Immobilie geerbt: Was ist beim Verkauf zu beachten?

Sie haben eine Immobilie im Raum Pinneberg geerbt? Sie möchten diese erfolgreich verkaufen? Das Team von visalo immobilien steht Ihnen gern als kompetenter Makler für diesen Fall zur Seite. Denn ein geerbtes Haus oder eine Wohnung bedeuten nicht nur einen großen Vermögenszuwachs. Das Erbe selbst kann eine Herausforderung sein. Die neuen Eigentümer sehen sich plötzlich Themen wie Spekulationssteuer, Erbschaftssteuer, Erbengemeinschaften und vielem mehr gegenüber. Kleine Fehler können erhebliche finanzielle Auswirkungen haben. Das gilt umso mehr, da Immobilien schlecht teilbar sind und möglicherweise noch eine Hypothek darauf lastet oder nur ein Teil des Objekts vererbt ist.

1: Prüfen Sie, ob Sie das Erbe ausschlagen möchten

Eine Hinterlassenschaft muss nicht immer ein Geldsegen sein. Ergeben sich aus Grundbucheintragungen noch laufende Verbindlichkeiten für die Immobilie, kann die Annahme des Erbes finanziell fragwürdig sein. Denn Sie übernehmen auch die Schulden und Bürgschaften sowie laufende Kosten und alle im Grundbuch eingetragenen Verpflichtungen.

Als Allein- oder Miterbe steht Ihnen der Einblick in das Grundbuch zu. Sollten sich daraus zu große Belastungen ergeben, können Sie das Erbe ausschlagen. Dazu haben Sie nach Eintritt des Erbfalls sechs Wochen Zeit (§1944 BGB). Anderenfalls treten Sie automatisch das Erbe mit allen Rechten und Pflichten an. Wenn Sie eine geerbte Immobilie verkaufen möchten, melden Sie sich bei uns, wir helfen Ihnen bei Haus verkaufen Pinneberg, Bungalow verkaufen Pinneberg, Einfamilienhaus verkaufen Pinneberg, Villa verkaufen Pinneberg und Doppelhaushälfte verkaufen Pinneberg.

Der typische Fall bei hinterlassenen Immobilien: die Erbengemeinschaft

Nicht immer ist ein Erbe klar geregelt oder geht nur an eine Person. Sollte es mehrere Anspruchsberechtigte geben, erbt jeder einen gewissen Anteil. Ehegatten, Eltern sowie Kinder und Enkelkinder des Erblassers können zudem pflichtteilberechtigt sein und automatisch einen bestimmten Anteil des Vermögens erben. Genaueres regeln Gesetze. Alle Erben bilden per Gesetz automatisch eine Erbengemeinschaft.

Das schafft bei einer Immobilie ein Problem. Denn Häuser und Wohnungen sind schlecht teilbar. Zusätzlich ist es möglich, dass der Erblasser nicht alleiniger Eigentümer war, sondern zum Beispiel ein Dritter im Grundbuch als Miteigentümer eingetragen ist. Der Anteil des Dritten fällt aus der Erbschaft heraus.

Wichtigste Regel bei einer Erbengemeinschaft: Alle verfügen über das Erbe als Ganzes. Jeder Beteiligte ist Miterbe, hat aber keinen Zugriff auf einzelne Teile aus der Erbmasse. Daher können die Erben nur gemeinschaftlich handeln.

Wer trägt laufende Kosten, wer erhält Einnahmen, wer darf bestimmen?

Die Erbengemeinschaft tritt als Gruppe die Nachfolge des Erblassers an. Sie wird daher als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Damit übernimmt sie laufende Kosten sowie Schulden und im Grundbuch eingetragene Bürgschaften.

Jeder Beteiligte trägt ein Teil der Kosten. Dieser Anteil ist von der sogenannten Erbquote abhängig. So kann bei einem vorliegenden Testament das Gesamtvermögen so aufgeteilt sein, dass zwei Erben 20 Prozent an einem Haus besitzen und ein Erbe 60 Prozent. In diesem Fall trägt jeder seinem Anteil entsprechend die laufenden Kosten.

Gleiches gilt für die Einnahmen. Sollte die Immobilie Mieteinnahmen generieren, erhält jeder Erbe einen Anteil daran in Höhe seines Erbteils. Das gilt auch für Anteile bei einem Verkauf.

Anders ist es beim Bestimmungsrecht. In der Regel kann die Erbengemeinschaft nur einstimmig über die Immobilie verfügen. Ausnahmen können bei der Beauftragung von einfachen laufenden Unterhaltsmaßnahmen vorliegen (einfache Mehrheit nach Erbanteilen für Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung) sowie für Notmaßnahmen wie das Verhindern einer Zwangsvollstreckung oder einer Heizungsreparatur im Winter (ein Erbe allein). Die rechtlichen Details können im Einzelfall allerdings komplex sein.

Ist der Verkauf durch die Erbengemeinschaft erlaubt?

Diese Gemeinschaft darf die geerbte Immobilie verkaufen. Aber: Sie kann nur gemeinsam, also einstimmig, entscheiden. Sobald ein Beteiligter eine andere Meinung vertritt, kommt keine Entscheidung zustande.

Bei Uneinigkeit über die weitere Nutzung der Immobilie oder beim Wunsch nach einem finanziellen Ausgleich eines Erbens kann der einvernehmliche Verkauf des Objekts sehr sinnvoll sein. Dabei erhält jeder Berechtigte aus der Erbengemeinschaft nach Abzug von Verbindlichkeiten und Kosten seinen Anteil ausbezahlt. Das ist nicht nur erlaubt, sondern der typische Weg, um Erbstreitigkeiten sinnvoll beizulegen.

Bei einem Verkauf sollten Sie jedoch beachten, dass eine noch auf dem Objekt liegende Hypothek sowie andere Verpflichtungen ebenfalls abzulösen sind. Außerdem können Kosten entstehen, die anteilig zu begleichen oder vom Erlös abzuziehen sind.

Problem: Teilungsversteigerung aus Ausweg

Sollte sich die Erbengemeinschaft untereinander oder mit eventuell vorhandenen Dritten als Miteigentümer nicht über ein Vorgehen einigen können, droht eine Teilungsversteigerung. Eine solche besondere Form der Veräußerung kann bereits von einem Miterben allein und ohne Zustimmung der anderen angestoßen werden. Es ist ausreichend, den eigenen Anspruch nachzuweisen und beim Gericht die Versteigerung zu beantragen. Auf diesem Weg soll das Vermögen aufteilbar werden.

Es ist ratsam, den Weg der Teilungsversteigerung zu vermeiden. Denn er bringt weniger Geld ein, dauert sehr lange, verursacht Unterhaltskosten und erfordert in der Zwischenzeit bedingt durch die interne Auseinandersetzung häufig starke Nerven. Wenn ohnehin nur ein Verkauf der beste Ausweg ist, sollten Sie einen Immobilienmakler Pinneberg wie visalo immobilien einschalten und die Teilungsversteigerung abwenden.

Geerbte Wohnung oder Haus: Alternativen zum Verkauf

Die Erbengemeinschaft muss jedoch das Objekt nicht zwingend verkaufen oder versteigern lassen. Folgende Alternativen sind typisch:

• Neuvermietung: Bisher vom Erblasser bewohnte Objekte können vermietet werden. Das schafft laufende Einnahmen, aus denen eventuelle Restverbindlichkeiten beglichen werden können. Diese Möglichkeit ist auch für Erbengemeinschaften interessant, die kurzfristig keine bessere gemeinsame Lösung für die Weiternutzung finden können. Allerdings ist auch hier Einstimmigkeit erforderlich. Es gibt jedoch auch Nachteile: Die Erbengemeinschaft muss sich um die Pflege und Verwaltung des Objekts kümmern und für die laufenden Kosten aufkommen. Bei einem Erbstreit sind diese Punkte ein starkes Argument gegen die Vermietung. Ebenso bietet der Verkauf einer vermieteten Immobilie in der Regel geringere Chancen auf einen marktgerechten Verkaufspreis. Denn ein Teil der Käufer möchte eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus selbst beziehen. Ein Mieter wäre dann ein Kaufhindernis.

• Vermietung beibehalten: Sollte die Wohnung bereits vermietet sein, übernehmen die Erben automatisch alle vertraglichen Verpflichtungen, also auch die Mietverträge. Es ist ratsam, daran nichts zu ändern. Eine Ausnahme kann vorliegen, wenn ein Erbe einen Eigenbedarf anmelden kann und möchte.

• Eigenbedarf/Bezug durch Erben: Der Bezug der Wohnung oder des Hauses durch einen Erben ist möglich. Handelt es sich nicht um einen Alleinerben, müssen alle Mitglieder der Erbengemeinschaft zustimmen. Außerdem haben diese ein Recht auf einen finanziellen Ausgleich. Dieser richtet sich nach ihrem Erbanteil. Die Höhe kann die Gemeinschaft selbst bestimmen. Sollte das Objekt noch vermietet sein, ist der Eigenbedarf schlüssig nachzuweisen. Anderenfalls besteht kein Kündigungsrecht gegenüber den Mietern.

• Bisheriger Bewohner erbt: Darüber hinaus ist es möglich, dass ein bisheriger Bewohner der Immobilie ein Erbe ist, aber Miterben hat. Auch in diesem Fall haben die anderen Mitglieder der Erbengemeinschaft ein Recht auf eine Ausgleichszahlung. Typisch ist dieser Fall bei einem Ehepaar mit erwachsenen Kindern, wenn einer der Partner verstirbt.

• Erbteilverkauf: Eine weitere Option für einzelne Erben ist der Verkauf ihres Erbanteils an Dritte. Der Preis kann frei verhandelt werden. Die Miterben haben ein Vorkaufsrecht. Der Vorteil: Der Erbe löst sich von der Erbengemeinschaft. Der Nachteil: Der Erbe gibt sein Erbe in der Regel unter dem eigentlichen Wert auf.

• Auszahlen: Das „Auszahlen“ oder das Aufkaufen von Anteilen eines Miterben kann die Erbengemeinschaft handlungsfähiger machen. Speziell bei schwierigen Erbverhältnissen lässt sich so der Verkauf einer Immobilie gegebenenfalls beschleunigen. Ebenso ist es auf diese Weise für Einzelne möglich, alle Miterben durch eine bestimmte Summe auszuzahlen, sodass ein Erbe allein über die Immobilie verfügen kann. Dieser Weg ist jedoch häufig – besonders bei einer großen Zahl von Miterben – mit der Zahlung einer erheblichen Geldsumme verbunden.

Auflösung der Erbengemeinschaft durch Erbauseinandersetzung

Die Erbengemeinschaft bleibt bis zu ihrer Auflösung bestehen. Das ist bei einer Erbauseinandersetzung der Fall. Dieser Begriff klingt kämpferischer, als er ist. Er beschreibt den notariell beglaubigten Vertrag, in dem die endgültige Zuordnung der einzelnen Erbteile zu den Erben festgelegt wird.

Im Kern bedeutet dies: Der Vertrag beschreibt, wer welche Vermögenswerte erhält. Das schließt Immobilien ein. Daher sollten sich die Erben frühzeitig und einvernehmlich auf eine sinnvolle Nutzung des Hauses oder der Wohnung verständigen. Anderenfalls kann sich die Erbauseinandersetzung lange Zeit hinziehen und die Erbengemeinschaft sich unnötig lange selbst blockieren.

Welche Kosten entstehen durch eine geerbte Immobilie?

Beachten Sie, dass eine Immobilie laufende Kosten verursacht. Grundsteuer, Versicherungen, Bewirtschaftungskosten usw. fallen unabhängig vom rechtlichen Status des Erbes bzw. des Eigentums an. Aber auch die Erbschaft selbst kann mit relevanten finanziellen Ausgaben verbunden sein. Das gilt insbesondere für die Erbschaftssteuer und bei einem Verkauf für die Spekulationssteuer.

Erbschaftssteuer und Freibeträge

Wer erbt, muss grundsätzlich den damit verbundenen Vermögenszuwachs versteuern. Es greifen die Regelungen der Erbschaftssteuer. Diese sieht für nahe Angehörige des Erblassers Freibeträge vor. Diese sind recht groß, aber der Wert einer Immobilie kann deutlich darüber hinausgehen. Etwas verwirrend erscheint vielen Betroffenen, dass die Erben in Steuerklassen eingeteilt sind. Diese sind nicht mit denen der Einkommensteuer zu verwechseln. Folgende Steuerklassen und Freibeträge gibt es pro Person:

• Steuerklasse I: Ehegatten und Lebenspartner erben bis zu 500.000 Euro steuerfrei, Kinder (auch Enkel ohne lebende Eltern, Stief- und Adoptivkinder) haben einen Freibetrag von 400.000 Euro, Enkelkinder können bis zu 200.000 Euro Freibetrag nutzten sowie Eltern und Großeltern bis zu 100.000 Euro. Die Steuersätze reichen je nach anteilig hinterlassenem Vermögen von sieben bis 30 Prozent.
• Steuerklasse II: Geschwister sowie Kinder von Geschwistern, Stiefeltern und ähnliche Verwandte können einen Freibetrag von 20.000 Euro nutzen. Die Steuerlast beträgt zwischen 15 und 43 Prozent.
• Steuerklasse III: Alle weiteren Erben erhalten einen Freibetrag von nur 20.000 Euro. Beträge darüber hinaus sind mit 30 bis 50 Prozent zu versteuern.

Beispiel: Können zwei Kinder eine Immobilie im Wert von 600.000 Euro gemeinsam steuerfrei erben (jeweils 400.000 Euro), muss ein Alleinerbe die gleiche Immobilie mit einem Wert von 200.000 Euro versteuern. Aber Achtung: Der Freibetrag gilt für die gesamte anteilige Hinterlassenschaft, nicht nur für eine einzelne Immobilie!

Die Steuerlast beim Erben lässt sich nur durch ein gutes Testament oder eine Schenkung zu Lebzeiten vermeiden (die Freibeträge sind analog). In allen anderen Fällen wird die Erbschaftssteuer nach Abzug des Freibetrags fällig.

Wichtig: Bei der Berechnung der Erbschaftssteuer wird der aktuelle Marktwert der Immobilie herangezogen. Erben sollten dabei unbedingt einen Gutachter oder guten Immobilienmakler Elmshorn wie visalo immobilien einschalten und den Wert ermitteln lassen. Anderenfalls schätzt das Finanzamt den Wert.

Spekulationssteuer beim Verkauf geerbter Immobilien

Sollten die Erben die hinterlassene Immobilie verkaufen wollen, ist der Verkauf als privates Veräußerungsgeschäft grundsätzlich steuerfrei. Wenn aber die Immobilie noch nicht zehn Jahre in der Hand des Erblassers und der Erben war, wird eine sogenannte Spekulationssteuer ( § 23 EstG ) fällig. Alle Beteiligten müssen dann ihren Gewinn aus dem
Verkauf als Einkommen regulär versteuern.

Vom Verkaufserlös sind der ehemalige Kaufpreis sowie weitere Kosten wie Sanierungskosten oder eine Vorfälligkeitsentschädigung für die Bank abzuziehen, nicht jedoch ein Restdarlehen. Ebenfalls abziehbar sind Kosten für Makler, Notar und Grundbuchänderungen.

Aus der Differenz zwischen Wertsteigerung und den abziehbaren Kosten ergibt sich die zu versteuernde Summe. Diese wird anteilig dem gesamten Jahreseinkommen aller Erben hinzugerechnet. Abhängig vom persönlichen Steuersatz kann daraus eine erhebliche Belastung bei der Einkommensteuer bzw. dem „Lohnsteuerjahresausgleich“ werden. Bei Alleinerben führt eine vorzeitig verkaufte Immobilie mit großer Wertsteigerung schnell in den Einkommensbereich, der dem Spitzensteuersatz unterliegt. Das kann insbesondere bei Personen mit einem niedrigen Einkommen zu einer erheblichen nachträglichen Steuerbelastung führen.

Der Verkauf bleibt dagegen steuerfrei, wenn das Kaufdatum (nicht Datum des Erbfalls) beim Verkauf wenigstens zehn Jahre zurückliegt oder wenn der Erblasser oder ein naher Angehöriger oder der Erbe die Wohnung bzw. das Haus in zwei aufeinanderfolgenden Kalenderjahren sowie im Verkaufsjahr bewohnt hat. Es gelten auch angebrochene Kalenderjahre, sodass im kürzesten Fall eine Frist von 14 Monaten ausreicht: vom Dezember des vorletzten Jahres bis zum Januar des aktuellen Jahres.

Achtung: Verkaufen Sie mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren, nimmt das Finanzamt einen gewerblichen Hintergrund an. Der Verkauf ist als Gewerbeeinnahme voll zu versteuern.

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Als erfahrener Makler im Großraum Pinneberg-Itzehoe kennen wir diese Themen aus unserer täglichen Arbeit sehr genau. Wir beraten Sie, damit Sie Ihre geerbte Immobilie erfolgreich verkaufen oder in eine klar definierte Nutzung übergeben können. Sie umschiffen mit unserer professionellen Begleitung Klippen, die sich aus dem Erbschafts- und Steuerrecht sowie aus Belastungen im Grundbuch ergeben.
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