Der perfekte Zeitpunkt, sein Haus zu verkaufen – 3 Schritte Formel

Wann ist der beste Zeitpunkt, sein Haus zu verkaufen?

Wer mit dem Gedanken spielt, sein Haus zu verkaufen, findet mit der visalo Formel in drei Schritten den perfekten Zeitpunkt für den Verkauf seiner Immobilie:

Die drei Schritte sind:

• Analyse des aktuellen und erwarteten Immobilienmarktes
• Die emotionale Entscheidung
• Bewertung der finanziellen Situation 

Unser Ansatz geht die Fragestellung „Wann Haus verkaufen“ ganzheitlich an: Während viele Ratgeber im Internet die beste Jahreszeit als Verkaufszeitpunkt suchen, sind wir der Meinung, dass zahlreiche Faktoren viel wichtiger sind und auch einen größeren Einfluss auf den Verkaufserfolg haben.

1. Analyse des aktuellen und erwarteten Immobilienmarktes

Der erste Schritt ist die Analyse des aktuellen Immobilienmarktes – natürlich für die eigene Region und die eigene Immobilie. Dabei sollten folgende Fragen fundiert beantwortet werden:

• Die regionale Immobilienpreisentwicklung: Wie entwickeln sich die Preise für Häuser in meiner Region? Sind die Quadratmeterpreise in den vergangenen Jahren gesunken oder gestiegen?
• Eine individuelle Immobilienbewertung Pinneberg: Um sich für oder gegen den Verkauf des eigenen Hauses zu entscheiden, muss man den Wert seiner Immobilie kennen. Anhand dessen kann man den möglichen Verkaufspreis prognostizieren. Bitte bedenke, dass ein Onlinerechner auf keinen Fall eine fundierte und realistische Bewertung ausgibt. Eine Bewertung sollte immer durch einen erfahrenen Immobilienexperten im Rahmen einer Vorort-Besichtigung durchgeführt werden, damit das Ergebnis der Bewertung auch realistisch ist. 
• Erwartete Preisentwicklung für die Region und die eigene Immobilie: Gibt es Indizien, die für einen Anstieg oder eine Minderung der Immobilienpreise sprechen? Das könnten globale bzw. nationale Entwicklungen wie die Konjunktur sein – aber auch regionale Veränderungen wie neue Infrastruktur, Stadtflucht oder Ähnliches. Natürlich kann keiner treffsicher in die Zukunft blicken, aber ein paar Gedanken zu einer möglichen Entwicklung schaden auf keinen Fall.

Am Ende dieser Phase sollte ein Bewusstsein für den regionalen Immobilienmarkt und für den Wert des eigenen Hauses entstanden sein. Damit gewinnt die Eigentümerin bzw. der Eigentümer eine wertvolle Entscheidungsgrundlage. Unserer Erfahrung nach ist in diesem Schritt die Unterstützung durch einen Immobilienexperten unabdingbar. 

2. Die emotionale Entscheidung 

Ein Hausverkauf ist keine einfache Entscheidung und wird auch nicht aus rein rationalen Gründen getroffen – umso schwieriger ist es, wenn man die Immobilie selbst bewohnt. Man sollte sich daher im Vorfeld mit seiner Gefühlswelt im Klaren sein – bin ich bereit für einen Verkauf? 

In diesem Prozess tauchen häufig Ängste, alte Gedankenmuster und mentale Hürden auf. Diese können aber mit einer proaktiven Herangehensweise bewusst angegangen werden. Häufig spielen die Motive des Verkaufs in dieser Phase eine wichtige Rolle.

• Ein sinnvoller Startpunkt für die emotionale Entscheidung kann die Frage „Passt die Immobilie wirklich perfekt zu meiner / unserer aktuellen Lebenssituation?“ sein. Ein gutes Beispiel dafür ist, wenn die Kinder aus dem Haus sind und die Zahl der tatsächlich genutzten Räume sinkt. In diesem Fall kann das eigene Haus schnell zu groß werden. Eine andere Immobilie (kleineres Haus oder eine Wohnung) könnte objektiv betrachtet die eigenen Bedürfnisse besser bedienen.
• Natürlich ist das Beispiel auch andersherum denkbar: Wenn sich (weiterer) Nachwuchs ankündigt oder ein Zimmer für ein langfristiges Homeoffice benötigt wird, ist das in der derzeitigen Immobilie vielleicht nur noch begrenzt umsetzbar – in diesem Fall kann ein Verkauf Sinn machen, um zu einem größeren Objekt zu wechseln.
• Nicht zu unterschätzen ist der Fall, wenn die Arbeitsbelastung für die Instandhaltung von Haus und Garten zu groß oder die finanzielle Belastung durch Darlehen unerträglich wird. Häufig werden solche Situationen ausgelöst durch bedeutsame Lebensereignisse: Zum Beispiel Scheidung, Ableben des Partners oder das Erreichen eines hohen Alters. Dabei sollte man sich immer bewusst sein, dass der Verkauf bzw. Wechsel der Immobilie nie eine Form des Scheiterns ist, sondern eine Anpassung an eine neue Lebenssituation. In anderen Ländern ist die emotionale Bindung zum eigenen Haus deutlich geringer und mehrere Wechsel der Immobilie sind nicht selten.

Ganz gleich, aus welchem Grund oder Motiv man den Verkauf einer Immobilie überlegt, bei der Betrachtung seiner eigenen emotionalen Situation hilft es, eine neutrale Sichtweise einzunehmen: Was würde ich meiner besten Freundin / meinem besten Freund raten, wenn dieser sich in meiner Situation befände? Häufig sind die Tipps an Dritte rationaler als die Überlegungen hinsichtlich der eigenen Situation.

3. Schritt: Bewertung der finanziellen Situation

Die dritte Phase unserer visalo Formel zur Ermittlung des optimalen Verkaufszeitpunktes betrachtet die individuelle finanzielle Situation. Denn der Verkauf einer Immobilie tangiert bei den meisten Eigentümer:innen einen Großteil des eigenen Vermögens, daher sollte auf diesen Bereich ein entsprechender Fokus gelegt werden.

Zuerst sollte man die eigene finanzielle Situation betrachten, die VOR dem Verkauf der Immobilie herrscht. Über wie viel frei verfügbares Vermögen verfüge ich bzw. mein Haushalt? Wie gelingt die finanzielle Bewältigung des Alltags? Stellt die eigene Immobilie in diesem Zusammenhang eine Belastung oder eine Bereicherung dar?

Anschließend geht es um die eigenen Ziele, sofern sie die finanzielle Situation betreffen. Wie möchte ich in fünf bzw. zehn Jahren leben? Sehe ich mich in einer anderen Immobilie? Größer, Kleiner, Eigentum oder lieber gemietet?

Sind diese Überlegungen abgeschlossen, geht es um die Prognose der eigenen finanziellen Situation, die NACH dem Verkauf der Immobilie eintritt. Die wichtigste Frage lautet dann: Wie groß ist mein verfügbares Vermögen nach dem Verkauf der Immobilie? In dieser Rechnung sollte die Begleichung einer etwaigen Restschuld ebenso aufgeführt werden wie die durch den Verkauf in bestimmten Fällen entstehenden Steuerverbindlichkeiten (Stichwort: Spekulationssteuer). Wir können und dürfen keine Steuerberatung leisten und raten daher, den bzw. die Steuerberater:in des Vertrauens aufzusuchen. Am Ende der Überlegung und Berechnung muss klar sein, mit wie viel Geld man tatsächlich rechnen darf.

Wenn man sich die Situation nach dem Verkauf der eigenen Immobilie durchdacht hat, sollte man auch verfügbare Alternativen durchgehen. Eine Alternative zum Verkauf kann die Vermietung sein. Man tauscht den einmaligen großen Kapitalzugewinn gegen fortwährende monatliche Einnahmen. Auch hier hilft ein:e versierte:r Steuerberater:in, der die steuerlichen Aspekte beurteilen kann.

Im Anschluss sollte man sich folgende Fragen stellen: Brauche ich das Geld vom Verkauf meiner Immobilie? Was mache ich mit dem verfügbaren Geld? Gibt es Wünsche oder Probleme, die sinnvoll angegangen werden können, ist dies ein wichtiges Indiz. 

Handelt es sich bei dem zu verkaufenden Objekt um eine selbstbewohnte Immobilie, muss man sich auch um die finanzielle Wohnsituation in der Zukunft Gedanken machen. Die wichtigste Fragestellung lautet dafür: Wie teuer wird mein neues Zuhause – ganz gleich, ob es sich um den Kaufpreis der neuen Immobilie handelt oder um die Miete.

Auch in dieser Phase hilft die Meinung einer außenstehenden Person. Entweder lässt man sich durch einen Experten beraten (wie uns als Immobilienmakler) oder spricht seine Situation zumindest mit einem Bekannten durch, der sich mit finanziellen Themen auskennt.

Der richtige Verkaufszeitpunkt – die Entscheidung

Doch wann ist nun der richtige Verkaufszeitpunkt für die eigene Immobilie? Wenn man in allen drei Phasen (Immobilienmarkt, emotional und finanziell) bedeutende Gründe für den Verkauf gefunden hat, ist der richtige Zeitpunkt gekommen.

Natürlich kann man einem Bereich eine höhere Gewichtung eintäumen, zum Beispiel, indem man seine emotionale Entscheidung hinten anstellt, weil der zu erzielende Verkaufserlös wichtiger ist – oder umgekehrt. So oder so sollte man sich dabei kritisch fragen, ob die Priorisierung gerechtfertigt ist.

Mit dieser 3 Schritte Formel findet man den perfekten Verkaufszeitpunkt für die eigene Immobilie. Unsere Formel berücksichtigt sowohl die persönlichen Lebensumstände, die individuellen finanziellen Ressourcen als auch das Marktgeschehen auf dem Immobilienmarkt. Auf diesem Wege ist eine fundierte und ganzheitliche Betrachtung unter Berücksichtigung der aktuellen Lebensphase möglich. Bitte beachte außerdem 5 häufige Fehler beim Immobilienverkauf.

Dass die „richtige“ Jahreszeit dazu im Vergleich eine untergeordnete Rolle spielt, sollte nun jedem einleuchten. Das richtige Timing hinsichtlich der persönlichen Lebenssituation und des Immobilienmarktes ist weitaus wichtiger.

Du möchtest den optimalen Verkaufszeitpunkt für deine Immobilie herausfinden? Gerne ermitteln wir diesen anhand unserer visalo 3 Schritte Formel gemeinsam mit dir. Melde dich dazu einfach per Email an info@visalo-immobilien.de oder via Anruf 04101 8545454.