Tipps vom Notar: Immobilien erfolgreich (ver)kaufen

Herzlich willkommen bei Visalo, dem Podcast. Heute haben wir als Gast Erdal. Erdal ist Notar und Rechtsanwalt in Schleswig Holstein. Willkommen Erdal.

Hallo Philip.

Vielleicht magst du dich einmal kurz vorstellen?

Ja, gern. Ich heiße Erdal Kalyoncuoglu, ich bin im Jahr 1983 in Paderborn geboren. Mich hat es 2009 während des Studiums nach Hamburg verschlagen. Dort habe ich mein Studium erfolgreich abgeschlossen und bin dann 2014 in Hamburg zum Rechtsanwalt zugelassen worden. Seit 2016 bin ich Fachanwalt für Arbeitsrecht, danach habe ich noch die Fortbildung und die Prüfung für den Notar gemacht und bin seit März 2020 Notar in Schönefeld bei Hamburg.

Sehr schön, das hört sich interessant an. Unsere Käufer beziehungsweise Käuferinnen kommen immer wieder auf uns zu und wissen nicht so richtig, was ein Notar macht. Warum der überhaupt erforderlich ist und welche Probleme es überhaupt gibt, die der Notar versucht zu lösen. Vielleicht können wir da Heute ein bisschen drauf eingehen.

Ja, gern.

Dann kommen wir zur ersten Frage, warum braucht man überhaupt einen Notar bzw. eine Notarin beim Immobilienverkauf?

Die notarielle Form ist gesetzlich vorgeschrieben beim Immobilienkauf. Das heißt, um den Notar kommt man nicht herum. Die Frage, warum man den Notar überhaupt braucht ist berechtigt. Ich höre häufig beim Erstkontakt die Frage am Telefon, „Ich möchte ein Haus kaufen, kann ich das bei Ihnen machen?“ Dann antworte ich manchmal im Scherz „Ich verkaufe keine Häuser“, aber anhand der Fragestellung erklärt sich ein wenig die Thematik. Der Notar hat mit der Beurkundung einige Funktion zu erfüllen. Das erste ist die Beweisfunktion, es muss nämlich gesichert werden, dass dieses Rechtsgeschäft sicher abgewickelt werden kann. Darüber hinaus hat der Notar eine Belehrungs- und Warnfunktion. Eine Immobilien Verkauf ist kein alltägliches Geschäft, häufig entstehen dort Verbindlichkeiten, die das Vielfache des Jahreseinkommens der Käufer/in oder der Verkäufer/in ausmachen. Damit in dieser Situation keine Übervorteilung geschieht, tritt der Notar wie ein Verbraucherschützer auf und hat sicherzustellen, dass bei keinem der beteiligten Parteien einen Schaden entsteht.

Das heißt, du als Notar schützt beide Parteien vor vermeintlichen Fehlern?

Man schützt die Parteien vor vermeintlichen Fehlern, zum Beispiel davor das eine Partei, die überlegenes Fachwissen hat, beispielsweise ein Bauunternehmer/in einen unerfahrenen Käufer/in übervorteilt.

Dann hat das ja eine ganz wichtige Funktion, die man nicht unterschätzen sollte. Gerade wenn man vergleicht, dass beim Autokauf zum Beispiel es auch um viel weniger Geld geht Im Vergleich zum Hauskauf, ist das richtig?

Das ist in der Regel richtig, wobei es auch kleinere Grundstücke gibt. Ackerflächen beispielsweise, die unter Gebrauchtwagenpreisen verkauft werden. Aber auch da gibt es die notarielle Form als Pflicht. Das heißt, der Notar befasst sich nicht nur mit hochpreisigen Immobilien in Ballungsräumen.

Das ist interessant. Das heißt, am Stammtisch abends bei zwei, drei Bier kann ich nicht schnell mein Haus verkaufen?

Ja, auf den Bierdeckel einen Kaufvertrag niederschreiben, das wird wohl nicht möglich sein. Denn es geht bei der notariellen Beurkundung um Rechtssicherheit. Darum, dass Formulierungen, die gewählt werden, keine großartigen Auslegungsspielräume bieten. Damit die Parteien wissen was ihre Pflichten sind.

Und das ist wahrscheinlich auch der Grund, warum Notarverträge immer offen vorgelesen werden.

Das ist richtig, Notarverträge werden vorgelesen, das ist gesetzlich vorgegeben. Der Vertrag wird den Parteien vorab als Entwurf zugesandt. Bei Verbraucherverträgen, das heißt, wenn einer der Beteiligten unternehmerisch handelt und die andere Partei Verbraucher ist, dann ist sogar eine Zwei Wochen Frist zwingend abzuwarten.

Das heißt, der Käufer beziehungsweise die Käuferin muss 14 Tage lang Zeit haben, um den Vertrag zu lesen und kann diesen dann erst zustimmen beziehungsweise ablehnen?

Richtig. Erst dann kann die Partei, die Verbraucher ist den Kaufvertrag beurkunden.

Das heißt der Notar erfüllt schon ganz schön viele Funktionen, den die meisten wahrscheinlich gar nicht bewusst sind und bietet allen Parteien ein Sicherheitsnetz.

Der Notar ist wie ein Verbraucherschützer aktiv und hat entsprechende Aufgaben. Zudem erfüllt der Notar auch staatliche Aufgaben, wie die Kontrolle von Geldwäsche. Auch heute ist es durchaus üblich, dass Kaufpreise bar bezahlt werden. Dort muss der Notar ähnlich wie eine Bank, die Herkunft der Mittel überprüfen und entsprechende Meldungen an Behörden machen, falls ihm etwas suspekt vorkommt.

Eine Frage noch zu der Beurkundung selbst. Wir haben es schon häufig miterlebt, dass unsere Käufer/Käuferinnen, auch die Verkäufer/Verkäuferinnen während der Beurkundung etwas nicht verstanden haben oder noch irgendwelche Fragen hatten. Ist es dann angemessen, einfach den Notar zu fragen. Wie meinten Sie das? Was ist das? Was bedeutet diese Formulierung hier?

Ja, in jedem Stadium des Verfahrens sollten Fragen gestellt werden. Da sollte man keine Vorbehalte haben und gewissenhafte Notare werden auch in der Beurkundung Fragen zulassen. Denn das wichtigste, das oberste Gebot, ist, dass die Parteien sich sicher sind, dass sie keine Nachteile erleiden. Denn es darf nicht der Fall eintreten, dass nach Vertragsschluss Sachen auftauchen, die falsch verstanden worden sind und dann Streit zwischen den Parteien verursachen.

Das heißt, Nachfragen ist erlaubt und macht auch Sinn?

Nachfragen ist erlaubt und macht Sinn. Ich bin selber bemüht, in der Beurkundung komplizierte Regelungen verständlich für die Parteien darzustellen. Außerdem frage ich in der Regel auch mehrfach in der Beurkundung nach, ob etwas nicht verstanden worden ist. Wie gesagt, das oberste Gebot ist Rechtssicherheit und der Notar hat insofern auch eine beratende Funktion, ohne einseitiger Interessenvertreter zu sein, also ohne einseitig dem Verkäufer oder dem Käufer Spielräume zu eröffnen.

Ja, da kommen wir gleich zur nächsten Frage Was passiert eigentlich beim Grundbuchamt?

Ja, das Grundbuchamt ist eine Abteilung der Amtsgerichte und es führt öffentliche oder teilweise öffentliche Register wie eben das Grundbuch. Im Grundbuch sind im besten Fall alle Grundstücke in einem Amtsbezirk verzeichnet, in dem werden Eigentumsverhältnisse und gleiche Grundstücksrechte von Immobilien eingetragen.

Kann ich da einfach so reinschauen als Verbraucher?

Das ist überaus schwierig, weil man ein berechtigtes Interesse darlegen muss. Auch das ist eine häufig gestellte Frage „Wem gehört eigentlich mein Grundstück?“ Und diese Frage darf der Notar nicht ohne Weiteres beantworten. Er darf nicht, ohne dass ein berechtigtes Interesse dargelegt wird, Einsicht in das Grundbuch nehmen und Eigentümer ermitteln. Ein bloßes Kaufinteresse reicht dort als als berechtigtes Interesse nicht aus.

Kommen wir zur nächsten Frage. Wann und wie ist die Übergabe? Macht das Sinn, vielleicht manchmal den Schlüssel vor der Zahlung herauszugeben? Wenn der Käufer beziehungsweise die Käuferin ganz nett ist und sie unbedingt schon drei bis vier Tage vor Zahlung rein möchte?

In der Regel wird im notariellen Kaufvertrag folgende Formulierung gewählt. Die Übergabe hat an dem Tag zu erfolgen, welcher auf den Tag der Kaufpreiszahlung folgt, das ist dann der Übergabetag. Und falls die Verkäuferpartei die Übergabe bereits vor Kaufpreiszahlung erlaubt, dann begibt sie sich einer ungedeckten Vorausleistung und geht ein Risiko ein. Denn es kann durchaus der Fall eintreten, dass der Kaufpreis letztendlich nicht gezahlt wird, weil eine Finanzierung doch rückwirkend nicht gestattet wird oder nicht durchgeht. Dann hätte man dort möglicherweise eine Partei drin, die schon Veränderungen vorgenommen hat oder die vielleicht nur schwer wieder rauszubekommen ist. Daher ist es nicht ohne Weiteres anzuraten, die Übergabe schon vor der Kaufpreiszahlung vorzunehmen.

Okay, also Tipp vom Notar keine Übergabe vor Kaufpreiszahlung. Was passiert, wenn der Verkäufer im Ausland sitzt? Ein Beispiel zur Verdeutlichung – jemand hat geerbt, wohnt aber vielleicht in Amerika oder in England und möchte das geerbte Haus nun verkaufen. Wie kann das funktionieren? Muss er dafür nach Deutschland kommen?

Ja, die Möglichkeit gibt es tatsächlich. Das ist gar nicht so selten, dass es Erbgemeinschaften gibt, wo teilweise auch mehrere Personen aus der Erbengemeinschaft im Ausland in verschiedenen Ländern leben. Auch in diesen Fällen kann ein Kaufvertrag für eine Immobilie abgeschlossen werden. Beide Parteien können sich bei der Beurkundung vertreten und im Ausland nachträglich genehmigen lassen. Nach der Beurkundung sendet das Notariat, den Parteien eine Genehmigungserklärung mit dem Kaufvertrag zu. Diese Personen, die nach zu genehmigen haben, tun das dann im Ausland entweder beim deutschen Konsulat oder bei einem ausländischen Notar, der ihre Unterschrift beglaubigen kann. Dieser würde mit der in Deutschland vorgeschriebenen Form und mit Zugang der Zustimmungserklärungen würde der Kaufvertrag wirksam werden.

Das heißt also, es ist möglich, ist aber vielleicht nicht ganz einfach bzw. erfordert auch ein bisschen mehr Vorbereitung, aber erspart natürlich dann die Reise nach Deutschland.

Das stimmt, die Reise nach Deutschland kann erspart werden und der Aufwand ist überschaubar. Es gibt tatsächlich auch auch Fälle, wo beide Kaufvertragsparteien in Deutschland sind, aber zum Abschluss des Kaufvertrags nicht anreisen wollen. Beispielsweise ein Käufer/in ist München, ein Verkäufer/in ist in Berlin und beurkunden soll das ein Hamburger Notar. Das ist grundsätzlich möglich und auch in diesen Fällen kann man mit Zustimmungserklärungen, also mit einer Vollmacht oder mit einer Vertretung, dann tatsächlich arbeiten. Man kann auch den Kaufvertrag in Angebot und Annahme aufspalten. Das heißt, eine Partei erklärt ein Angebot rechtsverbindlich beim Notar und die andere Partei erklärt dann bei ihrem Notar vor Ort die Annahme und damit kommt dann auch ein Kaufvertrag zustande.

Das ist ja praktisch, wenn auch in Deutschland nicht beide Parteien bei der gleichen Verhandlung anwesend sein müssen. Das hilft bestimmt auch bei Krankheitsfällen oder so was?

Das kommt tatsächlich auch relativ häufig vor bei institutionellen Parteien die große Immobilienfonds kaufen. Da reist ungern der CEO an, der lässt sich entweder formal vertreten und genehmigt dann bei sich nach oder schickt einen Vertreter.

Ja, das ist sehr praktisch, kommen wir zu einer häufig gestellten Frage beziehungsweise einer angst von Verkäufer/Verkäuferinnen. Was passiert bei Zahlungsunfähigkeit des Käufers/käuferin?

Ja, das ist auch gerade vor dem aktuellen Geschehen auf dem Baufinanzierungsmarkt durch die steigenden Zinsen eine große Unsicherheit. In der Regel müsste eine auf Verbraucherinteressen ausgerichtete Beratung stattfinden. Dass dem Käufer nicht anzuraten ist, vor der Finanzierungszusage durch seine Bank ein Kaufvertrags Entwurf in Auftrag zu geben. Was passiert, wenn die Kaufpreis Finanzierung scheitert? Da kommt es darauf an, in welchem Stadium der Vertragsabschluss ist, man sich befindet. Hat man bis dahin lediglich den Kaufvertragsentwurf in Auftrag gegeben beim Notar, dann entstehen dafür Entwurfsgebühren. Solange der Kaufvertrag aber nicht von beiden Parteien unterschrieben ist und damit rechtswirksam ist, so lange braucht man keine Rückabwicklung vorzunehmen. Ist der Kaufvertrag jedoch abgeschlossen, wenn die Kaufpreisfinanzierung wegfällt und der Käufer in Verzug gerät, dann muss der Kaufvertrag wieder zurück abgewickelt werden. Das heißt, in der Regel müssen die Parteien sich beim Notar einfinden und einen Aufhebungsvertrag schließen, in dem geregelt wird, wie und was rück abzuwickeln ist. In der Regel sind darin auch Regelungen dazu enthalten, wer Aufwand und Entschädigung für die entstandenen Kosten zu tragen hat.

Das heißt, ich als Verkäufer/in muss keine Angst haben, dass der Käufer/in nicht bezahlt. In dem Fall gibt es Mechanismen und Werkzeuge, damit ich keinen Schaden erleide. Ist das richtig?

Es gibt Mechanismen, damit der Verkäufer/in keinen Schaden dadurch erleidet, dass der Käufer in Zahlungsverzug gerät. Insbesondere ist dabei daran zu denken, wenn der Kaufvertrag beurkundet wird. Dann wird eine Auflassungsvormerkung veranlasst, das heißt das Grundbuch wird für weitere Verkäufe gesperrt. Das ist eine Anwartschaft für den Käufer/in und falls der Käufer/in dann nicht zahlen kann und rück abgewickelt werden muss, muss der Fall der Löschung der Auflassung bereits im Kaufvertrag angelegt sein. Das heißt, das Grundbuch muss wieder für den Verkäufer/in frei verfügbar sein. Dafür gibt es Mechanismen in der Regel im Kaufvertrag. Allerdings ist tatsächlich die größte Sorge der Verkäufer/in immer die Zahlungsfähigkeit der Käufer/in.

Das kann ich verstehen, jetzt habe ich ein schönes Haus gekauft, habe aber festgestellt Ist doch ganz schön weit weg von meiner Arbeit. Kann ich den Kauf rückgängig machen?

Den Kauf einseitig rückgängig machen, kann man in der Regel nicht, wenn man den Kauf lediglich bereut. Es gibt unter Umständen Rücktrittsrechte, die sind aber an Voraussetzungen geknüpft. Wie zum Beispiel der vorhin erwähnte Zahlungsverzug des Käufers. Auf der anderen Seite ist es so, dass es sicherlich die Möglichkeit einer Vereinbarung darüber gibt mit Entschädigungs- oder Abstandszahlungen. Der notarielle Kaufvertrag ist da nicht in Stein gemeißelt. Man kann im Einvernehmen Kaufverträge wieder aufheben.

Das heißt also, in meinem Fall wäre das so, dass ich gebunden wäre an den notariellen Kaufvertrag. Aber vielleicht eine Lösung mit dem Verkäufer finde, wie man das vielleicht doch anders lösen könnte, wenn der dann dazu bereit wäre.

Ja richtig Philip, nur einseitig kann man da in der Regel im Nachhinein nicht mehr vom Vertrag zurücktreten.

Okay, vielen Dank. Kommen wir noch zu einer speziellen Frage, die sich vielleicht speziell anhört, aber in der Praxis doch gar nicht so selten ist. Wenn man mit mehreren Personen ein Haus oder eine Immobilie kauft, gibt es da verschiedene Möglichkeiten der Rechtsformen oder der Beteiligungsverhältnisse?

Ja, in der Tat gibt es verschiedene Formen der Beteiligung an einer Immobilie. Der Hauptfall dürfte die Beteiligung nach Bruchteilsverhältnissen sein. Das heißt, der häufigste Fall ist, dass ein Ehepaar kauft und das Ehepaar wird dann zu 1/2 mit Eigentumsanteil im Grundbuch eingetragen. Das ist in der Regel auch sachgerecht und es gibt aber auch kompliziertere, kompliziertere Beteiligungsverhältnisse wie die Gründung einer GbR oder auch Kapitalgesellschaften wie GmbHs. Allerdings ist dann auch immer zu bedenken, dass beispielsweise bei Kapitalgesellschaften eine Bilanzierungspflicht entsteht, dass die Rechtsverhältnisse der Gesellschafter untereinander in einem Gesellschaftsvertrag geregelt werden. Müssen in der Regel mehr Aufwand und höhere Beratungs und Gestaltungskosten. Und das dann Anteile auch nur unter bestimmten Voraussetzungen verkauft werden können. Beim Hauptfall, also der Beteiligung nach Eigentumsverhältnissen, ist es so, dass jeder Miteigentümer über seinen Anteil frei verfügen kann. Das ist. Das erleichtert natürlich die Verwertung des Grundstücks.

Okay, das heißt beim eheliche Kauf macht es Sinn das normale Verfahren zu nehmen. Aber wenn ich zum Beispiel mit meinem Bruder vorhabe, mehrere Häuser als Investment zu kaufen, dann sollte ich mir im Vorfeld Gedanken zu machen, welche Rechtsform oder welche Beteiligungsformen da die beste ist und es vielleicht auch das steuerlich prüfen zu lassen?

Ja, der steuerliche Aspekt ist eine Fragestellung, die der Notar aufwirft. Aber der Notar hat ein Beratungsverbot im Bereich Steuerrecht und er muss auf Steuerberater verweisen. Möchte man eine Beteiligung in Gesellschaftsform, sollte man sich vorab beraten lassen, was das für steuerliche Auswirkungen hat. Das heißt man sollte sich auch gesellschaftsrechtlich beraten lassen, wie man einen entsprechenden Gesellschaftsvertrag gestalten sollte, um den Interessen gerecht zu werden.

Vielen Dank, dann habe ich noch eine Frage zum Thema Erben und Immobilien. Wenn man eine Immobilie erbt, wie läuft es dann ab? Das heißt, ab welchem Zeitpunkt ist man wirklich der Eigentümer/in der Immobilie und kann über das Eigentum auch frei verfügen, zum Beispiel das weiter veräußern?

Ja, mit dem Sterbefall fällt das Erbe an. Die Erben treten in die Rechtsverhältnisse des Erblassers ein und tritt dadurch auch automatisch per Universalsukzession in die Eigentumsverhältnisse an Immobilien ein. Und dadurch wird auch das Grundbuch unrichtig, denn der die Verstorbene steht noch im Grundbuch. Das Grundbuch kann innerhalb von zwei Jahren kostenlos durch die Erben berichtigt werden auf ihren Namen. Dafür müssen sie in der Regel einen Sterbenachweis vorlegen, ein Testament oder ein Erbschein, der sie als Erben ausweist. Dann wird das Grundbuch berichtigt. Verfügen tun die Erben häufig schon vor der Berichtigung des Grundbuch. In den Fällen wird das Grundbuch im Zuge des Verkaufs berichtigt. Da wirkt der Notar dann mit und stellt sicher, dass das Grundbuch zuerst auf die Erben überschrieben und dann veräußert wird.

Okay. Das heißt, sobald ich erfahre, dass ich theoretisch etwas geerbt habe, kann ich darüber verfügen. Wenn ich auch sicher bin, dass es keine weiteren Erben gibt, die ich vielleicht auch mit Erlaubnis fragen müsste.

Ja richtig, in der Regel wissen die Erben wenn Immobilienvermögen vererbt wird, dann ist es auch regelmäßig so, dass die Erben sich vorher schon Gedanken gemacht haben, ob die Immobilie erhalten oder veräußert werden soll. Da wird dann auch häufig schon über die Immobilie verfügt, bevor das Grundbuch berichtigt ist. Da gibt es Testamente, die einen als Erben ausweisen und auf dieser Grundlage oder Erbscheine und auf dieser Grundlage kann dann veräußert werden.

Okay, danke schön. Wie komme ich denn an einen Erbschein ran?

Den Erbschein kann man dann entweder direkt beim Nachlassgericht beantragen oder bei einem Notar, der einen bei der Antragsstellung unterstützt und einem eine eidesstattliche Versicherung abnimmt. Da wird in einem Fließtext der Erbfall erklärt und die in Betracht kommenden Erben benannt. Und die Erbquote, mit der man meint, als Erbe bedacht zu sein. Und dann wird eben der Antrag beim Nachlassgericht gestellt und das Nachlassgericht erlässt einen Erbschein.

Okay, das hört sich gut an. Ja, vielen Dank. Ich glaube, wir haben alle Fragen beantwortet. Wir danken euch für das Zuhören und freuen uns auf die nächste Folge. Wir verlinken Erdal auch in den Shownotes, dass jeder, falls jemand ein Notar sucht, da vorbeischauen kann. Vielen Dank, Erdal. Wir freuen uns aufs nächste Mal.

Ja, danke. Ich mich auch.