Immobilienpreise Mitte 2025: Hamburg & Schleswig-Holstein im Faktencheck

Heute nehmen wir uns ein Thema vor, das wahrscheinlich jeden interessiert, der mit Immobilien zu tun hat – egal ob als Käufer:in, Verkäufer:in oder Investor:in:
Wie haben sich die Immobilienpreise Mitte 2025 entwickelt?
Und zwar nicht irgendwo, sondern ganz konkret bei Häusern in unserer Region: Hamburg und Schleswig-Holstein.

Wir haben dafür nicht nur eine einzelne Quelle genutzt, sondern haben diese Zahlen aus mehreren Datenquellen aggregiert. Damit du ein möglichst vollständiges Bild bekommst. 

Wir schauen uns an:

• Wie haben sich die Preise in den letzten 6 Monaten verändert?
  
• Wie steht’s im Vergleich zum Vorjahr?
  
• Und wo stehen wir im 5-Jahres-Vergleich? Das gibt oft spannende Einblicke, die man im Alltag so gar nicht wahrnimmt.
  

Dazu habe ich ganz aktuelle Zahlen ausgewertet – und zwar direkt aus einer fundierten Markterhebung, die mir vorliegt. Das sind keine Schätzungen und auch keine „Gefühlt-ist-alles-teurer“-Aussagen, sondern handfeste Daten.

Aber Zahlen alleine sagen noch nicht alles. Wir schauen uns auch an, wie die Stimmung im Markt ist:
Läuft alles wieder auf Hochtouren?
Hängen wir noch im „Schleppmodus“ der letzten Monate?
Und welche Unterschiede gibt es zwischen der Stadt und dem Umland?

Also: Wenn du wissen willst, ob jetzt vielleicht der perfekte Zeitpunkt zum Kauf oder Verkauf ist – und worauf du unbedingt achten solltest – dann bleib unbedingt dran.

Und damit starten wir gleich mit dem ersten Blick nach Hamburg.
Denn hier zeigt sich im Moment eine spannende Mischung aus stabilen Bestandsimmobilien und leicht schwächelnden Neubaupreisen – und genau da steigen wir jetzt ein.

Hamburg in 6 Monaten, 12 Monaten, 5 Jahren

Starten wir mit einem Blick auf Hamburg – und zwar ganz konkret auf die Häuserpreise.
Wenn wir uns die vergangenen sechs Monate anschauen, sehen wir einen leichten Rückgang von rund 1 Prozent. Das klingt auf den ersten Blick vielleicht nicht dramatisch, aber es ist ein klarer Hinweis darauf, dass der Markt noch nicht wieder komplett Fahrt aufgenommen hat. Der Rückgang ist nicht so stark, dass er Käufer plötzlich in Scharen anlockt, aber er ist auch nicht so gering, dass Verkäufer ihn ignorieren könnten. Für Verkäufer heißt das: Preisstrategie wird wieder wichtiger – der Markt nimmt nicht mehr alles ungeprüft an.

Werfen wir den Blick etwas weiter, auf den Jahresvergleich: Hier liegt Hamburg bei ca. minus 3 Prozent. Das zeigt, dass die leichte Schwächephase nicht nur ein kurzer Ausrutscher war, sondern sich über die letzten zwölf Monate durchgezogen hat. Die Ursachen liegen unter anderem in den gestiegenen Finanzierungskosten, die seit der Zinswende viele Käufer zurückhaltender gemacht haben. Gleichzeitig gab es – gerade in den Stadtlagen – ein größeres Angebot, was natürlich auch preisdämpfend wirkt.

Interessant wird’s aber, wenn wir den 5-Jahres-Vergleich aufmachen. Hier sehen wir einen Anstieg von rund 2 Prozent. Das ist auf lange Sicht eine eher moderate Entwicklung – vor allem, wenn man bedenkt, dass es zwischenzeitlich Phasen gab, in denen die Preise innerhalb eines Jahres zweistellig gewachsen sind. Hamburg hat also in Summe den Wert gehalten, ist aber längst nicht mehr im „Turbo-Modus“ vergangener Jahre unterwegs.

Jetzt müssen wir diese Durchschnittswerte aber noch ein wenig aufdröseln, denn nicht jedes Segment entwickelt sich gleich. Wenn wir uns die Neubauhäuser anschauen, dann sind die im Jahresvergleich deutlich zurückgegangen – um rund 5 Prozent. Der aktuelle Quadratmeterpreis liegt hier bei etwa 5.400 Euro. Das hat viel mit den höheren Baukosten zu tun, die gerade private Bauherren und Projektentwickler ausbremsen. Der Markt ist hier also vorsichtiger geworden – und das spüren auch die Preise.

Ganz anders sieht es bei den Bestandshäusern aus: Die liegen aktuell bei rund 5.000 Euro pro Quadratmeter und haben sich im Jahresvergleich praktisch nicht verändert. Das heißt, wer eine gepflegte Bestandsimmobilie in guter Lage anbietet, kann den Preis im Moment noch recht stabil halten – vorausgesetzt natürlich, die Energieeffizienz und der Zustand passen.

Und wenn wir über das Umland von Hamburg sprechen, wird es noch spannender:
Hier liegen die Preise für Bestandshäuser im Schnitt bei etwa 3.000 Euro pro Quadratmeter – mit einem minimalen Rückgang von 0,4 Prozent im Jahresvergleich. Neubauhäuser im Umland liegen aktuell bei rund 3.800 Euro, was einem Rückgang von 1,5 Prozent entspricht. Das ist weniger dramatisch als in der Stadt, zeigt aber, dass der Neubau auch außerhalb Hamburgs spürbar unter Druck steht.

Unterm Strich lässt sich also sagen: Hamburg hat in den letzten sechs Monaten und im Jahresvergleich leicht nachgegeben, hält aber im langfristigen Trend noch ein kleines Plus. Bestandsobjekte sind klar im Vorteil, Neubauten müssen preislich attraktiver werden, um Käufer zu überzeugen.

Und genau hier schließt sich die Brücke zu unserem nächsten Thema.
Denn wenn wir ein paar Kilometer rausfahren, über die Stadtgrenzen hinweg nach Schleswig-Holstein, dann sehen wir ein ganz anderes Bild. Hier sind die Preise nicht nur stabil geblieben, sondern haben im Jahres- und vor allem im 5-Jahres-Vergleich deutlich zugelegt. Warum das so ist – und was das für Käufer und Verkäufer bedeutet – schauen wir uns jetzt an.

Schleswig-Holstein im Detail

Werfen wir jetzt den Blick auf Schleswig-Holstein – und hier sieht die Entwicklung tatsächlich ein gutes Stück freundlicher aus als in Hamburg.
Der aktuelle Durchschnittspreis für Häuser liegt bei ca. 3.000 Euro pro Quadratmeter. Und das bedeutet: Im Jahresvergleich sind wir hier um 1,5 Prozent gestiegen. Das ist keine Preisexplosion, aber eben doch ein solides Plus – gerade in einem Markt, der in vielen anderen Regionen eher stagniert oder sogar leicht rückläufig ist.

Noch deutlicher wird der Unterschied, wenn wir den 5-Jahres-Vergleich anschauen: Plus 18 Prozent! Das zeigt, wie attraktiv viele Lagen in Schleswig-Holstein in den letzten Jahren geworden sind. Sowohl für Menschen, die aus Hamburg ins Umland ziehen, als auch für Käufer aus anderen Bundesländern, die eine gute Mischung aus Lebensqualität, Natur und noch erschwinglichen Immobilienpreisen suchen.

Was in den Daten auffällt: Für die letzten 6 Monate gibt es zwar keine eigene Zeitreihe, aber wir sehen aus dem jüngsten Quartalswert immerhin einen Anstieg von ca. 0,3 Prozent. Das mag klein wirken, ist aber ein Hinweis darauf, dass der Markt hier zumindest leicht nach oben tendiert. Man könnte sagen: keine wilden Sprünge, aber ein stetiger, vorsichtiger Aufwärtstrend.

Warum läuft es hier besser als in Hamburg?
Zum einen spielt der Pendlerfaktor eine große Rolle – wer in Hamburg arbeitet, kann in Schleswig-Holstein oft deutlich günstiger wohnen, ohne allzu lange Fahrzeiten in Kauf nehmen zu müssen. Zum anderen ist die Angebotsstruktur eine andere: Hier gibt es mehr Einfamilienhäuser mit Grundstücken, oft in ruhiger Lage, und nicht so viele teure Neubauprojekte, die stark unter gestiegenen Baukosten leiden. Außerdem sehen wir in vielen Orten eine gute Nachfrage nach modernisierten Bestandsobjekten, bei denen Käufer nicht mehr so viel in die energetische Sanierung investieren müssen.

Natürlich gibt es auch innerhalb von Schleswig-Holstein große Unterschiede:
Küstenregionen wie die Lübecker Bucht oder die Nordseeinseln haben in den letzten Jahren besonders stark angezogen – teils sogar zweistellige Preissteigerungen im Jahresvergleich. Dagegen sind ländlichere Regionen im Binnenland stabiler unterwegs und entwickeln sich eher langsam, aber stetig.

Für Verkäufer:innen in Schleswig-Holstein heißt das: Der Markt ist grundsätzlich freundlich gestimmt, aber auch hier entscheidet die Qualität der Immobilie über den tatsächlichen Verkaufspreis. Eine gute Energieeffizienz und ein gepflegter Zustand machen den Unterschied zwischen einem schnellen Verkauf und langem Warten. Käufer:innen wiederum sollten sich bewusst sein, dass die „richtigen Schnäppchen“ hier rar geworden sind – und dass ein kleiner Aufpreis für eine gute Lage oder einen bezugsfertigen Zustand oft die bessere Entscheidung ist, als Monate oder Jahre in eine Sanierung zu investieren.

Und jetzt wird’s spannend: Wenn wir die beiden Märkte – Hamburg und Schleswig-Holstein – direkt miteinander vergleichen, sehen wir, wie unterschiedlich sich Stadt und Umland entwickeln. Im nächsten Kapitel legen wir die Zahlen Seite an Seite, analysieren die Trends und sprechen darüber, was das ganz konkret für dich bedeutet – egal ob du kaufst oder verkaufst.

Direktvergleich Hamburg & Schleswig-Holstein

Nachdem wir uns Hamburg und Schleswig-Holstein einzeln angeschaut haben, legen wir die Zahlen jetzt einmal direkt nebeneinander – und hier wird der Unterschied besonders deutlich.

Fangen wir mit dem kurzfristigen Zeitfenster an:
In den letzten sechs Monaten hat Hamburg bei Häusern rund 1 Prozent verloren, während wir in Schleswig-Holstein keinen offiziellen Halbjahreswert haben, aber immerhin aus dem jüngsten Quartal ein kleines Plus von ca. 0,3 Prozent sehen. Das mag auf dem Papier fast unbedeutend wirken, aber in einem Markt, der sich vielerorts schwertut, ist schon ein stabiler oder leicht steigender Wert ein Signal. Hamburg dagegen zeigt, dass die Kaufzurückhaltung in der Stadt noch nicht vollständig überwunden ist.

Gehen wir einen Schritt weiter und betrachten den Jahresvergleich:
Hamburg steht hier bei ca. minus 3 Prozent, Schleswig-Holstein dagegen bei plus 1,5 Prozent. Das ist ein bemerkenswerter Unterschied – nicht riesig, aber er zeigt, dass das Umland im Moment preislich widerstandsfähiger ist. Ein Grund dafür ist sicherlich die anhaltende Nachfrage aus der Stadt heraus. Familien, die mehr Platz suchen, oder Käufer:innen, die sich die hohen Hamburger Preise nicht mehr leisten wollen, schauen verstärkt nach Pinneberg, Stormarn, Segeberg oder auch Richtung Lübeck.

Der Fünfjahresvergleich schließlich macht den Abstand richtig sichtbar:
Während Hamburg hier auf ein Plus von rund 2,2 Prozent kommt – also fast eine reine Wertstabilisierung – hat Schleswig-Holstein satte 18 Prozent zugelegt. Wer also vor fünf Jahren im Umland gekauft hat, sitzt heute statistisch gesehen auf einem deutlich höheren Wertzuwachs. Natürlich gilt das nicht pauschal für jede Lage, aber es zeigt den langfristigen Trend: Das Umland hat in den letzten Jahren stark aufgeholt und ist für viele Käufer:innen kein „Plan B“ mehr, sondern eine gleichwertige, manchmal sogar attraktivere Alternative.

Was bedeutet das nun praktisch?
Für Verkäufer:innen in Hamburg heißt es: Realistische Preise ansetzen und mit einem professionellen Vermarktungskonzept arbeiten, um im Wettbewerb herauszustechen. Käufer:innen können die aktuelle Marktlage für Verhandlungen nutzen – vor allem bei Immobilien mit schlechter Energieeffizienz, wo der Sanierungsaufwand ein klares Argument ist.

In Schleswig-Holstein sieht die Situation anders aus: Verkäufer:innen können hier tendenziell selbstbewusster auftreten, sollten aber trotzdem marktgerecht anbieten, um keine unnötig langen Verkaufszeiten zu riskieren. Käufer:innen wiederum müssen sich darauf einstellen, dass gut gelegene, modernisierte Häuser oft schnell vom Markt verschwinden – hier lohnt es sich, vorbereitet zu sein und Finanzierungszusagen schon in der Tasche zu haben.

Und damit kommen wir zu einem Punkt, der im Moment für beide Märkte entscheidend ist: die aktuelle Stimmungslage. Denn Zahlen sind nur die halbe Wahrheit – mindestens genauso wichtig ist, wie Käufer:innen und Verkäufer:innen den Markt gerade wahrnehmen, wie hoch die Aktivität ist und ob sich eine echte Trendwende abzeichnet. Genau darüber sprechen wir im nächsten Kapitel.

Marktstimmung Mitte 2025

Zahlen sind das eine – aber sie bekommen erst dann wirklich Bedeutung, wenn wir sie mit der Stimmung im Markt verbinden. Und genau hier zeigt sich aktuell ein interessantes Bild: Wir sind nicht mehr in dieser angespannten, fast schon schockgeprägten Phase wie Anfang 2023, als steigende Zinsen und Unsicherheit den Markt praktisch auf Eis gelegt haben. Aber wir sind auch noch nicht wieder in einem Umfeld, in dem Kaufentscheidungen leicht und schnell fallen.

Was wir im Moment sehen, ist eine verhalten positive Grundhaltung.
In vielen Gesprächen mit Käufer:innen höre ich Sätze wie: „Wir wollen kaufen – aber nur, wenn es das richtige Objekt ist“ oder „Wir warten lieber noch ein paar Monate, vielleicht geht preislich noch etwas“. Das zeigt: Die Bereitschaft, in den Markt einzusteigen, ist da – aber man agiert vorsichtiger, prüft genauer und vergleicht intensiver.

Auf der Verkäuferseite wiederum spüre ich, dass viele froh sind, wenn der Markt zumindest nicht weiter abrutscht. Es gibt wieder mehr Anfragen, die Besichtigungstermine nehmen zu – aber der Abschluss kommt nur zustande, wenn Preis, Lage und Zustand stimmig sind. Energieeffizienz spielt dabei eine immer größere Rolle. Immobilien mit schlechter Einstufung landen automatisch in härteren Preisverhandlungen. Manche Käufer:innen kalkulieren hier inzwischen sehr genau die künftigen Sanierungskosten ein – und drücken den Preis entsprechend.

Interessant ist auch der Unterschied zwischen Stadt und Umland:
In Hamburg selbst herrscht oft noch ein vorsichtiges „Abwarten“, gerade bei größeren Objekten oder gehobenen Neubauten. Im Umland, vor allem in nachgefragten Kreisen wie Pinneberg, Stormarn oder im Speckgürtel Richtung Lübeck, ist die Stimmung deutlich aktiver. Dort sieht man, dass Käufer:innen bereit sind, zuzuschlagen, wenn Preis-Leistung stimmt.

Für den Neubau sieht die Prognose leicht optimistischer aus – allerdings unter Vorbehalt: Steigende Baukosten oder Unsicherheiten bei der Förderung könnten diesen Aufwärtstrend schnell wieder ausbremsen. Aktuell deuten die Zahlen aber darauf hin, dass sich die Neubaupreise zumindest stabilisieren und in guten Lagen sogar leicht anziehen könnten.

Man könnte es so zusammenfassen:
Der Markt ist im Moment kein Selbstläufer, aber er ist auch nicht mehr der Problemfall von 2023. Wer realistisch kalkuliert, professionell vermarktet und die Stärken seiner Immobilie in den Vordergrund stellt, hat gute Chancen auf einen erfolgreichen Verkauf. Und Käufer:innen, die gut vorbereitet sind, finden aktuell Gelegenheiten, die vor zwei Jahren so nicht auf dem Tisch lagen.

Und genau da setzt unser nächstes Thema an: konkrete Tipps für Käufer:innen und Verkäufer:innen. Denn egal, ob du verkaufen oder kaufen möchtest – es gibt jetzt ein paar strategische Punkte, die den entscheidenden Unterschied machen können. Im nächsten Kapitel verrate ich dir, welche das sind und wie du sie direkt umsetzen kannst.

Praxis: Tipps für Käufer:innen & Verkäufer:innen

Schauen wir uns jetzt an, was die aktuellen Zahlen und die Marktstimmung ganz konkret für dich bedeuten – je nachdem, ob du verkaufen oder kaufen möchtest.

Fangen wir mit den Verkäufer:innen in Hamburg an:
Mit einem leichten Rückgang von rund 1 Prozent in den letzten sechs Monaten und ca. minus 3 Prozent im Jahresvergleich ist klar: Du musst dich stärker mit deiner Preisstrategie auseinandersetzen. Der Schlüssel liegt darin, marktgerecht zu starten – also nicht zu hoch ansetzen, in der Hoffnung, später runterzugehen. Käufer:innen sind aktuell sehr gut informiert und spüren Überbewertungen sofort. Ein zu hoher Einstiegspreis kann dazu führen, dass dein Objekt länger am Markt bleibt – und das kostet am Ende oft mehr, als von Anfang an realistisch zu kalkulieren.
Mein Tipp: Lass eine fundierte Wertermittlung erstellen, idealerweise mit Blick auf Vergleichsobjekte und aktuelle Nachfrage in deiner Lage. Und unterschätze nicht die Wirkung von kleinen Investitionen vor dem Verkauf: Ein frisch gestrichener Eingangsbereich, gepflegte Außenanlagen oder ein gut inszeniertes Exposé können den Unterschied zwischen „nett anzusehen“ und „muss ich haben“ ausmachen.

Für Verkäufer:innen in Schleswig-Holstein ist die Ausgangslage komfortabler: Hier sehen wir +1,5 Prozent im Jahresvergleich und sogar +18 Prozent im 5-Jahres-Vergleich. Das heißt, du kannst im Moment mit einer etwas selbstbewussteren Preisgestaltung auftreten. Trotzdem gilt: Qualität schlägt Selbstbewusstsein. Käufer:innen achten immer stärker auf Energieeffizienz, Sanierungszustand und Lage. Wer diese Punkte erfüllt, kann auch zügiger verkaufen – und oft zu einem besseren Preis.

Jetzt zu den Käufer:innen in Hamburg:
Du befindest dich in einer Phase, in der sich Verhandlungen lohnen – vor allem bei Immobilien mit schlechter Energiebilanz oder Modernisierungsstau. Hier kannst du nicht nur den Kaufpreis drücken, sondern dir auch Spielraum für notwendige Arbeiten sichern. Gleichzeitig solltest du den Markt aufmerksam beobachten, denn in stabilen Bestandslagen sind die Preisnachlässe nicht so groß wie man vielleicht denkt.

Für Käufer:innen in Schleswig-Holstein heißt es: Sei vorbereitet. Gut gelegene, modernisierte Häuser sind hier schnell weg – und oft sogar zu Preisen, die nah am Angebot liegen. Wenn du hier ernsthaft kaufen willst, solltest du deine Finanzierung bereits fest zugesagt haben, bevor du auf Besichtigung gehst. Das gibt dir nicht nur Sicherheit, sondern macht dich auch für Verkäufer:innen attraktiver.

Ein übergeordneter Tipp gilt für beide Gruppen – Käufer:innen und Verkäufer:innen gleichermaßen: Energieeffizienz ist nicht mehr nur ein nettes Extra, sondern ein entscheidender Preisfaktor. Wer hier vorausschauend handelt – sei es durch Sanierung vor dem Verkauf oder durch kluge Auswahl beim Kauf – wird in den nächsten Jahren im Vorteil sein.

Und damit kommen wir zu unserem Abschlusskapitel, in dem wir noch einmal alles zusammenfassen und einen Ausblick geben: Wohin bewegt sich der Markt in den kommenden Monaten – und gibt es vielleicht schon erste Signale, ob 2026 wieder ein echtes Wachstumsjahr werden könnte?

Ausblick & Teaser

Wenn wir den Markt Mitte 2025 als Ganzes betrachten, dann sehen wir vor allem eins: Stabilisierung mit vorsichtigen Aufwärtstendenzen – allerdings nicht in allen Segmenten gleich.
Hamburg zeigt im Moment noch kleine Schwächen, vor allem bei Neubauten, während sich Bestandsobjekte stabil halten. Schleswig-Holstein hingegen punktet mit einer insgesamt positiven Jahresbilanz und beeindruckenden Zuwächsen im 5-Jahres-Vergleich.

Was heißt das für die nächsten Monate?
Ich gehe davon aus, dass wir in der zweiten Jahreshälfte 2025 eine leichte Belebung sehen – vorausgesetzt, es gibt keine neuen Zinsüberraschungen oder politischen Eingriffe, die den Markt verunsichern. Die Nachfrage wird sich vermutlich weiter in zwei Richtungen aufteilen:
Zum einen Käufer:innen, die gezielt nach energieeffizienten, sofort bezugsfertigen Immobilien suchen und bereit sind, dafür einen fairen Preis zu zahlen. Zum anderen Schnäppchenjäger:innen, die bewusst Objekte mit Modernisierungsbedarf kaufen, um langfristig Wert zu schaffen.

Für 2026 wird spannend sein, ob sich dieser vorsichtige Aufwärtstrend verstetigt oder ob wir noch einmal eine Seitwärtsbewegung erleben. Viel hängt davon ab, wie sich die Baukosten entwickeln und ob die Förderlandschaft für energetische Sanierungen verlässlich bleibt.