Mietpreise vs. Kaufpreise 2025 – Wohnen wird teurer, kaufen bleibt günstig?

Die Mieten steigen, die Kaufpreise stagnieren oder sind sogar gesunken – aber was bedeutet das für dich als Mieter, Eigentümer oder Investor? Ist es aktuell besser, zu kaufen oder zu mieten? Und warum bleiben die Mieten so hoch, obwohl die Kaufpreise teilweise zurückgegangen sind?

Wir werfen einen Blick auf die aktuellen Zahlen und Trends und schauen uns an, welche regionalen Unterschiede es gibt. Als Datengrundlage dient uns der aktuelle IW-Report 2025, der die Entwicklungen auf dem deutschen Wohnungsmarkt untersucht.

Wenn du also wissen möchtest, wohin sich die Mieten entwickeln, ob der richtige Zeitpunkt für einen Immobilienkauf gekommen ist und was das alles für den Markt bedeutet – dann bleib dran!

Los geht’s!

Aktuelle Entwicklung der Mietpreise in Deutschland

Schauen wir uns an, wie sich die Mieten in Deutschland derzeit entwickeln. Und ich sage es direkt: Für Mieter gibt es keine Entspannung in Sicht.

Laut dem aktuellen IW-Report 2025 sind die Mietpreise im vergangenen Jahr um durchschnittlich 4,7 % gestiegen – das bedeutet, wer heute eine neue Wohnung sucht, muss im Schnitt fast 5 % mehr Miete zahlen als noch vor einem Jahr. Im Vergleich zum letzten Quartal beträgt der Anstieg 0,9 % – also ein kontinuierlicher Trend nach oben.

Besonders stark trifft es die Großstädte:

• Berlin: +8,5 %
• Essen: +8,2 %
• Frankfurt: +8,0 %

Dort wird Wohnen also immer teurer. Aber nicht nur in den Metropolen steigen die Mieten – auch in kleineren Städten und in den Randgebieten rund um die großen Zentren ziehen die Preise an.

Warum steigen die Mieten so stark?

Es gibt mehrere Gründe dafür. Der wichtigste: Es wird zu wenig gebaut.

Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen ist im letzten Jahr gesunken – nur 260.000 neue Wohnungen wurden gebaut, und für 2025 erwartet das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) sogar nur 230.000 Neubauten. Damit bleiben die Fertigstellungen deutlich unter dem eigentlichen Bedarf.

Hinzu kommt: Steigende Baukosten und hohe Zinsen machen Neubauten teurer, sodass viele Bauprojekte entweder verschoben oder komplett gestrichen werden. Das bedeutet weniger Angebot – und damit weiter steigende Mieten.

Mieten steigen – aber nicht überall gleich stark

Ein interessanter Punkt: Während die Mieten in den Top-7-Städten leicht an Dynamik verlieren, sehen wir stärkere Anstiege in kleineren Großstädten und deren Umland.

• In den Top-7-Städten liegt der Anstieg im Schnitt bei 5,9 %
• Im direkten Umland dieser Städte immer noch bei 3,6 %
• In anderen Großstädten um 5,0 %

Das zeigt: Viele Menschen weichen mittlerweile ins Umland aus, weil die Mieten in den Stadtzentren für sie nicht mehr bezahlbar sind. Aber dadurch steigen auch dort die Preise weiter.

Was heißt das für dich?
Falls du auf Wohnungssuche bist, solltest du dich darauf einstellen, dass die Mieten 2025 weiter steigen werden. Die Nachfrage bleibt hoch, das Angebot knapp – und es gibt keine kurzfristige Lösung, die diesen Trend umkehren könnte.

Im nächsten Abschnitt schauen wir uns an, wie sich die Kaufpreise im Vergleich zu den Mieten entwickelt haben – und warum viele Menschen trotz der hohen Mieten nicht kaufen.

Entwicklung der Kaufpreise im Vergleich zu Mieten

Nachdem wir uns angeschaut haben, wie stark die Mieten steigen, werfen wir jetzt einen Blick auf die Kaufpreise für Immobilien. Denn die spannende Frage ist: Warum steigen die Mieten weiter, während die Kaufpreise vielerorts stagnieren oder sogar sinken?

Stabile bis leicht sinkende Kaufpreise

Der aktuelle IW-Report 2025 zeigt, dass sich die Kaufpreise für Immobilien kaum verändert haben – teilweise sind sie sogar leicht gesunken.

• Eigentumswohnungen: -0,4 % im Vergleich zum Vorjahr
• Ein- und Zweifamilienhäuser: +0,6 %

Das bedeutet, dass sich der Markt nach den starken Preisrückgängen der letzten zwei Jahre stabilisiert hat. Vor allem seit der Zinswende 2022 sind die Kaufpreise vielerorts deutlich gefallen.

Beispiel Großstädte:
Seit 2022 haben die Kaufpreise in den Top-7-Städten um durchschnittlich 10,9 % nachgegeben. In B-Städten wie Leipzig oder Hannover liegt der Rückgang bei etwa 7,6 %, in C-Städten bei 8 %.

Das heißt also: Mieten steigen, aber Kaufpreise stagnieren oder fallen.

Warum sind Kaufpreise gesunken, aber Mieten nicht?

Es gibt mehrere Gründe für diesen Unterschied:

1. Hohe Zinsen verteuern Finanzierungen
   • Die gestiegenen Zinsen haben dazu geführt, dass sich viele Menschen den Immobilienkauf nicht mehr leisten können.
   • Dadurch ist die Nachfrage gesunken – weniger Käufer bedeuten sinkende oder stagnierende Preise.
2. Weniger Kaufinteresse = mehr Mietnachfrage
   • Da sich viele den Kauf nicht mehr leisten können, müssen sie weiterhin mieten – was die Nachfrage auf dem Mietmarkt erhöht und die Preise weiter nach oben treibt.
3. Neubaukrise verschärft die Lage
   • Durch die hohen Baukosten und die schwierige Finanzierung werden weniger neue Wohnungen gebaut.
   • Das führt dazu, dass das Angebot auf dem Mietmarkt knapp bleibt – während gleichzeitig die Zahl der Kaufangebote steigt.

Wo gibt es die stärksten Unterschiede?

Besonders auffällig ist dieser Effekt in Städten wie Berlin, Leipzig und Freiburg.

• Berlin: Kaufpreise seit 2022 um -6,6 % gesunken, Mieten dagegen um +22,2 % gestiegen
• München: Kaufpreise -12,7 %, Mieten +11,7 %
• Leipzig: Kaufpreise -6,9 %, Mieten +14,1 %

Das bedeutet: Die Kaufpreise sind gesunken – aber das Mieten ist so teuer wie nie!

Was bedeutet das für Käufer und Investoren?

Eigentlich wäre das jetzt ein guter Zeitpunkt, um eine Immobilie zu kaufen – denn die Preise sind niedriger als noch vor zwei Jahren. Aber:

• Hohe Zinsen machen es schwerer, eine Immobilie zu finanzieren.
• Viele warten darauf, dass die Zinsen wieder sinken – was die Kaufzurückhaltung verstärkt.
• Investoren sehen neue Chancen: Steigende Mieten machen Immobilien als Kapitalanlage wieder attraktiver.

Was heißt das für dich?

• Als Mieter solltest du dich darauf einstellen, dass die Mieten weiter steigen werden. Wenn du langfristig mietest, könnte sich der Kauf einer Immobilie trotz der Zinsen lohnen.
• Als Käufer hast du aktuell die Chance, eine Immobilie zu einem niedrigeren Preis zu bekommen – allerdings zu höheren Finanzierungskosten.
• Als Investor sind Städte mit stark steigenden Mieten wie Berlin, Leipzig oder Freiburg besonders interessant, weil die Renditen hier aktuell wieder steigen.

Im nächsten Abschnitt beleuchten wir, was diese Entwicklung für Käufer, Mieter und Investoren bedeutet.

Was bedeutet das für Käufer, Mieter und Investoren?

Wir haben gesehen: Die Mieten steigen weiter, die Kaufpreise stagnieren oder sind gesunken – aber was bedeutet das konkret für dich? Ob du aktuell nach einer Wohnung suchst, eine Immobilie kaufen willst oder als Investor nach neuen Möglichkeiten Ausschau hältst – die Situation ist für jeden unterschiedlich.

Lass uns die drei wichtigsten Gruppen einmal durchgehen:

1. Was bedeutet das für Mieter?

Die schlechte Nachricht zuerst: Die Mieten werden weiter steigen.

• In fast allen Städten sind die Mieten 2024 deutlich teurer geworden – und der Trend setzt sich fort.
• Besonders in Berlin (+8,5 %), Essen (+8,2 %) und Frankfurt (+8,0 %) wird das Wohnen immer teurer.
• Der Grund: Es gibt zu wenig Neubau und eine hohe Nachfrage.

Was kannst du tun?

• Falls du aktuell eine Wohnung suchst, solltest du dich frühzeitig informieren und Vergleichsportale regelmäßig checken.
• Langfristige Mietverträge abschließen, um dich gegen zukünftige Erhöhungen abzusichern.
• Falls du in eine neue Stadt ziehen möchtest, prüfe, ob das Umland eine günstigere Alternative ist – aber beachte, dass auch dort die Mieten steigen.

2. Was bedeutet das für Kaufinteressenten?

Hier gibt es zwei Seiten der Medaille:

Die Kaufpreise sind in vielen Städten gesunken.

• In Berlin (-6,6 %), München (-12,7 %) und Frankfurt (-8,7 %) sind die Preise gefallen – das bedeutet, du könntest jetzt günstiger kaufen als noch vor zwei Jahren.
• Besonders in A-Städten wie Hamburg, Düsseldorf oder Stuttgart gibt es aktuell attraktive Angebote.

Die Finanzierung ist jedoch teurer geworden.

• Die Zinsen sind hoch, und das macht es schwieriger, eine Immobilie zu finanzieren.
• Viele Käufer zögern deshalb noch – aber wer sich das leisten kann, hat jetzt eine gute Gelegenheit zu verhandeln.

Was kannst du tun?

• Kaufpreise genau vergleichen: In vielen Städten gibt es Preisrückgänge – es lohnt sich, nach Schnäppchen zu suchen.
• Finanzierung gut durchrechnen: Die Zinsen sind hoch – aber falls du langfristig kaufen willst, könnte es sich trotzdem lohnen.
• Mietrendite checken: Falls du als Kapitalanleger kaufen willst, schau dir genau an, wo die Mieten steigen – dort gibt es die besten Renditen.

3. Was bedeutet das für Investoren?

Hier gibt es aktuell sehr gute Chancen, denn die Renditen steigen:

Kaufpreise sind gesunken, Mieten steigen – das verbessert die Renditen für Vermieter.

• In Städten wie Berlin, Leipzig und Freiburg sind die Kaufpreise gefallen, aber die Mieten sind stark gestiegen – das bedeutet attraktive Mietrenditen für Investoren.
• Besonders B- und C-Städte wie Leipzig, Hannover oder Karlsruhe sind interessant, weil dort noch Wachstumspotenzial besteht.

Herausforderungen für Investoren:

• Die Finanzierung ist teurer – höhere Zinsen drücken auf die Margen.
• Regulierungen im Mietmarkt könnten in einigen Städten zu Einschränkungen führen (z. B. Mietendeckel-Diskussionen).

Was kannst du tun?

• Gezielt nach Städten mit steigenden Mieten suchen.
• Prüfen, ob sich der Kauf einer Bestandsimmobilie lohnt – oft sind die Preise gesunken, und mit einer guten Mietrendite kann sich das Investment schnell lohnen.
• Zukunftsstandorte identifizieren: Städte mit hoher Mietnachfrage und stabiler Wirtschaft sind für langfristige Investitionen am besten.

Im nächsten Abschnitt werfen wir noch einen Blick in die Zukunft: Wie wird sich der Markt 2025 entwickeln? Gibt es bald eine Entlastung für Mieter – oder bleiben die Preise hoch?

Fazit und Ausblick

Kommen wir zum Fazit: Wo stehen wir aktuell – und was erwartet uns in der Zukunft?

Wir haben heute gesehen:

• Die Mieten steigen weiter – und es ist keine Entlastung in Sicht.
• Die Kaufpreise sind in vielen Städten gefallen – aber die Finanzierung bleibt eine Herausforderung.
• Investoren haben jetzt Chancen, weil die Mietrenditen steigen.

Wie wird sich der Markt 2025 entwickeln?

Mieten werden weiter steigen, weil zu wenig gebaut wird.

• Die Zahl der neuen Wohnungen geht zurück: 2024 wurden nur 260.000 neue Wohnungen gebaut, 2025 werden es voraussichtlich nur 230.000 sein – viel zu wenig, um den Bedarf zu decken.
• Solange das Angebot knapp bleibt, wird sich die Mietpreisentwicklung nicht entspannen.

Kaufpreise könnten sich stabilisieren oder leicht steigen.

• Der große Preisrutsch scheint vorerst gestoppt. Nach den starken Rückgängen der letzten zwei Jahre deuten die Daten darauf hin, dass sich die Kaufpreise 2025 stabilisieren oder leicht ansteigen werden.
• Warum? Die Nachfrage nach Wohneigentum bleibt hoch – viele warten nur auf niedrigere Zinsen.

Die Zinsen sind der entscheidende Faktor.

• Falls die Zinsen 2025 leicht sinken, könnte das den Immobilienmarkt wieder ankurbeln – mehr Käufer würden sich dann eine Finanzierung leisten können.
• Falls die Zinsen hoch bleiben, werden sich die aktuellen Trends weiter fortsetzen: steigende Mieten, aber zögerliche Käufer.

Was sollte man jetzt tun?

Wenn du Mieter bist:

• Prüfe, ob ein langfristiger Mietvertrag sinnvoll ist, um dich gegen weitere Mietsteigerungen abzusichern.

Wenn du Käufer bist:

• Falls du eine Immobilie kaufen möchtest, kann jetzt ein guter Zeitpunkt sein, zu verhandeln – denn viele Verkäufer sind gesprächsbereit.
• Falls du auf fallende Zinsen hoffst, könnte sich ein paar Monate warten lohnen.

Wenn du Investor bist:

• Die steigenden Mieten machen Immobilien wieder interessanter als Kapitalanlage.
• Besonders Städte mit starker Mietentwicklung wie Berlin, Leipzig oder Freiburg bieten aktuell gute Renditechancen.

Mein persönlicher Tipp:

Behalte den Markt im Blick. 2025 wird ein Jahr voller Veränderungen – es lohnt sich, die Entwicklungen genau zu verfolgen, um den richtigen Zeitpunkt für eine Entscheidung zu finden.

Was denkst du?

Stehst du vor einer Kaufentscheidung? Oder kämpfst du mit steigenden Mieten?
Schreib mir deine Gedanken – ich bin gespannt auf deine Meinung!

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