Steigende Zinsen am Immobilienmarkt – was jetzt wirklich zählt

Heute sprechen wir über ein Thema, das gerade unglaublich viele Menschen bewegt. Steigende Immobilienpreise und mögliche Zinssteigerungen. Und was diese doppelte Entwicklung für dich bedeutet, egal ob du gerade kaufen möchtest oder einen Verkauf deiner Immobilie planst. Denn eines ist klar, der Markt hat sich gedreht und vielleicht schneller als viele denken. Im Laufe der Folge schauen wir uns an, warum steigen die Preise wieder? Drohen uns 2026 tatsächlich höhere Zinsen? Ist jetzt der richtige Zeitpunkt zu kaufen? Und wie wirkt sich das Ganze auf Eigentümer aus, die verkaufen möchten? Also lasst uns direkt rein starten nach dem Intro. Stressfrei Immobilien verkaufen und kaufen. Der Podcast von Visalo Immobilien mit Philipp Hildebrandt. Wenn wir uns die Bauzinsen seit Anfang 2024 anschauen, dann fällt zunächst eines auf. Es war erstaunlich ruhig. Die Sollzinsen lagen monatelang zwischen 3,2 und 3,8 Prozent. Also ein enger Korridor, der vielen Käufern etwas Planungssicherheit gegeben hat. Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung bewegten sich zuletzt um 3,6 Prozent. Bei 15 Jahren leicht darüber.

Doch diese Stabilität könnte trügerisch sein. Das Interhype-Expertenpanel, also die Stimmen von Banken wie Deutsche Bank, Sparkasse, Nova und Commerzbank, sagen ziemlich einheitlich, kurzfristig stabil, mittelfristig geht man von einer Steigerung der Zinsen aus. Und das hat Gründe. Die Bundesregierung wird in den kommenden Jahren deutlich mehr Staatsanleihen ausgeben. Mehr Angebot bedeutet sinkende Anleihepreise und höhere Renditen. Und höhere Renditen bedeuten steigende Bauzinsen. Damit ist klar, auch wenn es aktuell ruhig aussieht, der Trend für 2026 zeigt leicht nach oben. Im nächsten Abschnitt schauen wir uns an, welche Entwicklung auf der anderen Seite stattfindet, nämlich bei den Kaufpreisen. Viele haben noch gehofft, dass die Preise nach dem Rückgang 2022-2023 weiter fallen. Doch genau das Gegenteil passiert gerade. Der Greix-Index, also der German Real Estate Index, zeigt für viele deutsche Großstädte deutlich steigende Werte. Einfamilienhäuser legten laut Institut für Weltwirtschaft im letzten Jahr um 4,3% zu und Eigentumswohnungen um 2,7%. Und das ist kein Ausreißer. Die Daten zeigen ganz klar, der Boden ist erreicht und der Markt zieht wieder an. Das IFW prognostiziert sogar, dass wir bis Ende 2027 ein neues Allzeithoch bei den Immobilienpreisen sehen könnten, wenn die aktuellen Steigerungsraten anhalten.

Damit entsteht eine interessante Situation. Zinsen gehen eher rauf und die Preise sind bereits am steigen. Was bedeutet das für Kaufinteressenten? Genau das schauen wir uns jetzt an.

Viele stehen gerade jetzt vor der Frage, wenn die Preise steigen und die Zinsen vielleicht auch, sollte ich jetzt zuschlagen, bevor es noch teurer wird? Die Kurzantwort lautet, nicht in Panik verfallen, aber vorbereitet sein. Und hier ist der wichtigste Punkt. Du solltest nicht wegen möglicher Zinsanstiege kaufen, sondern weil du die passende Immobilie gefunden hast. Wenn sie nicht passt, Finger weg. Wenn sie passt und finanzierbar ist, dann lohnt sich ein genauerer Blick. Denn in vielen Szenarien bedeutet Warten tatsächlich eine höhere Gesamtbelastung. Steigen die Zinsen um 0,5 bis 1%, erhöht sich deine monatliche Rate spürbar. Steigen die Kaufpreise jährlich um 3 bis 5%, zahlst du auch beim Objekt selbst mehr. Nicht selten ist die Kombination aus beiden teurer als ein Kauf heute. Vorausgesetzt, das Objekt ist wirklich das Richtige. Und gleich schauen wir uns die Perspektive der Eigentümer an. Was bedeutet das Ganze für Sie? Kommen wir nun zur Verkäuferseite. Vielleicht hast du da gerade folgenden Gedanken. Wenn die Immobilienpreise steigen, warte ich einfach noch ein Jahr. Dann bekomme ich mehr für meine Immobilie. Und klar, dieser Gedanke ist nachvollziehbar. Aber genau hier liegt ein oft übersehenes Risiko. Der theoretische Marktwert einer Immobilie ist eine Sache. Der finanzierbare Preis ist eine ganz andere. Wenn die Zinsen 2026 oder 2027 tatsächlich anziehen und vieles deutet darauf hin, passiert folgendes. Der Pool an finanzierbaren Käufern wird kleiner. Viele Interessenten scheitern an Kredit, nicht am Willen zu kaufen. Banken werden strenger und Haushalte können sich weniger leisten. Das Ergebnis, auch wenn der theoretische Wert deiner Mobil gestiegen ist, du findest vielleicht keinen Käufer, der diesen Preis zahlen kann oder will. Der Markt wird illiquider. Die Vermarktungsdauer steigt und häufig endet das in Preisverhandlungen, Zugeständnissen oder einem Verkauf unter dem ursprünglich geplanten Niveau.

Wir befinden uns aktuell in einem sehr attraktiven Zeitfenster. Käufer kommen auf den Markt zurück, die Zinsen sind kalkulierbar und die Transaktionen nehmen wieder zu. Wenn sich dieses Fenster durch steigende Kapitalmarktzinsen schließt, wird die Vermarktung spürbar schwieriger.

Deshalb meine klare Empfehlung, wenn du über einen Verkauf nachdenkst, ist jetzt ein guter Zeitpunkt. Nicht, weil die Preise explodieren, sondern weil der Markt liquide ist. Und Liquidität ist für Verkäufer oft wertvoller als maximale Spekulation auf zukünftige Preise. Im nächsten Schritt gehen wir kurz auf die größten Fehler ein, die Käufer und Verkäufer aktuell vermeiden sollten. Hier die typischen Punkte, die ich im Alltag immer wieder sehe. Fehler 1. Zu wenig Eigenkapital. Ideal sind da 20-30% plus Nebenkosten. Mindestens aber die Nebenkosten. Fehler 2, Zinsbundung falsch wählen. 15 Jahre bietet dir ein Kündigungsrecht nach 10 Jahren. Ein super Sicherheitsnetz. Und Fehler 3, die Rate zu hoch ansetzen. Maximal 30% des Nettoeinkommens. Alles darüber wird auf lange Sicht riskant. Und Fehler 4, Finanzierung erst prüfen, wenn das Traumabjekt auftaucht. Hier gilt ganz eindeutig, wer vorbereitet ist, gewinnt. Und gleich kommen wir zu meinen konkreten Empfehlungen für Verkäufer und Käufer. Jetzt kommen meine Handlungsempfehlungen, was du jetzt konkret tun solltest. Für Käufer, bereite die Finanzierung sauber vor. Rechne dabei realistisch, nicht optimistisch. Und lass dir die Zinsbedingungen erklären. Sie sind ein zentrales Element deiner Sicherheit. Achte auf die Lage und Bausubstanz, nicht nur auf die aktuelle Zinszahl. Und für Verkäufer gibt es folgende Handlungsempfehlung. Lass deine Immobilie professionell bewerten, mit echtem Marktbezug. Nutze die derzeit hohe Liquidität im Markt. Spekuliere nicht auf Preisrekorde, wenn gleichzeitig Zinssteigerungen drohen. Und eine gute Vermarktungsstrategie ist jetzt entscheidend, weil Käufer wieder aktiver werden. Wir stehen in einer seltenen Marktkonstellation.

Die Preise steigen, die Zinsen könnten dem bald folgen und der Markt ist derzeit liquide. Aber das kann sich ändern. Für Käufer heißt das informiert und geprüft handeln, für Verkäufer heißt das Chancen nutzen, bevor steigende Zinsen die Käuferschicht verengen. Der Schlüssel ist nicht Geschwindigkeit, sondern Vorbereitung und Klarheit. Wenn du gerade überlegst, deine Immobilie zu verkaufen, lass uns einfach sprechen. Wir beraten dich ehrlich, transparent und immer mit dem Ziel, die beste Entscheidung für deine Situation zu treffen. Für Immobilien in Hamburg und Schleswig-Holstein bieten wir dir außerdem eine kostenfreie Marktwertermittlung auf Basis fundierter Daten an.