Immobilienmarkt 2026: Die Käufer sind zurück, steigen jetzt die Preise?

Vielleicht hast du es schon gespürt oder in den Schlagzeilen gelesen: Der Wind dreht sich. Nachdem wir eine lange Phase der Zurückhaltung hatten, wachen die Käufer auf. Der Markt bewegt sich wieder. Aber was heißt das konkret? Sind die Preise jetzt schon wieder auf dem Höchststand? Lohnt sich Warten noch? Und warum greifen die Leute trotz Zinsen, die ja nicht mehr bei 1 Prozent liegen, wieder zu?

Genau das schauen wir uns jetzt im Detail an. Wir blicken auf die aktuellen Zahlen, ich erkläre dir die Psychologie dahinter und gebe dir handfeste Tipps, wie du diese Phase für dich nutzt.

Kapitel 1: Der Markt atmet auf – Die Schockstarre ist vorbei

Lass uns direkt mit den Fakten starten. Wir kommen aus einer Zeit, in der viele wie das Kaninchen vor der Schlange saßen. Die Zinsen gingen hoch, die Inflation drückte, und keiner wusste so recht: Wohin geht die Reise?

Jetzt, Anfang 2026, zeigen die Daten ganz deutlich: Die Schockstarre ist vorbei.

Schauen wir uns mal die Transaktionszahlen an. Ein ganz wichtiger Indikator ist immer die Grunderwerbsteuer. Wenn der Staat hier wieder mehr einnimmt, heißt das, es wird wieder mehr beurkundet. Und hier liegen jetzt ganz frische Zahlen direkt aus dem Bundesfinanzministerium auf dem Tisch: Im Vergleich zum Vorjahr 2024 sind die Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer im Jahr 2025 um satte 18,4 Prozent gestiegen.

Das ist kein kleiner statistischer Ausreißer, das ist ein massives Signal! Es zeigt schwarz auf weiß: Es wird wieder gekauft. Häuser und Wohnungen wechseln wieder deutlich häufiger den Besitzer.

Warum ist das so? Ganz einfach: Die Menschen haben sich an die „neue Normalität“ gewöhnt. Wir haben verstanden, dass die Zinsen von 0,9 % eine historische Ausnahme waren. Das aktuelle Niveau hat sich eingependelt, und die Planungssicherheit ist zurück. Viele, die zwei Jahre gewartet haben, merken jetzt: „Okay, günstiger wird die Finanzierung so schnell nicht, aber mein Wohnbedarf ist immer noch da.“

Das ist ein klassischer Nachholeffekt. Wer 2023 kaufen wollte und es nicht getan hat, der hat heute oft noch mehr Druck – sei es durch Familienzuwachs oder schlichtweg den Wunsch nach Eigentum.

Im nächsten Kapitel schauen wir uns an, was das eigentlich mit den Preisen gemacht hat. Denn hier gibt es eine Überraschung, die für Käufer extrem wichtig ist.

Kapitel 2: Die Preisentwicklung – Teurer, aber noch nicht am Limit

Jetzt wird es spannend. Wenn die Nachfrage steigt, steigen normalerweise die Preise. Und tatsächlich: Laut aktuellen Daten von Portalen wie Immowelt sind die Angebotspreise in fast allen deutschen Großstädten – in 71 von 80 untersuchten Städten, um genau zu sein – im letzten Jahr gestiegen. Im Schnitt reden wir hier von etwa 4 Prozent Plus bei Eigentumswohnungen.

Aber – und das ist ein ganz dickes Aber: Wir sind in vielen Regionen immer noch unter den Höchstständen vom Sommer 2022.

Ein praktisches Beispiel dazu: Stell dir eine 3-Zimmer-Wohnung hier bei uns im Hamburger Speckgürtel vor. Die hätte auf dem Peak vielleicht 450.000 Euro gekostet. Dann gab es die Korrektur, und sie war vielleicht für 390.000 Euro zu haben. Jetzt zieht der Preis leicht an auf 405.000 Euro. Sie wird also teurer, ist aber im historischen Vergleich der letzten vier Jahre immer noch fair bewertet.

Dazu kommt ein Faktor, den viele vergessen: Die Reallöhne sind gestiegen. Viele Tarifabschlüsse der letzten zwei Jahre schlagen jetzt voll durch. Das bedeutet, die Menschen haben wieder etwas mehr Geld in der Tasche, während die Immobilienpreise noch nicht wieder komplett durch die Decke gegangen sind.

Wir befinden uns also in einem „Sweet Spot“. Die Preise ziehen an, aber sie sind noch nicht enteilt.

Wer übrigens tiefer in das Thema Immobilienbewertung eintauchen möchte und verstehen will, wie wir als Sachverständige so einen Preis überhaupt ermitteln, dem empfehle ich unsere Folge 42: „Wie viel ist mein Haus wirklich wert?“. Da gehen wir ganz detailliert auf die Bewertungsverfahren ein.

Aber zurück zum Hier und Jetzt: Warum warten die Leute nicht einfach noch länger? Das schauen wir uns im nächsten Schritt an.

Kapitel 3: Die Mietfalle und warum Warten keine Option mehr ist

Wir haben festgestellt: Die Käufer kommen zurück. Ein riesiger Treiber dafür ist der Mietmarkt. Gerade in Ballungsgebieten und im Umland erleben wir Mietsteigerungen, die wirklich wehtun.

Für viele Kaufinteressenten ist die Rechnung mittlerweile simpel: Warte ich weiter auf sinkende Zinsen? Das ist eine Wette auf die Zukunft, die schiefgehen kann. Oder kaufe ich jetzt, sichere mir den Preis und entkomme der Mietspirale?

Die Hoffnung auf den schnellen Zinsrutsch hat sich für viele nicht erfüllt. Das „Risiko des Wartens“ wird mittlerweile höher eingeschätzt als das „Risiko des Kaufens“. Zusätzlich sehen wir, dass Banken wieder etwas kooperativer werden. Sie prüfen genau, aber sie wollen auch wieder finanzieren.

Mein Tipp für Kaufinteressenten: Nutzt diesen Moment. Der Markt dreht sich gerade von einem reinen Käufermarkt (wo du dir alles aussuchen konntest) langsam wieder in Richtung eines ausgeglichenen Marktes. Du kannst aktuell noch gut verhandeln – Rabatte sind oft noch drin, besonders wenn die Immobilie nicht perfekt saniert ist. Aber die Zeiten, in denen Immobilien monatelang keine einzige Anfrage hatten, die sind vorbei. Die Konkurrenz schläft nicht mehr.

Wie du dich als Eigentümer in diesem neuen Umfeld positionierst, dazu kommen wir jetzt.

Kapitel 4: Was bedeutet das für Verkäufer?

Wenn du Eigentümer bist und überlegst zu verkaufen, ist das die beste Nachricht seit Langem. Die „Saure-Gurken-Zeit“, in der man froh sein musste, wenn überhaupt jemand besichtigen wollte, lichtet sich.

Aber Vorsicht: Wir sind noch nicht wieder im Jahr 2021. Die Käufer sind da, aber sie sind kritisch. Sie rechnen spitz. Sie prüfen die Energieeffizienz. Sie vergleichen genau.

Das bedeutet für dich: Du kannst deine Immobilie jetzt wieder sehr gut platzieren und zeitnah verkaufen, wenn der Preis stimmt. Fantasiepreise funktionieren weiterhin nicht. Aber realistische Marktpreise werden wieder akzeptiert und bezahlt.

Der Markt sortiert sich neu. Wir haben moderate Preisbewegungen, mehr Transaktionen und vor allem wieder Liquidität im Markt. Wenn du also einen Verkauf planst, ist jetzt ein strategisch kluger Zeitpunkt, um in die Vermarktung zu gehen, bevor eventuell wieder andere wirtschaftliche Unsicherheiten auftauchen.

Teaser & Fazit

Zusammenfassend lässt sich sagen: Der Knoten ist geplatzt. 2026 startet deutlich dynamischer als die Vorjahre. Die Käufer haben die neue Zinswelt akzeptiert, die Löhne helfen bei der Finanzierbarkeit und der Druck durch steigende Mieten treibt zur Entscheidung.

Outro & Call to Action

Bevor ich mich verabschiede, noch ein wichtiger Hinweis in eigener Sache.

Wir haben heute gehört: Der Markt zieht an, aber er verzeiht keine Fehler bei der Preisfindung oder der Strategie. Wenn du deine Immobilie verkaufen möchtest und dir unsicher bist, wie du diesen Aufwind optimal für dich nutzt – dann lass uns sprechen.

Bei visalo immobilien sorgen wir dafür, dass du kein Geld auf dem Tisch liegen lässt. Wir kennen den Markt in Schleswig-Holstein und Hamburg seit über 18 Jahren.

Mein Angebot an dich: Lass uns deine Situation ganz unverbindlich analysieren. Wir bieten dir eine professionelle und kostenfreie Marktwertermittlung deiner Immobilie an. Keine Schätzung aus dem Bauch heraus, sondern fundiert und ehrlich.

Ruf uns einfach an unter der 04101 8545454 oder schreib mir direkt eine E-Mail an info@visalo-immobilien.de.

Vernetz dich mit mir! Übrigens, der Austausch muss hier nicht enden. Ich lade dich herzlich ein, dich mit mir auf LinkedIn zu vernetzen. Suche dort einfach nach Philip Hildebrandt. Ich poste dort regelmäßig aktuelle Markt-Insights, Behind-the-Scenes Einblicke aus meinem Makler-Alltag und wir können dort gerne direkt ins Gespräch kommen. Ich freue mich auf deine Anfrage!