How to B-Lagen

Philip Hildebrandt
Moin Florian, toll, dass du heute dabei bist. Wir sprechen heute über das Thema How-to-B-Lagen. Für viele wahrscheinlich noch ein Thema, das sie noch nicht komplett zuordnen können. Deswegen, vielleicht machst du dich einmal kurz vorstellen, wer du bist und was dich vielleicht auszeichnet, warum du über B-Lagen dich so gut auskennst.

Florian Bauer
Sehr gerne. Vielen Dank erstmal für die Einladung, lieber Philipp. Freue mich, hier zu sein. Gerne. Mein Name ist Florian Bauer, verheiratet, zwei Kinder. Ich habe nach dem Abitur eine Ausbildung bei der Bank gemacht, Bankkaufmann gelernt, war eine Zeit lang Privatgrundberater, bin dann die Finanzdienstleistung gewechselt, habe dort circa 2012, 2013 die Leidenschaft für vermietete Immobilien kennengelernt, noch einen weiteren Verlauf studiert zum Immobilienökonom und dann irgendwann mein erstes Unternehmen gegründet. Und ja, Immobilien mache ich jetzt seit

Florian Bauer
Circa 13, fast 14 Jahren. wir haben letztendlich, warum können wir uns auch so in B-Lagen gut auskennen, ich habe letztendlich immer den Ansatz verfolgt, nicht jeden Trend mitzumachen, nur weil es Köln ist oder eine A-Lage oder wie auch immer, sondern wo man sagt, okay, was rechnet sich wirklich unterm Strich? Wie kaufe ich wir ein? meiner Leitzense oder Spielregeln, wie ich immer formuliere, ist so, im Einkauf liegt der Gewinn.
Und wenn ich in der Niedrigzinsphase einfach viel zu teuer einkaufe, dann wird das nachher auch wenn der Markt sich mal anders entwickelt, da kommt meine Bankaufnahmeausbildung zu mir ein bisschen zu Gute, was so Zinsänderungsrisiken oder auch wenn der Markt mal anders dreht, zu Gute. Und da sind wir glaube ich in letztem Jahr ganz gut gefahren. Wir haben über 115 Millionen Portfolio beraten, vermittelt und einiges an Einheiten verkauft und beraten und gerade auch in B-Lagen dann in den Jahren von 2016 bis 2022 viel. Von daher war das eine schöne Zeit und auch was unsere Kunden an Wertsteigungen, Mietsteigungen miterlebt haben.

Philip Hildebrandt
Dann starten wir gleich mal vielleicht mit der wichtigsten Frage überhaupt. Was ist denn überhaupt eine B-Lage? Denn das ist vielleicht auch noch nicht jedem ganz klar. Das Wort haben wir jetzt schon häufig verwendet, aber wir müssen vielleicht nochmal das kurz erklären, was wir unter einer B-Lage verstehen.

Florian Bauer
Sehr gerne. Ja, B-Lage ist schlechter als eine A-Lage. Nein, Scherz beiseite. im Grunde gibt es keine genaue oder genormte Definition einer B-Lage in der Immobilienbranche. Jeder definiert es für sich so bisschen anders. A-Lage hat man mal letztendlich gesagt, alles klar, das sind die großen Standorte Köln, München, Hamburg, Berlin und so weiter. Jetzt gibt es manche, die beispielsweise Leipzig schon als A-Lage nehmen, manche nehmen die als B-Lage. Das ist immer jetzt so bisschen Definitionssache.
Für mich sind B-Lagen Ballungsgebiete um oder sehr nahen A-Lagen ran. Das heißt, circa 30 Minuten plus minus davon entfernt und tendenziell eher 100.000 Einwohner oder mehr. Ausnahmen bestätigen die Regel, aber das ist erstmal so die grundsätzliche Einwertung, wie wir eine B-Lage definieren und wie wir das einwerten bei uns.

Philip Hildebrandt
Das heißt mal als praktisches Beispiel, Hamburg und Berlin wären keine B-Lagen, die Peripherie von beiden wären unter Umständen B-Lagen.

Florian Bauer
Genau, richtig.

Philip Hildebrandt
Und was wären so andere bekannte B-Lagen, wo vielleicht nur eine große Stadt ist? Lübeck, wäre Lübeck schon eine gute B-Lage aus deiner Sicht?

Florian Bauer
Ja, haben wir weniger gemacht. Wir sind relativ aktiv auch beispielsweise in einer habe ich gerade schon genannt Leipzig meines Erachtens oder auch Dresden sind B-Lagen, sehr attraktive B-Lagen. auch wenn wir jetzt im südlichen Raum sind, der Referi München und Umland etc. Teilweise München auch was eine Stunde entfernt ist, würde ich teilweise schon als B-Lage bezeichnen. In NRW, Bevölkerungsreiches Bundesland haben wir einige die größer als 100.000 Einwohner sind. Krefeld, Mönchengladbach, Essen, ja Düsseldorf. Ist jetzt Düsseldorf schon eine B-Plus- oder A-Lage? Ja, da geht’s schon so bisschen los, was wenn der Kölner fragt, ist Düsseldorf auf gar keinen Fall eine A-Lage? Aber das ist, das ist, da sieht man schon, wie, schwierig diese Definition letztendlich ist. Und aber im Grunde genommen kommt’s immer auf die gleichen letztendlich an wie eine Lage oder wie ein Objekt dort funktioniert. wirklich, wo ich sag klassische B-Lagen, würde ich jetzt mal, wenn wir nach NRW schauen, Krefeld, Mönchengladbach bewerten, essen, das sind meines Erachtens klassische B-Lagen.

Philip Hildebrandt
Okay, und das macht aus deiner Sicht eine gute B-Lage aus. Ist es nur eine günstige Lage oder muss aus deiner Sicht da noch mehr passen?

Florian Bauer
Da muss definitiv noch mehr passen. Also es muss natürlich das Thema Infrastruktur stehen. Es muss auch das Thema urbanes Leben stattfinden. Ja, und auch ein ganz, ganz wichtiger Indikator meines Erachtens, was viele vergessen, dass sie nicht nur auf die Einwohnerzahl schauen, sondern wie ist die Entwicklung der Einwohner zahlen. Damit meine ich nicht die, dass es von Jahr zu Jahr mehr wird. Kaum ein Standort in Deutschland wächst organisch. Wir wachsen eigentlich nur durch Zuzug, sondern damit meine ich das Thema Altersgruppen. Also habe ich jetzt eine die zwar von der Bevölkerung über 100.000 ist, von der Einwohnerzahl, aber die tendenziell von Jahr zu Jahr älter wird im Altersdurchschnitt. Dann erkennen wir so bisschen die Tendenz daran, alles klar, ist das wirklich noch für die nächsten 10, 15, 20 Jahre ein Standort, der wirklich langfristig funktioniert, weil vielleicht junge Menschen, keine Perspektiven, keine Jobs, kein urbanes Leben stattfindet, keine Unis oder Hochschulen in der Nähe sind. Ja, das sind glaube ich ganz, ganz entscheidende Faktoren.

Florian Bauer
Jetzt brauche ich nicht fünf Hochschulen und mehrere Unis direkt in unklarer Nähe. Das mache ich auch nicht direkt. Ich glaube sowieso, das Thema Uni auch durch KI und online Studieren wird sich sowieso in den nächsten Jahren nochmal was verändern. Und da auch so bisschen diejenigen, zu sehr auf ein Zimmer abhaben ins Gesetz haben. Was so Studenten betrifft, wird so das eine oder andere. Überraschung wird glaube ich noch stattfinden. Aber letztendlich zusammengefasst urbanes Leben. Altersgruppen, Arbeitgeber und letztendlich funktionierende Infrastruktur, Krankenhäuser, Kitas, diese Themen..

Philip Hildebrandt
Okay, ja, das ist, glaube ich, schon eine ganz gute Abgrenzung oder eine Eingrenzung, worum es da geht. Du hast ja da schon jetzt ganz deutlich abgegrenzt zu den Hauptstädten oder zu den großen Städten. Viele Käufer oder private Käufer träumen ja so gesehen von München, Hamburg oder Berlin. Warum, glaubst du, ist der Reflex für Kapitalanleger wirtschaftlich problematisch, zumindest potenziell?

Florian Bauer
Im Bezug auf B-Lagen meinst jetzt, also warum sollte man sich für eine B-Lage anstatt für eine A-Lage entscheiden? Also ich glaube, man sollte sich gar nicht die Frage stellen entweder oder es gibt wahrscheinlich Kunden und Strategien, da macht beides Sinn und da macht auch nur das ein oder andere Sinn. Das kann man pauschal immer ganz schwer beantworten. Ich habe einige Vorteile in der B-Lage. Ich habe tendenziell kleinere Kaufpreise, was meistens dazu führt, dass ich häufig eine etwas bessere Eigenkapitalrendite habe.

Florian Bauer
je nach Investment Case. Und auch viele Jahre hatten wir einfach in B-Lagen deutlich bessere Mietrenditen und auch die Mieten sind prozentual teilweise stärker gewachsen als in A-Lagen. Das hat sich durch den Zinsanstieg der letzten zwei Jahre schon so bisschen wieder relativiert. Das hat in den A-Lagen bisschen gedauert, wo die Verkäufer gemerkt haben, okay, die Kaufpreise kriegen wir nicht mehr so wirklich. da ist eine gewisse Käuferschicht weggefallen. Und jetzt hat man teilweise auch in Hamburg wieder Mietrenditen zwischen viereinhalb bis sechs Prozent.
Was teilweise vor zur Niedrigstehensphase war man froh, wenn man eine Vier vorne stehen hatte. Und da sieht man schon so bisschen, was sich wie anpasst. da muss man sich heute dann schon die Frage stellen, okay, selbst wenn ich jetzt etwas mehr Kapital einsetze, dafür bin ich trotzdem in einer A-Lage und habe wahrscheinlich auch circa 5 Prozent und in der B-Lage bin ich vielleicht bei fünfeinhalb oder 5,7 Prozent. Aber ja, was ist mir jetzt wichtiger? Die besonders gute Lage, Eigenkapital Einsatz? Also das sind so mehrere Themen, die da zustande kommen. Und für viele, anfangen, ist es einfach auch schwierig, direkt irgendwas zu kaufen für 4, 5, 600.000, was dann in der A-Lage relativ schnell passiert. Da ist es manchmal einfacher, entspannt mit so 200, 300.000er Ticket, nenne ich jetzt einfach mal so einzusteigen, um das so bisschen stressfreier, einfacher vorzunehmen letztendlich.

Philip Hildebrandt
Okay, das macht durchaus Sinn. wie begegnest du Leuten, die eben aufgrund ihrer eigenen Erfahrung sagen, ich würde gerne in der Stadt investieren, die ich auch selbst attraktiv finde, sei es jetzt, dass ein Hamburger sagt, ich würde gerne in meiner Heimatstadt Hamburg machen oder eben München nach München. Was kann man denen sagen, so bisschen diese persönliche Präferenz wegzunehmen?

Florian Bauer
Also für diejenigen, in einer attraktiven A-Lage wohnen, definitiv kann man auch in seiner Nähe investieren. Und wenn es dann zu der Strategie und auch Eigenkapitaleinsatz passt, definitiv. Man erlebt es aber relativ häufig, dass jüngere Menschen die Ende 20, Anfang 30, gerade im Studium fertig oder anfangen an zu arbeiten, dass sie dann sagen, okay, jetzt muss ich auf einmal 30, 40, 50.000 Euro Eigenkapitale einsetzen. Schwierig, habe ich jetzt so noch nicht zusammen, bin gerade umgezogen. Dies, das, jenes. Das ist dann einfach so ein Punkt, wo ich sage, dann fang einfach klein an, dann warte nicht ein, zwei, drei Jahre. Teilweise jeder Monat, du wartest, kostet, pauschal gesagt, circa 1000 Euro oder mehr durch Steuern, Vermögensbildung, Tilgung etc. Und da macht es dann einfach Sinn, auch in andere Lagen mal zu gehen und dafür offen zu sein. Und wenn ich nicht in so guten Lagen wohne und das Eigenkapital habe, nehmen wir mal die Eifel oder es gibt ja verschiedene deutschlandweit Gebiete, wo man sagt, da ist schön zu wohnen, ich fühle mich wohl, aber da ist jetzt nicht der beste Case zum Investieren.

Florian Bauer
Deswegen, es muss dir nicht selber gefallen, es muss funktionieren. Das ist einer meiner Leitsprüche diesbezüglich und gar nicht 10 Prozent Luxus und auch nicht 10 Prozent sozialer Wohnungsbau, gar nicht, weil wir das dispektierlich meinen, sondern wir kümmern uns 80 Prozent, in der Mitte liegen. Warum? Weil wir da die höchste Nachfrage haben unter dem Stichwort leistbarer, bezahlbarer Wohnraum und da ist nicht alles perfekt. Es gibt kein Investment, was perfekt ist. Andere Assetklassen sind nicht perfekt, aber die meisten kommen einfach nicht in die Umsetzung, sie genau dann diese Themen haben. Da passt mir das nicht. Jetzt muss es in meiner Nähe sein. Was ist denn, wenn was passiert? Ich stelle mir die Frage, was soll denn passieren? Was machst du denn dann? Wenn jetzt die Heizung ausfällt, fährst dann selber hin, reparierst du die oder wenn der Mieter das? Ich sage, was willst du denn da? Dann guckst du dem Handwerker zu oder dann hast du keine Zeit, dann bist du auf Geschäftsreise oder ja, also dann merkt man schon so bisschen, ich schicke dir dann.

Philip Hildebrandt
Das ist der Kopf so gesehen.

Florian Bauer
Total

Philip Hildebrandt
Und wie siehst du das grundsätzlich, wenn wir jetzt von Investments in B-Lagen sprechen? Wo ist das Verhältnis zwischen Kaufpreismiete, Finanzierungsrate und Wertsteigerung bei der Entscheidung?

Florian Bauer
Das kommt wirklich immer so bisschen darauf an. Ich glaube, dass wir in den nächsten Jahren, was das Thema, wir werden überall Mietsteigerungen erleben, ob A-, B-, C-Lagen. Der Trend, wir in den letzten acht bis zehn Jahren B-Lagen hatten, was das Mietsteigerungspotenzial angeht, wo wir teilweise 60 bis 120 Prozent Mietsteigerungen hatten innerhalb von zehn Jahren, das hatten wir dann teilweise in den A-Lagen nicht, das ist auch gestiegen, aber nicht prozentual so stark, wird Step by Step auf die C-Lagen überschwappen. Natürlich hast du teilweise größeres Sicherheitspuffer, wenn du in A-Lagen bist und gegebenenfalls die eine oder andere Bank, es besser, einfacher finanziert. Das ist vielleicht nochmal so ein Case, der dort mitschwingt. ich glaube aber, man muss sich wirklich jeden Einzelfall angucken, weil das kann natürlich auch super interessant sein, was Saniertes oder Unsaniertes in A-Lage oder auch B-Lage zu kaufen. Ja, und ich glaube, dass gerade wenn es jetzt so weitergeht, auch durch KI, dass der Arbeitsmarkt

Florian Bauer
Mein Gefühl ist, dass wir in den nächsten ein bis zwei Jahren eine unfassbare Arbeitslosigkeit erleben werden, die wir so noch nicht gekannt haben. Wenn wir jetzt mal überall hingucken. Deutschland ist da jetzt noch ein bisschen spät dran meines Erachtens. Ich glaube, das wird jetzt so ein halbes Jahr, ja, richtig losgehen hier bei uns, was das Thema KI betrifft. Weil wenn wir jetzt mal gucken, Facebook erhält erst 8000 oder Meta 8000 Stellen, Nespresso 16000 weltweit. Also da geht es schon richtig los und ich glaube, da ist ein richtiger Umschwung. Auf dem Arbeitsmarkt gerade da und das wird auch auf das Thema Immobilien eine Auswirkung haben. Natürlich werden dann vielleicht eher E-Lagen profitieren, was das Thema Miete betrifft, ja, Mietpreis auch betrifft. Das muss man einfach mal ganz klar sagen, weil sie einfach dann dahingehend ein bisschen günstiger sind, einfach das sonstige teure Leben, was alles dazu gehört, sich noch so leisten zu können, Spritpreise im Beißbeuhe genannt und so weiter. Also wir haben ja gerade so ein paar Themen auf der Agenda, die nicht gerade einfach sind in der jetzigen Phase.

Philip Hildebrandt
Stimmt definitiv. Und du hast es ja schon angesprochen. Aus deiner Sicht liegt das die Marge im Einkauf, günstigen Einkauf. Warum sind der niedrige Einstiegspreise so wichtig aus Sicht eines langfristigen Vermögensaufbaus?

Florian Bauer
Also ich glaube, man muss vielleicht das noch vorwegschieben. wollen ja bei jedem Investment 10, 20, 30 Prozent Untermarktpreis einkaufen und dann noch ein saniertes, top saniertes Objekt zu haben. da sind so Wunschvorstellungen. lächelst schon Philipp, ja du kennst das wahrscheinlich auch aus deiner Praxis. Ich glaube, was hier umgeht, wenn du in so einer für 80 Prozent deiner Investment Cases im Durchschnitt liegst, ja also mal liegst ein bisschen runter, mal genau im Durchschnitt, mal ein bisschen drüber. Das ist glaube ich völlig fein. Was tödlich ist, wenn du einfach mal 10, 20, 30 Prozent zu teuer einkaufst, weil das ist die Tilgung schon über zehn Jahre. Das heißt, je nachdem wie sich dann der Markt entwickelt oder Zinsänderungsrisiken, hast du nicht wahnsinnig viel getilgt und das könnte dann einfach gefährlich ablaufen. Unser Punkt ist immer, warum wir so vorgehen, selbst bei 0 Prozent Wertsteigerung sollten oder müssen unsere Kunden Geld damit verdienen nach zehn Jahren, selbst wenn sie es für den gleichen Kaufpreis wieder verkaufen.

Florian Bauer
Das ist unsere Anreizung. Ganz genau. Und dann Wertsteigungen ist dann einfach so der Cream on the cake, wo man sagt, wow, cool, mega. Aber selbst bei 0 % und einer entspannten Tilgung, alles klar, da habe ich Geld mit verdient und tendenziell werden wir Mietsteigungen erleben. Das heißt, ich kann sogar in 10 Jahren meinem neuen Käufer eine bessere Mietrendite anbieten, selbst wenn ich den gleichen Kaufpreis, Verkaufspreis anbiete, was mich dahingehend einfach so bisschen absichert und dann einfach unabhängig macht, egal wie der Markt steht, ob die Zinsen hoch, so niedrig sind, was auch immer. das, wir haben in letzten fünf Jahren gesehen, sechs Jahren mit Corona, was alles wie möglich ist, wo wir vorher nicht dran denken können. Deswegen gilt es, glaube ich, umso mehr Risikovorsorge zu betreiben und gerade auch das Thema Tilgung, Entschuldung etc. in Fokus zu nehmen, wo in den letzten zwei, drei Jahren einige mit baden gegangen sind, wo sich schon vorher Vermögen zu reich gerechnet haben und wo alles immer so weitergeht. ist glaube ich da manchmal die etwas konservative Betrachtungsweise gar nicht so verkehrt.

Philip Hildebrandt
Okay. Und was ist aus deiner Sicht so eine wichtige Grenze, wenn man schauen möchte, ob ein Standort interessant sein kann?

Florian Bauer
Da fließen ganz, ganz viele rein, weil ich glaube, es ist nicht nur der Zustand vom Objekt, ist nicht nur das Thema Protokolle, Unterlagen, Grundbuch sauber. Es ist nicht nur die Mietrendite. Viele häkeln Objekte raus, weil sie einfach sagen, ich gucke mir nur Sachen an, von 6 Prozent Mietrendite aufwärts. Kann ich machen, wenn ich ein gewisses Portfolio habe und einfach sag, so und möchte ich einsteigen. Aber ich habe teilweise auch vor fünf, sechs Jahren Objekte angekauft, wo ich wusste, die Mietrendite ist aus dem und dem Grund schlecht. Aber das ist mein Case über zehn Jahre. Das kann ich wahrscheinlich nicht bei jedem Investment machen. wo einfach dann der Fokus auf einen günstigen Einstiegspreis liegt. ich sage, normalerweise wäre die Wohnung, wenn sie jetzt richtig vermietet wäre, schon 40.000, 50.000 Euro mehr wert. Das heißt, man muss so bisschen das Groß und Ganze bewerten. Ich glaube, das ist ein ganz entscheidender Punkt. Und das ist, ich, deine Frage zu beantworten, mein Big Point. Was wir teilweise mitbekommen, die Excel ist auf Rot, weil hier ist noch Instandhaltung, da sind Mietausfälle, da ist das. Und wie gesagt, kann jeder machen, wie er will, ob mit Excel-Tabellen oder auf dem Bierdeckel oder mit KI. Trotz allem musst du letztendlich Erfahrung haben, wie bewertest du letztendlich diese Themen? Was führt alles im Großen und Ganzen dazu? Und was kann man auch wie mit dem Objekt machen? Das ist ein ganz wichtiger und entscheidender Punkt dabei.

Philip Hildebrandt
Okay. Kannst du ein paar Beispiele nennen, du im Durchschnitt den Leuten empfiehlst, was die mit dem Objekt machen könnten? Das muss ich ja vielleicht nicht so gut vorstellen kann, wie man Objekte entwickeln kann. Dass man da so ein paar Ideen gibt, die natürlich nicht für jedes Objekt passen, das ist logisch, aber…

Florian Bauer
Ja, genau. Also, es kommt jetzt ein bisschen darauf an, ob ich jetzt mehr Miethaus kaufe oder eine Wohnung. Wenn ich bei einer Wohnung bin, ich zwangsläufig schon so bisschen eingeschränkter. Aber wenn ich eine Wohnung kaufe, ich natürlich, habe ich meistens zwei Hebel, das ist ein Thema Miete. Entweder, dass ich Mietanpassungen vornehme, je nachdem, ich vielleicht auch je nach Lage das Thema möblierte Vermietung, falls man das möchte und auch legal so umsetzen kann in der Lage, oder auch WG-Vermietung. Funktioniert nicht überall. Das sind aber so Themen, die man glaube ich super machen kann. Und das zweite entscheidende Thema ist so das Thema Sanierung. Was man da vornehmen kann. Da ist auch ganz wichtig, wirklich sich mal zu überlegen. Alles tipptopp und kernsaniert zu machen, heißt nicht, dass sich das auch nachher lohnt und rechnet. Und manchmal sollte man auch nicht davor zurückschrecken, gerade wenn Mieterwechsel ist. Man sagt, jetzt schminke ich hier ein bisschen, sage ich mal so. Also man muss schon immer langfristige Perspektive dabei haben. Ich glaube, das ist ein ganz entscheidender Punkt und dann bedacht vorgehen. Bei Mehrfamilien Haus ist es relativ schön, dass ich da selbst entscheiden kann. Was bedeutet letztendlich, will ich energetische Maßnahmen machen, wenn ich die ankündige, kann ich noch 8 Prozent auf die Miete umlegen. Was habe ich sonst für Energiethemen, die ich vielleicht dort einbringen kann, Nebenkosten zu reduzieren, so step by step vielleicht die Kaltmiete zu erhöhen, weil der Mieter sieht nur die Warmmiete. 

Florian Bauer
Interessiert nicht wie sich das auf teilt. Er sieht die warm miete. Ja das heißt wie kann ich das ganze Verhältnis dahingehend so ein bisschen optimieren? Vom paar Jahre die warm miete oder die neben kosten werden die zweite kalt miete ich glaube das ist ganz entscheidender Faktor bei vielen und da auch einfach wirklich sukzessive das Thema Mietentwicklung vor vorangehen wir sehen das immer wieder dass Eigentümer was kaufen zuletzt ich nenne es keinen Namen hat ja ein relativ prominenter Songschreiber und Sänger was zu Mobilen gesagt. Er hätte seine neu bewerten lassen und da wäre ihm alles von den Augen gefallen. Zusammengefasst, wenn man kauft und danach nichts macht, ist natürlich schwierig. Das heißt, man muss sich da eingehen und einfach schon immer mit beschäftigen, was macht wie Sinn und darf aber auch nicht in Panik verfallen. Stichwort GEG-Gesetz, Heizungsgesetze in letzten Jahren, wo viele schon in der Immobilienbranche wussten, okay, oder dachten, wie soll das nachher kontrolliert werden, wie soll es umgesetzt werden. auch beim Thema Mehrfamilienhaus vielleicht zum Abschluss noch, was ganz spannend ist, Thema, wenn ich verkaufen will, gehe ich vorher eine Aufteilung an, verkaufe ich vielleicht später einzelne Einheiten anstatt das Gesamtobjekt. Ja, also da hat man schon einige Möglichkeiten, wie man was dort aufteilen, verbessern kann und auch Thema Aufstockung, Anbau, ob sich das Ganze lohnt. Ja, das sind einige Möglichkeiten, wie ich hier das Portfolio optimiere.

Philip Hildebrandt
Da muss man sich sehr genau das alles mal durchrechnen, gucken, was immer Sinn macht. Man muss überlegen, was man danach mehr verdienen könnte, auch langfristig, was es als Wertsteigerung mit sich bringt. Ich glaube, das ist ein wichtiger Punkt, den sehe ich auch häufig, dass die Leute das vergessen, dass das schon ein bisschen Verwaltung und Management über die Zeit braucht. Es gibt ein paar Objekte, da wurde die Miete seit gefühlt 100 Jahren, es sind wahrscheinlich nur 20, aber es ist nie erhöht, obwohl da Möglichkeiten bestehen. Und da merkt man natürlich auch, wenn ein Kaufinteressent fragt, ist eine deutliche Wertminderung, weil die Mieten eben nicht entwickelt worden sind marktgerecht und du natürlich dann auch teilweise nicht so schnell hinterher kommst als Käufer.

Florian Bauer
Ja, definitiv. Wenn es dann einmal über einen Zeitraum 3, 5, 6 Jahren nicht angepasst ist, er holt einen doppelten dreifach ein und ich gebe jedem Eigentümer den Tipp mit. sage, wenn Thema Mieterhöhung, denk einfach nur über das Thema Verkauf nach. Bist du bereit dort vielleicht 10, 20 Prozent Nachlass bzw. geringeren Kaufpreis einzugestehen, weil du dich nicht um diese Themen gekümmert hast? Wenn ja, dann lass einfach sein und können deinen Mietern was Gutes. Wenn nein, dann mach es durch, weil kein Mieter schenkt dir auch überweis ich einfach mehr im Monat. Die zahlen das, was vereinbart ist. Und das ist auch gar nicht böse Richtung Mieter gemeint, auch gar nicht böse Richtung Eigentüren gemeint. Ich glaube, das ist einfach wichtig, dahingehend zu sehen, was wie gemacht werden sollte und wo man einfach regelmäßig dran bleiben sollte.

Philip Hildebrandt
Definitiv. Also das macht auf jeden Fall Sinn. Und gibt es dann einen bestimmten Faktor, dem ein Objekt grundsätzlich überhaupt spannend sein kann? Also wo man sagt, unter dem Faktor macht das definitiv keinen Sinn.

Florian Bauer
auch wieder so ein bisschen also ich nehme jetzt mal so Prestige Objekte in wirklich absoluten A-Lagen aus und vor, ja, weil ich glaube das sind teilweise Faktoren die schwierig, wenn wir da über einfach große Einkaufsstraßen oder wirklich die absoluten Premium Objekte sprechen, das ist Thema Faktor, das da manchmal so ein bisschen zweitrangig zu bewerten. Ich glaube in A-Lagen, wenn wir uns im Mehrfremdhausbereich bewegen, je nach Zustand und Lage. A-Lage ist ja nicht gleich A-Lage, muss man dazu sagen. Alles zwischen Faktor 15 bis 25. Ja, das ist natürlich eine große Range, aber Thema Zustandlage, das ist einfach so ein Punkt und auch Unterlagenbasis. Dann vielleicht noch eine Ergänzung zum Thema Unterlagen, was viele auch unterschätzen und die Mietverträge nicht richtig prüfen. Sind gemäß Mietvertrag alle Nebenkosten umlegbar. Ja, das kann ganz schön teuer werden, wenn ich das nicht richtig geprüft habe oder vereinbart habe und das nicht in meinem Einkaufspreis mit einkalkuliert habe, dann wird es relativ bitter letztendlich.

Florian Bauer
Und Thema B-Lage, da bin ich in der Regel im Mehrfamilienhausbereich, kann man eigentlich schon sagen, unter Faktor 20. Definitiv, auch wenn es ein guter Zustand ist. Tendenziell eher alles so im Schnitt 15 plus minus. Wenn der Zustand besser ist, mal drüber. Wenn er schlechter ist, runter. Aber Thema Bank, ja Beleihungswert. Die Banken ziehen in der Regel immer 20, manchmal 30 Prozent der Miete ab. Und da ich da einfach dann den Kapitaldienst bedienen kann und nachher zu teure Einkäufe, wird einfach die Finanzierung umso schwieriger darstellbar, muss man auch sagen. Und klar, je toller mein Objekt ist in der besseren Lage, je attraktiver, desto einfacher habe ich es vielleicht. Aber trotzdem wird auch der Bereich dann nachher kleiner für die Leute, die es interessant ist. Das muss man einfach ganz klar sagen.

Philip Hildebrandt
Und was sind für dich rote Flaggen bei B-Lagen? Das gibt es auch, wo du sagst, das ist eine B-Lage, aber das geht auf keinen Fall. Das eignet sich nicht als Investment.

Florian Bauer
Ja, das gilt glaube ich. Also so Red Flags sind nicht nur unbedingt in B-Lagen. Die kann man auch auf andere dann ziehen, wenn es zu klein oder zu groß ist, beziehungsweise die Wohnungsgröße nicht zum Mikro Standort passt. Ja, das ist glaube ich ein ganz wichtiger Punkt. Dann wenn einfach die Unterlagen nicht sauber sind. Ich habe eben Essen genannt. Da gibt es Objekte, die haben Verzicht auf Bergbauschäden. Da kann ich einen Haken dran machen. Das schleppe ich immer wieder mit, auch beim Verkauf. Und da werde ich einfach auch dann nicht solche Verkaufspreise erzielen und auch was dann teilweise für Risiken dort mitschwingen. Das sind einfach Themen, die man auf jeden Fall berücksichtigen sollte. Erbpacht ist so eine Sache. Ja, ist nicht unbedingt eine Red Flag, ja, ist schon eingeschränkt. Auch in Finanzierung und Verkauf. Das ist vielleicht so eine gelbe Flagge, nennen wir es mal so, da man genauer hinkriegen.

Philip Hildebrandt
Ich glaube, ist auch eine Sache, wo man sich auf jeden Fall nicht als erste Investment damit beschäftigen sollte, sondern vielleicht, wenn man sich schon ein bisschen auskennt.

Florian Bauer
Ja

Philip Hildebrandt
Und das verstand das Thema. Ich meine, das ist auch nicht ganz ohne, dass man dann sagt, komm, wir jetzt machen ja was Heftiges, jetzt machen wir mehr Abbaurecht.

Florian Bauer
Wenn man eher Parkgeber ist, das was anderes. Ich das ist eine schöne Sache. Ja, aber wenn ich das kaufe, ist es so eine Sache. Genau. Und das ist aber eher so ein emotionales Thema, dass man sich das zu schön rechnet. Ja, man sagt, ja wird schon nicht passieren und das wird sich so entwickeln. Und also man geht immer nur diesen positiven Case durch und denkt mal nicht an negative Punkte. Das ist, ich, so ein Thema, was häufig auch Erstkäufer falsch machen, wo sie einfach. Dann aus dieser Brille Eignutzer gucken, gefällt mir gut, könnte ich mir auch vorstellen, drin zu wohnen, wenn ich mir das vorstelle, können das auch andere. Das ist meistens ganz klare Red Flags, nicht direkt immer auf das Objekt oder die Lage bezogen, sondern. Objekt.

Philip Hildebrandt
Das persönliche Verhältnis zum ob das habe ich auch dass die Leute sich da die frage stellen ob die Küche ausreicht ob die Küche nicht ausreicht und dann kommen meistens so die frage naja also hier würde ich nicht kochen ja das ist dann vielleicht auch nicht ein Objekt als Mieter das muss man auch ganz klar sagen ja das ist auch nicht böse meint es kann ja auch sein dass es ja schwierig ist aber

Florian Bauer
Ich sag immer an der Stelle, sag, wäre auch total bescheuert, wenn sie dort selber kochen, weil dann müssen sie ja selber den Kredit abzahlen. Das ist ja nicht die Idee und Zweck. Es war ja letztendlich für sie jemand anderes abzahlen und sie wollen es vermieten.

Philip Hildebrandt
Das stimmt. Ja, vielleicht so in Richtung Ende. Wie schützt man sich dann eigentlich als Käufer davor, dass so eine mittelmäßige Immobilie mit dem Etikett B-Lager mit Potential schön verkauft wird? Was gibt es da so für Tipps?

Florian Bauer
Sehr, sehr gute Frage. Wurde ich in der Tat so auch noch nicht gefragt. ja, letztendlich auf die Fakten schauen und gucken passt zu meiner Strategie. Das ist immer ein ganz wichtiger Punkt. Der zweite Punkt ist, wie eben schon gesagt, nicht schön rechnen und auch nicht emotional vorgehen, wie man es teilweise auch mit Aktien macht. Wo ich mir jetzt auch nicht sage, ich kaufe jetzt nur die und die Aktien, weil ich den CEO so schön finde oder weil ich die Mitarbeiter so toll finde und die haben so schönes Bürogebäude, mache ich auch nicht. Da gehe ich rational vor. Das sollte ich auch bei Immobilien machen. Das ist ein ganz entscheidender Punkt. Und das ist lagenunabhängig, auch wenn es eine B-Lage ist.
Gerade auch so Stichwort B-Lage. Viele können sich einfach dann manche Bereiche nicht vorstellen, weil sie nicht in unmittelbaren Umfeld sind. Was da einfach dazu gehört, dann mal zu schauen, wie viel wird denn wirklich in der Lage jetzt neu vermietet? Wie lange sind die Anzeigen online? Und da so ein Gefühl zu bekommen für die Lage, das ist, ich, ganz entscheidendes Thema. ich habe es auch bei meinen ersten Investments so gemacht, ich bin teilweise auch dann einfach mal klingeln gegangen bei Nachbarn, habe mich über die Lage so informiert.

Florian Bauer
Man kriegt dann sehr, sehr viel raus, ist immer so ein Zeitthema und ob man das machen möchte. wenn man sich total unsicher ist, da kann man natürlich auch je nach Lage und Mietern den total falschen Geraden. Man muss immer so bisschen die total besten und die total schlechtesten Aussagen, glaube ich, den Mittelwert nehmen. Ja, und wenn ich jetzt zwei Leute frage und ich habe von bis alles dabei, das ist wahrscheinlich jetzt keine aussagekräftige Recherche, aber ja.

Philip Hildebrandt
Es geht ja darum, so ein statistisch relevantes Datenfeld zu bekommen, sondern eher so bisschen, es Spür dafür, was die Leute da so bewegt und wie die das vielleicht sehen. Das ist Best-Ment, einfach nur als Wohnsituation.

Florian Bauer
Genau. Einfallswohnsituation. Wie sind Sie zufrieden hier, was ist mit der Lage? Also die richtigen Fragen stellen. Das ist glaube ich der entscheidende Punkt. Und wenn ich mich mit Leuten dazu unterhalte, was das Thema Investments betrifft, mit den richtigen, also nicht mit jemandem unterhalten, der Immobilien hat, was hat der für Immobilien? Sind das Eigengenutzte, ein Einfamilienhaus, ein Doppelhaus? Ist das ein Gewerbeobjekt? Hat der nur mehr Firminhäuser und ich will eine Wohnung kaufen? Mit wem spreche ich, dass der mir richtiges, fundiertes Feedback für meine Situation geben kann? Und das machen viele auch falsch, die fragen ihre Familie, weil sie denken, die wollen mich beschützen, die meinen es nur gut. Und haben aber dann unter dem Strich keine Ahnung von dem Case. ist dann was viele auch nicht wirklich bedenken.

Philip Hildebrandt
Ja, das stimmt. sind nicht unbedingt dafür der beste Ratgeber, vielleicht für andere Themen, wenn die nicht selbst darüber Erfahrung finden, das sehe ich genauso wie du. Das stimmt. Du hattest es schon kurz erwähnt, aber vielleicht als Abschluss so eine schöne Frage. Was erwartest du denn für die Zukunft für B-Lagen?

Florian Bauer
Meines Erachtens für die meisten B-Lagen, dass wir hier einen sehr positiven Trend, was das Thema Mietwachstum erleben werden. Ich habe es vor anderthalb, zwei Jahren schon gesagt. Ich glaube nicht, dass wir in naher Zukunft hier, je nach Lage, zwischen einem bis drei Jahren hier noch Mieten haben werden unter 10 Euro. wir jetzt in vielen Bereichen schon nicht mehr. Dass wir hier eher auch in vielen Fällen, wenn es saniert ist und attraktive Objekte und Lagen sind, dass wir hier in Richtung 11 bis 15 Euro gehen und dass schon dieser Trend von den A-Lagen sich so bisschen oder die Nachfrage auf B-Lagen weiter ausweitet. Ich habe mehr Wohnraum, habe mehr Wohnfläche, teilweise aber auch ganz banale Themen wie die Kita in dem Dorf ist viel besser als in der Großstadt. das sind je nach Mieter Tlinti ganz verschiedene Punkte. Von daher, glaube, dass sich hier sukzessive die Mieternachfragen weiter erhöhen werden, dass es noch einfacher wird, diese Belagen zu vermieten und auch sicherer und von daher weiter steigende Kaufpreise. Definitiv, weil einfach das Thema Mieten sich weiter sukzessive anpassen wird.

Philip Hildebrandt
Okay. Ja, ich würde sagen, dann sind wir so langsam am Ende angekommen. Vielen Dank, Florian, dass du uns da so bisschen Einblick gegeben hast in deine Sichtweise, was du so über die Jahre herausgefunden hast. Und wer sich mit dem Thema noch ein bisschen intensiver beschäftigen will, der kann sich gerne mit dem LinkedIn-Profil ein bisschen weiter beschäftigen und dich anfragen oder deine Homepage anschauen. Wir packen beides in die Show-Notes, sodass, ja, schneller Kontakt auf neue möglich ist. Du machst das schon ganz schön lange, und ich glaube, dass du da schon sehr, viel Erfahrung weitergeben kannst. Also von daher, wer für wen das Thema interessant ist, macht das durchaus Sinn, würde ich sagen.

Florian Bauer
Vielen Dank Philipp für die Einladung, für die tollen Fragen, gezielten Fragen und ja, freue mich auf vielleicht Runde zwei in unserem Podcast. Schauen wir mal, was dann wie passt.

Philip Hildebrandt
Sehr gut, so machen wir das.

Florian Bauer
Danke, Tschüss. Ciao.