Grunddienstbarkeit

Wenn ein Grundstück anderen Grundstücken Rechte einräumt

Ein Blick ins Grundbuch eines Grundstücks oder einer Immobilie zeigt neben den Eigentumsverhältnissen auch immer Lasten und Beschränkungen. Dazu gehört auch die Grunddienstbarkeit. Doch was ist das eigentlich genau? Welche Auswirkungen hat dies und was sollten Käufer bei entsprechend belasteten Grundstücken beachten?

Was ist eine Grunddienstbarkeit?

Eine Grunddienstbarkeit stellt ein bestimmtes Recht dar, welches ein Grundstück (dienendes Grundstück) den Eigentümern eines Nachbargrundstücks (herrschendes Grundstück) einräumt. Grunddienstbarkeiten sind grundsätzlich in den §§ 1018 ff. BGB geregelt. Dabei geht es jedoch nicht um die komplette Nutzung des Grundstücks oder der Immobilie. Vielmehr sind immer nur einzelne Teilrechte betroffen:

• Eigentümer des herrschenden Grundstücks dürfen das dienende Grundstück in Teilbereichen mitnutzen (Nutzungsdienstbarkeit)
• Es dürfen bestimmte Handlungen auf dem dienenden Grundstück nicht getätigt werden (z.B. Bebauung) (Unterlassungsdienstbarkeit)
• Die Rechte der Eigentümer des dienenden Grundstücks werden in Teilen eingeschränkt

Hinweis: Es existieren auch öffentlich-rechtliche Grunddienstbarkeiten wie Zuwege für Feuerwehren, Abstandsregelungen für Gebäude oder Kinderspielflächen. Diese werden allerdings als Baulasten in das Baulastenverzeichnis eingetragen.

Was bedeutet eine Grunddienstbarkeit im Grundbuch?

Grunddienstbarkeiten können zum einen per Vertrag geregelt werden. Dabei handelt es sich dann jedoch um einen Vertrag zwischen den Eigentümern der jeweiligen Grundstücke. Die zweite Variante besteht darin, die Grunddienstbarkeit im Grundbuch beider Grundstücke einzutragen. Diese Lösung hat einige Vorteile:

• Die Grunddienstbarkeit ist dauerhaft mit dem jeweiligen Grundstück verbunden
• Bei einem Eigentümerwechsel bleibt die Grunddienstbarkeit erhalten

Wird eine Grunddienstbarkeit ins Grundbuch eingetragen, ist sie künftig in der zweiten Abteilung bei den „Lasten und Beschränkungen“ zu finden. Da potenzielle Käufer einen Blick ins Grundbuch werfen, senkt eine Grunddienstbarkeit den Wert des dienenden Grundstücks.

Hinweis: Grundbuchauszüge zu einem bestimmten Grundstück können bei berechtigtem Interesse im elektronischen Grundbuch von Schleswig-Holstein auf dieser Website angefordert werden. Dafür wird allerdings eine Gebühr erhoben.

Welche Grunddienstbarkeiten gibt es?

Wir als Immobilienmakler Itzehoe beantworten Ihnen gerne diese Frage: Grunddienstbarkeiten können recht unterschiedlich ausfallen. Am häufigsten finden dabei folgende Regelungen Verwendung:

1.   Grunddienstbarkeit als Wegerecht

Das Wegerecht ist der Klassiker unter den Grunddienstbarkeiten. Eigentümer von Grundstücken in zweiter Reihe benötigen die Möglichkeit eines Zugangs. Dafür muss die Möglichkeit bestehen, das Grundstück in erster Reihe an irgendeiner Stelle zu überqueren.

Ein Wegerecht schafft hier Abhilfe und definiert zudem genau den Zugangsweg. Da dieses essenziell für die Eigentümer des hinteren Grundstücks ist, müssen die Eigentümer des vorderen Grundstücks ein solches Wegerecht nach § 917 BGB am Ende sogar dulden, sofern es unbedingt erforderlich ist (sog. Notweg). Dafür haben sie Anspruch auf eine Geldrente.

2.   Grunddienstbarkeit als Leitungsrecht

Auch das Leitungsrecht ist eine recht häufige Grunddienstbarkeit. Wenn ein Grundstück mit Leitungen für Abwasser, Frischwasser, Strom und Telekommunikation versorgt werden muss, können Leitungen über ein anderes Grundstück erforderlich werden.

In einem Urteil vom 26.01.2018 (Az.: V ZR 47/17) hat der BGH festgelegt, dass sich aus dem Gesetz zum Notweg in § 917 BGB auch ein Notleitungsrecht ableiten lässt. Ein Grundstücks- und Immobilienbesitzer muss also dulden, dass Leitungen über sein Grundstück verlegt werden, die für das andere Grundstück von besonderer Bedeutung sind. Somit ergibt sich also durchaus eine Grunddienstbarkeit für die Wasserleitung, Abwasser oder auch Stromleitungen.  

Hier gelten allerdings stets die folgenden Vorgaben:

• Die Leitungen müssen so verlegt werden, dass sie den Besitzer des dienenden Grundstücks möglichst wenig belasten.
• Eine Entschädigung hängt davon ab, ob hier ein Interesse der Allgemeinheit vorliegt. Mitunter kommen auch Versorgungsunternehmen mit Entschädigungsangeboten auf die Eigentümer zu.

Hinweis: In Schleswig-Holstein werden Leitungsrechte nicht über das Nachbarrecht geregelt. Somit gilt seit dem BGH-Urteil die Auslegung des §917 BGB.

3.   Grunddienstbarkeit als Überbaurecht

Bei einem Überbaurecht erlaubt der Eigentümer des dienenden Grundstücks dem anderen, dass seine Bebauung teilweise in sein Grundstück hineinragen darf. Dies ist häufig bei Dächern der Fall. Auch hier besteht die Möglichkeit, eine Entschädigung in Form einer Überbaurente zu erhalten.

Achtung: Wer nicht vorher Einspruch gegen eine Überbauung seines Grundstücks einlegt, muss die Überbauung später dulden. Dies gilt allerdings, wenn Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit nachgewiesen werden kann. Eine Überbaurente ist jedoch auch hier fällig.

4.   Weitere Grunddienstbarkeiten

Neben den obigen drei Fällen existieren noch einige weitere Möglichkeiten für eine Grunddienstbarkeit. Hier ein Überblick:

• Hammerschlags- und Leiterrecht (Betreten eins Grundstücks für Reparaturarbeiten eines anderen)
• Hinnahme erhöhter Schmutz- und Lärmbelästigung (zum Beispiel beim Teilverkauf von landwirtschaftlichen Gebäuden und Flächen zur Umwidmung für Wohnzwecke)
• Begrenzte Bebauung (z.B. die Gebäudehöhe oder größerer Zwischenraum)

Was ist der Wert einer Grunddienstbarkeit?

Der Wert einer Grunddienstbarkeit bemisst sich nach dem Nutzen für den Eigentümer des herrschenden Grundstücks. Dieser Wert wird von Notaren auch als Geschäftswert angesetzt, um ihre Gebühren für die Eintragung zu berechnen. Bei einer Einmalzahlung wird der Wert angenommen, den die Grunddienstbarkeit in den ersten 20 Jahren aufweist.

Wichtig für alle, die ein Haus in Itzehoe verkaufen möchten
(oder woanders), ist der Wert einer Grunddienstbarkeit bzw. dessen Einfluss auf den Immobilienwert. Da der Wert des dienenden Grundstücks um den entsprechenden Betrag sinkt, stellt der Wert der Grunddienstbarkeit oft auch die Grundlage für die Entschädigung dar – Dies wird auch bei einer Immobilienbewertung entsprechend berücksichtigt.

Wann endet eine Grunddienstbarkeit?

Wird eine Grunddienstbarkeit ins Grundbuch der Immobilie eingetragen, gilt sie zeitlich unbegrenzt. Die Löschung einer solchen Belastung kann nur von der begünstigten Person ausgehen. Die Grunddienstbarkeit besteht also auch fort, wenn der Eigentümer der Immobilie wechselt.

Es existieren jedoch Ausnahmen:

1.   Befristete Grunddienstbarkeit

Eine Grunddienstbarkeit lässt sich auch so vereinbaren, dass ihre Gültigkeit nach einer gewissen Frist abläuft. In diesem Fall würde sie nach der Frist unwirksam und damit auch dem Grundbuch gelöscht.

2.   Verjährung einer Grunddienstbarkeit

Nach §1028 BGB kann eine Grunddienstbarkeit verjähren, wenn auf dem dienenden Grundstück eine Anlage errichtet wurde, die die Grunddienstbarkeit beeinträchtigt. Erhebt der Begünstigte innerhalb der ersten 30 Jahre nach Fertigstellung der Anlage keinen Einspruch, gilt das Recht darauf als verjährt und damit verjährt auch die Grunddienstbarkeit selbst.

Was passiert, wenn ein Grundstück mit einer Grunddienstbarkeit geteilt wird?

Die Folgen der Teilung eines Grundstücks für Grunddienstbarkeiten sind im BGB genau vorgegeben. Dabei unterscheidet der Gesetzgeber zwischen der Teilung des herrschenden und des dienenden Grundstücks:

1.   Teilung des herrschenden Grundstücks (§1025 BGB)

Die Teilung des herrschenden Grundstücks hat für die Grunddienstbarkeit nur wenige Folgen. Im Normalfall besteht sie für beide Teile fort. Sollte die Grunddienstbarkeit jedoch nur einem der Teile einen Vorteil einbringen, erlischt sie für die übrigen Grundstücksteile.

Außerdem ist die Ausübung der Grunddienstbarkeit nur dann möglich, wenn sie durch die Teilung für den Eigentümer des dienenden Grundstücks dadurch nicht beschwerlicher wird.

2.   Teilung des dienenden Grundstücks (§1026 BGB)

Bei der Teilung des dienenden Grundstücks erfolgt ein genauerer Blick: Ist nur eines der Teilgrundstücke von der Grunddienstbarkeit betroffen, erlischt sie für die anderen Teile.

Grunddienstbarkeiten: Käufer sollten immer genau hinschauen

Grunddienstbarkeiten sind besondere Nutzungsrechte, die Eigentümer des herrschenden Grundstücks in Bezug auf das dienende Grundstück erhalten. In vielen Fällen handelt es sich dabei um Wegerechte, Leitungsrechte oder Überbaurechte. Wer ein Grundstück mit oder ohne Immobilie kaufen möchte, sollte im Grundbuch auch einen Blick auf die Grunddienstbarkeiten werfen. Diese stellen Belastungen dar und mindern den Wert des Grundstücks. Nach einer Abklärung kann ein Kauf dennoch interessant sein, wenn die Belastungen die eigenen Pläne nicht behindern.