Hauskauf: Worauf bei der zweiten Besichtigung achten?

Stell dir folgende Situation vor: Du hast eine Immobilie besichtigt und es hat sofort gefunkt. Die Sonne fiel ins Wohnzimmer, der Garten sah aus wie gemalt und du hast dich schon mit deinem Kaffee auf der Terrasse sitzend gesehen. Du bist verliebt – und genau hier liegt die Gefahr. Denn beim ersten Termin schaut dein Herz, nicht dein Kopf. Und heute geht es deshalb um den vielleicht wichtigsten Termin im ganzen Kaufprozess: die zweite Besichtigung. Der Termin, bei dem du nicht mehr schaust, ob du dich verliebst, sondern ob die Immobilie wirklich zu dir passt. Lass uns gemeinsam durchgehen, worauf du jetzt achten solltest.

Fangen wir damit an, warum die zweite Besichtigung überhaupt so entscheidend ist. Die erste Besichtigung ist eine emotionale Angelegenheit. Du betrittst ein fremdes Haus, du bekommst viele neue Eindrücke mit und du bist aufgeregt. In dieser Situation nimmt dein Gehirn vor allem die großen, schönen Dinge wahr: das helle Wohnzimmer, die offene Küche, den gepflegten Garten. Für die Details bleibt schlichtweg keine Kapazität.

Dazu kommt ein psychologischer Effekt, den jeder kennt: Wenn uns etwas auf den ersten Blick gefällt, suchen wir unbewusst nach Bestätigung und blenden alles aus, was dagegen spricht. Der Makler oder der Verkäufer führt dich souverän durch die schönsten Räume, du nickst und am Ende bist du draußen und denkst: Das ist es. Genau deshalb ist die erste Besichtigung niemals die Grundlage für eine Kaufentscheidung. Sie ist die Vorauswahl. Die eigentliche Prüfung kommt jetzt.

Im nächsten Kapitel schauen wir uns deshalb an, wie du dich auf den zweiten Termin richtig vorbereitest, damit du nicht wieder mit dem Herzen, sondern diesmal mit dem Kopf reingehst.

Der größte Fehler beim zweiten Termin ist, einfach nochmal hinzufahren und zu schauen. Dann passiert nämlich genau dasselbe wie beim ersten Termin: Du läufst durch und freust dich. Die zweite Besichtigung braucht einen Plan. Setz dich vorher in Ruhe hin und schreib dir auf, was dir beim ersten Mal aufgefallen ist – Positives wie Negatives. War da ein Fleck an der Decke? Hat eine Tür geklemmt? Roch es im Keller komisch? All diese kleinen Dinge, die du beim ersten Mal vielleicht weggewischt hast, gehören jetzt auf diese Liste. Nimm dir außerdem die Unterlagen vor, die du bekommen hast: das Exposé, den Energieausweis, idealerweise den Grundriss. Wenn dir hier schon Fragen kommen, notiere sie dir gleich.

Ein ganz praktischer Tipp: Wähle für den zweiten Termin bewusst eine andere Tageszeit – am besten bei anderem Wetter. Wenn du das erste Mal bei strahlendem Sonnenschein da warst, fahr beim zweiten Mal hin, wenn es bewölkt ist oder regnet. Du wirst überrascht sein, wie anders eine Immobilie wirken kann, wenn die Sonne nicht alles in goldenes Licht packt. Und nimm dir Zeit: Plane mindestens eine Stunde und nicht die hektischen 20 Minuten.

Welche Fragen du beim Besichtigungstermin grundsätzlich stellen solltest, haben wir ausführlich in Folge 130 („Immobilienbesichtigung – diese Fragen musst du stellen“) berichtet. Wer da noch tiefer einsteigen will, sollte unbedingt da reinhören.

Jetzt bist du also gut vorbereitet und stehst wieder vor der Tür. Im nächsten Kapitel gehen wir gemeinsam durchs Haus und ich zeige dir, worauf du diesmal wirklich achten solltest.

Jetzt geht es ans Eingemachte. Beim zweiten Rundgang schaust du nicht mehr auf die Show, sondern auf die Substanz. Und das beginnt, bevor du das Haus betrittst: Schau dir die Immobilie von außen an. Wie sieht das Dach aus? Erkennst du Risse in der Fassade? Stehen die Fenster gerade in ihrem Rahmen? Oder sieht man feuchte Stellen am Mauerwerk? Wirf auch einen Blick auf die Nachbargrundstücke und die direkte Umgebung. Die hast du beim ersten Mal in der Aufregung vielleicht gar nicht wahrgenommen.

Drinnen gilt: Öffne diesmal alles! Mach jede Tür auf, jedes Fenster, schau in jeden Schrank, der mitverkauft wird. Geh in den Keller und nimm bewusst den Geruch wahr: Riecht es muffig oder feucht? Schau in die Ecken hinter Möbel und hinter Teppiche, wenn du darfst. Dreh die Wasserhähne auf und achte auf den Druck. Hör hin: Wie laut ist die Straße wirklich, wenn das Fenster offen ist? Hörst du die Nachbarn?

Achte auch auf die kleinen Verkaufskiller, die in der Summe viel ausmachen: klemmende Türen, schiefe Böden, Stockflecken, abgeklebte oder frisch überstrichene Stellen. Gerade frische Farbe an einzelnen Wänden kann ein Hinweis sein, dass dort etwas kaschiert wurde. Ich sage nicht, dass das immer so ist, aber es ist ein Punkt, an dem du genauer hinschauen solltest. Wie du versteckte Mängel systematisch erkennst, haben wir übrigens in Folge 160 („Versteckte Mängel erkennen“) ausführlich besprochen. Das ist die perfekte Ergänzung zu dieser Folge.

Ein wichtiger Hinweis an dieser Stelle: Du bist kein Bausachverständiger – und das musst du auch nicht sein. Deine Aufgabe beim zweiten Termin ist es, die Auffälligkeiten zu sammeln. Ob daraus ein echtes Problem wird, klären wir im nächsten Kapitel. Denn manchmal lohnt es sich, einen Profi mitzunehmen.

Es gibt einen Punkt, an dem dein Bauchgefühl und deine Mängelliste an ihre Grenzen kommen. Du siehst vielleicht den Fleck an der Wand. Aber ob dahinter ein harmloser alter Wasserschaden oder ein akutes Feuchtigkeitsproblem steckt, das kannst du als Laie schlichtweg nicht beurteilen. Und genau hier kommt die Frage auf: Solltest du beim zweiten oder spätestens beim dritten Termin einen Fachmann hinzuziehen?

Meine klare Antwort: Bei einer Immobilie, die mehrere hunderttausend Euro kostet, sind ein paar hundert Euro für einen Sachverständigen oder einen Bauexperten eine der besten Investitionen, die du machen kannst. Ein Profi sieht in zehn Minuten Dinge, die dir nie auffallen würden – am Dachstuhl, an der Heizung, an der Bausubstanz. Er kann dir sagen, ob eine vermeintliche Kleinigkeit teuer werden kann oder ob ein scheinbar großer Mangel eigentlich harmlos ist. Beides ist Gold wert. Er schützt dich vor einem teuren Fehlkauf und kann dir umgekehrt die Sicherheit geben, dass die Immobilie wirklich solide ist.

Gerade bei älteren Immobilien ist das eigentlich Pflicht. Was dich beim Kauf eines älteren Hauses wirklich erwarten kann, haben wir in Folge 137 als Praxisbericht festgehalten. Auch das ist eine wertvolle Ergänzung, wenn du mit einem Bestandsobjekt liebäugelst.

Und wenn der Experte grünes Licht gibt oder die Mängel überschaubar sind, dann geht es an den letzten Schritt vor der Entscheidung. Und den schauen wir uns jetzt an.

Jetzt kommt der Teil, den fast alle überspringen und der vielleicht der wichtigste ist. Bisher haben wir über die Immobilie gesprochen: Dach, Keller, Mängel, Substanz. Aber die entscheidende Frage ist: Passt diese Immobilie zu deinem Leben?

Gehe in Gedanken einen ganz normalen Tag durch: Wo parkst du das Auto, wenn du abends nach Hause kommst? Wie weit ist es zur Arbeit, zum Supermarkt, zur Schule? Wenn die Kinder größer werden, funktioniert der Grundriss dann immer noch? Und wenn du mal älter bist, kommst du dann noch die Treppe hoch? Eine Immobilie kaufst du nicht für den Moment, sondern oft für Jahrzehnte. Sei dabei ehrlich zu dir. Es ist verlockend, sich eine Immobilie schönzureden, wenn man sich einmal verliebt hat. Aber frag dich bei jedem Punkt auf deiner Liste: Kann ich damit für immer leben?

Der laute Verkehr, der weite Weg zur Kita, die kleine Küche – Dinge, die im ersten Moment nebensächlich wirken, können im Alltag zu einer echten Belastung werden. Umgekehrt gilt auch: Nicht jede Immobilie muss perfekt sein. Die Frage ist, ob die Punkte für dich passen, für dich verkraftbar sind oder eben nicht. Wenn du diesen ehrlichen Abgleich machst, triffst du deine Entscheidung nicht mehr aus dem Bauch heraus, sondern auf einer soliden Grundlage. Und das ist genau das Ziel: dass du am Ende sagen kannst, ich kaufe diese Immobilie, weil ich sie wirklich geprüft habe, und nicht, weil die Sonne so schön hereingeschienen hat.

Bevor wir zum Schluss kommen, noch ein Hinweis in eigener Sache: Wenn du deine Immobilie verkaufen möchtest und dir an deiner Seite jemanden wünschst, der dich ehrlich und kompetent begleitet, dann bist du bei uns genau richtig. Wir beraten dich umfassend und helfen dir, den richtigen Weg für deinen Verkauf zu finden. Fordere noch heute dein unverbindliches Beratungsgespräch an. Für alle Immobilien in unserem Einzugsgebiet Hamburg und Schleswig-Holstein bieten wir eine zusätzliche kostenfreie Immobilienbewertung an. Ruf uns einfach an unter 04101 854 5454 oder schreibe uns eine E-Mail an info-immobilien.de.

Fassen wir zusammen: Die zweite Besichtigung ist der Moment, an dem aus Verliebtheit eine echte Entscheidung wird. Bereite dich vor, gehe mit kühlem Kopf durchs Haus, hole bei Bedarf eine Expertenmeinung dazu und prüfe am Ende ehrlich, ob die Immobilie wirklich zu deinem Leben passt. Wenn du das beherzigst, kaufst du nicht mit dem Herzen allein, sondern mit Herz und Verstand.

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