Baukosten beim Hausbau explodieren: Wie du jetzt den Überblick behältst

Philip Hildebrandt
Heute nehmen wir uns ein Thema vor, das vielen angehenden Bauherren erst dann so richtig bewusst wird, wenn es eigentlich schon zu spät ist. Nämlich wie schnell die Kosten beim Hausbau aus dem Ruder laufen können. Vielleicht hast du das auch schon in deinem Bekanntenkreis gehört: Eigentlich wollten wir 450.000 € ausgeben. Am Ende waren es fast 600.000. Und das ist leider kein Einzelfall, sondern eher die Regel. Die Zahlen zeigen, dass viele Bauprojekte nicht im geplanten Budget bleiben. Viele müssen sogar nachfinanzieren. Und genau darüber reden wir hier heute. Wo lauern die typischen Mehrkosten?

Philip Hildebrandt
An welchen Stellen im Bauablauf sind die Risiken am größten? Und vor allem: Wie kannst du dein Projekt so steuern, dass dir am Ende keine bösen Überraschungen ins Haus flattern? Damit wir dir dazu nicht nur die Theorie liefern, sondern echte Praxis, habe ich mir heute jemanden eingeladen, der dieses Thema von zwei Seiten kennt. Einmal als Bauherr, der selbst gebaut und dabei genau diese Kostenfallen erlebt hat. Und einmal als Gründer, der aus diesen Erfahrungen heraus eine Lösung entwickelt hat. Mein heutiger Gast ist Christian Schröder. Christian ist Gründer von Bocasio, einer digitalen Hausbausoftware, die Bauherren dabei hilft, Kosten, Termine und Dokumente während des gesamten Bauprozesses im Griff zu behalten. Wir reden gleich über 3 Dinge: Erstens, wo genau die Mehrkosten beim Hausbau lauern und welche Posten regelmäßig vergessen werden. Zweitens, wie der Bauablauf eigentlich aussieht und in welcher Phase es besonders teuer werden kann. Und drittens, wie du als Bauherr deine Kosten von Anfang an sauber kontrollierst. Damit dein Traumhaus nicht zur finanziellen Belastungsprobe wird. Also lehn dich zurück, mach es dir gemütlich und lass uns gemeinsam mit Christian in das Thema einsteigen.

Philip Hildebrandt
Moin Christian, schön, dass du da bist. Vielleicht magst du dich einmal kurz vorstellen.

Christian Schröder
Ja, sehr gerne. Mein Name ist Christian Schröder. Ich bin Gründer von POCASIO. Das ist eine Software, die sich ganz speziell an private Bauherren richtet, ein Projektmanagement für Bauherren. Und genau, das mache ich jetzt mittlerweile seit 4 Jahren und ist im Anschluss an den eigenen Hausbau entstanden.

Philip Hildebrandt
Ja, genau, da haben wir ja schon im Vorgespräch schon ein bisschen gesprochen. Du hast leidvolle Erfahrungen gemacht mit der Kalkulation und daraus ist die Idee, glaube ich, entstanden mit der Software. Und um anderen zu helfen, sozusagen, dass die Risiken und Probleme beim Hausbau quasi entgegenzutreten, wenn man das so sagen kann.

Christian Schröder
Also im eigenen Hausbau merkst du dann leidlich, dass eine Kostenkontrolle a) nicht so ganz leicht ist, aber b) dringend empfohlen, weil bei uns logischerweise, wie muss man ehrlich sagen, eigentlich alle Bauprojekte aus dem Ruder gelaufen ist. Wir haben am Ende knapp 50.000 € mehr ausgegeben, als wir irgendwann mal geplant haben, und ich habe da so versucht, das mit Excel-Listen zu machen, und das klappt auch einigermaßen, aber die Excel-Liste wächst. In unserem Fall war es auch so, dass wir zum Beispiel mehrere Kredite hatten, was jetzt auch nicht ungewöhnlich ist, dass Kaffeekredit, dann Annuitätendarlehen beispielsweise der Hausbank. Und dann hast du irgendwann auch noch die Frage, welche Rechnung bezahlst du eigentlich von welchem Geldmittel? Und dann wächst die Excel-Liste immer mehr. Das geht dann, wenn du zu Hause bist, einigermaßen, aber spätestens wenn du auf der Baustelle bist, hast du gar keinen Überblick mehr. So, und da war dann die Idee, ob wir das nicht besser hinkriegen als mit Excel.

Philip Hildebrandt
Ja, sehr schön. Das heißt, heute lässt du uns an deinen Insights teilhaben, sowohl von deiner eigenen Erfahrung als auch so gesehen so ein bisschen die Einblicke in das Tool, was das Tool so rausfindet. Genau. Sehr schön. Ja, dann starten wir mal. Ja, vielleicht mit der wichtigsten Frage: Wenn jemand kommt und sagt, wir wollen bauen, wo unterschätzt der sich in der Kalkulation am meisten aus deiner Sicht?

Christian Schröder
Es kommt ein kleines bisschen drauf an, ob er in Einzelvergabe selber plant. Das sind dann die, die deutlich besser recherchiert haben im Vorfeld. Typischerweise baust du ja mit dem Bauträger und er baut schlüsselfertig. So war es bei uns auch, und wir sind da relativ naiv dann rangegangen, ne. Das heißt, du recherchierst ein bisschen, machst ImmoScout auf, siehst die ersten Inserate, fängst dann an, Gespräche zu führen mit mit Bauträgern und die rechnen dir dann das Haus durch und geben dir meistens noch so eine grobe Übersicht, warum du dich dann selber kümmern musst. Und dann steht dann drauf, Hausanschlüsse sind Eigenleistung, das Grundstück muss baufertig sein, so was auch immer das jetzt bedeutet, wenn ich keine Ahnung vom Thema habe. Genau, und so gibt es, wenn man sich so ein Bauprojekt anguckt, eigentlich 2, 3 Bausteine, wo die Leute sich immer verkalkulieren. Und das meiste findet tatsächlich auf dem Grundstück statt und nicht im Grundriss. So kann man das ganz gut zusammenfassen. Das heißt, der größte Kostenblock kommt relativ früh, das sind die Erdarbeiten. Das heißt, da wird dann geschaut, dass der Boden so weit tragfähig ist, dass ein Haus drauf stehen kann. Und das ist vermutlich die Position, die die allermeisten unterschätzen.

Christian Schröder
Wir selber damals auch. Das heißt, wir haben damals vom Bauträger die Info bekommen, dass wir so, ja, mit 5, 6, 7.000 € sollte das ganz gut hinhauen. Und das dann auch das, was in meiner Excel-Liste drin stand. Und dann hatten wir das Bauanlaufgespräch und da war dann der Tiefbauer da und der hat dann uns zwei Tage angeboten, geschickt über, ich weiß gar nicht, 25, 27. Und da hat die Kalkulation natürlich schon mal gänzlich zerschossen. So, und also das ist ein Punkt, den unterschätzen eigentlich fast alle, weil du natürlich das auch nicht ergoogeln kannst. Also du kannst natürlich sagen, was kostet jetzt Erdarbeiten, weil das immer unterschiedlich ist. Baust du mit Keller? Ja, nein. Hast du ein Hanggrundstück?

Philip Hildebrandt
Lehmig, sandig.

Christian Schröder
Genau, lehmig, sandig. Grundwasser ist so mit das Schlimmste, weil man da natürlich Techniken hat, das Grundwasser wegzukriegen, aber am Ende des Tages der Boden vor Ort entscheidet dann, wie gut das tatsächlich klappt und ob du da Mehraufwände hast. Das heißt, wenn du heute Erdarbeiten einkalkulierst und du hast wirklich einen guten Preis und das klappt auch alles, bist du eigentlich fast immer bei 20. Und Summen von 30.000 bis 40.000 € für Erdarbeiten vorm Bau sind keine Seltenheit, ist nicht ungewöhnlich.

Philip Hildebrandt
Das heißt, da müsste man vorher gucken, wie ist der Boden beschaffen, vielleicht Bodenproben nehmen.

Christian Schröder
Das ist eigentlich immer der Tipp, genau. Also es gibt dieses sogenannte Bodengutachten, wo du Bohrungen auf dem Grundstück machst und damit geschaut, wie ist der Untergrund. Das Blöde ist, das machst du meistens erst, wenn es dein Grundstück ist. Das ist so ein bisschen Henne-Ei-Problem. Weil eigentlich müsstest du es vorher machen. Du müsstest, bevor du das Grundstück kaufst, erst mal die Bodenuntersuchung machen. Die kostet jetzt auch nicht so viel Geld. Also das ist ein bisschen regional unabhängig, aber man sagt so 700-800 Euro bis so 1.000-1.500 im schlimmsten Fall. Und dann weißt du sehr genau, was mit dem Grundstück ist. Wir tun ist natürlich immer so ein bisschen schwer, jetzt Geld auszugeben für Dinge, die uns gar nicht gehören, weil du gibst jetzt im schlimmsten Fall 1.500 € aus und für nichts, weil das Grundstück kaufst du dann nicht. Und das Schöne daran ist, es ist nicht für nichts, sondern es rettet dir die Gewissheit, dass es im Zweifel rettet, ist dir den Allerwertesten, weil du das Grundstück quasi nicht kaufst oder den Preis entsprechend runterverhandeln kannst und einmal sagen kannst, guck mal hier, das Gutachten ergibt, wir müssen hier auf jeden Fall 30, 40, 50.000 € investieren.

Christian Schröder
Das muss sich dann auch im Kaufpreis niederschlagen. Und wenn das nicht passiert, dann Sind wir raus. Ja, und dann rettet es zumindest mal deine Kalkulation.

Philip Hildebrandt
Das stimmt. Das ist wie beim Bausachverständigen auch, das ist das gleiche Problem.

Christian Schröder
Ja, absolut.

Philip Hildebrandt
Aber zu dem kommen wir glaube ich auch noch mal später. Das heißt, Baugrund schlechter als gedacht ist ein Riesenproblem. Was die Leute nicht haben, die kriegen wahrscheinlich diese Excel-Liste vom Bauträger oder vom Hausverkäufer.

Christian Schröder
Oder haben selber gegoogelt im Zweifel.

Philip Hildebrandt
Und erstens ist, man kann es nicht abschätzen und es wird dann, also weil man dafür erst die Beschaffenheit wissen müsste. Und Punkt 2 ist, dass die meisten auch einfach das als nicht groß betrachten und sagen, naja, hier ein LKW hin, Bagger hin.

Christian Schröder
Ja, oder es kommt ein bisschen drauf an, mit wem du tatsächlich sprichst. Aber wenn jetzt in unserem Fall, ich kriege die genaue Formulierung nicht mehr hin, das ist jetzt alles 10 Jahre her, aber in unserem Vertrag stand sinngemäß so was wie drin, wir müssen dafür sorgen, dass der Bauplatz quasi bebaubar ist. So, was heißt das? Und dann stand da auch noch drin, so einen gewissen Teil vom Boden tauschen sie aus, und dann weiß ich gar nicht, bis 30 Zentimeter Bodenaustausch ist inklusive. Und denkst du, ja gut, keine Ahnung.

Philip Hildebrandt
Das wird schon passen, ne?

Christian Schröder
Ja, was weiß ich jetzt, ne? Und dann kommt das Bodenguthaben, der sagt, naja, also wir müssen auf jeden Fall mal einen Meter tief alles austauschen. Und dann nimm mal die Quadratmeter deiner Grundfläche, ne? Also das ist ein Einfamilienhaus, wir haben jetzt noch gar nicht gigantisch groß gebaut, wir haben irgendwie 140 Quadratmeter, also würde ich sagen normales Einfamilienhaus. Das wäre mal eine Grundfläche von 65, 70 Quadratmetern, das jetzt irgendwie Meter tief so, also da kommt richtig Erde zusammen, ne?

Philip Hildebrandt
Ja, das stellt sich glaube ich auch keiner vor, ne?

Christian Schröder
Nee, gar nicht.

Philip Hildebrandt
Das ist eine riesige Masse an LKWs oder an Erde, die da irgendwo rumliegt. Haben sie dann auch getauscht werden muss.

Christian Schröder
Also alleine das Entsorgen der alten Erde, das ist so eine Position, die quasi niemand auf dem Schirm hat. Deswegen versuchen manche zum Beispiel, das über Kleinanzeigen oder so dann wegzugeben, dass das jemand abholt. Ja, das ist ein Riesenkostenblock.

Philip Hildebrandt
Aber da macht man sich auch keine Illusionen, das würde nicht klappen, das alles kostenlos wegzubekommen.

Christian Schröder
Nein, vor allem, also du hast ja auch Zeitdruck. Also du hast jetzt ja nicht ein halbes Jahr Zeit und sagst, wie die alte Spielekonsole, auf die jetzt noch eine Woche irgendwo liegt, ist ja egal, aber das muss ja weg, muss ja losgehen.

Philip Hildebrandt
Ja, das stimmt. Und gut, also Erschließungskosten sind ein Thema. Hausanschluss, hast du gesagt, muss man voreinkalkulieren. Das ist glaube ich auch ein Thema, wo viele das nicht von vornherein wissen, dass das relativ viel Geld kosten kann, ne?

Christian Schröder
Absolut, ja. Das, ja, da kam auch wieder was auf uns zu. Ja, ja, also weil es auch, es gibt Grundstücke, gibt es ja erschlossen, teilerschlossen, und die allermeisten wissen jetzt gar nicht so 100%, was heißt das, ne? Und es gibt einmal die Erschließung an das Grundstück, also von der Straße bis zum Start deines Grundstücks, der Übergabepunkt quasi. Genau, und dann gibt es quasi die Erschließung auf dem Grundstück, also wo du dann eben die Schächte brauchst, wo du die Leitung brauchst zum Haus. Bei uns war es zum Beispiel so, wir haben einfach gegoogelt, was kosten denn eigentlich Hausanschlüsse Strom und Wasser. Und ich habe es witzigerweise vorhin auch mal kurz gemacht. Die Informationen haben sich nicht sonderlich verändert. Also da steht dann Wasser, ja, rechne mal so mit so anderthalb bis 3000 €. Und genau das haben wir gemacht. Wir haben alles gegoogelt und haben dann gesagt, okay, nehmen wir immer die höchste Zahl, dann sind wir ja safe. Und was dir aber zum Beispiel keiner sagt, ist, dass das auch darauf ankommt, welche Meter müssen denn eigentlich hinter sich gebracht werden. Jetzt war es bei uns blöderweise so, dass wir in zweiter Reihe gebaut haben.

Christian Schröder
Das war so ein Grundstück, wo vorne ein Haus stand. Der hintere Teil wurde komplett abgerissen. Das war ein älteres Ehepaar, was früher selbstständig war, den hinteren Teil nicht mehr brauchte. Und dann haben wir den hinteren Teil gekauft. Und das heißt, von der Straße bis zu unserem Haus waren dann 30, 35 Meter zu absolvieren. Und da kommst du mit zweieinhalb Laufpausen nicht hin. Also alleine im Wasserbereich, weiß ich gar nicht, kriegst du nicht mehr genau hin, aber da waren auch noch mal 15. Die wir quasi nicht eingeplant haben, und das Gleiche dann mit Strom, Internet, Kabel und so weiter. Da vielleicht auch als Tipp, was eine gute Idee ist, also die Hausanschlüsse sind klassischerweise Eigenleistung. Was absolut Sinn macht, und das haben wir glücklicherweise als Tipp damals bekommen, das hat auch super funktioniert, ist, dass du alles in eine Woche legst. Weil das Problem ist sonst, dass jedes Gewerk bringt den eigenen Tiefbau mit, reißt dir quasi die gesamte Straße auf, legt rein und schmeißt wieder zu, und dann kommt die nächste Woche drauf, kommt dann das nächste Gewerk und macht exakt das Gleiche wieder. Und wir haben es so gemacht, wir haben am Montag dann quasi vom Tiefbauer alles hochnehmen lassen.

Christian Schröder
Dienstag, Mittwoch, Donnerstag kamen die Gewerke, haben ihre Kabel und Leitungen reingelegt und haben dann Freitag wieder zugeschmissen. Also in Anführungszeichen zugeschmissen. Das hat dann schon mal deutlich die Kosten ein bisschen reduziert, dass man sagen kann, okay, du hast jetzt nicht 4, 5 Erdbauer, Tiefbauer, die du bezahlen musst.

Philip Hildebrandt
Muss man glaube ich auch ein bisschen vergleichen. Also manche bieten ein paar Intensivmeter an. Manche sagen einfach, es wird einfach komplett ein Aufwand gemacht, oder was?

Christian Schröder
Genau, aber manchmal bist du ja auch abhängig davon. Also Gas zum Beispiel, da hatten wir jetzt keine Auswahl, sondern da mussten wir den Versorger nehmen. Telekom ist auch manchmal quasi Monopolstellung, wobei die im Zweifel noch die günstigsten von allen waren.

Philip Hildebrandt
Aber ja, genau, teilweise noch ein bisschen gedrückt, wenn man so ein 2-Jahres oder so was.

Christian Schröder
Genau, wenn du dann quasi direkt den Vertrag mitmachst, dann, also Telekom war echt überschaubar, ne. Was wir damals nicht gemacht haben, war Kabel zum Beispiel, weil die wollten Unsummen damals. Damals auch Kabel Deutschland, ich glaube, die gibt es heute gar nicht mehr, oder? Ich weiß nicht. Ja genau, das haben wir damals nicht gemacht, weil das Unsummen waren, und damals schon vermutet haben, dass wir sie wahrscheinlich nie brauchen werden. Und jetzt, 11 Jahre später, habe ich nach wie vor kein Kabel, also machen wir alles übers Internet.

Philip Hildebrandt
Und weiteres Thema, glaube ich, sind Außenanlagen.

Christian Schröder
Ja, du gehst die Punkte alle durch, die großen Punkte. Ja, absolut. Also Außenanlagen ist ein brutales Thema, weil das natürlich der Bauträger Da muss man so ein bisschen, will man ja so nicht böse unterstellen, aber ich glaube, der will auch gar nicht, dass du alle Summen im Detail kennst, weil die Gefahr, dass du es dann noch mal überlegst, schon hoch ist. Das heißt, da gibt es auch mal so Platzhalter, die man sagt, ja, plan mal ein, was kostet das so? Und immer so 20, 25, war es bei uns damals auch. Außenanlagen 20.000 € pauschal. Und wie gesagt, wir haben in einer 3-Zimmer-Wohnung damals gelebt, 80 Quadratmeter, wir hatten keinen Garten, demnach auch kein Gefühl. Und dann recherchierst du so ein bisschen und denkst, ja gut, das müsste schon irgendwie hinhauen. Und dann kommt die Realität und heute musst du sagen, kriegst du für 20.000 1000 €, je nach Grundstücksgröße, wahrscheinlich nicht mal mehr einen Zaun drumrum gelegt. Und dann hast du noch keine Zuwegung. Also das ist eben auch so ein Thema, weil viele bei Außenanlagen eigentlich hinten am Haus sind, also Garten, schöne Terrasse, Beete. Was die Leute unterschätzen, ist, dass Außenanlagen quasi auch alles, was vorne ist, was auf Pflastern, exakt so, Pflastern, das ist auch so ein unemotionales Thema, auf das du irgendwie gar keine Lust hast.

Christian Schröder
Was jetzt, es bringt ja auch erstmal eigentlich nicht so viel in der Emotionalität, ist aber natürlich ein Riesenkostenblock. Und das ist auch wieder so ein Thema jetzt in unserem Fall, wenn du dann einfach 30 Meter Auffahrt hast, Da legst du schon richtig Geld hin für etwas, was eigentlich nur funktional ist. Ja, genau. Das unterschätzen wirklich viele. Da würde ich immer empfehlen, wirklich zu recherchieren und auch mal Quadratmeterzahlen auseinanderzunehmen und eben zu sagen, okay, die Terrasse, die ich mir baue, so reichen mir 3 mal 3 Meter oder möchte ich irgendwas über Eck haben, möchte ich was Schöneres haben? Was für Material möchte ich da legen? Muss ich da auch Boden austauschen? Wenn du Fliesen nimmst zum Beispiel, die du verklebst, gibt es ja heute alles. Es ist einfach teurer, als wenn du stellst und nimmst zum Beispiel und dann einfach Holz drauflegst. Da würde ich unbedingt empfehlen, wirklich ins Detail zu gehen. Was hast du vor? Möchtest du einen Zaun haben? Und da kannst du einfach mal googeln, was kostet so ein 2-Meter-Panel?

Philip Hildebrandt
Und das mal die Fläche.

Christian Schröder
So, und dann mal die Fläche rechnen, so, und dann noch ein bisschen Arbeitsleistung dazu, um das einzubetonieren. Genau so. Und vielleicht kannst du das ja auch selber machen, kann ja eine gute Möglichkeit sein, um auch noch mal ein bisschen Geld zu sparen, aber das Material brauchst du ja trotzdem. Also ich würde da wirklich empfehlen, detailliert zu recherchieren und diese Themen nicht einfach so pauschal mit irgendeiner Zahl wegzulegen.

Philip Hildebrandt
Und man darf glaube ich auch nicht vergessen, beim Pflastern, auch bei Terrassenbau und so weiter, da geht sehr viel Zeit und Geld auch in den Unterbau. Also die Platten hinzuwerfen, das ist nicht viel Arbeit, aber alles, was davor passiert, die Tragschicht herstellen und so weiter, das ist ein Riesenproblem kostentechnisch.

Christian Schröder
Exakt.

Philip Hildebrandt
Was viele Leute quasi dann erst sehen, wie lange die da mit der Rüttelmaschine rüberlaufen und wie oft und so weiter.

Christian Schröder
Ja, es grenzt ein bisschen auch an die Erdarbeiten an, weil auch das muss ja tragfähig sein. Weil wenn jetzt deine Terrasse in 2, 3 Jahren, wenn es dann mal ein bisschen geregnet hat und so, wenn die dann schief und krumm wird oder das Wasser nicht richtig abläuft, dann hast du halt Themen. Das heißt, das will der Galabauer auch gar nicht. Also du wirst relativ selten einen Galabauer finden, der sagt: Ja, ja, das passt schon alles. Sondern natürlich verdient der Geld, aber er hat halt auch Haftungsthemen. Er weiß natürlich, dass du wiederkommst, wenn das nicht hingehauen hat.

Philip Hildebrandt
Aber darf eben nicht dahingehen, wenn man sagt, die Materialkosten sind der Großteil. Meistens ist eben der Lohn und Material quasi, das, was unterhalb der eigentlichen

Christian Schröder
Natürlich kann man viel Geld sparen, wenn man günstigere Fliesen oder günstigere Pflastersteine nimmt, aber ja, aber es ist dann auf der Rechnung am Ende ist das nicht der große Punkt.

Philip Hildebrandt
Ja, und dann, das hattest du im Vorgespräch schon erwähnt, ein Riesenthema ist auch Bemusterung. Das heißt vielleicht mal als kurzer Einstieg: Bemusterung ist das Thema, dass wenn man ein fertiges Haus kauft, schlüsselfertig, dann sagt das Unternehmen, von dem man das Haus kauft, hier Es gibt Türblätter, es gibt, was weiß ich was, Lichtschalter und sowas.

Christian Schröder
Fliesen, Türen, ist alles inklusive.

Philip Hildebrandt
Sie können sich das aussuchen, können auch ein bisschen mehr ausgeben, und das bisschen mehr ist immer meistens das Problem. Und da kannst du ja vielleicht mal einen kleinen Einblick noch geben, wo da das große Problem lauert, warum die Bemusterung so gefährlich ist.

Christian Schröder
Also das grenzt ein bisschen daran an, dass ich glaube, ich empfehlen würde heute, wir waren damals sehr naiv, ne, wir haben das Angebot vom Bauträger bekommen, wir hatten eine Bauleistungsbeschreibung, die haben wir uns durchgelesen und haben gesagt, ja gut, das macht ja alles irgendwie Sinn, ist ja alles schlüssig, und verstehen das. Um ehrlich zu sein, wir haben das gar nicht verstanden. Das ist ja einfach für Juristendeutsch, das ist alles so komisch formuliert. Das heißt, du glaubst das. Also heute würde ich immer empfehlen, das von einem Anwalt gegenchecken zu lassen. Immer. Genau, und in unserem Fall war es dann auch so. Dann steht da drin, du kriegst Sanitärobjekte von Villeroy Boch. Und dann denkst du, ja, ist ja ein super renommierter Hersteller, das ist ja top. Also kriegst ja richtig schöne Sachen. Und dann bist du bei der Bemusterung und da geht es eigentlich nur darum, jetzt quasi dann den Waschtisch auszusuchen, die Fliesen auszusuchen. Genau, und dann siehst du den Waschtisch und der erinnert dich so ein bisschen an so 90er- So dieses Halbrunde, weißt du, das ist so was, was du aus der Schule noch kennst früher. Und dann denkst du natürlich, boah, das ist jetzt aber auch nicht das, was ich jetzt die nächsten 30 Jahre haben möchte, sondern ich will ja eigentlich einen Waschtisch, der ist dann wie vielleicht 1,20 m breit, 1,50 m breit, je nachdem, mit Kindern, zwei Becken vielleicht, ein schöner Unterschrank soll ja eigentlich auch noch dabei sein.

Christian Schröder
Und dann bekommst du natürlich die Info, ja, das ist natürlich nicht inklusive.

Philip Hildebrandt
Ist aber kein Problem.

Christian Schröder
Kein Problem, genau, es ist nie ein Problem, das ist ganz wichtig. Genau, du kriegst so eine Gutschrift, deswegen, das wird gegengerechnet. Was die natürlich nicht sagen, du kriegst du diesen Waschtisch, was weiß ich, für dann irgendwie, ich glaube, 30 € Gutschrift bekommen. Also das ist natürlich lächerlich wenig. Und dann zeigen sie den Waschtisch mit einem Unterschrank und sagen, ja, der kostet jetzt 3,50 €, aber dann sieht er natürlich genauso aus, wie du ihn haben willst. So, und das zieht sich quasi auch so durch.

Philip Hildebrandt
Ja, und das sind wir nur bei einem Bad gewesen. Das Türblätter ist dann häufig das Gleiche.

Christian Schröder
Genau, Türblätter, Griffe auch. Also genau, Fliesen ist ein großes Thema. Dann ist inklusive, ich weiß auch nicht, wie es jetzt heute im Detail ist, aber die sind ein bisschen größer geworden, aber werden dann so 30 x 30 Fliesen. Das ist jetzt auch nicht das, was du 2026 verbauen willst. Wir haben bei uns dann, glaube ich, so 120 x 30 Fliesen dann verbaut, weil die einfach hochmodern aussahen. Das kostet natürlich auch extra, sowohl im Material, aber auch in dem Verlegen selber, weil das einfach schwieriger ist für den Fliesenleger, das dann auch alles plan zu kriegen. Das heißt, die Fliese kostet mehr, der Fliesenleger kostet mehr. Das zieht sich durch. Eingangstür ist das Gleiche. Dann hast du eine Eingangstür dabei und dann zeigen sie dir und denkst: Um Gottes willen. Muss jetzt auch nicht bei jedem Bauträger so sein. Da würde ich empfehlen, heute würde ich es anders machen. Heute würde ich im Gespräch mit dem Vertriebsmitarbeiter.

Philip Hildebrandt
Bevor du unterschreibst.

Christian Schröder
Ja, bevor, weil da hast du quasi noch alle Möglichkeiten. Und da würde ich mir, und das haben wir damals eben nicht gemacht, ich würde mir komplett einen Bemusterungskatalog geben lassen. Also was ist konkret inklusive? Zeig mir mal bitte. Und wenn mir das nicht gefällt, welche Mehrpreise kommen da auf mich zu? Weil das könntest du A mitfinanzieren oder B kannst du es auch rausnehmen, weil der Waschtisch mit dem Unterschrank, der muss nicht 3,5 kosten. So, der kostet da 3,5, weil du am Ende des Tages eigentlich keine Option mehr hast, weil bei der Bemusterung bist du, wenn du unterschrieben hast. So, das heißt, du kannst es auch rausnehmen und sagen, ich mache dieses Gewerk nicht mit euch und kümmere mich selber drum. Nimm auch eigene Handwerker vielleicht und dadurch kannst du viel Geld sparen. Aber das würde ich heute immer machen. Ich würde mir einen Bemusterungskatalog geben und in dem Moment, wo er sagt, so was haben wir nicht oder geben wir nicht raus, würde ich sagen, gut, dann nicht. Dann spreche ich mit dem anderen weiter.

Philip Hildebrandt
Also muss ich vorher schon im Klaren sein, was die tatsächliche Ausstattung wirklich kosten würde. Und die wird im Zweifel nicht inklusive sein.

Christian Schröder
Genau. Und wenn es aber vorher weißt, ist ja okay, dann kannst du das in deine Kalkulation aufnehmen. Aber wenn du quasi bei der Bemusterung ankommst, dann ist alles, also der Vertrag ist unterschrieben, das Grundstück ist gekauft, du warst beim Notar, du warst bei der Bank, logischerweise ist es alles fertig.

Philip Hildebrandt
Vielleicht mit einem gewissen zeitlichen Druck.

Christian Schröder
Der kommt auch noch dazu.

Philip Hildebrandt
Also das heißt, du kannst jetzt auch nicht mal noch mal einen Monat überlegen, recherchieren und

Christian Schröder
Ja, vor allem kannst du auch nicht noch mal zur Bank gehen und sagen: Kann ich den Kredit vielleicht noch mal 30 anheben? So, das ist dann durch, die Geschichte. Allein deswegen, dass du vorher alles planen kannst. Dass du einfach die echte Zahl kennst. Und dann kannst du damit umgehen. Entweder ist das okay, du hast das Geld, es ist dir wert, dann mach das, dann ist ja in Ordnung. Aber dann weißt du die Zahl vorher.

Philip Hildebrandt
Ja, das ist ein guter Tipp. Du hast uns ja schon viele Tipps gegeben, in welchen Prozessen. Wie würdest du den typischen idealen Baubauablauf von Grundstückskauf bis Einzug so sehen? Also angefangen ist natürlich die Grundstücksauswahl, und da hattest du ja schon gesagt, es macht Sinn, sich da schon vorher Gedanken zu machen, was der Boden kann, was er ist.

Christian Schröder
Ja, ich würde sogar noch davor anfangen. Also das Problem ist bei dem Thema Hausbau, das ist ja ein sehr emotionales Thema. So Hausbau ist ja jetzt wenig rational, ist ja keine gute Geldanlage oder so was, sondern das ist am Ende ein sehr emotionales Thema. Und ich würde definitiv empfehlen, Zeit in die Recherche zu investieren und auch zu akzeptieren, dass ein vermeintliches Traumgrundstück im Zweifel weg ist. So, weil man lässt sich dann so leiten von Druck und alles und macht das dann irgendwie. Und es fängt ja ganz banal an, wo möchte ich überhaupt leben, was habe ich in der Gegend, habe ich genug Schulen für später. So, die meisten, die bauen würde ich unterstellen, haben noch keine Kinder, aber sind in einem Alter, wo das dann geplant ist, dass man Kinder hat. Ganz banale Themen, was für Schulen gibt es, wo ist die weiterführende Schule, wo habe ich Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, so ganz wirklich langweilige Themen, aber da viel Zeit zu investieren. Und dann wirklich in die Recherche, also was ihr gesagt habt, Bodengutachten, wenn möglich vorher machen, wenn nicht, dann wirklich Puffer einplanen. Auf dieser Grundstücksebene würde ich wahnsinnig viel recherchieren, würde auch in die Umgebung mal gehen, würde vielleicht gucken, ob man Gespräche führen kann mit potenziellen Nachbarn, so, darf vielleicht mal klingeln.

Christian Schröder
Ja, und die meisten sind erstaunlicherweise relativ offen und erzählen dann auch so ein bisschen. Genau, dann hast du meistens, wenn du zumindest im Randgebiet baust, dann sind da ja auch Baustellen. Also auch da mal drauflaufen und da mit den Bauherren, die quasi das Gleiche, was du jetzt gerade hast, haben sie von einem halben, dreiviertel Jahr auch hinter sich gebracht. Dann da mal sprechen, wie läuft es bei dir, wie ist der Boden, hast du irgendwas entdeckt? Also das würde ich immer machen. Ich würde Gespräche führen, ganz, ganz viel recherchieren. So, weil die Mehrkosten entstehen jetzt, also klar, die entstehen auch im weiteren Bauablauf, da kommen auch noch ein paar hundert, paar tausend Euro gerne mal um die Ecke, aber die großen Blöcke kommen alle vorher.

Philip Hildebrandt
Okay, gut. Und wie geht man mit Baumängeln um? Hast du da noch einen Tipp? Also das ist ja meistens in der Bauphase, dass man irgendwas sieht oder sowas. An der Stelle ist vielleicht noch mal das wichtig, dass da hilft auf jeden Fall ein Bausachverständiger.

Christian Schröder
100%, beste Investition, die es gibt.

Philip Hildebrandt
Genau. Und was ist aus deiner Sicht da noch so wichtig?

Christian Schröder
Also genau, also Bauunternehmer, da mache ich mal 3 Ausrufezeichen. Das ist wirklich die allerbeste Investition, die es gibt. Der wird ja klassischerweise nach Stunden bezahlt und wir haben den damals immer mitgenommen zu großen Abschnitten. Also es gibt ja immer so ein bisschen den Spruch: Das, was du, wenn das nächste Gewerk kommt, nicht mehr siehst, da sollte er dabei sein. Also klassisches Thema Fußbodenheizung, da kommt nachher der Estrich drauf und du kannst nicht mehr gucken, wie ist die Fußbodenheizung. Und das haben wir gemacht. Und wir haben dem auch immer die Mängel rübergeschickt, dann einfach klassisch Foto per E-Mail oder WhatsApp. Genau, also du musst dokumentieren, dokumentieren, dokumentieren. Und zwar im Idealfall von Tag 1. Mach Fotos, mach 2000 Fotos. Du musst Fotos machen, weil du natürlich, wenn du schlüsselfertig baust, dann hast du ja eigentlich einen Ansprechpartner, aber der hat ja auch ganz viele Subunternehmer. Das sind ganz viele Gewerke, die kennen sich untereinander gar nicht. Einer schiebt es auf den anderen. Das heißt, mach Fotos ohne Ende. Schickt die dem Bauleiter rüber, weil der ist am Ende erstmal der richtige Ansprechpartner. Und wir haben sie parallel immer an den Bausachverständigen geschickt, haben einfach auch abgefragt, ist das was Relevantes oder nicht.

Christian Schröder
Weil dann hast du irgendwie Steine, die sind ein bisschen gebrochen, da sagt der, komm Schröder, das ist aber, also mach mal ein bisschen Putz drauf, das geht schon. Aber der sieht natürlich ganz andere Sachen, der sieht die wirklich kritischen Dinge, von denen du keine Ahnung hast. So, und der kann dir dann auch mal so ein bisschen sagen, Mensch, ja, da müsst ihr auf jeden Fall ran und seid da hartnäckig, lasst euch das nicht.

Philip Hildebrandt
So, und andere Sachen, wo der sagt, ja, das ist, manche Mängel sehen für einen Laien dramatisch aus, sind es aber nicht. Und der Laie sieht dann die tatsächlichen Mängel, die es vielleicht gibt, drückt dann gar nicht.

Christian Schröder
Exakt, genau.

Philip Hildebrandt
Das ist ein Riesenproblem. Also Bausachverständiger ist, denke ich, auch immer beste Investition.

Christian Schröder
Wichtig. Vor allem, der kämpft für dich. Das ist auch noch mal ein Riesenunterschied. Der Bauleiter, klar, der ist natürlich auch irgendwie dein Bauleiter und dein Ansprechpartner. Am Ende hat er halt eine Firma, die das Gehalt bezahlt. Und der Bausachverständige, dem ist der Bauträger völlig wurscht. Also ja, muss man so sagen. Der ist ausschließlich dafür da, dein Interesse durchzudrücken und hat das vielleicht auch schon 10, 20 Jahre gemacht, war meistens sogar selber Bauleiter irgendwann mal, hat dann die Seite gewechselt. So, der hat viel mehr Ahnung und der kämpft nur für dich.

Philip Hildebrandt
Und der weiß auch sozusagen, dass das dann, wenn es vor Gericht geht, eventuell auch noch mal, dass er da nicht irgendwas erzählen kann.

Christian Schröder
Ja, absolut.

Philip Hildebrandt
Welchen Puffer empfiehlst du denn so grundsätzlich beim geplanten Budget?

Christian Schröder
Ja, das ist natürlich die schwierigste Frage. Es gibt so ein bisschen Prozente, die man immer sagt. Man sagt so 10 bis 15%. Aus heutiger Sicht, ich würde eher eine absolute Zahl nehmen. Also ich würde einfach alles durchplanen, was ich auch kenne heute, was ich auch recherchieren kann. So, und wenn ich alles durchgeplant habe und dann noch irgendwie 50.000 € irgendwo liegen habe, dann würde ich sagen, ja, jetzt würde ich es machen. Wenn ich nur noch 5 liegen habe, hätte ich ein bisschen Sorge, ob ich das richtig geplant habe. Aber es gibt so einen Richtwert, man sagt so 10 bis 15%.

Philip Hildebrandt
Problem ist natürlich nur, wenn man im Vorfeld so heftig versagt, also nicht versagt im Sinne von dem klassischen Versagen, sondern weil man durch Unkenntnis das alles nicht recherchiert hat, dann basieren sich die natürlich 5 bis 10% nicht auf irgendeine Zahl, sondern auf eine relevante Zahl, sondern auf eine zu geringe Zahl. Auf eine Fantasiezahl, die man durch Unwissenheit falsch gemacht hat, und dann kann es knapp werden. Das ist das, was du sagen willst, ne?

Christian Schröder
Genau, deswegen, also ich würde alles so weit wie es geht irgendwie, und vor allem eben alles, was auf dem Grundstück ist. Und dann alles hinterher kriegt man hin, kannst du ja im Zweifel auch noch ein bisschen schieben. Also es ist dann, also wir haben zum Beispiel irgendwann die Malerarbeiten selber gemacht, weil die waren natürlich budgetiert, die waren sogar richtig budgetiert. Das hat er ein bisschen hingeriecht. Aber haben das Geld dann auch woanders gebraucht. Fängst ja auch so ein bisschen an zu gucken, wo kann ich jetzt quasi umshiften, wo kann ich Eigenleistung bringen, was kann ich machen, was kann ich nicht machen, um auch so ein bisschen Budget wieder zurückzuholen.

Philip Hildebrandt
Also das ist auch ein Tipp, dass wenn es— ja, oder kommen wir erst mal zur nächsten Frage. Was sind denn so Warnzeichen, wo du sagst, daran sieht man, dass das Budget aus dem Rahmen läuft?

Christian Schröder
Warnzeichen, dass es aus dem Ruder läuft? Es hilft ja, also wir haben es damals ja auch gemacht und das macht ja auch heute Pocasio. Wir haben ja damals das, was wir recherchiert haben, auch wenn es zu wenig war, aber das, was wir recherchiert haben, da haben wir geplante Kosten erfasst.

Philip Hildebrandt
Okay, was kostet das ungefähr?

Christian Schröder
Und dann hast du eine Küche und sagst, okay, die kostet so ungefähr 20.000 €, dann trägst du geplante Kosten 20.000 € ein. So, und dann fängst du ja irgendwann an, die echten Angebote einzuholen. Und das ist ja genau die Logik, die wir heute auch abbilden. Dann kommt quasi das Angebot und dann das Küchenstudio, da wird dann doch ein bisschen schöner und du willst das auch. Und dann sagst du, okay, die kostet nicht 20, die kostet 24. So, und trägst 24 ein. Und dann hast du ja schon mal 4 mehr auf der Uhr als ursprünglich mal geplant. Und das machst du mit allen Positionen, die du irgendwo hast. So, und das lässt du immer gegen das Budget laufen. Und dann merkst du irgendwann, wann es kippt. Also auch die Küche zum Beispiel, die musst du noch gar nicht beauftragt haben, aber du hast schon mal 24 eingetragen. So, und dann merkst du einfach, okay, wir sprengen das Budget. Und dann musst du eigentlich anfangen, rechtzeitig zu reagieren. Okay, geht die Küche eben doch für 20? Und wenn nicht, wenn ich unbedingt die für 24 haben will, dann muss ich eben andere Positionen gucken. Wo kann ich so ein bisschen runter mit dem Budget?

Christian Schröder
Also der Tipp ist am Ende immer, so viel wie möglich aufschreiben. Das Problem ist bei Geld, du gehst häufig nach Gefühl. So, passt schon. Und da, ja, aber die Küche ist wirklich schön, so, ne. Und dann du machst alles so mit Gefühl, ja. Und das natürlich, um ehrlich zu sein, das Dümmste, was du machen kannst bei dem Riesenprojekt.