Teilverkauf von Immobilien
Seit einigen Jahren nimmt das Interesse an Teilverkauf von Immobilien zu. Dazu gehört auch, dass immer mehr Anbieter auf dem Markt erscheinen und um die Gunst der Verkaufswilligen buhlen. Sogar etablierte Maklerunternehmen versuchen sich an diesem Geschäftsmodell.
Wir verzichten darauf, in diesem Podcast konkrete Anbieter zu nennen. Ebenso gehen wir nicht auf spezifische Angebote ein, sondern beleuchten die üblichen Konstellationen und Bedingungen solcher Teilverkäufe.
In den Medien wird der Teilverkauf von Immobilien vielfach kritisch betrachtet und auch die BaFin, die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht, sieht den Teilverkauf für den Eigentümer „selten als die beste Lösung“. Doch dazu später mehr.
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Doch erstmal einen Schritt zurück: Was ist überhaupt ein Teilverkauf von einer Immobilie? Bei einem Immobilienteilverkauf veräußert der Eigentümer einen Anteil seiner Immobilie an den Anbieter. Der Anbieter des Teilverkaufes bezahlt den Eigentümer selbstverständlich für die Übertragung des Anteils, der Teilkaufpreis richtet sich nach dem Immobilienwert und der Anteilsgröße. Bis zu 50 % seiner Immobilie kann er dabei an den Anbieter abtreten. Der Eigentümer kann in seiner Immobilie wohnen bleiben (Nießbrauchrecht) und entrichtet dafür ein Nutzungsentgelt.
Das Teilverkaufsmodell wird häufig als Lösung für Senioren angepriesen, diese sollen sich mit dem Teilverkauf unkompliziert ihren finanziellen Spielraum erweitern können. Das hört sich erstmal ganz gut an, oder?
Ja, die Grundidee am Teilverkauf hört sich verlockend an und findet in der Zielgruppe regelmäßig Gehör. Doch wie immer ist nicht alles Gold was glänzt. Und so muss man auch beim Teilverkauf einiges beachten und abwägen.
Das Nutzungsentgelt für den verkauften Anteil
Der Bewohner, also der bisherige Alleineigentümer, verpflichtet sich, an den Teilkaufs-Anbieter künftig ein monatliches Nutzungsentgelt zu entrichten. Dieses richtet sich nach dem Wert der Immobilie (zum Zeitpunkt des Teilverkaufs) und der Größe des verkauften Anteils. Üblicherweise werden hier 4,5 % bis 5 % vom Auszahlungsbetrag vereinbart. Die prozentuale Höhe wird in der Regel für einige Jahre festgeschrieben und danach neu festgelegt.
Was bedeutet das in der Praxis:
Wir gehen von einem schönen Einfamilienhaus in Pinneberg aus, welches einen Wert von 400.000 Euro aufweist. Die Eigentümer, ein Seniorenpaar, entscheiden sich, 50 % ihrer Immobilien teilzuverkaufen. Sie erhalten einen Geldbetrag von 200.000 Euro. Bei einem Nutzungsentgelt in Höhe von 5 % des Auszahlungsbetrages, beträgt der monatliche Zahlbetrag rund 833 Euro.
Bei unveränderten Konditionen kommt über 10 Jahre ein Gesamtbetrag von 100.000 Euro zusammen. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass unser Seniorenpaar innerhalb von 10 Jahren die Hälfte des Auszahlungsbetrages als Nutzungsentgelt aufwenden muss. In 20 Jahren ist der gesamte Auszahlungsbetrag vom Nutzungsentgelt aufgezehrt.
Nach Ende der vereinbarten Festsetzungsdauer wird der Prozentsatz an die aktuelle Marktlage angepasst, dazu werden bestimmte Referenzzinssätze angewendet. Dies kann zu einer Minderung oder Steigerung des Nutzungsentgeltes führen.
Was passiert, wenn die Bewohner das monatliche Nutzungsentgelt nicht mehr bezahlen können?
Wenn die Bewohner mit der Zahlung der monatlichen Nutzungsentgelte in Verzug geraten, begehen sie eine Vertragsverletzung. Steigt der ausstehende Betrag über eine gewisse Summe oder betrifft eine bestimmte Anzahl an Monaten, kann der Anbieter das Haus verkaufen und den Bewohner zum Auszug zwingen. Dieser Konsequenz sollte man sich im Vorfeld bewusst sein.
Das bedeutet, wenn man sich das Nutzungsentgelt auf Dauer nicht leisten kann, sollte man vom Teilverkauf seines Hauses Abstand nehmen. Außerdem sollte man eine Erhöhung des Nutzungsentgeltes verkraften können.
Instandhaltungs- und Sanierungskosten bei Teilverkauf
Im Zusammenhang mit Teilverkauf wird häufig die Frage gestellt, wie es sich mit laufenden Instandhaltungsarbeiten und Sanierungskosten verhält. Viele vermuten, dass sich jeder Miteigentümer gemäß seinem Anteil beteiligen müsste. Beim Teilverkauf sieht es mitunter ganz anders aus. Viele Anbieter legen im Vertrag fest, dass Instandhaltungsarbeiten und Sanierungskosten in die Verantwortung des Bewohners fallen. Der Bewohner trägt also 100 Prozent der Instandhaltungskosten, obwohl ihm vielleicht nur noch 50 Prozent des Hauses gehören. Auch bei der Grundsteuer sehen die Anbieter den Bewohner in der Schuld und verpflichten ihn zur Übernahme der Zahlung der Gesamtsumme. Diesen Regelungen sollte man sich im Vorfeld bewusst sein, gerade weil man sie anders vermuten würde oder man es von anderen Konstellationen (z. B. Erbengemeinschaft) anders kennt.
Wertsteigerungsgarantie durch Verkäufer
Viele Anbieter lassen sich durch den Verkäufer des Immobilienanteils eine Wertsteigerung garantieren, diese greift, wenn die Immobilie verkauft wird. Häufig liegt diese bei rund 17 %.
Wird die Immobilie verkauft, erhält der Anbieter auf jeden Fall 117 % seines damaligen Kaufbetrages. Hat die Immobilie keine solche Wertsteigerung seit dem Teilverkauf erfahren, erhält der ehemalige Volleigentümer für seinen verbleibenden Anteil weniger vom Verkaufserlös.
Auch hierfür führen wir gerne ein Beispiel an:
Ein Haus hat zum Zeitpunkt des Teilverkaufs ein Wert von 600.000 Euro. Der Eigentümer verkauft 50 % also 300.000 Euro an einen Teilverkauf-Anbieter. Nun kann folgende ungünstige Konstellation beim späteren Verkauf entstehen:
Einmal angenommen: Der Immobilienmarkt hat sich nicht wie gewünscht entwickelt und der Verkaufspreis beträgt 50.000 Euro weniger als zum Zeitpunkt des damaligen Teilverkaufs. Das gesamte Objekt wird demnach für 550.000 Euro verkauft. Würden man den Verkaufserlös gemäß der Anteile verteilen, würde der ehemalige Volleigentümer und der Anbieter je 275.000 Euro erhalten. Doch hier sorgt die Wertsteigerungsgarantie für eine signifikante Umverteilung. Der Anbieter bekommt seine garantierten 117 % des damaligen Teilkaufpreises also 351.000 Euro, dem ehemaligen Volleigentümer verbleiben dann nur noch 199.000 Euro.
Das Risiko für eine geringe oder ausbleibende Wertsteigerung der Immobilie beim Teilverkaufsmodell trägt der ehemalige Volleigentümer. Da die Preisentwicklung von Immobilien nicht vorhersehbar ist, schon gar nicht über einen längeren Zeitraum, sollte man sich dieser Tatsache unbedingt bewusst sein.
Verkauf der Immobilie nach Teilverkauf
Wenn man sein Haus verkaufen möchte, bzw. seinen verbleibenden Immobilienanteil, ist dies in der Regel möglich. Neben der zuvor erwähnten Wertsteigerungsgarantie (auch Mindesterlös genannt) ist auch mit zusätzlichen Entgelten zu rechnen.
Die Teilkauf-Anbieter verlangen entweder eine Durchführungspauschale in Höhe von 3 bis 5 Prozent am Gesamtverkaufspreis oder übertragen die Maklerkosten anteilig an den ehemaligen Volleigentümer.
Rückkauf des Immobilienanteils
Wie sieht es eigentlich mit einem Rückkauf des verkauften Immobilienanteils aus? Das ist möglich und wird in der Regel auch als vertragliches Recht eingeräumt. Auch hierbei sollte man die entstehenden Kosten gut durchrechnen. Laut BaFin ist ein Teilrückkauf so teuer, “dass er regelmäßig kaum in Frage kommt”.
Haus Teilverkauf – das Fazit
Mit dem Teilverkauf bieten Anbieter eine Möglichkeit, die eigene Immobilie teilweise zu verkaufen und dennoch darin wohnen zu bleiben. Wer mit diesem Gedanken spielt, sollte sich intensiv über die Konditionen und Bedingungen informieren – am besten beim spezialisierten Anwalt. Besonderer Aufmerksamkeit sollte dem monatlichen Nutzungsentgelt, der Wertsteigerungsgarantie und den Kosten beim späteren Verkauf zuteilwerden.
Die BaFin urteilt über das Modell Haus Teilverkauf wie folgt: „Ein Immobilien-Teilverkauf ist für Haus- oder Wohnungseigentümer selten die beste Lösung“ (Zitat eines BaFin-Exekutivdirektors).
Mit diesen Gedanken und Fakten im Hinterkopf sollte man kritisch überlegen, ob man mit einem Teilverkauf seines Hauses gut beraten ist. Wie immer kommt es auf die individuelle Situation an. Außerdem sollte man andere Lösungen in Betracht ziehen..
Welche Alternativen gibt es zum Teilverkauf?
Neben dem Immobilienteilverkauf gibt es weitere Möglichkeiten, die wir nachfolgend einmal vorstellen möchten:
- Darlehen: Grundsätzlich spricht auch im Alter nichts gegen die Aufnahme eines Darlehens. Da man das Haus als Sicherheit nutzen kann, hält sich das Risiko für Banken in Grenzen, trotz des vermeintlich fortgeschrittenen Alters des Darlehensnehmers. Auch mit dem Darlehen erhält man einen großen Geldbetrag zur Verfügung und darf selbstverstänlich im eigenen Haus wohnen bleiben.
- Eine Sonderform sind die tilgungsfreien Darlehen: Hier werden lediglich die Zinsen gezahlt, der Darlehensbetrag selbst wird zu Lebzeiten nicht mehr zurückgezahlt. Vorteil für den Darlehensnehmer ist die geringe monatliche Belastung.
- Leibrente Modell: Beim Leibrente-Modell erhält der Verkäufer keine einmalige Kaufpreiszahlung, sondern erhält eine monatliche Rente bis zum Lebensende. Die Höhe der Rente richtet sich nach dem Wert der Immobilie und dem Alter des Eigentümers.
- Vollständiger Verkauf mit lebenslangem Wohnrecht: Hier erhält der Verkäufer eine Einmalzahlung. Der Käufer räumt dem bisherigen Eigentümer ein lebenslanges Wohnrecht ein. Für die Einräumung des Wohnrechtes fällt der Kaufpreis geringer aus als der Marktwert der Immobilie.
- Vollständiger Verkauf und kleinere Immobilie: Bei dieser Variante wird die Immobilie regulär verkauft und die bisherigen Eigentümer suchen sich eine neue Immobilie zum Kauf oder zur Miete.
Wir raten jedem, sich intensiv mit den verschiedenen Alternativen zu beschäftigen. Nur so findet man für seine individuelle Situation die beste Lösung.
Noch ein paar Worte zum Thema Verschuldung: Man hört immer wieder, dass Senioren sich für den Teilkauf interessieren, weil sie sich mit einem Darlehen nicht mehr verschulden wollen. Aber auch ein Teilverkauf erzeugt eine nicht unerhebliche monatliche Zahlungsverpflichtung, insofern trifft das Argument mit der Verschuldung beim Darlehen nicht zu.
Du überlegst, dein Haus im Alter zu verkaufen? Oder möchtest einfach nur den Wert deiner Immobilie kennen? Dann haben wir für alle podcasthörenden Nordlichter eine gute Nachricht: Für Immobilien in unserem Einzugsgebiet führen wir gerne eine kostenfreie Immobilienbewertung und -beratung durch. Einfach unter 04101 8545454 durchrufen oder eine Mail an info@visalo-immobilien.de schreiben.