Schimmel, Asbest & Co beim Hauskauf

Kommen wir nun zum nächsten Thema. Asbest: wo kann Asbest überall sein?

Asbest ist ein natürlicher Werkstoff, der in den 20er Jahren abgebaut wurde. Damals hat man festgestellt, dass Asbest eine Steinfaser ist, die man super verwenden kann und die man super formen kann. Irgendwann hat man aber herausgefunden, dass die auch nicht so gesundheitsfördernd sind und man Asbestose bekommt – also Lungenkrebs. Und dieser Stoff Asbest ist aber super Brand-hemmend. Das heißt: alles, was mit Asbest ist, fängt auch meistens kein Feuer. Und wenn Feuer, dann hält es das Feuer lange ab. Das heißt Asbest kann fast überall drin sein. Es wurde als Zuschlagstoff für zementäre Kleber verwendet, im Fliesenkleber, in Mauerwerken. Es wurde fast überall als Zuschlag verwendet. Wir kennen meistens so die fasergebundenen Geschichten, also die Bodenbeläge. Also wer in Hamburg oder Umgebung zur Schule gegangen ist, so in den 90 er Jahren, der wird festgestellt haben okay, so eine Asbestplatte habe ich schon mal gesehen in meiner Schule auch auf dem Fußboden Bereich. Also Asbest Flexplatten kann man auch mal einfach mal bei Google eingeben, dann wird man sehen, okay, das war mein Schulbelag und da ist es quasi einmal diese Asbestplatte hat Asbest und der Kleber darunter meistens auch. Ja dann die Asbestzementplatten auf den Garagendächern. Es kann wirklich überall drinne sein. Wenn man den Verdacht hat, dann hilft nur noch eins Probe ziehen, ins Labor schicken und dann wird quasi überprüft, was ist das für ein Asbest. Es gibt ja ganz viele verschiedene Asbest Sorten weißer Asbest, blauer Asbest, Schwarzasbest. Also es gibt ganz viele unterschiedliche Asbest Sorten, da muss man schauen welches ist da quasi vorhanden, in welcher Konzentration ist es vorhanden und wie gefährlich ist es quasi. Meistens ungefährlich, also nicht, dass es nicht gefährlich ist, aber es ist weniger gefährlich, wenn es gebunden ist. Es gibt zum Beispiel sehr viel Ungebundenes bei Dämmschichten, wo man sagt, man hat Brandschutzdecken, die möchte ich noch mal irgendwie dämmen, da hat man Asbest Fasern einfach aufgesprüht, um eine Dämmeffekt zu haben und ein Brandschutz. Also die sind natürlich hochgefährlich, also lose Asbest Fasern. Und wenn man Asbest hat oder festgestellt hat oder den Verdacht hat, dass man Asbest hat, dann sollte man am besten eine Fachkraft kommen lassen, die einfach eine Probe nimmt.

Hier aber wichtig im Verkaufsprozess von Immobilien oder Kaufprozess, dass man dann sagt, man muss fragen, den Eigentümer, das kann auch der Makler dann nicht entscheiden, sondern das muss der Eigentümer entscheiden, weil das ja eine zerstörerische Probe ist. Man nimmt den Teil mit.

Klar. Okay. Gibt es eine Chance, dass man Asbest erkennt?

Nein. Also grundsätzlich mit einem natürlichen Auge nicht. Es gibt aber Hinweise. Also man kann jetzt sagen, okay, ich habe jetzt diese Asbestflex Platten schon 500.000 mal gesehen.

Das ist sehr wahrscheinlich, aber man weiß es nie hundertprozentig. Bei uns ist es immer so, dass wir dann den Verdacht äußern, dass es Asbest ist und wir empfehlen dann eine Beprobung, dass es dann quasi gemacht wird, um zu schauen, dass es der Asbest ist.

Das heißt, man muss sich aber auch von der Vorstellung verabschieden, dass man Asbest nur in Wellblechplatten erkennt oder feststellt. Es ist überall anders und das erkenne ich definitiv nicht so ohne Weiteres.

Genau. Also es kann wirklich überall drin sein. Also bei uns ist es so, dass wir grundsätzlich alles, was vor 1990 oder 1992 unter Generalverdacht steht, das heißt, wir prüfen auf alle Fälle okay ist, ja Niefünd, guck dir das mal an, unser Gebäude von 1985, denn prüfen wirschon immer automatisch auf Asbest mit.

Das heißt, ab 1992 ist die Chance groß, dass es keines mehr oder steigt die Chance, dass es weniger Asbest und kein Asbset mehr gibt.

also man sagt ja 1990 ist dieser Asbest Verbot gekommen. Ja, das ist richtig. Aber es durften Restbestände verkauft und verbaut werden. Das heißt, je nachdem, wie viel Restbestände dafür waren. Und an so einem Privatanwender konnte man das grundsätzlich immer verkaufen. Und wenn dann Häuslebauer war oder die meisten, die dann quasi selber im Garten rumgewerkelt haben, haben dann sich ihre Garage immer noch mit diesen Wellplatten ausgelegt und das ist schon doof. Also kann man nicht. 92 ist bei uns unter Generalverdacht, dass wir sagen okay, wir gucken aber trotzdem grundsätzlich bei allen Immobilien nach Schadstoffen und wenn uns da was auffällt, weil das ist ja dann meistens so, dass der Nachbar hat ja auch ein paar Platten für einen Schuppen liegen und die habe ich dann genommen und da raufgebrachte. Das schließt es dann natürlich nicht aus.

Na klar. Asbest oder die Entfernung von Asbest ist ja relativ teuer. Kannst du da vielleicht noch ein, zwei Sachen zu sagen?

Also es hängt immer davon ab, wo diese Asbest drin ist. Also haben wir den im Boden. Wir müssen immer zusehen bei so einer Asbestsanierung, dass es nicht spanend ist. Also ein spanendes Werkzeug. So kommt vom Span, vom Holzspan, ein nichtspanendes Werkzeug, zum Beispiel eine Schere oder ein Hobel. Der spannt quasi nichts ab. Also nichts weg vom Material, sondern es ist so, dass man dann schält. Oder man muss es quasi im Gesamten abbauen und verbringen. Es gibt ein paar 100 Firmen in Deutschland und wirklich nur ein paar 100 Firmen, die das quasi können: Fußbodenbeläge abschälen. Den Rest, wenn man das quasi in der Wand hat, wo man es nur runterstemmen kann, da wird es quasi sehr aufwendig Arbeitsschutzmaßnahmen zu treffen. Also Staub arm gearbeitet, aber trotzdem mit Unterdruck Verfahren und Schleusen und ähnlichem. Was ist da von Asbest? Deswegen, da muss man wirklich ein Sanierungsfachmann holen und da kostet das sehr sehr viel Geld. Wenn der feststellt okay, ist es irgendwie loser Asbest oder es ist gebundener Asbest in hoher Konzentration. Wir müssen Luft schleusen machen, Staubbinde Maßnahmen, dann wird es sehr, sehr teuer.

Das hört sich teuer an, das stimmt. Alles klar. Ja. Kommen wir zum nächsten unschönen Thema: Schimmel ist ja auch immer allgegenwärtig. Woran erkennt man gefährlichen Schimmel?

Grundsätzlich ist jeder Schimmel eigentlich ungefährlich. Hier macht aber die Dosis das Gift. Es gibt verschiedene Schimmelpilzsorten, da ist das, ich sage mal, gefährlicher oder ungefährlicher. Es gibt so Stachybotrys, das ist so der Schwarzschimmel, den hat jeder schon mal gesehen. Es gibt ein Penicillium und da kommt ja auch das Penizillin her. Und ich weiß gar nicht, wie der jetzt heißt, aber es gibt einen Fluch des Pharaos in Ägypten – da war ein Schimmelpilz, der war super tödlich. Es gibt Pilze, die können selbst in den Augen und in den Ohren wachsen. Also ganz gruselige Pilze gibt es da. Und hier ist immer quasi, weil wir sehr schlechte Riecher und Schmäcker sind als Menschen. Wenn wir diesen modrigen Geruch riechen, dann haben wir schon eine sehr, sehr hohe Dosis zu uns genommen.

Okay.

Grundsätzlich ist es so große Flächen sind immer doof. Da sagt das Umweltbundesamt alles, was quasi unter 0,5 Quadratmeter ist, also unter einem halben Quadratmeter, kann man auch selber bekämpfen. Aber alles, was darüber ist, ist dann schon immer von einem Sanierungsfachmann zu machen. Und alles, was über fünf ist, sollte sowieso grundsätzlich immer nur Sanierungsfachunternehmen behandelt werden. Und dann wird das wie bei dem Asbest behandelt – als biologischen Kampfstoff. So kann man sich das auch vorstellen, es wird dann quasi einmal im Unterdruckverfahren, also mit Schleusen und Atemschutzmasken dann nachher beseitigt. Aber das ist schon so ein. Ja, also alle Schimmel sind gefährlich, alle Schimmel können was Böses auslösen: Allergien, Schimmelpilzallergien sind ganz doof. Da kriegt man Asthma und so. Das ist dann schon mal ein Thema.

Was sind denn die häufigsten Ursachen für Schimmel?

Ja, also grundsätzlich sind wir da auch wieder mal so bei den Baujahren. Und früher war Energie billig, da hatte man sehr offene Bauweisen. Das Fenster war nicht so dicht eingebaut, es gab Fenster mit einer Glasscheibe und die Belüftung der Räume hat immer stattgefunden.

Durch die Undichtigkeit der Materialien?

Durch die Undichtigkeit der Materialien oder der verbauten Bauteile und dadurch bedingt hat man natürlich mehr geheizt. Aber das war ja egal, weil Energie billig war. Und dann hat man quasi keine Feuchtigkeit in dem Raum gehabt. Die häufigsten Ursachen sind meistens das Nutzerfehlverhalten. Das heißt, ich habe nicht richtig geheizt und gelüftet und da kommt das Baujahr ins Spiel: entsprechende Bauteile, die einfach kalt sind, also Wärmebrücken im Bereich Fenster, dass da quasi sich Feuchtigkeit absetzt, also kondensiert aus der Luft heraus und sich so dann quasi Schimmel entsteht. Schimmel, braucht immer quasi drei Sachen oder Faktoren, um quasi zu wachsen oder größer zu werden oder böser zu werden, je nachdem wie man es sehen mag. Das ist einmal Feuchtigkeit, Temperatur und Nahrung. Wenn wir alle drei diese Dinge haben, dann ist es quasi eigentlich schon gesetzt, dass da Schimmelpilz ist, denn Schimmelpilz oder Schimmelpilzsporen sind allgegenwärtig. Selbst jetzt hier atmen wir Schimmelpilzsporen ein und aus. Macht aber dem Körper nichts – draußen auch. Nur wenn sie vermehrt sind, dann merken wir das. Und so kann es denn auch sein, dass Neubau, der einfach ein Jahr alt ist, aber noch Restfeuchtigkeit enthält, dass da die Fußleisten schimmeln.

Okay, alles klar. Das heißt, man muss eben einfach schauen, welches Baujahr man hat. Ist da vielleicht vorher einfach nur falsch gelüftet geheizt worden oder liegt das an den baulichen Problemen?

Ja genau, das ist für einen Laien relativ schwierig rauszubekommen: Wo ist das Problem? Meistens ist es ja bei einer Immobilien Kaufberatung so, dass der Makler vor geht und lüftet einmal alles durch. Und dann hat man natürlich auch als Sachverständiger schwere Karten, weil man es nicht mehr riechen kann, weil alles schön gelüftet ist. Im Keller ist meistens der Schimmel auf, weil das sind so untergeordnete Räume, wo man sich nicht häufig befindet und wo auch nicht häufig gelüftet wird. Wo auch eigentlich nie gelüftet wird, so muss man sagen. Also Keller im Sommer lüften ist, wenn man seine Tropfsteinhöhle zu Hause haben will, dann macht man das im Sommer mal einmal auf. Nein, Spaß beiseite, man sollte auf alle Fälle, wenn man merkt okay, das ist schon ein wenig schimmelig, dann sollte mal einen Fachmann hinzuziehen. Und da ist wirklich auch Fachmann angesagt, weil Schimmel kann so unterschiedlich in verschiedener Qualität wachsen. Das mag man nicht. Wir können ja von diesen drei Faktoren, die der Schimmel braucht, können wir zwei fast ausschließen. Das ist einmal die Feuchtigkeit und einmal die Nahrung. Aber Temperatur kriegen wir nicht hin. Schimmelpilz kann von -26, da fängt der erste Schimmelpilz an quasi zu wachsen bis plus 70 – 80. Die können wir nicht ausschalten, weil wir leben in einer Temperatur von meistens 17 bis 24 Grad – das ist unsere Wohlfühltemperatur. Aber da fühlt sich auch der Schimmelpilz super wohl. Aber Feuchtigkeit und Nahrung können wir ausschließen. Und da ist dann so die Raufaser Tapete eigentlich das beste Nährmedium, um so etwas wachsen zu lassen.

Okay, das wäre auch eventuell eine Option, dass man sagt, man tauscht Tapeten aus oder so was. Wenn das dann überhaupt das Problem ist.

Genau. Also man kann jetzt natürlich sagen, ich habe irgendwie falsch gelüftet oder da ist ein kaltes Bauteil. Da muss man immer gucken, wie ist das Budget? Man kann ja nicht Wärmebrücken abstellen. Ich kann mein Lüftungsverhalten zwar anpassen, aber um quasi auch schimmelpilzhemmend zu arbeiten, kann ich einfach Raufasertapete ab und dann eine schöne mineralische Farbe auftragen in Wunschfarbe. Und dann hat man schon eigentlich viel getan, um dem Schimmelpilz entgegenzuwirken.

Alles klar, Worauf sollte ich beim Keller achten und wie erkenne ich, dass der Keller in einem guten Zustand ist?

Auch hier wieder, wenn der Laie quasi durch den Keller geht, ist die Aufteilung für den erstmal das A und O und wo bringe ich meine großen Regale unter? Für uns ist immer ganz wichtig wie sieht der Keller aus? Ist der beschichtet, ist der unbeschichtet? Platzt Farbe irgendwo ab? Gibt es Ausblühungen? Jeder kennt eigentlich diese Ausblühungen, die dann so kristalline Salzausblühung sind. Wie ist der Geruch? Ist das so ein muffiger Geruch? Nach Vergammeltem? Und wie sind so die Durchdringungen? Durchdringungen sind quasi von diesem Keller, Rohrleitungen, Kabel die nach draußen gehen, denn das sind quasi so die Schwachpunkte bei einem Keller. Und da muss ich gucken, wie sieht das da aus in dem Bereich, wie sehen Fenster aus in dem Bereich, was sind das für Fenster? Sind es einfach nur so welche Gitter? Sind das sogar Gitter mit Glasscheiben oder sind da schon neuere Kellerfenster zum Beispiel reingekommen? Dann kann man sagen okay, da kümmert sich einer wirklich um den Keller und wie riecht das?

Viele machen das oder denken auch okay, ich kann in meinem Keller die Waschmaschine aufstellen, inklusive Trockner. Aber da haben wir folgendes: Wir haben einen sehr, sehr kalten Raum, wenn der nicht beheizt ist, und stellen da quasi ein Trockner und eine Waschmaschine rein und vielleicht sogar noch den Wäscheständer. Dann erzeugen wir in einem sehr kalten Raum sehr, sehr viel Feuchtigkeit. Das heißt, es kann auch sein, dass dann Feuchtigkeit im Keller entsteht. Und sich die Luftfeuchtigkeit an den kalten Bauteilen transportiert und dass die Feuchtigkeit von innen kommt, noch nicht mal von außen.

Naja, okay.

Das kann der Laie jetzt aber natürlich nicht so gut unterscheiden. Da würde ich dann raten, einen Sachverständigen anrufen. Dass der einmal den Keller durchmisst oder im Zuge der Immobilien Kaufberatung auf alle Fälle sagt, das muss mit geprüft werden.

Okay, alles klar, danke schön. Was sind denn die teuersten Probleme, die du im Rahmen von Haus, Beratung und Begutachtung festgestellt hast?

Also das teuerste, was ich jemals festgestellt habe, war, dass wir ein Haus mit Formaldehyd hatten. Das war kein Fertighaus, sondern das war ein Haus aus den Neunzigern. Dort hatte der damalige Besitzer Holzschutzfarbe bzw. Holzschutzglasur innen verwendet, um einmal die gesamte Vertäfelung damit zu streichen. Also unser Messgerät zeigt genau 100 ppm an und danach ist quasi o. L. (Outer Limit). Und selbst beim Reingehen hat unser Gerät (vor der Tür) schon 50 angezeigt. Da habe ich schon gedacht hier liegt ein Messfehler vor. Aber wo wir waren, hat das o. L. angezeigt und das war halt hoch Formaldehyd verseucht. Hinzu kamen dann natürlich die ganzen Schadstoffe, die dann noch mit verbaut worden sind. Asbest, KMF und im Keller sogar Schimmelpilzschäden. Das kam dann eigentlich grundsätzlich auch schon dem Abriss gleich. Also wenn man sanieren möchte, ist das schon 250.000 Euro und mehr. Grundsätzlich schätzen wir in Immobilien Kaufberatung immer nur ungefähr bis 250.000 Euro. Alles was darüber hinaus wird, wird dann ja auch nachher unseriös.

Das stimmt.

Deswegen sagen wir, das ist größer als 250.000 €. Wir würden dann hier eine Empfehlung nicht mehr aussprechen, das überhaupt anzugehen.

Klar, bei den Summen macht es ja in der Regel keinen Sinn.

Es gibt aber noch besonders Verliebte, die versuchen das dann auch. Die gehen dann auch noch einen Schritt weiter und wollen dann Sanierungsmodell und Sanierungsaufstellung von uns haben. Da werden wir dann aber immer grundsätzlich schon sagen, das wird sehr negativ ausfallen. Aber es gibt welche, die versuchen das und haben da Lust, Zeit und Geld. Und zwei Jahre zu sanieren, um so ein Haus dann auch wieder fit zu machen. Aber das sind schon wirklich Liebhabereien und das ist schon selten, dass so was passiert.

Das kann ich mir vorstellen. Was sind denn die Konsequenzen, wenn man die Mängel erst nach dem Kauf feststellt?

Ja, grundsätzlich. Das hast du ja auch. Das ist so eine Immobilie ja grundsätzlich immer gekauft wie gesehen. Wir haben bestimmt jede Woche ein, zwei Anrufe, wo dann gesagt wird: Ja, wir haben gerade eine Immobilie gekauft und sind jetzt gerade eingezogen und wir stellen gerade was fest. Okay, was haben Sie festgestellt? Ja, ein riesiger Fleck, hier ist Feuchtigkeit. Hatten Sie einen Sachverständigen dabei? Ist das dokumentiert worden beim Kauf oder Ähnliches? Nein, hatten wir nicht. Und dann kann man immer nur sagen: Wir können Ihnen jetzt natürlich sagen, was es die Sanierung kostet. Aber eine Möglichkeit, das irgendwie noch bei dem Verkäufer irgendwie anzumerken, das wird relativ schwierig. Es ist nicht unmöglich. Es gibt Mittel und Wege, gar keine Frage. Aber das ist schon schwierig.

Da kann man sich nicht darauf verlassen. Das ist, was du sagen willst, dass man gut beraten ist, das im Vorfeld sich genau anzuschauen, das Geld in die Hand zu nehmen für eine Besichtigung und für eine Beratung und weil im Nachhinein ist es viel, viel, viel teurer.

Ja, vor allen Dingen ist dann die Beweisleist ist natürlich dann immer anders und dann muss man quasi ja selber beweisen, wie das ist. Und diese Beweisfähigkeit, die fehlt dann nachher. Da kann man noch so sehr sagen, dieser Mangel ist schon älter als zwei Jahre, aber leider steht auch so ein Schimmelpilzschaden oder auf Wasserschäden nie Datum drauf und wenn, war er eventuell sichtbar oder war nicht sichtbar? Das ist dann auch immer so ein Thema. Also da können wir wirklich nur raten, dass eine Kaufberatung bei einem Sachverständigen im Bezug auf den Kaufpreis nicht wirklich teuer. Also das kann auch wirklich finanzielle Rettung bedeuten. Also wenn wir ein Haus besichtigen und stellen ganz viele Mängel fest und wir sagen den ja, das kostet 150.000 €, das zu sanieren, dann kann man eigentlich nur froh sein, dass man das vorher festgestellt hat und nicht hinterher.

Das stimmt. Dann hat man wenig Geld ausgegeben, um 150.000 € zu sparen.

Oder? Das geht ja auch, das machen wir auch. Das sind so Verkaufsgutachten, dass wir für den Verkäufer quasi eine Mangel Aufstellung machen, inklusive Kostenschätzung. Was kostet das? Und damit kann der Verkäufer auch aktiv verkaufen und kann sagen hier, ich habe das prüfen lassen, hier Sachverständiger, der hat alles Offensichtliche einmal festgestellt. Auch wir können ja nicht in die Wände gucken, was da los ist. Aber alles Offensichtliche hat man festgestellt, was da quasi zu tun ist, und das sind die Instandsetzungskosten, hat man den Käufern auch schon mal sehr viel Verhandlungsspielraum genommen, weil man ja schon alles offensichtlich anspricht und kann dann auch seine Zahl oder seinen Verkaufspreis einfacher verteidigen.

Das stimmt. Das ist eine gute Idee. Was sind deine Tipps und Tricks beim Hauskauf?

Ja, also grundsätzlich ist immer hatte ich ja schon mal gesagt mit offenen Augen-Ohren-Nasen Sinne einsetzen ist so das A und O. Und vor allen Dingen viel viel Fragen, auch nach Rechnungen. Und vor allen Dingen, was ganz häufig vergessen wird, ist diese Anliegerbescheinigung. Anlieger Bescheinigung merken wir immer wieder, kennen auch ganz viele Makler nicht. Das sind quasi Bescheinigungen, die von der Stadt ausgestellt werden, ob offene Beträge zum Beispiel für eine Straßensanierung oder Sielsanierung noch zu bezahlen sind von dem Grundstückseigentümer. Die gehen beim Kauf auf den neuen Eigentümer über. Da wäre es natürlich dann schon schlau zu wissen, ob da irgendwas offen ist oder ob da noch irgendwas bezahlt werden muss oder nichts bezahlt werden muss. Dann was ganz viele auch nicht machen, ist bei den Nachbarn einfach fragen. Sie kaufen diese Nachbarn immer mit. Nicht nur das. Da gibt es einen alten Spruch, einen alten Maklerspruch Lage, Lage, Lage. Und wir sagen immer, die dritte Lage ist ihre eigene Lage. Ob man sich da wohlfühlt? Und das kann man nur rausfinden, ob die Nachbarn auch nett sind.

Das stimmt.

Oder? Das gibt es ja auch. Dass die Nachbarn halt eben nicht so nett sind.

Nicht ganz zu seinen eigenen Vorstellungen passen.

Ja, ja, ja, genau. Also jetzt mal Butter bei die Fische. Ob die Nachbarn auch zu einem passen? Also es sollen ja nicht best friends werden, aber die Nachbarn sollten schon in die richtige Richtung gehen. Und dann denke ich mal, kann man da auch getrost kaufen. Ja, dann habe ich grundsätzlich immer noch als Tipp: Rechnung von Sanierung und Modernisierung, wenn noch Gewährleistung besteht. Also alles, was meistens vor fünf Jahren ist, das ist nicht ganz so interessant, aber auch da bestehen ja noch rechtliche Belange. Das heißt, alles, was an Rechnungen da ist, also selbst die Sanierung von 2005, von dem Badezimmer. Immer gerne mitnehmen, weil dann hat man erstens die Firma, die das noch gemacht hat und zweitens alles, was jünger als fünf Jahre ist, da ist noch Gewährleistung drauf und da kann man dann gegebenenfalls sogar noch den Klempner anrufen, wenn die Armatur kaputt ist oder den Fensterbauer anrufen, wenn das Fenster getauscht worden ist. Und was ganz viele auch nicht machen, ist die Flächen nachmessen. Bei ganz vielen Häuser sind die Flächen dann meistens eher nicht nachgemessen worden. Da muss man dann einfach mal nachmessen. Also ich hab mal was vergessen zu den Rechnungen und von den Sanierungen Modernisierung, da gehört natürlich auch die Baugenehmigung. Ohne Baugenehmigung ist es immer doof: Also wenn ein Haus 40 Jahre gestanden hat, dann wird es meistens genehmigt sein. Aber trotzdem ist es immer wichtig zu wissen okay, es ist alles genehmigt. Aber was ganz viele nicht wissen ist, wenn der Dachboden zum Beispiel ausgebaut worden ist, zu einem Schlafzimmer, zu einem Büro, dann ist das eine Wohnflächenveränderung.

Und in vielen Fällen gar nicht genehmigt worden ist.

Genau. In ganz vielen Fällen ist sie nicht genehmigt worden. Da sollte man dann auf alle Fälle in die Verhandlung gehen. Nachfragen „Was ist da los und wie ist das?“ Und wie kam das? Damit man auch weiß, worauf lässt man sich da ein? Das kann nämlich auch dazu führen, dass man so einen Dachboden auch zurückbauen muss.

Ja, definitiv.

Beim Wohnungskauf ist es immer ganz wichtig, dass man sagt, die Weg-Protokolle müssen gelesen werden. Ich rate meiner Kundschaft immer noch so böse lesen wie möglich, damit man wirklich herausfindet: Was ist da los? Aber ganz viele lesen die einfach nicht, weil sie sagen: „jetzt die vier Seiten mal drei“. Man kriegt ja meistens die letzten drei, da haben die keine Lust drauf. Natürlich, wir lesen sie auch nur quer, weil uns nur die bautechnischen Sachen interessieren. Das alles Kaufmännische: ob die Hausmeister:innen da 5 € mehr verdient, das interessiert uns nicht. Uns interessiert: Was steht an Sanierung und Modernisierung an? Und beim Wohnungskauf grundsätzlich immer das Gemeinschaftseigentum – mit angucken und besichtigen. Trockener-Raum ist ja meistens so ein Gemeinschaftseigentum. Vielleicht auch noch Freizeitflächen, wenn draußen ein Spielplatz ist. Was ganz viele auch nicht wissen: Dieser Spielplatz muss geprüft werden. Das liegt daran, dass Spielgeräte früher in den Neunzigern nicht wirklich sicher waren für Kinder.

Deswegen haben die Gesetzgebenden entschieden, dass so ein Spielplatz einmal im Jahr geprüft werden muss – quasi Spielplatz-TÜV.

Okay, super. Du hattest ja schon vorhin erwähnt: Du würdest jedem eine Hausberatung empfehlen. Wie läuft so was ab? Wie kann man sich das vorstellen? Du bietest das ja auch selbst an – die Leute kommen auf dich zu. Wie kannst du ihnen helfen?

Also ich biete das relativ simpel an. Bei uns ist es so, dass wir meistens einen Anruf von der Kundschaft erhalten. Sie landen dann erstmal bei uns im Backoffice. Da werden Daten aufgenommen, dann rufen wir sie als Sachverständige zurück und besprechen einzelne Details – was, wie, wo, wer? Dann kommt meistens die Bitte: „Geben Sie mir mal drei oder vier Termine mit, damit ich die quasi mit den Makler:innen und den Eigentümer:innen besprechen kann – oder die Makler:innen mit den Eigentümer:innen“. Und dann sage ich immer Nein, das brauchen Sie nicht. Sie können nämlich bei uns online diesen Termin unter „Kaufberatung“ buchen. Und dann sind sie schonmal glücklich, weil diese Terminkoordination ist erstmal nicht mehr da. Anschließend läuft das dann so ab, dass wir von unserer auftraggebenden Person ein Exposé bekommen. Falls kein Exposé vorhanden ist, bekommen wir alle Unterlagen zur Immobilie von ihnen zugeschickt. Diese Unterlagen prüfen wir dann einmal im Vorfeld.

Worauf muss man ein bisschen mehr darauf achten? Was können wir ein bisschen vernachlässigen? Anschließend trifft man sich vor dieser Immobilie mit den Makler:innen, den Käufer:innen und Verkäufer:innen. Und dann gehen wir da quasi durch. Bei uns ist es so, dass wir während dieser Immobilien-Kaufberatung vor Ort nichts zu den erkannten Mängeln sagen. Wir gehen quasi einfach still durch und schauen uns die Immobilie einmal an. Wenn wir was sehen, dann fragen wir natürlich vorher, ob wir Fotos machen dürfen. Dann machen wir ein kleines Foto davon mit dem Smartphone, damit wir hinterher der auftraggebenden Person im vier Augen Gespräch erklären können – Was haben wir entdeckt und wie teuer ist das? Unser Baugutachten ist nicht so wie beim Auto-Verkauf: „Hier ist ein Kratzer, da ist eine Beule…“. Das kommt bei den Eigentümer:innen und bei den Verkäufer:innen immer sehr doof an. Deswegen machen wir das alles immer sehr separiert, damit unsere auftraggebende Person wirklich wertschätzend diese Immobilie kaufen kann und man sich im vier Augen Gespräch auch freier austauschen kann.

Und dann gibt es noch einen kleinen Bericht. Diese unterscheiden sich von der Detailtiefe her in Kurz- und Langbericht. Dabei ist der Kurzbericht eine kleine Zusammenfassung, während der Langbericht ausführlicher ist. Und dann gibt es einen technischen Bericht: da wird jeder einzelne Mangel aufgezählt – ist aber auch das teuerste. Das meiste für so ein Einfamilienhaus ist: Immobilien-Kaufberatung und Kurzbericht. Diese zwei Punkte reichen vollkommen für die erste Einschätzung aus. Wenn man weitergehen will, dann kann man ja noch immer gerne mit uns telefonieren und Ähnliches.

Wo liegen wir da ungefähr? Beim normalen Einfamilienhaus?

Einfamilienhaus 539 Euro. Dabei spielt die Größe keine Rolle – also das kann auch 500 Quadratmeter groß sein. Wenn da aber mehr Wohneinheiten sind, dann müssen wir quasi immer noch mal sprechen. Wir haben immer kalkuliert bis drei Wohneinheiten, aber das 539 im Hamburger Bereich, All-in, Festpreis, mehr gibt es nicht.

Das hört sich fair an. Gerade – was wir vorhin schon besprochen hatten -was man da alles entdecken kann, worauf man stoßen kann und was man alles an Geld sparen kann.

Es gibt auch Immobilien, die sind top, das will ich nicht sagen. Aber dann hat…

Man ärgert sich vielleicht, dass man das Geld ausgeben hat. Aber man hat ja dann die Gewissheit gekauft, dass es so ist.

Genau. Also da hat man dann die Information gekauft: ist es jetzt nichts Dramatisches und sind keine Leichen im Keller – die Ungewissheit ist dann weg.

Das sehe ich auch so.

Aber meistens ist es so, dass wir schon doch das eine oder andere entdecken.

Vielen Dank Sören. Auch diese Folge hat uns tief auf die Probleme von Immobilien blicken lassen und ist für alle künftigen Immobilienkäufer:innen nützlich. Gerne möchten wir daran erinnern, dass Sören Niefünd und sein Team für Hauskäufer:innen einen hilfreichen Service anbietet. Im Rahmen der Hauskaufberatung schaut sich der Sachverständige das potenzielle Kaufobjekt an und erstellt anschließend einen Bericht über mögliche Probleme. Auf diesem Wege erfahren die Käufer:innen über mögliche Mängel und können dann gegebenenfalls vom Kauf Abstand nehmen oder gewinnen gute Argumente für die Preisverhandlung. Sören und sein Team sind in fast ganz Norddeutschland tätig. Mehr Infos findet ihr unter www.hamburg-baugutachten.de oder in den Shownotes. Wenn euch diese Folge gefallen hat, freuen wir uns, wenn ihr den Podcast abonniert, bewertet und weiter empfiehlt. Wir hören uns am kommenden Donnerstag wieder, denn da erscheint schon die nächste Folge von „stressfrei Immobilien verkaufen und kaufen“.