Insidertipps vom Notar: Notartermin beim Immobilienverkauf
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Philip Hildebrandt
Herzlich willkommen zu einer neuen Episode von „Stressfrei Immobilien verkaufen und kaufen“. Ich bin euer Gastgeber, Philip Hildebrandt. Heute freue ich mich, den Rechtsanwalt und Notar Behnam Yazdani bei uns zu begrüßen. Wir sprechen über die Rolle des Notars im Immobiliengeschäft, erklären, welche Aufgaben er hat und wie genau ein Beurkundungstermin abläuft. Außerdem wird Behnam uns wertvolle Tipps geben, worauf man achten sollte.
Herzlich willkommen, Behnam! Schön, dass du heute da bist und uns als Notar und Rechtsanwalt deine Expertise zur Verfügung stellst.
Behnam Yazdani
Vielen Dank für die Einladung, Philip. Ich freue mich sehr, hier zu sein!
Philip Hildebrandt
Vielleicht magst du dich kurz vorstellen und erzählen, was genau deine Tätigkeit umfasst.
Behnam Yazdani
Gerne. Wie du bereits gesagt hast, mein Name ist Behnam Yazdani. Ich bin Rechtsanwalt und Notar in Rüsselsheim. Hier habe ich die Möglichkeit, beide Berufe auszuüben, was in einigen anderen Bundesländern nicht möglich ist. Als Rechtsanwalt vertrete ich Mandanten in rechtlichen Angelegenheiten und vor Gericht, während ich als Notar neutral alle Beteiligten bei Beurkundungen unterstütze, um einen reibungslosen und erfolgreichen Abschluss zu gewährleisten. Ich bin 38 Jahre alt, habe Jura in der Region Frankfurt studiert und arbeite seit etwa zwei Jahren in Rüsselsheim. Mein Fokus liegt hauptsächlich auf meiner Notartätigkeit.
Philip Hildebrandt
Perfekt, dann bist du der ideale Ansprechpartner für unsere Fragen rund um das Thema Notartermin. Viele Menschen wissen ja gar nicht genau, was beim Notar passiert und worauf man achten sollte. Kannst du uns dabei helfen, ein bisschen Licht ins Dunkel zu bringen?
Behnam Yazdani
Natürlich! Es ist tatsächlich so, dass viele Menschen vor dem Notartermin unsicher sind, besonders wenn es um den Kauf ihrer ersten Immobilie geht. Oft ist das für sie ein sehr emotionales Ereignis, das verständlicherweise Nervosität auslöst. Viele sagen mir im Vorgespräch, dass sie vor Aufregung kaum schlafen konnten. Für mich ist das ein alltäglicher Vorgang, aber ich verstehe, dass es für die Beteiligten etwas ganz Besonderes ist. Deswegen ist es auch wichtig, dass ich ihnen mit meiner Erfahrung zur Seite stehe und alles genau erkläre.
Philip Hildebrandt
Absolut. Schließlich handelt es sich bei einem Immobilienkauf meistens um die größte finanzielle Transaktion im Leben.
Behnam Yazdani
Ganz genau, und das bringt natürlich eine gewisse Verantwortung mit sich. Deshalb ist es so wichtig, dass die Menschen gut informiert und vorbereitet sind. Viele investieren mehr Zeit in die Planung ihrer Urlaubsreisen als in den Immobilienkauf, obwohl es gerade beim Kauf um so viel mehr geht. Hier setze ich an, um alle Unsicherheiten zu beseitigen und den Beteiligten ein sicheres Gefühl zu geben.
Philip Hildebrandt
Das stimmt. Aber jetzt mal konkret: Wie läuft ein Notartermin eigentlich ab?
Behnam Yazdani
Im Normalfall kommen Käufer und Verkäufer zum Notar, um den Immobilienkaufvertrag zu beurkunden. Der Notartermin hat eine besondere Bedeutung, da er sicherstellen soll, dass die Entscheidung gut überlegt und die Beteiligten über ihre Rechte und Pflichten informiert sind. Zu Beginn überprüfe ich die Identität der Parteien anhand ihrer Ausweise und gleiche diese mit den Grundbuchdaten ab. Erst wenn ich sicher bin, dass alles passt, kann es weitergehen. Danach lese ich den Vertrag vor – das ist ein zentraler Bestandteil des Beurkundungsprozesses.
Behnam Yazdani
Das Vorlesen dient dazu, dass beide Parteien den Inhalt des Vertrags noch einmal bewusst wahrnehmen und mögliche Fehler oder Unklarheiten bemerkt werden. Es ist also nicht nur eine Formalität, sondern eine letzte Gelegenheit, Fragen zu stellen oder Anpassungen vorzunehmen. Wenn alles geklärt ist, unterschreiben Käufer und Verkäufer den Vertrag, ich setze mein Siegel darunter, und der Kaufvertrag wird rechtsgültig.
Philip Hildebrandt
Das heißt also, wenn man beim Notartermin unsicher ist oder etwas nicht versteht, sollte man unbedingt nachfragen, richtig?
Behnam Yazdani
Absolut. Es ist wichtig, dass alle Beteiligten den Vertrag wirklich verstehen. Deshalb erkläre ich gerne Begriffe und Zusammenhänge, die unklar sind. Auch wenn es sich um einen vermeintlich standardisierten Vertrag handelt, gibt es immer Raum für individuelle Fragen. Der Termin ist schließlich dazu da, Sicherheit zu geben, und dafür nehme ich mir die nötige Zeit.
Philip Hildebrandt
Was muss man eigentlich zum Notartermin mitbringen?
Behnam Yazdani
In erster Linie einen gültigen Ausweis zur Identifikation. Falls man kein deutscher Staatsbürger ist, benötigt man zusätzlich einen Aufenthaltstitel oder eine Meldebescheinigung. Für Kaufverträge ist außerdem die Steuer-ID erforderlich. Darüber hinaus können je nach Fall weitere Dokumente nötig sein, wie zum Beispiel eine Vorsorgevollmacht, wenn jemand in Vertretung auftritt.
Philip Hildebrandt
Welcher Notar ist denn für mich zuständig, und gibt es Unterschiede bei den Kosten?
Behnam Yazdani
In Deutschland kann man grundsätzlich jeden Notar wählen, unabhängig vom Wohn- oder Standort der Immobilie. Es gibt keine regionalen Zuständigkeitsbeschränkungen für Immobilienkaufverträge. Was die Kosten betrifft, gibt es ebenfalls keine Unterschiede, da alle Notare nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz abrechnen müssen.
Philip Hildebrandt
Wann ist ein Hausverkauf verbindlich?
Behnam Yazdani
Ein Kaufvertrag wird grundsätzlich durch die Unterschrift der Parteien wirksam. Bis zu diesem Punkt haben die Beteiligten die Möglichkeit, sich anders zu entscheiden. Es gibt aber auch Verträge, die bestimmte Bedingungen enthalten, wie zum Beispiel eine Finanzierungsvorbehalt, die den Vertrag erst nach deren Erfüllung wirksam machen.
Philip Hildebrandt
Es bringt ja nichts, wenn wir einen Vertrag aufsetzen, der später von der Bank nicht genehmigt wird. Deswegen ist es wichtig, vorab alles mit der Bank und gegebenenfalls auch mit einem Steuerberater abzuklären.
Behnam Yazdani
Richtig, es ist wichtig, kreativ zu sein, aber auch sicherzustellen, dass alle relevanten Aspekte im Vorfeld geklärt sind. Ich als Notar setze den Kaufvertrag auf, prüfe aber nicht die Finanzierungsdetails oder steuerlichen Fragen. Das muss der Käufer selbst übernehmen. Es ist sinnvoll, den Vertragsentwurf der Bank oder einem Steuerberater vorab zur Prüfung vorzulegen, denn der Notar deckt diese Bereiche nicht ab.
Philip Hildebrandt
Ja, das ergibt Sinn. Besonders bei steuerlichen Fragen kann man schnell Fehler machen, die teuer werden.
Behnam Yazdani
Absolut. Besonders bei speziellen Modellen, wie wenn ältere Personen weiterhin in der Immobilie wohnen und man eine monatliche Rente statt eines festen Kaufpreises vereinbart. Hier entstehen oft Fragen: Wie berechnet man den Kaufpreis? Handelt es sich vielleicht um eine Schenkung oder eine Mischung aus beidem? Solche Modelle müssen unbedingt steuerlich geprüft werden. Natürlich beurkunde ich solche Verträge, aber ich weise immer darauf hin, dass steuerliche Aspekte nicht von mir geprüft wurden.
Philip Hildebrandt
Verständlich, das gehört auch nicht zu eurer Aufgabe als Notare. Dafür sind die Steuerberater da.
Behnam Yazdani
Genau, deshalb sollte man solche Hinweise immer ernst nehmen.
Philip Hildebrandt
Was sind denn aus deiner Sicht die größten Herausforderungen bei Immobilienkaufverträgen?
Behnam Yazdani
Eine der größten Herausforderungen ist, wenn Käufer sich zu spät um die Finanzierung kümmern und dann doch keine Zusage von der Bank bekommen. Das kann problematisch werden, besonders wenn der Verkäufer bereits auf einen schnellen Abschluss drängt und wir als Notare den Vertrag vorbereitet haben. Verzögert sich der Termin dann mehrmals, weil die Finanzierung noch nicht gesichert ist, entsteht unnötiger Aufwand. Grundsätzlich empfehle ich, erst dann einen Kaufvertrag zu beurkunden, wenn die Finanzierung wirklich gesichert ist. Natürlich kann man auch früher abschließen, aber das birgt Risiken.
Philip Hildebrandt
Ja, das verstehe ich. Besonders, wenn man im Grundbuch etwas Ungewöhnliches oder Kompliziertes vorfindet.
Behnam Yazdani
Genau. Problematisch wird es oft, wenn es um Erbsituationen geht. Häufig soll eine Immobilie verkauft werden, die vererbt wurde, aber die Erben sind noch nicht im Grundbuch eingetragen. Hier muss dann zunächst geklärt werden, ob ein Erbschein vorliegt oder ein notarielles Testament vorhanden ist, das die Erbfolge belegt. Ohne diesen Nachweis kann die Immobilie nicht rechtswirksam verkauft werden, was zu Verzögerungen führen kann.
Philip Hildebrandt
Das macht Sinn. Gerade in Erbsituationen sollte man frühzeitig alles regeln, um solche Verzögerungen zu vermeiden.
Behnam Yazdani
Genau. Oft lassen sich solche Probleme vermeiden, wenn man rechtzeitig alle notwendigen Schritte unternimmt, wie zum Beispiel das Grundbuch zu prüfen oder den Erbschein zu beantragen. So kann man sicherstellen, dass alles bereit ist, bevor man einen Käufer gefunden hat. Ein guter Tipp ist, bereits frühzeitig Kontakt mit einem Notar aufzunehmen, um diese Punkte zu klären, damit der Verkaufsprozess reibungslos abläuft.
Philip Hildebrandt
Absolut. Wann ist denn der richtige Zeitpunkt, einen Notar in den Kaufprozess einzubeziehen?
Behnam Yazdani
So früh wie möglich, aber nicht zu früh. Man sollte erst sicher sein, dass man die Immobilie tatsächlich kaufen möchte und idealerweise bereits mit der Bank gesprochen haben. Wenn die Finanzierung gesichert ist oder eine positive Rückmeldung der Bank vorliegt, kann man mit dem Notar in Kontakt treten. Ein Verkäufer hat natürlich Interesse daran, den Prozess so schnell wie möglich abzuschließen, während ein Käufer sicherstellen muss, dass die Finanzierung steht. Hier ist es wichtig, einen Mittelweg zu finden und keine vorschnellen Entscheidungen zu treffen.
Philip Hildebrandt
Das heißt, sobald die Finanzierung gesichert ist, sollte man den Notar kontaktieren, um den Kaufprozess einzuleiten.
Behnam Yazdani
Genau. Wenn alle Finanzierungsunterlagen vorliegen, kann der Notar den Vertrag innerhalb weniger Tage aufsetzen und einen Termin für die Beurkundung vereinbaren. So kann alles zügig abgewickelt werden. Der richtige Zeitpunkt ist also dann, wenn die Bankunterlagen komplett sind und beide Parteien sich einig sind.
Philip Hildebrandt
Da sprichst du einen wichtigen Punkt an: die Verbindlichkeit im Kaufprozess. Wie schafft man die, wenn Reservierungsvereinbarungen rechtlich oft problematisch sind?
Behnam Yazdani
Es ist richtig, dass Reservierungsgebühren problematisch sein können, wenn sie nicht notariell beurkundet werden. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass solche Gebühren nicht zulässig sind, da sie zu früh Druck auf den Käufer ausüben. Der sinnvollste Weg, Verbindlichkeit zu schaffen, ist die Beauftragung des Notars. Damit fallen bereits Kosten an, und beide Seiten haben ein finanzielles Interesse daran, den Prozess weiterzuführen. Dadurch entsteht eine Verbindlichkeit, die rechtlich sauber ist.
Philip Hildebrandt
Das klingt sinnvoll. So vermeidet man unnötige Risiken und schafft gleichzeitig klare Verhältnisse.
Behnam Yazdani
Genau. Am besten ist es, den Käufer zu bitten, einen Notar zu beauftragen und den Vertragsentwurf erstellen zu lassen. Dadurch werden die Schritte verbindlicher, und man weiß, dass der Käufer es ernst meint.
Philip Hildebrandt
Vielen Dank, Behnam, für die klaren Erklärungen und Einblicke. Ich bin sicher, dass unsere Zuhörer jetzt ein besseres Verständnis dafür haben, wie der Prozess abläuft und worauf sie achten sollten.
Behnam Yazdani
Sehr gerne. Ich hoffe, ich konnte etwas Licht ins Dunkel bringen und freue mich darauf, wenn ich in Zukunft Käufer und Verkäufer begleiten darf, die durch unsere Episode nun sicherer sind.
Philip Hildebrandt
Perfekt, wir werden dich in den Shownotes verlinken, damit unsere Zuhörer direkt Kontakt zu dir aufnehmen können. Vielen Dank für deine Zeit!
Behnam Yazdani
Danke dir, Philip, es hat mich sehr gefreut. Bis bald!