Immobilien aus der Zwangsversteigerung – Schnäppchen oder Risiko?

Kann man bei einer Zwangsversteigerung günstig Immobilien kaufen? Diese Frage wird häufig in diesem Kontext gestellt, doch die Antwort ist leider nicht ganz so einfach. Grundsätzlich kann man die Frage mit einem Ja beantworten, schließlich ist es möglich – doch Zwangsversteigerungen sind komplex und stellen die Käufer:innen nicht selten vor besondere Herausforderungen. Deswegen an dieser Stelle ein wichtiger Hinweis, wir versuchen das Thema Zwangsversteigerung sehr umfassend zu beleuchten, dennoch weisen wir ausdrücklich darauf hin, dass die Teilnahme an Zwangsversteigerungen auf eigene Gefahr erfolgt. Doch beginnen wir das Thema von vorne:

Was ist eine Immobilien-Zwangsversteigerung?

Im Rahmen einer Zwangsversteigerung wird eine Immobilie an den Höchstbietenden versteigert. Die Versteigerung wird aber nicht von dem oder den Eigentümer:innen initiiert, sondern von einer dritten Partei, gegenüber denen die Eigentümer in der Regel ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachgekommen sind. 

Daher verwundert es kaum, dass häufig Banken die Initiatoren für Zwangsversteigerungen von Häusern sind – denn sie verleihen häufig Geld. In Fällen der Zwangsversteigerung blieb der Darlehensnehmer zumeist zahlreiche Raten schuldig, der Gerichtsvollzieher war bereits vorstellig und die Bank verwertet die Immobilie nun gemäß der getroffenen Vereinbarung. Auch in vielen anderen Szenarien können Gläubiger dafür sorgen, dass Immobilien im Wege der Zwangsversteigerung dafür genutzt werden, die Schulden der Eigentümer einzutreiben. Neben Banken treten häufig auch Finanzämter und Krankenversicherung als Initiatoren auf.

Eine Zwangsversteigerung einer Immobilie ist vor allem eins: Der letzte Ausweg der Gläubiger. Meist wurden schon alle anderen Wege erfolglos genutzt, um an das säumige Geld zu kommen. Denn eine solche Versteigerung führt selten zu einem guten Verkaufserlös seitens der Gläubiger, aber ist meist besser als gar nichts. Und die Gläubiger versuchen, über die Zwangsversteigerung des Hauses oder der Wohnung zumindest einen Teil ihrer Forderungen eintreiben zu können. 

Für den Eigentümer und Schuldner ist eine Zwangsversteigerung in mehrfacher Hinsicht ein negatives Ereignis:

• Die bisherigen Eigentümer verlieren ihr Zuhause und müssen sich anschließend nach einem neuen Zuhause umschauen. Der Umzug und andere Sachen wollen organisiert werden. Die Schwierigkeit wird dadurch erhöht, dass die Eigentümer in der Regel über kein Vermögen verfügen, denn sonst wäre ihre Immobilie kaum unter den Hammer gekommen. Etwaige negative Einträge in der Schufa wie eine Vermögensauskunft erschweren das Vorhaben zudem.
• Eine Zwangsversteigerung vernichtet Geld und Vermögen der Schuldner, denn im Vergleich zum freien Verkauf des Hauses oder der Wohnung erzielt eine Zwangsversteigerung immer einen geringeren Verkaufserlös.
• Auch emotional bringt eine Zwangsversteigerung der eigenen Immobilie eine große Last mit sich. Die Betroffenen fühlen sich oder ihr Leben als gescheitert und tun sich schwer, mit anderen darüber zu reden.

Wie läuft eine Zwangsversteigerung von Immobilien ab?

Eine Zwangsversteigerung läuft in der Regel in folgenden vier Schritten ab:

• Antrag der Zwangsversteigerung: Reicht ein Gläubiger bei Gericht den Antrag auf Zwangsversteigerung beim örtlichen Amtsgericht ein, muss er dem Gericht einen Vollstreckungstitel sowie eine Vollstreckungsklausel vorlegen können. Außerdem muss er deren Zustellung nachweisen können.
• Feststellen des Verkehrswerts der Immobilie: Für die Versteigerung muss ein Sachverständiger den Verkehrswert der Immobilie feststellen. Damit er loslegt, muss der Gläubiger einen Vorschuss auf die entstehenden Kosten leisten.
• Veröffentlichung des Versteigerungstermins: Das Amtsgericht gibt den Termin für die Versteigerung bekannt – dies erfolgt per Aushang und / oder online. Die vorhandenen Unterlagen (wie zum Beispiel das Gutachten vom Sachverständigen) können von allen Interessenten ab dann eingesehen werden. Im Rahmen der Bekanntmachung des Termins wird auch das geringste Gebot festgelegt.
• Termin der Zwangsversteigerung: In der Versteigerung stehen den Interessenten mindestens 30 Minuten zur Verfügung, um Gebote abzugeben. Die Bietzeit kann auch länger gehen und endet in der Regel erst, wenn trotz dreimaligen Aufruf keine weiteren Gebote abgegeben werden. Damit ein Gebot gültig ist, muss der jeweilige Bieter eine Sicherheit leisten. Diese entspricht meist 10 % des Immobilienverkehrswertes, mindestens jedoch die Kosten des Verfahrens. Die Sicherheit muss unmittelbar nach Gebotsabgabe in Form einer Bankbürgschaft, eine vor dem Termin getätigte Überweisung oder bestimmter Checks geleistet werden. Findet sich ein Meistgebot in ausreichender Höhe, wird der Zuschlag erteilt. Auf das Thema “ausreichende Höhe des Meistgebots” kommen wir später noch mal im Detail zu sprechen. Sobald der Zuschlag erteilt wurde, wird der Meistbietende Eigentümer der Immobilie, damit gehen auch alle Rechten und Pflichten bezüglich der Immobilie umgehend auf ihn über – auch wenn er zu diesem Zeitpunkt logischerweise noch nicht im Grundbuch eingetragen ist.

Die 7/10 und 5/10 Regeln

Beim ersten Versteigerungstermin gilt die 5/10 Wertgrenze: Die besagt, dass der Zuschlag von Amts wegen versagt wird, wenn das Meistgebot unterhalb dieser Grenze liegt. Das bedeutet, im ersten Versteigerungstermin kann man die Immobilie nicht für weniger als die Hälfte des Verkehrswertes ersteigern. Dies dient dazu, dass die Immobilie nicht vorschnell verramscht wird.

Liegt das Meistgebot im ersten Versteigerungstermin unter 7/10 des Verkehrswertes, besteht für die Gläubiger die Möglichkeit, einen Antrag auf Versagung des Zugschlags zu stellen. 

Neben diesen beiden Regeln besteht übrigens für den betreibenden Gläubiger bei jedem Meistgebot die Möglichkeit, den Zuschlag zu unterbinden.

Im zweiten Versteigerungstermin gelten die 7/10 bzw. 5/10 Regeln nicht mehr, sofern von ihnen beim ersten Termin Gebrauch gemacht wurde.

Nach dem Zuschlagserteilung

Im Verteilungstermin wird der Erlös der Versteigerung den Gläubigern zugeteilt, gemäß den Rangfolgen im Grundbuch. Bleibt etwas vom Erlös übrig, nachdem alle Gläubiger bedient sind, erhält der Schuldner den Überschuss. Bis zum Versteigerungstermin hat der höchstbietende Zeit, den fälligen Betrag (sein Meistgebot zzgl. Zinsen abzgl. geleisteter Sicherheitsleistung) an das Gerichtskonto zu bezahlen.

Vom Ersteher zum Eigentümer

Mit dem Beschluss des Zugschlags wird der Ersteher der Eigentümer des Objektes bzw. Grundstücks. Mit der vollstreckbaren Ausfertigung des Zuschlagsbeschlusses kann der Ersteher einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung und Herausgabe der Immobilie beauftragen.

Kommen wir nun zu einigen häufigen Fragen, die gestellt werden, wenn es um das Thema Zwangsversteigerung geht.

Hat man bei Zwangsversteigerungen eine Chance?

An Zwangsversteigerungen nehmen sowohl Laien als auch Immobilienprofis teil – alle erhoffen sich, das angebotene Haus oder die Wohnung möglichst günstig zu erwerben. Je mehr Interessenten an der Versteigerung teilnehmen, desto geringer ist die Schnäppchen Chance.

Dennoch kommt für viele die Teilnahme an einer Zwangsversteigerung nicht in Frage – der Kreis der potenziellen Käufer:innen fällt dementsprechend geringer aus als auf dem regulären Immobilienmarkt. 

Das bedeutet: Mit ein wenig Geduld und Flexibilität (hinsichtlich der Immobilie) hat man eine realistische Chance eine Immobilie günstiger zu erwerben.

Warum wird ein Haus zwangsversteigert und nicht verkauft?

Eine berechtigte Frage, denn schließlich erzielt eine Immobilie in der Zwangsversteigerung einen geringen Verkaufserlös als auf dem freien Markt.

In vielen Fällen befindet sich der bisherige Eigentümer (und Schuldner) in großen finanziellen Schwierigkeiten. Er kann seine Zahlungsverpflichtungen meist schon seit einiger Zeit nicht mehr bedienen. Vorstellbar sind folgende Szenarien: 

• Der Eigentümer hat die Hoffnung, die Zahlungsprobleme aus der Welt schaffen zu können – und so in seinem Haus ganz normal weiter wohnen zu können. Deswegen sieht er keine Notwendigkeit, das Haus zu verkaufen. Irgendwann endet die Geduld seiner Gläubiger jedoch und er verpasst die Chance auf einen freien Verkauf.
• Dem Eigentümer wachsen seine Schulden über den Kopf. Er kann mit dieser psychischen Belastung nicht umgehen und ignoriert die finanziellen Probleme, anstelle sie anzugehen. Auch in diesem Fall verlieren die Gläubiger ihre Geduld und versuchen ihre Forderungen im Rahmen der Zwangsversteigerung durchzusetzen.

Wie schnell kann ich mein ersteigertes Haus einziehen?

Im besten Fall zieht der bisherige Eigentümer freiwillig aus, sobald seine Immobilie versteigert worden ist. In der Praxis gestaltet sich der Prozess leider häufig anders.

Wenn der bisherige Eigentümer nicht freiwillig ausziehen möchte, bleibt dem Erwerber der Immobilie die Zwangsräumung via Gerichtsvollzieher. Dieser Prozess verursacht weitere Kosten, die der Erwerber auslegen muss, und dauert einige Zeit. 

Der Gerichtsvollzieher legt einen Räumungstermin fest, dieser wird anschließend vom ihm bekannt gegeben. Zwischen Bekanntgabe und dem Termin selbst müssen mindestens drei Wochen liegen. Dem Schuldner ermöglicht diese Zeitspanne, eine neue Bleibe zu finden oder einen sogenannten Vollstreckungsschutzantrag zu stellen. Es gibt verschiedene Fälle für die Gewährung des Vollstreckungsschutzes, die wir keinesfalls umfassend und vollständig hier abbilden können. Eine drohende Obdachlosigkeit bei fortgeschrittener Schwangerschaft könnte einen solchen Fall darstellen.

Die Räumungskosten wie Möbeltransport, Anwaltskosten, Gebühren des Gerichtsvollziehers und das Einlagern der Möbel fallen in die Verantwortung des Schuldners – müssen aber zunächst vom Erwerber ausgelegt werden.

Am Räumungstermin wird der Gerichtsvollzieher die Immobilie räumen. Dafür darf er unmittelbaren Zwang anwenden, wie das Aufbrechen von Schlössern oder die Zuhilfenahme der Polizei. Nach der Räumung wird der Erwerber der Immobilie auch dessen Besitzer.

Risiken für Käufer bei Immobilien Zwangsversteigerungen 

Es gibt eine Vielzahl an Risiken, die Käufer von Immobilien aus der Zwangsersteigerung erwarten können:

• In vielen Fällen kann mangels Bereitschaft des Schuldners die Besichtigung der Immobilie lediglich von außen und nicht von innen erfolgen. In solchen Fällen ist der Zustand des Objektes häufig ungewiss. Je nach Zustand können daher hohe unerwartete Renovierung- und Sanierungskosten anfallen.
• Es gibt kein Rücktrittsrecht, wenn einem das ersteigerte Objekt doch nicht zusagt. Auch eine Gewährleistung bei Mängeln sucht man hier vergebens.
• Ist der bisherige Eigentümer nicht bereit, freiwillig auszuziehen, muss eine Zwangsräumung betrieben werden. Dies kostet Zeit und Geld, letzteres muss der Erwerber zunächst vorstrecken. 
• Es kommt vor, dass die vorherigen Eigentümer die Immobilie absichtlich vermüllen oder beschädigen – auch diese Kosten muss zunächst der Erwerber tragen.

Immobilien aus der Zwangsversteigerung kaufen – das Fazit

Der Kauf einer Immobilie aus der Zwangsversteigerung kann eine echte Chance sein, ein Haus unter dem Verkehrswert zu erstehen. Man sollte aber die möglichen Risiken einkalkulieren und ein ausreichend großes, finanzielles Polster zur Verfügung haben. Außerdem sollte man darauf vorbereitet sein, dass insbesondere die Räumung des Objektes zu viel Ärger und Stress führen kann – wem das alles nichts ist, ist mit Immobilien auf dem regulären Immobilienmarkt definitiv besser bedient.

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