Immobilienpreise 2026 – Wo geht die Reise hin?

Herzlich willkommen zu einer neuen Folge von „Stressfrei Immobilien verkaufen und kaufen“. Ich bin Philip Hildebrandt, dein Immobilienmakler, Marktkenner und Gastgeber dieses Podcasts. Seit vielen Jahren begleite ich Menschen auf ihrem Weg in die eigenen vier Wände oder beim erfolgreichen Verkauf ihrer Immobilie. 

Heute dreht sich alles um ein Thema, das aktuell viele von euch beschäftigt: Wie entwickeln sich die Immobilienpreise bis zum Jahr 2026? Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen haben sich stark verändert, die Zinsen sind gestiegen, die Baukosten hoch und die politische Lage bringt immer wieder neue Unsicherheiten mit sich. Da stellt sich schnell die Frage: Ist jetzt der richtige Zeitpunkt zu kaufen? Oder doch lieber verkaufen? Und was bedeutet das eigentlich für Kapitalanlegerinnen und -anleger?

In dieser Folge bekommst du einen fundierten Überblick über die wichtigsten Entwicklungen der vergangenen Jahre, eine Einschätzung der aktuellen Marktlage und eine Prognose, was dich bis 2026 erwartet. Besonders im Fokus stehen dabei die Regionen Hamburg und Schleswig-Holstein, denn hier bin ich zu Hause und kenne die Märkte aus erster Hand.

Ganz gleich, ob du gerade überlegst zu kaufen, zu verkaufen oder in Immobilien zu investieren – ich möchte dir helfen, den Durchblick zu behalten. Also lehn dich zurück und lass uns gemeinsam in das Thema einsteigen.

1. Rückblick 2023–2025: Vom Boom zur Balance

Wenn wir zusammen auf die Jahre 2023 bis 2025 zurückblicken, dann sehen wir, wie stark sich der Immobilienmarkt in Deutschland gewandelt hat. Noch bis etwa 2021 war der Markt durch eine enorme Dynamik geprägt. Die Zinsen waren extrem niedrig, Immobilien galten als sichere Geldanlage und die Nachfrage überstieg vielerorts das Angebot. Die Folge waren kontinuierlich steigende Preise und ein Wettbewerb, bei dem du als Käufer oft sehr schnell entscheiden musstest.

Doch mit der Zinswende durch die Europäische Zentralbank änderte sich das Blatt. Die Finanzierungskosten zogen deutlich an, was viele potenzielle Käuferinnen und Käufer verunsicherte oder ganz aus dem Markt drängte. In Hamburg etwa sanken die Preise gegenüber dem Hoch von 2022 um bis zu 15 Prozent. Auch in anderen Regionen Deutschlands war ein Rückgang zwischen acht und zwölf Prozent keine Seltenheit.

Ab Ende 2024 wurde allerdings klar, dass der Markt beginnt, sich zu stabilisieren. Die Nachfrage kehrte vorsichtig zurück, die Preise bewegten sich kaum noch abwärts und in manchen Lagen war bereits wieder ein leichter Anstieg zu beobachten. Der Markt fand allmählich eine neue Balance. Zwar blieb die große Preisrallye aus, aber gleichzeitig hat sich die Angst vor einem starken Preisverfall nicht bestätigt.

Mitte 2025 lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Neubauhäuser in Hamburg bei etwa 5.400 Euro, mit einem Rückgang von rund 5 % im Jahresvergleich. Bestandshäuser lagen stabil bei etwa 5.000 Euro/m², während das Umland bei 3.000 Euro/m² für Bestandsimmobilien lag – mit nur 0,4 % Rückgang im Vergleich zum Vorjahr. Neubauten im Umland kamen auf etwa 3.800 Euro/m², ebenfalls leicht rückläufig.

Wenn du also in dieser Zeit mit dem Gedanken gespielt hast, zu kaufen oder zu verkaufen, dann war Geduld gefragt.

2. Finanzierung & Zinsen: Neue Realität für Käuferinnen und Käufer

Das Thema Zinsen beschäftigt viele von euch zu Recht. Nach einer langen Phase historisch niedriger Bauzinsen befinden wir uns seit 2023 in einem neuen Zinsumfeld. Die meisten Kredite bewegen sich aktuell zwischen 3,5 und 4 Prozent. Für viele klingt das zunächst hoch, gerade wenn man noch mit Zinssätzen unter zwei Prozent gerechnet hatte.

Doch im historischen Vergleich ist das immer noch ein moderates Niveau. Das Entscheidende ist, dass sich der Markt an dieses neue Zinsniveau angepasst hat. Die Banken haben ihre Richtlinien verschärft, was bedeutet, dass du heute mehr Eigenkapital mitbringen solltest und deine Bonität genau geprüft wird. Besonders bei Immobilien, die energetisch nicht auf dem neuesten Stand sind, schauen Kreditgeber ganz genau hin.

Gleichzeitig machen die stark steigenden Mieten das Eigentum wieder attraktiver. Wenn du zur Miete wohnst, kennst du vielleicht das Gefühl, monatlich viel Geld zu zahlen, ohne einen Vermögensaufbau zu haben. Gerade jetzt, wo die Immobilienpreise nicht mehr so schnell steigen und viele Angebote wieder verhandelbar sind, lohnt sich ein genauer Blick.

Wenn du gut vorbereitet bist, realistisch planst und weißt, wie viel Immobilie du dir leisten kannst, stehen die Chancen für eine solide Finanzierung trotz des aktuellen Zinsniveaus nicht schlecht.

3. Angebot, Nachfrage & Neubaukrise

Ein weiterer zentraler Punkt ist das Verhältnis von Angebot und Nachfrage. Deutschland hat ein anhaltendes Wohnraumproblem. Der Bedarf an neuen Wohnungen liegt bei über 400.000 Einheiten pro Jahr, doch tatschlich gebaut werden aktuell deutlich weniger. Die Gründe dafür sind vielschichtig: steigende Baukosten, Materialknappheit, Personalmangel und langwierige Genehmigungsverfahren schrecken viele Bauherren ab. Laut Statistischem Bundesamt wurden 2024 nur rund 270.000 neue Wohnungen fertiggestellt – ein Rückgang von über 25 % gegenüber dem Zielwert.

Für dich als Käuferin oder Käufer bedeutet das: Das Angebot bleibt knapp, vor allem in gefragten Lagen. Und auch wenn es in den letzten Jahren kleinere Preiskorrekturen gab, ist nicht damit zu rechnen, dass sich das Angebot in nächster Zeit massiv ausweitet. Gleichzeitig wächst die Nachfrage weiter. Viele Menschen wollen raus aus der Stadt, ins Grüne, mehr Platz, bessere Lebensqualität. Homeoffice hat diese Entwicklung noch beschleunigt.

Besonders der Mietmarkt spürt den Druck: Die Mieten steigen rasant. Vielleicht merkst du das selbst, wenn du in einer großen Stadt wie Hamburg oder einer beliebten Region in Schleswig-Holstein lebst. Und genau deshalb denken viele wieder verstärkt über den Kauf nach. Denn Eigentum ist nicht nur ein Zuhause, sondern auch eine Absicherung gegen steigende Mieten.

4. Regionaler Fokus: Hamburg & Schleswig-Holstein

Lass uns nun gemeinsam auf Hamburg und Schleswig-Holstein schauen. In Hamburg war die Lage in den letzten Jahren besonders angespannt. Die Preise waren hoch, die Nachfrage riesig, und durch die Zinswende kam der Markt spürbar ins Wanken. Doch seit 2025 zeigt sich: Es gibt eine klare Zweiteilung. Wenn du nach einer sanierten, modernen Immobilie suchst, wirst du feststellen, dass die Preise stabil geblieben oder sogar leicht gestiegen sind. Solche Objekte sind rar und entsprechend gefragt. Ganz anders sieht es bei unsanierten oder energetisch schlechten Immobilien aus. Hier fordern Käuferinnen und Käufer mittlerweile deutliche Preisnachlässe, weil sie die bevorstehenden Sanierungskosten einpreisen müssen. Das bedeutet für dich als Verkäufer: Wenn deine Immobilie nicht auf aktuellem Standard ist, lohnt es sich, über gezielte Modernisierungen nachzudenken, bevor du in den Verkaufsprozess gehst. In Schleswig-Holstein ist die Entwicklung insgesamt ruhiger verlaufen. Die Preise sind in vielen Regionen moderater und damit auch die Schwankungen weniger extrem. Besonders das Umland von Hamburg hat profitiert. Immer mehr Menschen zieht es ins Grüne – gute Anbindung, mehr Platz und bezahlbarere Preise machen Orte wie Pinneberg, Ahrensburg oder Norderstedt attraktiv. Und auch Städte wie Kiel, Lübeck oder Flensburg entwickeln sich solide. Wenn du überlegst, dorthin zu ziehen oder dort zu investieren, findest du aktuell gute Bedingungen.

In Hamburg zeigt sich Mitte 2025 ein differenziertes Bild. Neubauten haben im Jahresvergleich rund 5 % nachgegeben, Bestandsimmobilien dagegen sind stabil. Im Umland von Hamburg kosten Bestandshäuser im Schnitt 3.000 Euro/m², Neubauten liegen bei etwa 3.800 Euro/m².

In Schleswig-Holstein liegt der Durchschnittspreis für Häuser aktuell bei rund 3.000 Euro/m², mit einem Anstieg von 1,5 % im Jahresvergleich. Im Fünfjahresvergleich ergibt sich ein Zuwachs von 18 % – deutlich höher als die moderate Entwicklung in Hamburg.

Küstenregionen wie die Lübecker Bucht oder Nordseeinseln verzeichnen sogar zweistellige Zuwächse. Das macht Schleswig-Holstein zu einem starken Markt für Kapitalanleger und Käufer, die langfristig denken.

5. Expertenmeinungen & Marktprognosen bis 2026

Was sagen die Fachleute? Die Prognosen sind relativ einheitlich. Die meisten gehen davon aus, dass die Talsohle durchschritten ist und wir uns auf eine Phase moderaten Wachstums einstellen können. Das bedeutet konkret: Es wird keine explosionsartige Preisentwicklung geben, aber auch kein weiterer Rückgang. Vielmehr bewegen wir uns auf einem soliden, berechenbaren Niveau.

Das Hamburger GEWOS-Institut rechnet bis Ende 2026 mit einer langsamen Erholung der Preise. Erwartet wird ein leichter Anstieg von etwa 1–2 % jährlich, getragen von einem stabileren Zinsumfeld und einem sich beruhigenden Neubausegment. Ein Wachstum im zweistelligen Bereich ist nicht zu erwarten – aber die Richtung zeigt nach oben.

Wenn du planst, in den nächsten ein bis zwei Jahren zu kaufen oder zu verkaufen, kannst du mit einem Markt rechnen, der dir Stabilität bietet. Und das ist vielleicht genau das, was viele sich nach den bewegten Jahren wünschen.

6. Einflussfaktoren: Politik, Förderung & Klimaschutz

Auch von politischer Seite gibt es Entwicklungen, die du im Blick behalten solltest. Die Bundesregierung versucht mit verschiedenen Förderprogrammen, den Erwerb von Wohneigentum attraktiver zu machen. Besonders Familien mit Kindern sollen davon profitieren. Gleichzeitig wird an neuen Konzepten gearbeitet, um den Wohnungsbau zu beschleunigen und die Baukosten zu senken.

Ein ganz zentrales Thema ist zudem die energetische Sanierung. Die Anforderungen an die Energieeffizienz steigen, und das beeinflusst direkt den Wert einer Immobilie. Wenn du als Käuferin oder Käufer unterwegs bist, solltest du genau hinschauen: Welche Heizung ist verbaut? Wie alt sind Fenster, Dach und Dämmung? Das alles wirkt sich nicht nur auf die laufenden Kosten, sondern auch auf die Finanzierung aus. Banken gewähren für energetisch schlechte Immobilien oft schlechtere Konditionen.

Für dich als Eigentümerin oder Eigentümer heißt das: Es lohnt sich, jetzt zu prüfen, welche Modernisierungen sinnvoll sind. Nicht nur, um die gesetzlichen Anforderungen zu erfüllen, sondern auch, um deine Immobilie zukunftsfähig zu machen.

Fazit & Ausblick

Was nehmen wir aus all dem mit? Der Immobilienmarkt hat sich beruhigt. Die wilden Jahre mit extremen Preissprüngen sind vorbei, aber die große Unsicherheit auch. Du kannst heute wieder mit klarem Kopf Entscheidungen treffen. Wenn du kaufen möchtest, hast du die Chance auf ein gutes Angebot und einen Markt, der sich nicht mehr gegen dich stellt. Wenn du verkaufen willst, kommt es darauf an, gut vorbereitet zu sein und realistisch zu bleiben. Und wenn du als Anlegerin oder Anleger unterwegs bist, findest du gerade in den Mittel- und Kleinstädten interessante Objekte mit solider Rendite.

Kurz gesagt: 2026 könnte genau das richtige Jahr für deine Immobilienentscheidung sein – wenn du gut informiert bist und weißt, worauf es ankommt.

Das war unsere ausführliche Folge zu den Immobilienpreisen 2026. Ich hoffe, du konntest viele wertvolle Infos für dich mitnehmen. Wenn dir die Episode gefallen hat, dann abonniere gerne den Podcast, teile ihn mit Freunden oder schick mir deine Fragen.