbahnen, je nachdem, was vorhanden ist – und entsorgen diese fachgerecht. Anschließend nehmen wir die Lattung, die Vordeckung und, falls vorhanden, die alte Dämmung ab. Dann beginnt der Neuaufbau: Zuerst bringen wir die Zwischensparrendämmung an, darauf folgt die Luftdichtbahn. Über dieser verlegen wir die Aufsparrendämmung. Zusätzlich installieren wir eine Unterdeckbahn für besseren Schutz vor Regen. Danach kümmern wir uns um die Anschlüsse für Dachfenster, Schornstein oder Gauben. Zum Schluss folgen die Konterlattung, die Dachlattung und die neue Dachhaut.

Philip Hildebrandt
Und danach ist die Sanierung abgeschlossen, das Gerüst wird abgebaut und ihr seid fertig?

Jan-Ole Foss
Genau, so läuft es ab.

Philip Hildebrandt
Wie lange dauert eine solche Dachsanierung im Durchschnitt, zum Beispiel bei einem Einfamilienhaus?

Jan-Ole Foss
Bei einem klassischen Einfamilienhaus mit etwa 160 Quadratmetern Dachfläche dauert es in der Regel drei bis sechs Wochen. Die Dauer hängt natürlich auch davon ab, wie viele Mitarbeiter vor Ort sind und wie das Wetter mitspielt.

Philip Hildebrandt
Drei bis sechs Wochen ist eine recht lange Zeit. Kann man während dieser Zeit im Haus wohnen bleiben, oder ist das schwierig?

Jan-Ole Foss
Das ist in der Regel kein Problem. Wir arbeiten hauptsächlich von außen am Dach. Nur bei den Dachfenstern müssen wir kurz ins Haus, um die Fensterlaibungen und Fensterausschnitte vorzubereiten.

Philip Hildebrandt
Verstehe. Jetzt zu einem Thema, das viele interessiert: Was kostet eine Dachsanierung ungefähr?

Jan-Ole Foss
Für ein typisches Einfamilienhaus mit Satteldach kann man mit etwa 550 Euro pro Quadratmeter Dachfläche rechnen, wenn man alles berücksichtigt – also inklusive Gerüst, Dachrinne und Dachüberstände. Das ist ein realistischer Komplettpreis, den man zur Kalkulation heranziehen kann. Natürlich kann es je nach individuellen Wünschen, wie z.B. zusätzlichen Gauben, teurer werden.

Philip Hildebrandt
Das bedeutet, man rechnet wirklich die Dachfläche und nicht die Grundfläche des Hauses, korrekt?

Jan-Ole Foss
Genau, es geht um die tatsächliche Dachfläche. Das ist ein Durchschnittspreis für eine förderfähige Dachsanierung, bei der man im Nachhinein noch etwa 20 % Förderung abziehen kann.

Philip Hildebrandt
Welche Fördermöglichkeiten gibt es denn für eine Dachsanierung?

Jan-Ole Foss
Man kann zum Beispiel eine Dachsanierung über die BAFA als Einzelmaßnahme fördern lassen. Dabei werden bis zu 60.000 Euro pro Wohneinheit gefördert, wobei 20 % dieser Summe erstattet werden. Voraussetzung ist, dass man einen individuellen Sanierungsfahrplan mit einem Gebäudeenergieberater erstellt. Diese Kosten werden auch teilweise bezuschusst. Wir sind gut vernetzt und können entsprechende Berater empfehlen. Alternativ gibt es auch die Möglichkeit, über §35c EStG eine Steuererleichterung zu erhalten. Hier kann man bis zu 200.000 Euro pro Wohneinheit mit 20 % fördern lassen, und das über drei Jahre verteilt.

Philip Hildebrandt
Das klingt sinnvoll, besonders für Steuerzahler. Also lohnt es sich, das im Vorfeld durchrechnen zu lassen?

Jan-Ole Foss
Auf jeden Fall. Besonders für Haushalte mit zwei arbeitenden Personen lohnt sich das meist mehr als die BAFA-Förderung. Bei einer Sanierung von 200.000 Euro spart man immerhin 40.000 Euro durch die 20 %-Förderung, verteilt über drei Jahre.

Philip Hildebrandt
Was macht für dich eine gute Dachdämmung aus?

Jan-Ole Foss
Eine gute Dachdämmung hält im Winter die Wärme im Haus und sorgt im Sommer dafür, dass es angenehm kühl bleibt. Es gibt Dämmungen, die nur im Winter gut funktionieren, aber im Sommer die Hitze nicht draußen halten – solche sind aus meiner Sicht wenig sinnvoll und oft nicht nachhaltig.

Philip Hildebrandt
Ja, das kennt man aus Dachgeschosswohnungen im Sommer, wenn es sich extrem aufheizt. Das lässt sich also durch eine gute Dämmung vermeiden?

Jan-Ole Foss
Absolut. Besonders unter dunklen Dachziegeln können die Temperaturen im Sommer schnell auf 80 Grad ansteigen. Eine gute Dämmung, wie Holzfaserdämmung, wirkt dem entgegen. Wenn man stattdessen Styropor verwendet, ist es fast so, als ob man sich in einem Ofen befindet – es speichert die Hitze und die Luft wird stickig.

Philip Hildebrandt
Wie oft sollte man denn sein Dach kontrollieren?

Jan-Ole Foss
Am besten jährlich, und das idealerweise im Herbst, um sich auf die bevorstehende Schlechtwetterperiode vorzubereiten.

Philip Hildebrandt
Also vor allem schauen, ob Sturmschäden oder Abnutzungen zu sehen sind?

Jan-Ole Foss
Genau. Besonders bei Ziegeldächern ist es wichtig, auf Risse zu achten, in die Wasser eindringen könnte. Bei Frost dehnt sich das Wasser aus, was zu Schäden am Ziegel führen kann.

Philip Hildebrandt
Vielen Dank für die ausführlichen Informationen, Ole. Wir haben viele Fragen geklärt. Ich werde deinen Betrieb in den Shownotes verlinken. Wer eine Dachsanierung plant oder Beratung benötigt, kann sich gerne an dich wenden.

Jan-Ole Foss
Sehr gerne, ich freue mich darauf!

Philip Hildebrandt
Perfekt, vielen Dank für deine Zeit, Ole!

Jan-Ole Foss
Gerne, bis bald!