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Tipps von Finanzexpertin: Immobilien als Kapitalanlage sinnvoll?

Die Expertin für Kapitalanlagen, Myriam Flechtner klärt in diesem Interview Fragen rund um das Thema „Immobilien als Kapitalanlage“ auf.

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Philip Hildebrandt
Schön, dass du hier bist. Vielleicht magst du dich unseren Zuhörern bzw. Zuhörerinnen einmal vorstellen.
Myriam Flechtner
Ja, gerne. Mein Name ist Myriam Flechtner. Ich bin 35 Jahre alt, wohne in Elmshorn, habe zwei Kindern und kümmere mich tagtäglich um die Finanzen anderer Menschen. Ich schaue, wo es was Besseres gibt, was sie schon haben vergleiche. Viele Menschen kommen zu mir mit der Frage: „Myriam, ich habe gerade etwas geerbt oder ich habe so viel übrig. Wo kann man das noch vernünftig anlegen? Und deswegen sprechen wir heute darüber.
Philip Hildebrandt
Alles klar? Super. Dann legen wir mal los. Beginnen wir gleich mit der ersten Frage. Sind Wohnungen die beliebteste Kapitalanlage?
Myriam Flechtner
Ja, tatsächlich. Denn eine Wohnung im Gegensatz zu einem Haus ist viel einfacher zu verwalten. Da muss man sich nicht allein um einen Garten kümmern oder um ein Dach oder um Abwasserprobleme. Und vor allem ist zumeist günstiger, als ein ganzes Haus zu kaufen.
Philip Hildebrandt
Das stimmt. Da spricht einiges für die Wohnung als Kapitalanlage im Vergleich zum Haus. Was muss man denn beim Kauf von Immobilien als Kapitalanlage beachten?
Myriam Flechtner
Eine ganze Menge. Es ist wichtig, den Zustand der Immobilie gut zu kennen, die Lage beurteilen zu können und einen Blick in die Zukunft zu wagen. Wie entwickelt sich die Lage? Damit verbunden nämlich der Wert der Immobilie. D a lohnt sich das tatsächlich, einen Profi heranzuziehen, der dir hilft, die richtige Wohnung zu suchen, die richtige Lage, eine unabhängige Beratung zu haben, auch eine Marktanalyse durchführt, das Produkt für dich richtig prüft. Und ganz klasse ist es, wenn du an jemand rein kommst, der dir hilft, Off Market Objekte zu finden. Das sind nämlich Objekte, die sonst unter der Hand verteilt werden zwischen Stiftungen, Kirchen und Family Offices. Diese Wohnungen sind heiß begehrt und finden sich nicht einfach über die üblichen Portale.
Philip Hildebrandt
Okay, das heißt, du empfiehlst auf Expertenwissen zurückzugreifen. Jemanden, der bei der Auswahl des richtigen Objektes unterstützen kann und berät, wo mögliche die Risiken lauern? Und so weiter.
Myriam Flechtner
Definitiv. Es ist so ein großes Projekt, es ist so etwas Umfangreiches. Da lohnt sich das definitiv, ein Experte anhand zu haben.
Philip Hildebrandt
Wie sieht das denn überhaupt aus? Jetzt interessiere ich mich für eine Kapitalanlage und muss ich mich dann mit Vermietung auskennen?
Myriam Flechtner
Besser ist, denn die Vermietung ist ein Bereich, in dem sehr viele Fehlerquellen lauern. Zum Beispiel „Wie mache ich eine Nebenkostenabrechnung richtig?“, damit sie nicht angefochten werden kann? Welche Gesetze muss ich beachten? Passt meine Miethöhe zu dem aktuellen Marktspiegel? Das alles sind Themen, die immer ein bisschen schwierig sind, wenn man sich nicht auskennt. Kennt man sich gar nicht aus, möchte das Thema aber trotzdem angehen, lohnt sich auch da ein Profi an der Hand zu haben. Eine Verwaltung, die alles für dich erledigt, die alles beachtet, die Gesetzeslage, die passende Miethöhe. Und das gibt es zum Beispiel ab circa 15 € im Monat netto.
Philip Hildebrandt
Okay. Wie viel Eigenkapital brauche ich dann, wenn ich eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen möchte?
Myriam Flechtner
Selbstverständlich hängt es natürlich auch vom Preis der Immobilie ab. Lohnen tut sich das ab ungefähr 10.000 € Eigenkapital. Da spielen die Banken auch schon mit, dass man dann eine Immobilie erwerben kann. Manchmal ist es auch hilfreich, wenn man Verwandte hat, die mehr Kapital aufweisen. Also einfach, dass man bei der Bank sich präsentiert und sagt „Ich habe beispielsweise 30.000 € zur Verfügung, möchte nur 10.000 in die Immobilie einbringen“. Das sind kleine Tricks und Tipps, die der Profi dir an die Hand geben kann.
Philip Hildebrandt
Okay. Und wie viel Einkommen benötigte ich, wenn ich eine Wohnung als Kapitalanlage kaufen möchte?
Myriam Flechtner
Die Erfahrung hat gezeigt, dass die Banken die Finanzierung bei jungen Menschen so bei mindestens 2.500 € netto gewähren – bei etwas älteren Menschen (ich sage mal ab 35, ich bin selber 35, darf das sagen), wenn man vielleicht auch schon Kinder hat, da ist es hilfreicher, um die 3.500 € netto zur Verfügung zu haben.
Philip Hildebrandt
als Einzelperson.
Myriam Flechtner
Ja
Philip Hildebrandt
Okay. Wie sieht es aus mit der Hausverwaltung? Bei Wohnungen gibt es ja meistens, bei Häusern seltener. Ist das wichtig, eine gute Hausverwaltung zu haben? Oder spielt das nur eine untergeordnete Rolle?
Myriam Flechtner
Also bei Eigentumswohnungen gibt es sowieso keine Objekte ohne Hausverwaltung, denn man ist immer eine Eigentümergemeinschaft. Bei einem Haus ohne Wohnungen ist es wiederum wie viel Mühe möchtest du dir machen? Möchtest du wirklich jeden Sonntag irgendwelche Arbeiten machen müssen oder den Rasen mähen? Oder möchtest du das lieber abgeben an eine Hausverwaltung, die das professionell für dich macht?
Philip Hildebrandt
Okay, das heißt, in den meisten Fällen macht es durchaus Sinn, dass man einen Verwalter einstellt oder darauf achtet, dass ein professioneller Verwalter dort tätig ist.
Myriam Flechtner
Das kann ich nur empfehlen, denn hier reden wir ja über eine Immobilie als Kapitalanlage, vergleichbar vom Gedanke einfach wie ein Sparbuch: Ich gebe mein Geld dahin, es wächst für mich und ich muss mich nicht darum kümmern.
Philip Hildebrandt
Alles klar. Eine häufig gestellte Frage in dem Bereich, ist es sinnvoller in Neubau zu investieren oder in Bestandsimmobilien?
Myriam Flechtner
Das ist definitiv eine ganz, ganz wichtige Frage. Und hier ist es auch wieder der Gedanke, der dahinter steckt. Ich möchte mein Geld anlegen und ich möchte mich nicht unbedingt um ein Haus wirklich kümmern müssen – handwerklich. Das beudeutet: bei einer Bestandsimmobilie, hast du immer die Asbestgefahr. Damit sind verbunden sehr, sehr hohe Kosten, um das dann zu beseitigen. Die Elektrik. Da müsstest du auch einen Check machen, wie in deiner letzten Podcastfolge erwähnt. Das sind alles Kosten, die du nicht unbedingt abschätzen kannst und die in den Folgejahren auf dich zukommen können, wenn du eine Bestandsimmobilie kaufst. Hinzu kommt ein hoch aktuelles Thema „Wie ökologisch ist denn diese Bestandsimmobilie?“ Die Mieter oder potenzielle Käufer gucken derzeit sehr, sehr stark darauf. Wie ist der Energieausweis des Hauses oder der Wohnung? Und ein Bau oder eine Immobilie, die sehr hohe Heizkosten mit sich bringt, die ist tendenziell nicht so präferiert am Markt. Und dann hast du Schwierigkeiten, die zu vermieten. Von daher bin ich eine große Verfechterin in diesem Bereich auf Neubau zu gehen. Meistens ist es ökologisch. Du hast dann viel geringere Nebenkosten für die Mieter. Das macht das Ganze attraktiver und du hast obendrauf sehr viele steuerliche Vorteile. Du kannst viel abschreiben. In Deutschland habe ich nämlich sehr, sehr viele Abgaben und Steuern. Und wo du eben das einsparen kannst und weniger Steuern zahlen kannst, dass ist halt beim Neubau immer.
Philip Hildebrandt
Das hört sich gut an und klingt auch logisch. Ganz heißes Thema in dem Bereich sind immer Denkmalimmobilien. Wie stehst du dazu? Macht das Sinn, in denkmalschutzgeschützte Objekte zu investieren?
Myriam Flechtner
Ja, die wichtigste Antwort ist immer: Es kommt drauf an. Tatsächlich ist es so, wenn die denkmalgeschützte Immobilie halbwegs in einem guten Zustand ist, da hast du davon nicht unbedingt steuerliche Vorteile. Vielleicht eher sogar ein bisschen Nachteile und Schwierigkeiten. Denn bei jeder Renovierung, die du durchführen lassen möchtest, musst du den Denkmalschutz beachten. Wenn aber diese denkmalgeschützte Immobilie wirklich fast verfallen ist, dann lohnt sich das richtig. Das ist nämlich ein sogenannter staatlich geförderter Denkmalneubau, sprich die Denkmalmerkmale werden erhalten, aber das Objekt wird komplett saniert, renoviert, ökologisch auf den heutigen Stand gebracht. Ist dann wiederum interessant und du kannst die komplette Baukosten innerhalb von zwölf Jahren abschreiben. Auch wieder steuerliche Vorteile.
Philip Hildebrandt
Also das heißt denkmalgeschützte Immobilien sind interessant, aber vielleicht nicht für Anfänger. Ist das richtig?
Myriam Flechtner
Nein, das würde ich nicht so sagen. Es geht wirklich um den Zustand der Immobilie. Wenn sie verfallen ist, dann lohnt sich das. Wenn sie noch in guten Zustand ist, lohnt sich das nicht, die zu kaufen.
Philip Hildebrandt
Okay, vielleicht noch ein bisschen was sagen zu den Risiken von Immobilien als Kapitalanlage. Was kann mich da im schlimmsten Fall als Neueigentümer bzw. Neueigentümerin treffen?
Myriam Flechtner
Ja, das ist auch vielfältig. Der häufigste Fehler ist, zu teuer einzukaufen oder in der falschen Lage. Was ich jetzt als falsche Aussage betrachte. In diesem Kontext sind große Städte Hamburg, München, Berlin immer gern bekannt, Frankfurt. Da zeichnet sich eine mögliche Immobilienblase ab, da würde ich nicht investieren wollen. Also zu teuer einkaufen, falsche Lage. Dann aber hast du auch die Schwierigkeit, wenn du ein Objekt kaufst, was nicht TÜV geprüft worden ist, also kein Gutachten vorliegt, dann kaufst du die Katze in den Sack. Du kannst auch Verwaltungsfehler machen, dir damit Bußgelder einholen. Das sind so typische Risiken, die man dann machen kann.
Philip Hildebrandt
Okay, du hast jetzt schon ein paar Sachen gesagt zu den Immobilien, die du gut findest als Kapitalanlage. Gibt es da noch weitere Kriterien, nach denen du Immobilien als gut oder schlecht identifizierst?
Myriam Flechtner
Ja, definitiv. Also Experten empfehlen immer in sogenannte B-Städte zu investieren. Also mittelgroße Städte, die noch nicht so teuer geworden sind wie die eben genannten. Und vor allem, wenn man sich anschauen kann, welche Arbeitgeber sind dort in der Region? Welche Baupläne liegen vor bei der Stadt? Dieser Arbeitgeber, also zum Beispiel Infineon, hat in Dresden jetzt über 1000 Arbeitsplätze neu angekündigt. Das ist ein Arbeitgeber, der Ingenieure zum Beispiel mit sich zieht. Das heißt gut verdienende Leute, die gerne in moderne Wohnungen wohnen würden. Und das sind dann deine zukünftige Mieter. Also kann man darauf achten, immer die Lage, immer die Perspektive, den Zustand. Und eben ist es sehr clever, wenn man auch steuerliche und ökologische Förderung auch mitnehmen kann.
Philip Hildebrandt
Alles klar. Wir reden ja die ganze Zeit von Immobilien und Immobilienpreisen. In letzter Zeit zeichnet sich da eine kleine Veränderung bzw. auch eine deutliche Veränderung ab. Das heißt, die Preise, die es vielleicht vor einigen Jahren gab, oder die Preissteigerungen, die vor einigen Jahren stattgefunden haben, zeichnen sich so nicht mehr fort. Ist das denn jetzt überhaupt noch sinnvoll, in Immobilien zu investieren?
Myriam Flechtner
Ja, tatsächlich ist es eine Angst, die manchmal mitschwingt. Man hört ja auch „Oh, ich habe mal eine Immobilie gekauft und die ist jetzt nur noch die Hälfte wert“. Das wäre natürlich äußerst schade, wenn mir das auch passieren würde. Das möchte ja keiner. Dennoch betrachte ich das als sehr sinnvoll, in Immobilien zu investieren. Derzeit betrachten wir, dass die Preise eher bei Bestandsobjekte fallen. Warum? Heizkosten! Ein ganz, ganz großes Thema. Außerdem eine Immobilienblase, wie sie uns schon mehrmals passiert ist in den letzten Jahrzehnten, Jahrhunderten. Das gilt es auch zu vermeiden. Warum ist dennoch Investieren in Immobilien so interessant? Es gibt derzeit keine andere Möglichkeit, ein Vermögen aufzubauen mithilfe anderer. Wenn du das alles clever gelöst und eine steuerlich gut geförderte Immobilie gefunden hast, zahlst du am Ende nur 1/4 des Kaufpreises. Der Mieter und das Finanzamt zahlen die drei restlichen Viertel für dich. Von der Warte her ist es wahnsinnig interessant.
Philip Hildebrandt
Alles klar. Wie sieht es aus mit dem Alter? Was ist das richtige Alter, um sich mit Investments in Immobilien zu beschäftigen?
Myriam Flechtner
Heute! Tatsächlich ist das richtige Alter, um eine Immobilie zu kaufen, im Prinzip, sobald du volljährig bist und kaufen kannst. Natürlich geht es darum, sich nicht zu verschulden. Da muss man schon schauen, dass das Einkommen und das Kapital passt. Letztes Jahr war der jüngste Käufer, den ich begleiten durfte, 21 Jahre alt und die älteste war 87 Jahre alt. Man hat da ganz verschiedene Anreize, warum man das kauft. Manche wollen einfach Vermögen aufbauen, manche möchten sich ein passives Einkommen aufbauen, manche möchten sich vor der Inflation schützen. Und sehr, sehr schön ist es auch, wenn du mehrere Immobilien hast und mehrere Kinder, dass du da die passende Anzahl hast – das erlebe ich häufig. Die Menschen kommen zu mir, haben sich die erste Immobilie gekauft und sagen Mensch Myriam, wir haben aber zwei Kinder. Wir wollen am Ende kein Erbstreit verursachen. Wir möchten gerne zwei vergleichbare Immobilie kaufen, denn man vererbt etwas. Man schafft auch etwas für die nächste Generation.
Philip Hildebrandt
Das macht Sinn – und Stress unter den Kindern möchte keiner gerne haben. Was ist der häufigsten Fehler beim Kauf von Immobilien als Kapitalanlage.
Myriam Flechtner
Keine zu kaufen, obwohl man es könnte. Das ist wirklich einfach der häufigste oder der schlimmste Fehler, den man machen kann. Denn eine Immobilie zu haben, wenn man es richtig gemacht hat, ist das Beste, was man machen kann. Und von daher, die Informationen sind auch sehr, sehr wichtig, um da die richtige Entscheidung zu treffen. Da kann ich nur dazu empfehlen, sucht euch verschiedene Informationen im Netz – gibt es natürlich in Hülle und Fülle. Wir geben auch alle zwei Wochen ein kostenfreies Onlineseminar . Einmal im Monat auf Englisch alle zwei Wochen auf Deutsch. Wo man da wirklich halt in anderthalb bis zwei Stunden sich das anschauen kann. Welche Objekte gibt es derzeit? Wonach sucht man sie aus? Wie funktioniert das Ganze? Und ein lieber Kollege von mir sagt immer gerne: Es bringt dir viel, viel mehr, zwei Stunden lang jemandem zuzuschauen, der dir hilft, Vermögen aufzubauen, als zwei Stunden lang 22 Menschen zuzuschauen, die Millionen verdienen, indem sie ein Ball hinterher rennen.
Philip Hildebrandt
Das stimmt auf jeden Fall. Wer jetzt ein Experten an der Hand braucht, der sich ein bisschen mit ihm darum kümmert. Der könnte sich doch an dich wenden, oder?
Myriam Flechtner
Genau richtig.
Philip Hildebrandt
Dann würde ich vorschlagen, wir verlinken dich un deinen Instagram Account in den Shownotes. Gibt es weitere Möglichkeiten, dich direkt zu kontaktieren?
Myriam Flechtner
Ja klar, gerne. Auf mein Insta Profil zum Beispiel ist auch meine Handynummer hinterlegt. Außerdem kann man mir eine Email schreiben unter Info@Flechtner-Finanzberatung.de.
Philip Hildebrandt
Vielen, vielen Dank.
Myriam Flechtner
Gerne.

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1.

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Wir starten mit einer Besichtigung durch einen ortskundigen Immobilienprofi, dann folgen die Bewertung und gemeinsame Festlegung des Verkaufspreises und die professionelle Exposé-Erstellung

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