Schadstoffe in Immobilien: Die unsichtbare Gefahr für dein Vermögen

Philip Hildebrandt
Herzlich willkommen zu einer neuen Folge von Stressfreie Immobilien verkaufen und kaufen. Ich bin Philipp Hildebrandt von Wisalo Immobilien. Schön, dass du heute wieder eingeschaltet hast. Als Makler und Sachverständiger mit über 18 Jahren Verkaufserfahrung weiß. Beim Immobilienverkauf oder Kauf schauen die meisten auf die schöne Fassade, die Einbauküche oder den Garten. Aber was ist mit den Dingen, die man nicht sieht? Wir reden heute über ein Thema, das viele am liebsten verdrängen, das aber über Erfolg oder Ruin eines Immobiliengeschäfts entscheiden. Schadstoffe in Gebäuden. Egal, ob du gerade dein Traumhaus suchst oder dein langjähriges Familiendomizil verkaufen möchtest, die Frage nach Asbest, problematischen Holzschutzmitteln oder Formaldehyd steht heute mehr denn je im Raum. Vor allem im Jahr 2026 wo Käufer extrem sensibilisiert sind, darf man hier keine Fehler mehr machen. Dafür habe ich mir heute absolute Fachkompetenz ins Studio geholt. Ich spreche mit Matthias Griem von Gebäudeanalytik griemischer Er ist der Mann, der dorthin schaut, wo es weh tut, in die Bausubstanz. Wir klären heute unter anderem, ab welchem Baujahr du bei einer Immobilie wirklich hellhörig werden musst, warum gerade die Er und Er Jahre als goldene Ära der Schadstoffe gelten und wir lüften das Geheimnis um die Wendezeit. War nach 1990 wirklich schlagartig alles sicher?

Philip Hildebrandt
Hallo Matthias und herzlich Willkommen im Podcast!

Matthias Griem
Hallo, vielen Dank für die Einladung.

Philip Hildebrandt
Wir beschäftigen uns heute mit dem Thema Schadstoff in Immobilien und da bist du, glaube ich, genau die Richtige. Vielleicht magst du dich ja mal vorstellen.

Matthias Griem
Ja, Gebäudeanalytik Griem. Mein Name ist Matthias Griem. Ich bin seit 2010 in dem Bereich selbstständig tätig und wir beschäftigen uns mit dem gesamten Bereich der Innenraumschadstoffe. Das ist erstmal relativ abstrakt und global die Bezeichnung, aber wir kommen da noch aufs Detail. Die Welt ist bunt in dem Bereich.

Philip Hildebrandt
Alles klar. Schadstoffe ist ein Riesenthema bei Immobilien. Gerade wenn ich vielleicht überlege, ein älteres Objekt zu kaufen, dann muss ja eigentlich bei mir im Kopf eine Alarmlampe angehen und ist da ein Problem und worauf muss ich achten? Vielleicht machst du uns ein bisschen zeitlich das Einordnen, ab welchem Baujahr soll ich hellhörig werden bezüglich Schadstoffe?

Matthias Griem
Am Ende muss man natürlich immer ein Stück weit gucken. Wir teilen das ein bisschen ein in Bauzeitalter und da können wir Natürlich was ist zum Beispiel vor 1970 gewesen oder auch vor 1960? Welche Schadstoffe sind da so zu erwarten? Also beispielsweise die 70er, das ist auch bekannt, Das ist ein Zeitalter, wo in der chemischen Industrie und auch bei den Bauprodukten extrem viel Entwicklung betrieben wurde. Da wurden Holzschutzmittel, Formaldehyd, all diese Schlagworte sind da entstanden. Also in dieser Zeit ist einfach viel experimentiert und entwickelt worden und aus der Zeit haben wir natürlich dann auch heute immer noch die Nachwehen zu bearbeiten. Gerade der Bereich der 70er ist da interessant.

Philip Hildebrandt
Also 70er ist ein Riesenproblem so gesehen und kann ein Riesenproblem sein. Und wenn ich mir ein Haus aus den 70ern anschaue, muss ich eigentlich davon ausgehen, dass da ein Problem vorliegen könnte.

Matthias Griem
Korrekt. Auch da gibt es dann wieder ganz interessante bauliche Strukturen, die wir ein Stück weit auch schon, ich sage mal, im Vorgespräch am Telefon erkennen können. Wenn jemand zum Beispiel sagt, ich habe hier 70er Jahre Bungalow oder ich habe hier ein Fertighaus aus den 70er Jahren. Also das sind dann so Themenblöcke, wo wir immer schon sagen können, okay, da müssen wir diese und jene Messung machen und so weiter. Also tatsächlich sind da dann auch typische Stoffe zu erwarten, nicht zwingend, aber es gibt eben ein Risiko und man sollte dann da genauer hingucken.

Philip Hildebrandt
Ein hohes Risiko oder hängt das so gesehen sehr stark von der jeweiligen Bauform, Bauart?

Matthias Griem
Es hängt vor allen Dingen auch davon ab, in welchem Zustand das Gebäude ist, weil häufig haben wir natürlich auch den Fall, dass diese Gebäude auch schon mal saniert wurden. Also das heißt, die Frage ist haben wir heute noch den Originalzustand bei Übergabe oder wurde schon mal das eine oder andere gemacht? Manchmal ist es so, dass schon mal ein Dach neu gedeckt wurde oder eine Heizung wurde ausgetauscht oder eine Fassade wurde verändert und so weiter. Und da sind dann natürlich im Zweifel auch schon vielleicht schadstoffbelastete Materialien ausgebaut worden. Manchmal wurden Dinge auch verschlimmbessert. Also auch das kennt man ja aus dem Bereich der Sanierung. Also auch da kann viel gut gelaufen sein in der Vergangenheit oder eben auch einige schlecht gelaufen sein. Es kommt immer auf die Historie des Gebäudes an.

Philip Hildebrandt
Das heißt im Umkehrschluss heißt es auch, dass wenn ich ein Haus habe, was vielleicht älter ist, aber in den 70ern saniert worden ist, müsste ich auch hellhörig werden. Genau, weil dann natürlich auch die Zeit war, dass man gesagt hat, komm wir sanieren das jetzt schön, weil das alles schöner besser werden soll. Dann standen die.

Matthias Griem
Genau, weil natürlich jeweils auch dann die Materialien, also ein Klassiker zum Beispiel Formaldehyd, das war immer ein Thema in Spanplatten und dann natürlich in den ersten Jahren jetzt ein Haus aus der Jahrhundertwende saniert wurde und da wurden vielleicht neue Wände gestellt oder so und wurden eben diese Plattenmaterialien verbaut, Dann habe ich mir in den 70er Jahren das schöne alte Haus im Grunde verschlechtert und habe mir da ein Problem eingebaut. Aber das ist genau das. Wir müssen eben immer genau auf die Historie des einzelnen Gebäudes gucken, die hoffentlich bekannt ist. Das ist natürlich manchmal auch ein Thema, wenn Häuser verkauft werden, dass vielleicht seit der ersten Sanierung, wo vielleicht irgendwie ein Problem auch eingebaut wurde, vielleicht schon zweimal der Eigentümer gewechselt hat und diese Historie gar nicht mehr so bekannt ist. Manchmal sind Gebäude eben auch so eine Blackbox und das ergibt sich dann manchmal zum Beispiel während Sanierung, ein Haus wurde dann verkauft, es wird saniert, es werden Bauteile geöffnet, es werden vielleicht Wände versetzt und so weiter und erst dann taucht irgendein Problem auf, wo man sagt, ups, hier wurde offensichtlich schon mal das eine oder andere gemacht und vielleicht eben auch nicht gut oder nicht richtig gemacht. Das taucht dann manchmal eben erst später auf. Das ist immer so ein bisschen der archäologische Faktor.

Philip Hildebrandt
Wir haben jetzt ja schon ziemlich viel gesprochen, dass es viel eingesetzt worden ist. Schadstoffe in der Form, warum wurde es damals so gemacht? Das ist ja auch eine Frage, die häufig auftaucht. Warum wurden damals Schadstoffe eingesetzt?

Matthias Griem
Ja, auf jeden Fall nicht aus Böswilligkeit oder so, sondern das waren einfach die technischen Entwicklungen. Und das ist ja das, was ich auch schon mal eingangs sagte, dass zum Beispiel die chemische Industrie sich enorm entwickelt hat in der Zeit und es wurden einfach, ja man muss sagen, einfach Dinge auch ausprobiert. Ist natürlich jetzt stark vereinfacht, aber am Ende ist ja die Warum wurde Formaldehyd zum Beispiel in so hohen Konzentrationen in Holzplattenwerkstoffen eingesetzt? Man wusste es damals nicht besser. Das ist einfach als innovatives Produkt dann auf den Markt gekommen. Und so kamen wir es ja auf alle anderen Bereiche wie Asbest und so weiter auch übertragen.

Philip Hildebrandt
Also man hat einen neuen Werkstoff gefunden, war begeistert von den Eigenschaften, hat aber leider so gesehen große Nachteile nicht rechtzeitig gesehen.

Matthias Griem
Ja, und die gesundheitliche Relevanz, die zeigt sich ja leider häufig dann auch erst in der langen Fristbetrachtung. Also Thema Holzschutzmittel zum Beispiel, das sind schwer flüchtige Verbindungen und da sehen wir heute immer noch teilweise hohe Konzentration in Stäuben, in Raumluft und so weiter. Einfach weil beispielsweise in den ER Jahren irgendwo mal ein Dachstuhl mit Holzschutzmitteln gestrichen wurde. Das können wir über viele, viele Jahre und Jahrzehnte noch nachweisen. Damals hat man okay, wir schützen den Dachstuhl wunderbar gegen Insektenbefall und Schimmelpilz und so weiter und so fort.

Philip Hildebrandt
Also kann man sich das ein bisschen vorstellen wie Röntgenstrahlen? Als sie auf den Markt gekommen sind, war das auch so der neueste Schrei und es war Die Vorteile waren für viele überwiegend und erst später kam das dann raus, dass Röntgen natürlich auch erhebliche gesundheitliche Risiken haben.

Matthias Griem
Exakt. Das ist einfach ein Stück weit auch. Das finden wir überall auch im medizinischen Bereich und so weiter. Es gibt überall so ganz schlimme Beispiele, wo man Ups, da hat einfach die technische Entwicklung ernsthafte Probleme bereitet am Ende des Tages.

Philip Hildebrandt
Und wie ist das mit der Wendezeit? Gibt das dann durch die neuen Verordnungen? Hat sich das alles gebessert? Oder wann ist aus deiner Sicht so ein Punkt, wo man sagt, das ist eine halbwegs sichere Seite? Baujahr technisch?

Matthias Griem
Ja, baujahrtechnisch kann man das im Grunde auch nicht verallgemeinern, sondern wir haben sicherlich, ich sage mal, in den 90ern, da ist ganz viel passiert, gab es neue Verordnungen und so weiter, weil natürlich dann viele Erkenntnisse dann auch aufgekommen sind und man konnte dann eben nachweisen, dass der eine oder andere Stoff gesundheitlich problematisch ist und deshalb wurden dann natürlich die Vorschriften auch angepasst. Also insofern sind die ER da schon auch ganz wichtig. Da sind dann klassische Themen dann auch letztendlich eingefangen worden, könnte man sagen. Also zum Beispiel ein Schadstoffbereich, künstliche Mineralfasern, also KMF nennen wir das abgekürzt, die wurden, also man sagt eigentlich bis 1996 war das problematisch, die Faserstrukturen und so weiter waren da, so dass das eben wirklich noch gesundheitlich relevant war. Heute wird das tatsächlich gleichgesetzt mit Asbest. Also alles, was an künstlicher Mineralfaser vor 96 noch eingebaut wurde, ist eben problematisch. Und so können wir eben sagen, dass zum Beispiel bei diesem Thema in den 90ern das Problem dann irgendwann ausgelaufen ist. Allerdings auch da gibt es immer wieder ein Problem, weil natürlich die Tatsache, dass diese Stoffe nicht mehr verkauft wurden, nicht gleichzusetzen ist damit, dass sie auch nicht mehr verbaut wurden, weil es ist natürlich über einige Jahre immer auch noch so gewesen, dass irgendwelche Lagerbestände einfach verarbeitet wurden, die einfach noch vorhanden waren.

Matthias Griem
Im Übrigen auch da natürlich immer wieder die Frage, wenn wir heute auch zum Beispiel Eigentümerwechsel haben, wir wissen eben bei vielen Gebäuden auch nicht, wurde die Dämmung denn nun vor 96 eingebaut oder nicht? Wann war irgendeine Sanierung, wann wurde die durchgeführt und inwieweit haben wir eben heute noch eine Belastung? Das ist das, was eben mit dieser Historie auch immer wieder dann auf den Punkt gebracht wird. Wir müssen genau gucken, wann wurde in den Häusern was gemacht.

Philip Hildebrandt
Vielleicht magst du uns einmal so einen kleinen Überblick geben, was so typische Schadstoffe sind, die man zu erwarten hat oder die es so grundsätzlich gibt, die im Hausbereich auftreten können. Also Asbest hast du ja schon genannt, vielleicht auch mal wie das auftreten kann

Matthias Griem
Ja, Asbest ist heute natürlich immer noch ein Dauerbrenner Thema und das wird uns auch noch einige Jahre beschäftigen, weil Asbest ein Stoff ist, der eben auch in vielen Baumaterialien eingesetzt wurde, in Spachtelmassen, in Farben, in Putzen, in Beton und so weiter. Das heißt, wir finden das wirklich an ganz, ganz vielen Stellen. Und da ist immer die Wenn ich heute eine Sanierung plane und ich fasse beispielsweise im Innenbereich eine Wand an, muss ich eben sehr genau überlegen. Manchmal sehe ich das dann auch erst, wenn ich es angefasst habe, also als Laie, dass ich eben sage, Mensch, das das ist wirklich ein uralter Putz und das wird dann manchmal auch nach Bauchgefühl entschieden, dass die Leute ich lasse hier vielleicht mal lieber eine Analyse machen, Das ist auch schwer abzugrenzen, weil wir natürlich einen ganz großen Gebäudebestand haben, der einfach in den letzten 30 Jahren nicht neu verputzt. Wurde. Wir haben ganz viel von diesem alten Material auch noch verbaut, beispielsweise auch Spachtelmassen, also zum Beispiel, wo wenn Elektro Unterputzdosen in die Wand gesetzt werden, diese Spachtelmassen, die waren zum Beispiel auch häufig mit Asbest versetzt, weil es eben positive Eigenschaften gebracht hat für diese Stoffe.

Matthias Griem
Dann natürlich, das ist aber auch allgemein bekannt, diese Welldächer, das ist das klassische Beton, dieser gebundene Beton, genauso dann auch diese Fassadenverkleidung, das sind so die Klassiker, die eigentlich auch ein Laie erkennt. Da beispielsweise ist es auch immer die Frage, muss das sofort angefasst werden und saniert werden oder nicht. Wir sagen einfach im Grundsatz erstmal typischerweise, wenn das nicht zerfasert, also wenn es gut gebunden ist, kann es eigentlich auch erstmal am Gebäude verbleiben. Und da muss man natürlich einfach mal gucken, über welchen Schadstoff spricht man und dann muss man das eben im Einzelfall beurteilen.

Philip Hildebrandt
Was hast du noch für Schadstoffe, die man so kennen sollte oder an die man denken sollte?

Matthias Griem
Also beispielsweise Paks, das ist eine Stoffgruppe, die häufig zum Beispiel zu finden ist in Klebern, zum Beispiel Parkettkleber, wenn man sagt, ich möchte neuen Fußboden verlegen, dann finde ich manchmal eben diesen schwarzen Parkettkleber noch unter meinen Holzleisten oder so. Da haben wir häufig eine Belastung, die finden wir dann häufig auch in Stäuben. Das ist vielleicht auch nochmal, also das ist vielleicht von Analytik nochmal ein ganz spannendes Thema, vielleicht kommen wir da noch drauf, weil sehr viele Schadstoffe sich auch in Stäuben binden. Deshalb ist die Analyse von Hausstaub immer auch ein wichtiger Punkt neben Luftmessungen. Also das ist beispielsweise eine Stoffgruppe, die wir häufig finden in älteren Gebäuden und

Philip Hildebrandt
die ist auch ein Problem, so gesehen, wenn man nichts verändert.

Matthias Griem
Ja, weil wir eben auch natürlich immer Abbauprozesse haben. Das heißt, wenn ich ein altes Parkett habe, wir kennen das alle für, dass man über einen alten Boden geht und man sieht schon, hier hat sich irgendwo schon mal eine Leiste gelöst und so weiter. Also wir haben Alterungsprozesse, die eben dazu führen, dass eben auch diese Stoffe dann zerfasern, vielleicht so im ganz Kleinen auch zerbrechen, zerbröseln. Man kann sich das vorstellen, so eine alte Klebeschicht oder so einem Holzparkett, das wird einfach durch diese mechanische Beanspruchung dann auch immer weiter ein Stück weit zerstört und findet sich eben in kleinen Teilen dann auch im Hausstaub wieder. Und dann ist es eben im Zweifel auch Luft getragen. Also wir nehmen es dann eben über die Lunge auf und das kann dann eben zu entsprechenden Schädigungen führen. Und da haben wir dann eben diese Themen, also je Stoffgruppe, das kann dann krebserregend sein und so weiter. Man darf das nicht dramatisieren. Wir müssen dann immer gucken, wie hoch ist die Belastung. Also es ist nicht immer gleich dramatisch, wenn ich so etwas im Haus finde, aber man muss dann sehr genau überlegen, wie man damit umgeht und den Zustand bestimmen.

Matthias Griem
Habe ich hier eine starke Zerfaserung beispielsweise? Also habe ich damit zu rechnen, dass ich da eben Staubbelastung habe. Aber das, wie gesagt, können wir dann über eine Analyse auch mal ganz gut greifen.

Philip Hildebrandt
OK, gibt es noch mehr Schadstoffe, auf die man vorbereitet sein sollte?

Matthias Griem
Ja, wir haben natürlich auch Stoffe, die auch heute noch eingebaut werden. Also letztendlich alles, was wir aus Farben, Klebern, Lacken und so weiter erwarten. Also das haben wir ja auch im Neubau immer mal dieses Thema, wenn wir geruchliche Auffälligkeiten haben oder eben auch, wenn es Sensibilitäten bei den Bewohnern gibt, das heißt Allergiker und so weiter. Da haben wir immer wieder Themen, wo wir dann auch dazu gerufen werden. Denn nach wie vor umgeben wir uns ja im Innenraum einfach, egal ob jetzt Neubau oder Altbau, mit einem extrem großen, künstlich zusammengestellten Cocktail. Wir benennen das dann häufig auch so landläufig als Eigengeruch eines Gebäudes. Was meinen wir damit? Das können wir im Grunde gar nicht ganz genau definieren. Fakt ist aber, dass dieser Cocktail ja besteht aus allem, was wir an Ausdünstung haben, einmal aus der Bausubstanz, aber auch aus dem Inventar und so weiter. Das heißt, all das zusammengenommen gibt dann eben diese Bezeichnung oder diese Formulierung, ja, Eigengeruch. Und da gibt es dann natürlich auch diese Störstoffe oder auch Schadstoffe, die mit dazugehören. Und da ist auch, das kennen wir alle, es gibt Menschen, die sagen, ich mag das gerne riechen, wenn ich auf der Tank stelle.

Matthias Griem
Oh ja, das ist ein angenehmer Geruch. Ja, wunderbar. Benzol, hochkrebserregend, wunderbar. Also auch das ist natürlich immer eine Frage, wie man es bewertet und am Ende kommen wir häufig an einen Punkt, wo die Menschen dann auch zu uns kommen, wo es sagt, irgendwas stört. Zum Beispiel auch bei dem Eigengeruch, dass sie sagen, irgendwas ist hier auffällig, vielleicht eine muffige Note, wo es Hinweise in Richtung Schimmelpilzbefall gibt oder irgendwas Süßliches, wo man sagt, vielleicht geht das in Richtung Formaldehyd oder also was nicht passt.

Philip Hildebrandt
So sehen aus.

Matthias Griem
Genau einfach so Störungen, wo auch die menschliche Sensorik so sagt, irgendwas ist hier komisch, dürfte nicht sein, passt nicht zu dem, was ich sehe. Also auch dann eben ohne dass wirklich konkrete Dinge vorliegen, sondern einfach auch dieses Thema Geruch ist ein ganz wichtiges Thema, wenn man auch ein sich ein neues Haus kaufen möchte oder auch ein altes Haus kaufen möchte. Auch diese Sensorik, die ist ganz wichtig. Also das kann man immer nur empfehlen, dass Leute auch nicht nur mit den Augen, sondern auch mit der Nase sich

Philip Hildebrandt
Dann sollte man wahrscheinlich dafür sorgen, dass nicht davor gelüftet worden ist, sondern dass das schon die Luft so ein bisschen stand.

Matthias Griem
Genau, exakt. Das wäre eigentlich das Beste ungelüfteter Zustand, dass man einen Raum oder eine Wohnung betritt oder ein Haus und gleich dann auch mal so genau in aller Stille vielleicht sogar Augen zumacht und was nehme ich hier wahr? Das ist schon ganz gut, weil das Bauchgefühl sagt da eine ganze Menge und das kann ich nur empfehlen.

Philip Hildebrandt
Alles klar. Und wenn wir jetzt bei dem Thema sind, ich überlege ein Haus aus den 70ern und 80ern zu kaufen, was würdest du da empfehlen oder was ist die richtige Vorgehensweise, um diese ganze Schadstoffproblematik anzugehen?

Matthias Griem
Ja, am Ende hat das natürlich immer auch einen wirtschaftlichen Problem, keine Frage, weil natürlich die Untersuchungen auch gerade wenn wir mit Laboranalysen und Messungen und so weiter anfangen, auch vergleichsweise teuer werden können. Also je nachdem, was wir eben zu erwarten haben aus dem Bauzeitalter, kann man da schon vielleicht das eine oder andere Messprogramm empfehlen. Ansonsten haben wir natürlich auch, wenn wir eine Begehung machen, also zum Beispiel beim Thema Kaufberatung erstmal ganz allgemein, ohne dass ich im Vorwege jetzt auch schon irgendwelche kauf konkreten Fragestellungen bekommen habe, gehen wir natürlich auf so ein Gebäude erstmal komplett unvorbelastet zu. Wir wissen eben nicht, also ich speziell dann auch, wenn ich ein Gebäude betrete, weiß ich natürlich nicht, wann wurde zuletzt saniert und so weiter. Ich gehe da also vollkommen offen rein und beurteile natürlich so ein Gebäude nach unterschiedlichen Schwerpunktthemen. Einmal natürlich Bauphysik, also das heißt Thema Wärmeschutz und so weiter. Was habe ich da zu erwarten? Habe ich vielleicht auch, wenn ich weiß, ich komme in ein Haus, einfache Baustruktur, was direkt nach dem Krieg erstellt wurde zum Beispiel oder sowas, wo ich sage so das ist thermisch, also was den Wärmeschutz angeht, vielleicht auch schwach aufgestellt.

Matthias Griem
Da habe ich vielleicht schon so eine Vorahnung, dass ich okay, hier kannst du vielleicht ein bisschen feucht riechen oder sowas, wo ich sage, das ist einfach so, weil ich hier ein Tauwasserthema habe, ist quasi vorgezeichnet, schon wegen der schlechten Bausubstanz. So, ansonsten also diese bauphysikalischen Aspekte sind ganz wichtig und dann natürlich auch noch mal direkt dieser erste geruchliche Eindruck ist für mich ganz wichtig. Dann machen wir natürlich Feuchtigkeitsmessungen. Auch daraus kann man eine ganze Menge ableiten, weil wir natürlich bei Feuchtigkeitsmessungen immer dann auch über das Thema Schimmelpilz, Bakterienbefall und so weiter, also mikrobielle Erscheinungen sprechen. Aber ganz wichtiger Punkt auch was das Thema Feuchtigkeit angeht, da geht es eben nicht nur um das Thema Schimmelpilz und bakterielle Schäden usw. Sondern wir haben natürlich immer auch das Thema zum Beispiel auch nach Wasserschäden, Also immer wenn es um Feuchtigkeit und Wasser geht, müssen wir das eben weiterdenken. Und Wasser ist ein Lösemittel. Das heißt, wir haben häufig zum Beispiel auch bei Feuchtigkeitsschäden sozusagen im Nebensatz so ein bisschen mitlaufen das Thema der chemischen Komponenten, weil Wasser eben ein Lösemittel ist. Das heißt, wenn wir einen Wasserschaden haben, wissen wir auch alle, wie zum Beispiel eine nasse Gipskartonplatte riecht oder dazu haben wir sicherlich auch eine Assoziation.

Matthias Griem
Und so haben wir eben alle möglichen chemischen Stoffe, die auch ausgelöst werden, wenn Wasser mit im Spiel ist. Das heißt, häufig haben wir auch chemische Belastungen als Beiwerk bei einem Feuchtigkeitsschaden. Und deshalb muss man das eben alles zusammen denken und deshalb ist es eben auch wichtig, wenn man so ein Haus untersucht, dass man all diese Sachen auch auf der geruchlichen Seite und so weiter mit berücksichtigen Ansonsten haben wir natürlich ganz klar dann die visuelle Begutachtung, dass wir einfach gucken, zum Beispiel eben klassisch er Jahre Bungalow, wunderbar großflächig getäfelte Decken, die so ein bisschen dunkelbraun erscheinen, wo wir sagen, da hätten wir vielleicht ein Thema mit Holzschutzmitteln. Da könnte man natürlich dann okay, wir nehmen direkt eine Materialprobe mal irgendwo unter einer Deckleiste oder so, wo wir sagen, da ist es eben nicht sichtbar und gucken einfach dann im Labor, ob wir da ein Problem haben. Wir können dann natürlich direkt auch mit einer Staubanalyse dort angreifen, weil wir zum Beispiel PRK haltige Kleber unterm Parkett und so weiter dann auch identifizieren können, ohne dass wir etwas zerstören, also ohne dass wir das Parkett dann hochnehmen an einer Stelle. Das ist natürlich im Grundsatz eigentlich immer auch das Ziel, dass wir zerstörungsfrei untersuchen.
Das muss eigentlich immer erstmal so der erste Schritt sein. Und so arbeitet man sich dann einmal durch das ganze Haus von ganz oben bis ganz unten. Jedes Bauteil hat so ein Stück weit seine Schwerpunkte. Klar, ein Keller hat natürlich häufig das Thema der Feuchtigkeit und Dachboden ist dann eher vielleicht mit dem Thema Holzschutzmittel verbunden.

Philip Hildebrandt
Also das heißt, man würde sich das ganze Haus einmal anschauen, möglichst zerstörungsfrei untersuchen, sofern es möglich ist Und und dann würde der Bausachverständige da und da sehe ich schwere Schwierigkeiten, da könnte was sein, da wird was sein Und sagt dann natürlich auch, ob das jetzt ein Drama ist oder ob das vergleichsweise harmlos ist.

Matthias Griem
Genau. Und vor allen Dingen ist es dann auch noch mal ganz wichtig, weil wir es häufig ja auch haben, dass wenn Häuser übernommen werden, dass es dann heiß okay, wir bauen sowieso eine neue Küche ein oder wir wollen sowieso eine ganz andere Deckenverkleidung haben oder wir nehmen diese Deckenverkleidung raus oder der Boden soll gebaut werden. Dann ist es natürlich so, dass wir gewisse Baumaterialien dann auch nicht tiefergehend beurteilen müssen, weil sie sowieso rausfliegen. Dann ist es eher nochmal zum Thema Arbeitsschutz. Wenn ich sage, das Parkett kommt raus, dann muss sich im Zweifel aber auch die Firma nochmal darum kümmern, die das vielleicht dann durchführt, diese Leistung, dass sie da einfach, was den Arbeits und Umgebungsschutz angeht, dann auf der sicheren Seite ist und das eben alles fachgerecht erfolgt. Aber das haben wir natürlich auch immer diesen Aspekt. Also bei Sanierung haben wir natürlich dann häufig auch eine Bereinigung von Problemen, wenn das Problem einfach verschwindet.

Philip Hildebrandt
Wie sieht das aus mit Entsorgung? Muss man da mit mehr Kosten rechnen? Also wenn wir jetzt von dem Kleber sprechen zum Beispiel, ist das eine besondere finanzielle Belastung bei der Entsorgung wie bei Asbest? Asbest ist ja mit hohen Entsorgungskosten verbunden.

Matthias Griem
Ja, wobei tatsächlich die Kosten gar nicht unbedingt so extrem viel höher sein müssen, weil wir, also gut, bei Asbest haben wir natürlich dann das Originalmaterial häufig den Putz und so weiter. Das ist natürlich ein großes Volumen im Zweifel. Aber wenn wir zum Beispiel sagen, wir haben Kleber entfernt, der zum Beispiel mit einem Stripper, das sind so quasi elektrisch vibrierende Spachtel, die dann irgend so eine Klebeschicht vielleicht unterm Parkett nochmal rausarbeiten, habe ich natürlich vom Volumen her sehr kleine Mengen. Das ist häufig gar kein großes Problem. Aber es muss natürlich dann Fachgerät entsorgt werden und da gibt es kein einfacher Bauabfall, sondern vom Abfallschlüssel her eben auch so, dass es an der Stelle ein bisschen teurer wird und separat entsorgt werden muss und so weiter. Aber eine Fachfirma weiß da Bescheid und das ist in der Regel kein Posten,

Philip Hildebrandt
weil es das Volumen nicht ist, so gesehen auch.

Matthias Griem
Genau, weil im Gesamtkonzept sind das in der Regel keine Kosten, die jetzt ein Projekt irgendwie irgendwie extrem verteuern würden.

Philip Hildebrandt
Okay. Und das heißt, da müsste man aus deiner Sicht auf jeden Fall sagen, was habe ich überhaupt vor, alles zu renovieren oder zu sanieren? Wenn ich alle Decken rausnehme, habe ich das Problem mit den Decken danach nicht mehr. Das Ziel muss ja eigentlich dann sein, das ist ja vielleicht die Prämisse, dass ich danach eine gute Wohnqualität habe, eine gute Luftqualität, die nicht durch Schadstoffe so gesehen beeinträchtigt wird. Und wenn ich die Decke rausnehme und das mit modernen Sachen danach mache, habe ich das Problem quasi beseitigt. Das ist dann das, was du so sehen sagst.

Matthias Griem
Exakt. Und da geht es dann natürlich darum, auch um die Auswahl der neuen Materialien. Auch das ist ja nochmal ein ganz eigenes Feld. Ich hatte meinen Lack jetzt den blauen Engel als Zertifikat oder nehme ich irgendwas möglichst günstig, was ganz billiges was ich irgendwie als Sonderposten aus Polen bekommen habe oder ich sage also ich will keine Wertung, nur es geht natürlich immer darum, dass ich Materialien einsetze, die in der entsprechenden Zulassung haben und so weiter. Im Zweifel dann eben auch namhafte Produkte von namhaften Herstellern. Da kann ich dann immer auch sicher sein, dass ich da qualitativ hochwertig unterwegs bin. Und auch da haben wir eine große Bandbreite ökologische Baustoffe und so weiter. Das ist ein Riesenthema an sich. Aber im Prinzip habe ich dann natürlich, wenn ich die alten Baumaterialien rausschmeiße, dann habe ich natürlich eine hohe Sicherheit, dass das Problem dann auch nicht existiert.

Philip Hildebrandt
Wie sieht denn das eigentlich aus mit dem Thema Feuchtigkeit? Du hattest ja schon angesprochen, wenn natürlich irgendwo Schimmel zu sehen ist, ist es natürlich relativ einfach zu Irgendwas stimmt hier nicht. Du hast gesagt, man kann auf den Geruch achten. Wie sieht das aus mit verdeckten Feuchtigkeitsschäden, vielleicht hinter einer Rehgipswand oder sowas?

Matthias Griem
Also tatsächlich ist es so, dass man davon ausgehen muss, dass bis etwa 80 Prozent aller Schimmelpilzbefallsereignisse nicht sichtbar sind.

Philip Hildebrandt
Das ist ja keine gute Nachricht.

Matthias Griem
Das ist tatsächlich so aus folgendem Grund natürlich. Erstmal haben wir natürlich ganz viele verdeckte Dinge, wie du gesagt hast, schon hinter irgendeiner Trockenbauwand oder sowas kann irgendwas schlummern. Aber vor allen Dingen ist es auch so, dass wir natürlich bei Schimmelpilzen über mikroskopische Strukturen sprechen. Das heißt, wir sehen sowieso immer nur die Spitze des Eisberges mit bloßem Auge. Und das ist auf jeden Fall auch ein Thema. Wie können wir da rangehen? Wir haben natürlich einmal klar diese sensorische Wahrnehmung, das heißt, der Geruch, Geruch ist da ganz wichtig, ist ganz interessant. Häufig ist es auch so, dass ich gerufen werde in dem Fall, also Thema Geruch. Irgendjemand aus dem Haushalt häufig die Damen sagen, irgendwas riecht hier komisch und der Herr im Haus sagt, ich rieche nichts. Es ist ganz, ganz interessant. Also meine Erfahrung ist, die Damen sind da offensichtlich etwas besser aufgestellt, was das Wahrnehmen von tatsächlich nein, aber wenn man Hinweise hat in diese Richtung, dann kann man natürlich konkret untersuchen. Da können wir über Feuchtigkeitsmessungen natürlich an Bauteilen direkt auch Dinge feststellen, weil Grundlage für mikrobielles Wachstum, also für Schimmelpilzwachstum, Bakterienwachstum und so weiter, ist immer Feuchtigkeit. Und deshalb ist die Suche nach Schimmelpilz immer auch die Suche nach Feuchtigkeit im weitesten Sinne.

Matthias Griem
Das heißt, über Feuchtigkeitsmessungen können wir natürlich eine ganze Menge rausbekommen. Da sind wir wieder im Bereich auch der Bauphysik, ganz klassisch Altbau, Aussenwandecken, Fensterlaibung, also die Stellen, wo wir häufig auch leichten Schimmelpilzbefall vorfinden. Das ist auf jeden Fall eine Möglichkeit. Ansonsten, wenn wir überhaupt keinen Ansatz haben, aber vermuten, dass es irgendwie eine Schimmelpilzbelastung gibt, dann können wir natürlich Raumluftmessungen machen. Das ist immer dann auch sinnvoll, wenn wir klären wollen, ob es gesundheitlich relevant ist. Also das ist häufig dann auch zum Beispiel die Schnittstelle zum Mediziner, wenn es um Allergikerhaushalt geht oder so, ist das ja ganz wichtig. Haben wir eine Belastung in der Raumluft, also in der Atemluft, Das ist dann ja das, was wir wissen wollen. Also das heißt, über den Weg können wir rauskriegen, ob eine Belastung vorliegt. Und wenn wir dann über die Ortung sprechen, können wir beispielsweise einen Schimmelpilzspürhund einsetzen, der kann das punktgenau anzeigen. Da ganz wichtig die Unterscheidung Den Schimmelpilzspürhund interessieren nicht die Sporen, die sucht er nicht, sondern der Hund zeigt uns Stellen an, an denen die Stoffwechselprodukte austreten, die beim Wachstum von Schimmelpilzen und Bakterien freigesetzt werden. Das heißt, wir haben alle eine Assoziation dazu, wenn wir Wie riecht ein feuchter Keller?

Matthias Griem
Was ist mikrobielle Aktivität? Wie riecht ein Schimmelpilzbefall? So, die ist muffig, erdige und so weiter. Und das ist im Prinzip der Cocktail, den der Hund detektiert, aber eben in extrem geringer Konzentration. Das heißt, der Hund kann uns eben deshalb auch sagen, an welcher Stelle genau diese Gase entweichen. Es gibt unterschiedliche Anzeigeverhalten. Unser Spürhund zeigt es durch Kratzen an, sodass wir dann eben sagen können, okay, an der Stelle müssen wir eine Bauteilöffnung vornehmen. Der klassische Ablauf wä Wir haben irgendwo eine Luftmessung gemacht, haben festgestellt, es gibt eine Belastung, Wissen aber nicht wo sie ist. Gehen wir mit dem Spürhund rein. Der Hund zeigt uns irgendeine Stelle an, zum Beispiel an der Fußleiste, dann können wir die Fußleiste öffnen Oder wir können eine Kernbohrung im Fußboden machen, um zum Beispiel die Estrichdämmung zu überprüfen, falls da unten irgendwas in der Tiefe schlummert. Oder wir können zum Beispiel auch eine Trockenbauwand öffnen, die berühmte Gipskartonwand, eine Trennwand, die vielleicht irgendwo nachträglich mal eingezogen wurde. Oder zum Beispiel im Badezimmer. Häufig haben wir da ja diese Vorwandinstallation, wo das WC dran hängt oder auch das Waschbecken, wo dann die Rohrleitungen dahinter verlaufen. Also auch großer Hohlraum, der eigentlich schwer zu untersuchen ist.
Und da sagt uns der Spürhund dann sehr OK, da bitte öffnen.

Philip Hildebrandt
OK. Gehen wir noch mal zurück auf das Beispiel, wenn ich überlege, ein Haus zu kaufen, wie gehe ich da das Thema Feuchtigkeit in der Bestandsimmobilie an? Sollte ich das irgendwie genau untersuchen? Worauf sollte ich achten? Von welchen Faktoren hängt das ab und wann wird es vielleicht ein bisschen kritisch?