Legionellen im Trinkwasser – Expertenrat vom Sachverständigen

Philip Hildebrandt
Herzlich willkommen zu einer neuen Episode von “Stressfrei Immobilien verkaufen und kaufen”. Ich bin Philip Hildebrandt, euer Gastgeber. Heute habe ich Alexander Völker zu Gast. Er ist Sachverständiger für Trinkwasserhygiene und -installationen und wird mit uns über Legionellen sprechen. Wir klären, warum Legionellen so gefährlich sind, warum sie in Mehrfamilienhäusern häufiger auftreten als in Einfamilienhäusern und was man vor dem Kauf einer Eigentumswohnung hinsichtlich Legionellen unbedingt prüfen sollte.

Philip Hildebrandt
Hallo Alex, schön, dass du heute bei uns bist. Du wirst uns etwas über Legionellen erzählen. Möchtest du dich zunächst einmal vorstellen?

Alexander Völker
Hallo Philip, vielen Dank für die Einladung! Ich freue mich, euch ein wenig mehr über dieses wichtige Thema erzählen zu dürfen. Ich heiße Alexander Völker, bin 44 Jahre alt und komme ursprünglich aus dem Bereich Installationen und Heizungsbau. Durch zahlreiche Weiterbildungen habe ich mich auf Trinkwasserhygiene spezialisiert und arbeite mittlerweile als Sachverständiger in diesem Bereich.

Philip Hildebrandt
Super, dann bist du ja der perfekte Ansprechpartner für uns! Ich bin gespannt, was wir heute alles lernen werden.

Alexander Völker
Ich freue mich auch darauf!

Philip Hildebrandt
Fangen wir mal ganz grundlegend an: Was sind Legionellen genau, wie schädlich sind sie und welche Auswirkungen können sie haben?

Alexander Völker
Legionellen sind stäbchenförmige Bakterien, die für das menschliche Auge unsichtbar sind. Man kann sie sich wie ein kleines Reiskorn vorstellen, das mit Härchen ausgestattet ist, um sich fortzubewegen. Diese Bakterien sind humanpathogen, das heißt, sie können beim Menschen Krankheiten wie Lungenentzündung oder das Pontiac-Fieber auslösen. Manche Betroffene zeigen grippeähnliche Symptome. Im schlimmsten Fall, wenn es nicht rechtzeitig erkannt wird, kann eine Legionelleninfektion sogar tödlich enden.

Philip Hildebrandt
Wie kommt es denn zu einem Legionellenbefall? Was sind die Hauptursachen?

Alexander Völker
Legionellen entstehen vor allem dort, wo Wasser nicht fließt – also in sogenannten „toten Leitungsstrecken“. Häufig sind auch überdimensionierte Warmwasserboiler betroffen, in denen kein regelmäßiger Wasseraustausch stattfindet, oder Anlagen, die durch Nutzungsänderungen nicht mehr korrekt betrieben werden. In solchen Fällen können sich Ablagerungen bilden, in denen sich Legionellen ideal vermehren.

Philip Hildebrandt
Und in welchen Gebäuden tritt Legionellenbefall typischerweise auf? Gibt es da bestimmte Risikogruppen?

Alexander Völker
Ja, besonders betroffen sind Mehrfamilienhäuser, öffentliche Gebäude und Sportstätten. Ein großes Thema war das auch während der Corona-Pandemie, als viele Immobilien längere Zeit ungenutzt waren und das Wasser in den Leitungen stagnierte. Wenn Wasser in einem bestimmten Temperaturbereich „steht“, begünstigt das das Wachstum von Legionellen.

Philip Hildebrandt
Wenn ich nun ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchte, wie kann ich sicherstellen, dass kein Legionellenbefall vorliegt und das Trinkwasser in Ordnung ist?

Alexander Völker
Bei einem Einfamilienhaus ist es oft schwierig, direkt festzustellen, ob Legionellen vorhanden waren, besonders wenn es sich um ein leerstehendes Gebäude handelt. In solchen Fällen sind die Anlagen meist außer Betrieb und kalt, was zunächst unbedenklich ist. Bei Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern ist die Situation anders: Hier sollte man sich unbedingt die Protokolle der letzten Trinkwasserproben zeigen lassen. Wenn bereits eine Risikoabschätzung oder Gefährdungsanalyse durchgeführt wurde, kann man daraus wichtige Informationen entnehmen.

Philip Hildebrandt
Müssen Mehrfamilienhäuser generell auf Legionellen getestet werden?

Alexander Völker
Ja, nach der Trinkwasserverordnung gibt es eine Pflicht zur regelmäßigen Überprüfung in Mehrfamilienhäusern, die als Großanlagen gelten. Jährlich müssen Legionellenproben genommen werden. Wenn das Gebäude über mehrere Jahre hinweg unauffällig war, kann das Gesundheitsamt längere Prüfintervalle zulassen.

Philip Hildebrandt
Wie kann ich überhaupt feststellen, ob ein Legionellenbefall vorliegt? Gibt es Tests, die man selbst durchführen kann?

Alexander Völker
Das Problem bei Legionellen ist, dass man sie weder riechen noch schmecken kann. Man sieht sie nicht und das Wasser bleibt klar. Es lässt sich nur durch Tests nachweisen. Es gibt zwar einzelne Tests für den Hausgebrauch, aber die Fehlerquote ist hoch. Am sichersten ist es, ein akkreditiertes Labor mit der Probenahme und Analyse zu beauftragen.

Philip Hildebrandt
Angenommen, es wird festgestellt, dass Legionellen vorhanden sind. Wie gehe ich dann am besten vor?

Alexander Völker
Gemäß der Trinkwasserverordnung gibt es ein festgelegtes Vorgehen: Das Labor meldet den Befund sowohl an den Betreiber der Anlage als auch an das Gesundheitsamt. Anschließend muss eine Risikoabschätzung, auch Gefährdungsanalyse genannt, durchgeführt werden. Ein Sachverständiger wird dann die Anlage begutachten, vom Hausanschluss bis zur letzten Zapfstelle, um festzustellen, ob und wo Fehler im System vorliegen.

Philip Hildebrandt
Du hast mehrfach die Temperatur erwähnt. Bedeutet das, Legionellen treten hauptsächlich in warmem Wasser auf?

Alexander Völker
Genau. Legionellen sind immer im Wasser vorhanden, aber bei kaltem Wasser bis etwa 25 Grad bleiben sie inaktiv. Zwischen 25 und 50 Grad vermehren sie sich jedoch sehr schnell, während sie ab etwa 60 Grad allmählich absterben.

Philip Hildebrandt
Gibt es eine Möglichkeit, Legionellen vollständig abzutöten?

Alexander Völker
Theoretisch kann eine thermische Desinfektion helfen, indem das Wasser auf über 65 Grad erhitzt wird. Doch in der Praxis ist das schwierig, da nicht alle Bereiche der Anlage erreicht werden. Vor allem in größeren Gebäuden oder komplexen Installationen ist es nahezu unmöglich, flächendeckend die notwendige Temperatur zu erreichen.

Philip Hildebrandt
Was ist die Alternative bei größeren Objekten?

Alexander Völker
Zunächst muss die Risikoabschätzung durch den Sachverständigen erfolgen. Wenn die Kontamination hoch ist, kann es notwendig sein, die gesamte Trinkwasserinstallation zu sanieren. In weniger gravierenden Fällen kann eine Fachfirma eine chemische oder thermische Desinfektion durchführen.

Philip Hildebrandt
Das macht Sinn. Es ist also wichtig, dass man beim Dienstleister nachfragt, ob er nach einem Probenahmeplan arbeitet?

Alexander Völker
Absolut, denn ein Probenahmeplan ist essenziell. Ohne einen solchen Plan kann der Probenehmer nicht fachgerecht arbeiten. Er gibt genau vor, an welchen Stellen Proben genommen werden müssen. Ohne diese Vorgaben wäre es willkürlich und die Ergebnisse wären nicht aussagekräftig.

Philip Hildebrandt
Und wer erstellt diesen Probenahmeplan?

Alexander Völker
Der Probenahmeplan wird von einem Sachverständigen erstellt. Dieser nimmt die gesamte Anlage in Augenschein und identifiziert potenziell problematische Stellen. Er hat das Fachwissen, um zu entscheiden, wo Proben entnommen werden müssen, beispielsweise an zentralen Warmwasserstellen oder an Durchlauferhitzern. So wird sichergestellt, dass die Probenahme zielgerichtet und präzise erfolgt.

Philip Hildebrandt
Verstehe. Wer sollte die Risikoabschätzung insgesamt durchführen?

Alexander Völker
Die Risikoabschätzung darf laut Vorgaben nur von einem Sachverständigen durchgeführt werden. Manchmal bieten Dienstleister pauschale Lösungen an, bei denen sie lediglich Messergebnisse übermitteln und eine vorgefertigte Risikoabschätzung anbieten. Solche „Schnelllösungen“ sind jedoch nicht rechtsgültig, da sie nicht von einem qualifizierten Sachverständigen durchgeführt wurden. Im schlimmsten Fall bezahlt man für eine unzureichende Leistung und muss am Ende trotzdem noch einmal nachbessern, um den gesetzlichen Anforderungen zu entsprechen.

Philip Hildebrandt
Wie kann ich als Verbraucher aktiv vorbeugen oder mich vor Legionellen schützen? Hast du praktische Tipps?

Alexander Völker
Ja, es gibt einige Dinge, die man tun kann. Zum Beispiel nisten sich Legionellen oft in Duschschläuchen ein, weil diese ideale Bedingungen bieten. Ein Tipp ist, nach längerer Standzeit erst einmal kaltes Wasser durchlaufen zu lassen, bevor man heißes Wasser nutzt. Besonders nach einem Urlaub sollte man sowohl kaltes als auch warmes Wasser für einige Minuten laufen lassen, um abgestandenes Wasser aus den Leitungen zu spülen.

Philip Hildebrandt
Wie lange sollte man das Wasser laufen lassen?

Alexander Völker
Bis die Wassertemperatur konstant bleibt. Das bedeutet, kaltes Wasser sollte so kühl wie möglich und warmes Wasser so heiß wie möglich fließen. Erst wenn die Temperatur stabil ist, hat man die Leitung vollständig durchgespült.

Philip Hildebrandt
Welche Rechte und Pflichten haben Immobilienbesitzer und Bewohner im Hinblick auf Legionellen?

Alexander Völker
Bewohner und Eigentümer haben das Recht auf körperliche Unversehrtheit, was gesetzlich durch das Infektionsschutzgesetz, die Trinkwasserverordnung und das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) geregelt ist. Der Betreiber der Trinkwasseranlage, in der Regel die Hausverwaltung oder Eigentümergemeinschaft, hat die Pflicht, die Anlage instand zu halten und regelmäßige Proben durchzuführen, um gesundheitliche Risiken zu vermeiden.

Philip Hildebrandt
Was ist mit speziellen Duschköpfen, die Legionellen filtern? Können diese helfen?

Alexander Völker
Ja, es gibt sogenannte Endfilter, die speziell für diesen Zweck entwickelt wurden. Sie können temporär an Duschköpfen oder Wasserhähnen angebracht werden, um Legionellen herauszufiltern. Solche Filter sind besonders dann sinnvoll, wenn das Gesundheitsamt ein Duschverbot verhängt hat, da sie eine sichere Nutzung ermöglichen.

Philip Hildebrandt
Bedeutet das, dass man das Wasser bedenkenlos nutzen kann, solange der Filter installiert ist?

Alexander Völker
Genau, mit einem funktionierenden Filter kann das Wasser bedenkenlos genutzt werden. Wichtig ist jedoch, dass diese Filter eine begrenzte Standzeit haben und regelmäßig ausgetauscht werden müssen. Wenn der Filter gesättigt ist, kann er Legionellen nicht mehr zuverlässig zurückhalten.

Philip Hildebrandt
Wenn ich eine Eigentumswohnung kaufen möchte, worauf sollte ich in Bezug auf Legionellen achten?

Alexander Völker
Ich empfehle, die Protokolle der Eigentümerversammlungen zu prüfen, um zu sehen, ob das Thema Legionellen bereits angesprochen wurde. Es ist wichtig zu wissen, ob es in der Vergangenheit Prüfungen gab und wie diese ausgefallen sind. Auch eine Risikoabschätzung sollte vorhanden sein, damit man sich ein Bild vom Zustand der Trinkwasseranlage machen kann. Am besten schaut man sich die Protokolle der letzten zwei bis drei Jahre an.

Philip Hildebrandt
Was kann man tun, wenn die Hausverwaltung träge reagiert oder das Thema vernachlässigt?

Alexander Völker
Man sollte auf jeden Fall nachhaken und notfalls einen Sachverständigen hinzuziehen. Auf meinem Blog gibt es zudem viele hilfreiche Informationen, die man nutzen kann, um sich besser zu informieren und gezielt nachzufragen. Wichtig ist es, die Hausverwaltung an ihre Instandhaltungspflichten zu erinnern. Sollte sie weiterhin nicht reagieren, kann man auch rechtlich gegen sie vorgehen, da die Eigentümergemeinschaft für die Trinkwasserinstallation verantwortlich ist.

Philip Hildebrandt
Und wenn das Gesundheitsamt ein Duschverbot verhängt, wie läuft das ab?

Alexander Völker
Sobald die Grenzwerte überschritten werden, erhält der Betreiber ein schriftliches Verbot vom Gesundheitsamt, das Duschen untersagt, bis das Problem behoben ist. Das Gesundheitsamt überwacht dann die Umsetzung der Maßnahmen.

Philip Hildebrandt
Welche Temperatur sollte der Boiler haben, um Legionellenwachstum zu verhindern?

Alexander Völker
Die empfohlene Temperatur liegt bei 60 Grad Celsius. Bei dieser Temperatur können Legionellen nicht mehr wachsen und sterben über einen längeren Zeitraum ab. Wichtig ist auch, dass das Zirkulationssystem des Warmwassers auf eine Rücklauftemperatur von mindestens 55 Grad eingestellt ist, um Legionellenbildung zu vermeiden.

Philip Hildebrandt
Man muss es den Legionellen also so unangenehm wie möglich machen?

Alexander Völker
Genau, je unangenehmer, desto besser!

Philip Hildebrandt
Vielen Dank, Alex. Ich denke, wir haben jetzt einen sehr umfassenden Überblick erhalten. Ich hoffe, diese Informationen helfen unseren Zuhörern, besser mit dem Thema Legionellen umzugehen und Risiken zu minimieren.

Alexander Völker
Das würde mich freuen. Bei Fragen oder weiterem Informationsbedarf, einfach melden!

Philip Hildebrandt
Wir verlinken dich in den Shownotes, sodass unsere Zuhörer direkt mit dir Kontakt aufnehmen können, wenn sie deine Unterstützung als Sachverständiger benötigen. Zusätzlich schreibst du ja auch einen Blog, richtig?

Alexander Völker
Ja, genau. Dort erscheinen alle zwei Wochen neue Beiträge zu relevanten Themen der Trinkwasserhygiene. Schaut gerne vorbei oder stellt mir direkt Fragen, die ich dann aufgreifen kann.

Philip Hildebrandt
Super, vielen Dank, Alex.

Alexander Völker
Danke, Philip.