So wirst du beim Hausverkauf ausgetrickst

Das Thema Immobilienverkauf ist komplex und birgt eine Vielzahl an Stolpersteinen. Um den Verkauf seines Hauses oder Wohnung stressfrei und zu einem guten Preis durchführen zu können, sollte man auf einige Tricks vorbereitet sein, die die verschiedenen Akteure anwenden könnten.

Die meisten Tricks werden von interessierten Käufer:innen angewendet, um eine unlautere Reduzierung des Kaufpreises zu erreichen. Wir erläutern, wie man sich gegen die einzelnen Maßnahmen wirkungsvoll schützt. 

1. Trick: Reduzierung des offiziellen Kaufpreises, durch separaten Kaufvertrag über überteuertes Inventar oder Bezahlung eines Teils unter der Hand. 

Meist beginnt dieser Vorschlag mit einem Verweis auf die hohen Grundsteuern. Die kaufende Partei möchte die Steuerbelastung reduzieren, indem der zu beurkundende Kaufpreis verringert wird – denn nach diesem richtet sich die Höhe der Grundsteuer. Damit der bzw. die Verkäufer:in keinen finanziellen Nachteil erleidet, wird die Differenz in Form eines separaten Kaufvertrages über überteuertes Inventar (Möbel, Küche, etc.) beglichen. Ganz gewiefte bieten die Bezahlung des Differenzbetrages mit Bargeld an – ohne Belege. Diese kreative Lösung bringt eine Reihe von gravierenden Problemen mit sich:

• Es handelt sich hierbei um Steuerbetrug. Das ist selbstverständlich nicht legal und wird entsprechend geahndet. 
• Kaufverträge über Immobilien sind beurkundungspflichtig (§311b BGB). Ohne notarielle Beurkundung ist der Vertrag nichtig (§ 126 BGB). In diesem Beispiel umgeht ein Teil des Kaufpreises diese Anforderung, im Ergebnis ist der gesamte Kaufvertrag über die Immobilie nichtig.
• Bezahlt der Käufer bzw. die Käuferin den Differenzbetrag nicht, wird eine Eintreibung des Betrags schwierig und unterliegt auch nicht den Sicherheitsmechanismen des notariellen Kaufvertrages.
  

Wie kann man sich vor dieser Taktik schützen? Gehe auf keinen Fall auf solche vermeintlichen Steuerspartricks ein und bestehe darauf, dass der gesamte vereinbarte Kaufpreis über den Kaufvertrag beim Notar abgewickelt wird. Alles andere gefährdet den erfolgreichen Verkauf deiner Immobilie!

2. Trick: Abgabe eines ungewöhnlich hohen Angebots durch potentielle Käufer:innen

Gibt ein:e Interessent:in ein Angebot ab, welches deutlich über dem aktuellen Verhandlungspreises liegt, kann Vorsicht angebracht sein. Der Verkäufer bzw. die Verkäuferin freut sich zuerst über den im Raum stehenden erhöhten Verkaufspreis, doch es kann anders kommen als gedacht:

Das hohe Angebot wird etwaige andere Interessenten dazu bringen, vom Kauf der Immobilie Abstand zu nehmen. Auch die verkaufende Partei wird das hohe Angebot favorisieren. Ein erfolgreicher Verkauf scheint greifbare Nähe zu rücken – doch plötzlich fängt der Käufer an, sein Preisangebot mit verschiedenen Argumenten zu verringern und unter dem ursprünglichen Verkaufspreis zu landen. 

Der bzw. die Verkäufer:in steht dann vor einem Problem: Geht er auf das zu niedrige Preisangebot ein oder beginnt er von Neuem mit der langwierigen Suche nach anderen Käufer:innen.

Wie kann man sich vor dieser Taktik schützen? Für diesen Fall empfehlen wir folgende drei Maßnahmen:

• Halte die Interessenten möglichst lange am Verhandlungstisch und lasse sie nicht vorschnell vom Kauf deiner Immobilie Abstand nehmen. Springt der vermeintliche Superkäufer ab, kannst du das Objekt einfach an einen der anderen Interessenten verkaufen.
• Schaffe Verbindlichkeit durch schriftliche Zusagen und sorge dafür, dass einzelne Interessent:innen den Verkaufsprozess nicht in Länge ziehen. 
• Zu guter letzt: Erfolgreiches Interessent:innen-Management ist nicht einfach – für beide Maßnahmen ist viel Fingerspitzengefühl erforderlich, denn man möchte auf keinen Fall die guten potenziellen Käufer:innen abschrecken. Ein professioneller Makler kann aufgrund seiner Erfahrung die Interessent:innen selektieren und die Verhandlungen geschickt steuern. In mehreren Fällen haben wir erfolgreich Verzögerungstaktiken einzelner Interessenten abgewehrt und konnten so das Vermögen der Verkäufer:innen schützen. 

3. Trick: Schuld für Kaufpreisreduzierung auf Dritte schieben

Einige Interessent:innen nutzen Dritte um Kaufpreisreduzierungen durchzusetzen – schließlich ist es immer einfacher, wenn andere Schuld sind. Bei diesem Trick tritt die potenzielle Käufer:in mit der Nachricht an die Verkäufer:in, dass sie den Angebotspreis nun doch nicht bezahlen können. Als Begründung können verschiedene Szenarien genannt werden: Die Bank bewertet die Immobilie geringer und verweigert die Finanzierung, ein Sachverständiger sieht Probleme bei der Immobilie oder die Eltern haben die Finanzierung gekürzt. Damit der Kauf wie geplant stattfinden kann, bittet die kaufende Partei um eine Reduzierung des Kaufpreises.

Eines darf man nicht dabei nicht außer Acht lassen, die Gründe können durchaus plausibel und gerechtfertig sein – in vielen Fällen sind sie jedoch nur vorgeschoben.

Wie verfährt man in dieser Situation richtig? Die vermeintlichen Ursachen, die die eigene Immobilie betreffen, können im Vorfeld ausgeschlossen werden.

• Eine sorgfältig durchgeführte Immobilienbewertung sollte auch den Vorstellungen der Bank entsprechen. Hierbei ist die Zuhilfenahme von Immobilienexperten empfehlenswert. Als Immobilienmakler mit entsprechenden Schulungen und Zertifizierungen sind wir in der Lage, realitische Bewertungen vornehmen zu können. Dann kann auch die Bank nichts gegen den Kaufpreis sagen, außer der potenzielle Käufer kann sich das Objekt schlichtweg nicht leisten.
• Ein Sachverständiger sollte im Regelfall keine neuen Probleme finden können, sofern die Aufnahme der Immobilie gewissenhaft und professionell duchgeführt wurde und alle relevanten Schwachstellen kommuniziert wurden. Auch für diesen Prozess ist ein Immobilienexperte hilfreich. Denn eins ist sicher, nichts schwächt die Verhandlungsposition mehr als im Verkaufsprozess auftauchende Mängel. Sind diese jedoch ausgeschlossen, kann man das Argument des vermeintlichen Mängels entkräftet werden.
• Kürzen die Eltern der Käufer:in die finanziellen Zuwendungen für den Immobilienkauf kann man nicht viel Einfluss nehmen. Aber auch hier hilft die fundierte Immobilienbewertung: Mit einer konkreten Preisvorstellung weiß man, ob man das Angebot dennoch annehmen sollte oder entspannt auf den nächsten Käufer warten kann.

4. Trick Nachträgliche Minderung des Kaufpreises aufgrund von vermeintlichen Mängeln

Auch nach Abschluss des Kaufvertrages und der Übergabe der Immobilie kann die kaufende Partei bei entsprechenden Gründen die Minderung des Kaufpreises verlangen. Offenbarungspflichtige und arglistig verschwiegende Mängel sind dafür die häufigsten Gründe.

Wie kann man dieses Problem lösen? Wir setzen auf eine sehr offene Kommunikation von Problemen, um genau solche unbefriedigenden Situationen zu vermeiden. Weder Käufer:in noch Verkäufer:in sind damit gedient, dass Mängel im Nachgang aufgedeckt werden. Wir haben aufgrund des Baujahres der Immobilie bereits eine Vorstellung möglicher Probleme und können diese im Vorfeld bereits abklopfen.

So wirst du nicht mehr beim Immobilienverkauf ausgetrickst

Damit man beim Immobilienverkauf nicht ausgetrickst wird, helfen Fachkenntnis und Erfahrung in der Branche. Wem es daran mangelt, ist gut beraten, auf entsprechende Experten zurück zu greifen. Bei visalo immobilien achten wir als Immobilienmakler proaktiv auf den Schutz unserer Kunden – und bringen unsere Expertise in gesamten Prozess des Hausverkaufes ein.

Du möchtest dein Haus verkaufen Itzehoe und von unserer Expertise profitieren? Melde dich unter 04101 8545454 oder info@visalo-immobilien.de. Wir stehen dir gerne mit Rat und Tat zur Seite. Gerne kannst du auch unsere kostenfreie Immobilienbewertung in Anspruch nehmen, wenn dein Objekt in unserem Einzugskreis liegt.

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