Generationenwechsel am Immobilienmarkt: Wer gewinnt, wer verliert?

Heute geht es um ein Thema, über das gerade unglaublich viel geredet wird – meistens leider mit den ganz großen Worten. „Silver Tsunami“ heißt das dann. Oder „Immobilien-Schwemme“. Oder „Der große Preisverfall kommt“. Gemeint ist immer dasselbe: Die Generation der Babyboomer geht in Rente, und mit ihr kommen Millionen von Häusern auf den Markt.

Und die spannende Frage ist natürlich: Stimmt das? Rollt da wirklich eine Welle auf uns zu? Und wenn ja – was heißt das ganz konkret für dich? Für dich als Eigentümer, der irgendwann verkaufen will oder muss. Und für dich als Käufer, der seit Jahren auf bezahlbare Angebote wartet.

Ich habe mir die aktuellen Zahlen angeschaut, und ich sage es dir gleich vorweg: Die Wahrheit liegt weder bei den Panikmachern noch bei denen, die sagen, es ändere sich gar nichts. Sie liegt dazwischen – und genau dort wird es interessant. Los geht’s.

Kapitel 1: Wer die Babyboomer sind – und warum ihnen so viel gehört

Fangen wir ganz vorne an, denn der Begriff wird ziemlich schwammig benutzt. Als Babyboomer bezeichnet man in Deutschland grob die Jahrgänge von 1955 bis 1969. Das sind die geburtenstärksten Jahrgänge, die dieses Land je hatte. Diese Menschen sind heute zwischen Mitte 50 und knapp 70 Jahre alt. Ein Teil von ihnen ist längst in Rente, ein anderer Teil steht kurz davor.

Und jetzt kommt die Zahl, um die sich die ganze Diskussion dreht: Eine Auswertung der Immobilienplattform Jacasa aus dem März 2026 kommt auf rund 4,8 Millionen Eigentumsimmobilien in Deutschland, die dieser Generation zugerechnet werden. 4,8 Millionen. Das ist grob geschätzt ein Drittel des gesamten deutschen Wohneigentums – in der Hand einer einzigen Generation.

Dass das so gekommen ist, ist übrigens kein Zufall. Die Babyboomer sind die Generation, die in den 1980er- und 1990er-Jahren gebaut hat. Grundstücke waren damals im Hamburger Umland und in Schleswig-Holstein für einen Bruchteil dessen zu haben, was heute aufgerufen wird. Es gab die Eigenheimzulage, es gab sichere Arbeitsverhältnisse, und es gab dieses gesellschaftliche Grundverständnis: Man baut sich ein Haus, und da bleibt man. Entsprechend hoch ist die Eigentumsquote in dieser Altersgruppe. Bei den 65- bis 74-Jährigen liegt sie bei rund 55 bis 58 Prozent – das ist der höchste Wert aller Altersgruppen in Deutschland.

Jetzt kommt der zweite Punkt, und der ist mindestens genauso wichtig: Diese Menschen wohnen nicht nur überdurchschnittlich oft im Eigentum – sie wohnen auch überdurchschnittlich groß. In Haushalten, in denen die Haupteinkommensperson 65 Jahre oder älter ist, stehen pro Kopf 68,5 Quadratmeter Wohnfläche zur Verfügung. Zum Vergleich: Bei den 25- bis 44-Jährigen sind es 44,7 Quadratmeter. Der Bundesdurchschnitt liegt bei 49,2 Quadratmetern.

Was das praktisch bedeutet, siehst du, wenn du einmal durch ein typisches Wohngebiet in Pinneberg, Elmshorn oder Norderstedt läufst. Nehmen wir ein ganz konkretes Beispiel, wie es mir in der Praxis dauernd begegnet: Ein Ehepaar, beide Ende 60, hat 1989 gebaut. 160 Quadratmeter Wohnfläche, 700 Quadratmeter Grundstück, vier Zimmer im Obergeschoss. Die beiden Kinder sind seit über 20 Jahren ausgezogen. Genutzt werden faktisch das Wohnzimmer, die Küche, ein Schlafzimmer und das Bad im Erdgeschoss. Der Rest wird geheizt, geputzt, versichert – und steht leer.

Multipliziere dieses Bild mit ein paar Millionen, und du verstehst, warum so viele überzeugt sind, dass hier etwas in Bewegung gerät. Denn dieses Ungleichgewicht ist nicht dauerhaft haltbar. Irgendwann kippt es. Die entscheidende Frage ist nur: Was genau bringt es zum Kippen, und wann?

Genau darum geht es im nächsten Kapitel. Ich zeige dir die vier Auslöser, die aus einem „irgendwann mal“ ein „jetzt“ machen.

Kapitel 2: Die vier Auslöser – warum jetzt Bewegung entsteht

Aus meiner Erfahrung verkauft kaum jemand sein Haus, weil eine Statistik es nahelegt. Menschen verkaufen, weil im Leben etwas passiert. Und bei den Babyboomern kommen gerade vier Dinge zusammen, die alle in dieselbe Richtung wirken.

Der erste Auslöser ist die Treppe. Das klingt banal, ist aber in der Praxis der mit Abstand häufigste Grund. Ein Haus aus den 80ern oder 90ern ist fast nie barrierefrei. Das Bad ist oben, das Schlafzimmer ist oben, unten gibt es bestenfalls ein Gäste-WC. Solange man fit ist, ist das kein Thema. Aber eine Hüft-Operation, ein Sturz, eine Erkrankung des Partners – und plötzlich ist das eigene Zuhause ein Hindernisparcours. Und dann wird aus dem „wir bleiben hier, bis sie uns raustragen“ innerhalb weniger Monate eine sehr praktische Frage.

Der zweite Auslöser sind die laufenden Kosten. Mit dem Renteneintritt sinkt das Haushaltseinkommen in aller Regel deutlich. Die Kosten des Hauses sinken aber nicht mit. Grundsteuer, Versicherung, Heizung für 160 Quadratmeter, Rücklagen für Dach und Fassade – das läuft alles unverändert weiter. Und wer zwei Etagen heizt, die er gar nicht nutzt, zahlt jeden Monat für Räume, die niemandem mehr etwas bringen. Über diesen Punkt, also die Frage „Verkaufen, sanieren oder umbauen?“, haben wir in Folge 152 „Wohnen im Alter“ ausführlich gesprochen. Wenn dich das gerade persönlich beschäftigt, hör da unbedingt rein, wir gehen dort deutlich tiefer in die einzelnen Optionen.

Der dritte Auslöser ist der Sanierungsdruck. Und der ist neu in dieser Schärfe. Viele dieser Häuser haben eine Heizung, die 25 bis 30 Jahre alt ist. Fenster aus der Bauzeit. Eine Dämmung, die nach heutigem Maßstab keine ist. Rechne für ein energetisches Gesamtpaket – Heizung, Fenster, Dach, Fassade – schnell mit einem sechsstelligen Betrag. Und jetzt stell dir vor, du bist 68 und sollst diese Summe investieren, in ein Haus, in dem du realistisch noch zehn oder fünfzehn Jahre wohnst. Viele entscheiden sich dann bewusst dagegen. Das ist absolut nachvollziehbar – aber es hat Folgen für den Wert, und dazu komme ich später noch.

Der vierte Auslöser ist der, über den niemand gerne spricht: der Erbfall. In Deutschland werden pro Jahr rund 430.000 Immobilien vererbt oder zu Lebzeiten übertragen. Aktuelle Schätzungen gehen davon aus, dass diese Zahl bis etwa 2040 auf über 500.000 pro Jahr steigt. Und das ist der Teil der Welle, der eben nicht freiwillig kommt. Der kommt einfach.

Vier Auslöser, vier völlig unterschiedliche Ausgangslagen – aber alle enden am selben Punkt: Eine Immobilie, die bisher bewohnt wurde, sucht einen neuen Eigentümer. Und wenn man das hochrechnet, landet man ziemlich schnell bei den ganz großen Schlagzeilen.

Ob diese Schlagzeilen der Realität standhalten, prüfen wir jetzt. Im nächsten Kapitel schauen wir uns an, was die Daten wirklich hergeben – und warum „Tsunami“ vermutlich das falsche Bild ist.

Kapitel 3: Tsunami oder Gezeitenwechsel?

„Silver Tsunami“ – so nennen es die Medien. Das Bild ist griffig: eine riesige Welle, die plötzlich über den Markt hereinbricht, das Angebot explodiert, die Preise brechen ein. Nur: Ein Tsunami ist ein Ereignis. Er kommt, er zerstört, er geht. Und genau so funktioniert der Immobilienmarkt nicht.

Pekka Sagner vom Institut der deutschen Wirtschaft in Köln bringt es aus meiner Sicht am besten auf den Punkt. Er sagt, von einer breiten Verkaufswelle könne bislang keine Rede sein. Was man sehe, sei ein wachsendes demografisches Potenzial, das sich über viele Jahre hinweg entfalten dürfte. Und weiter: Die Zinsen bestimmten, was heute am Markt passiert. Die Demografie bestimme, welches Angebot in den kommenden Jahren und Jahrzehnten überhaupt zur Verfügung steht.

Diese Unterscheidung solltest du dir merken, denn sie erklärt fast alles. Kurzfristig macht der Zins den Preis. Langfristig macht die Demografie das Angebot.

Und langfristig heißt hier wirklich langfristig. Die Fachwelt geht davon aus, dass sich die Übergabephase dieser Immobilien über einen Zeitraum von 15 bis 25 Jahren erstreckt, mit Millionen von Eigentümerwechseln bis etwa 2050. Das ist keine Welle, das ist ein Gezeitenwechsel. Der Pegel steigt langsam, aber er steigt eben stetig und über sehr lange Zeit.

Ein Blick auf die aktuellen Marktdaten stützt das. Im ersten Quartal 2026 lag der Anteil der Privatverkäufe am Gesamtmarkt bei 21,1 Prozent – im Vorjahresquartal waren es 22,4 Prozent. Der Anteil ist also sogar leicht gesunken. Von einer Flut privater Verkäufer, die gerade alle gleichzeitig auf den Markt drängen, ist bundesweit betrachtet nichts zu sehen. Und die Kaufpreise haben sich zuletzt eher stabilisiert, teilweise ziehen sie sogar wieder leicht an. Wir haben das in Folge 178 „Immobilienmarkt 2026: Die Käufer sind zurück“ im Detail auseinandergenommen.

Heißt das also: Entwarnung, alles halb so wild? Nein. Und zwar aus einem einzigen, sehr wichtigen Grund: Ein Durchschnitt ist eine gefährliche Zahl. Denn die Welle bricht sich nicht überall gleich. In manchen Regionen spürst du davon nichts. In anderen ist sie längst da.

Und genau diese Ungleichverteilung schauen wir uns jetzt an. Im nächsten Kapitel geht es um die drei Spaltungslinien, die darüber entscheiden, ob dein Haus zu den Gewinnern oder zu den Verlierern dieser Entwicklung gehört.

Kapitel 4: Die drei Spaltungslinien

Die erste Spaltungslinie ist die Lage. Und zwar nicht im Sinne von „schöne Straße“, sondern im Sinne von: Gibt es an diesem Ort in fünfzehn Jahren noch Nachfrage?

In den großen Ballungsräumen – und dazu gehört Hamburg mit seinem Umland ganz klar – trifft ein vergleichsweise knappes Angebot auf eine anhaltend hohe Nachfrage. Wenn dort zusätzliche Häuser auf den Markt kommen, werden die in der Regel aufgenommen, ohne dass die Preise einbrechen. Der Markt schluckt sie. Für Käufer heißt das allerdings auch: Die große Schnäppchenwelle wird es in Hamburg und im Speckgürtel eher nicht geben.

Ganz anders sieht es in dünn besiedelten Regionen aus, in denen die Infrastruktur ausdünnt: kein Arzt mehr im Ort, die Schule geschlossen, der Bus fährt dreimal am Tag. Dort liegt das Angebot vielerorts schon heute über der Nachfrage. Und wenn in einem solchen Ort in derselben Straße drei Häuser gleichzeitig frei werden, ist das keine Statistik mehr, sondern ein sehr konkretes Preisproblem.

Dass das kein theoretisches Szenario ist, zeigt der Postbank Wohnatlas 2026. Das HWWI hat dafür die Preise für Bestandswohnungen in 400 Landkreisen und kreisfreien Städten ausgewertet. Ergebnis: Schleswig-Holstein lag 2025 im Landesdurchschnitt real, also nach Abzug der Inflation, im Minus. Und besonders deutlich fiel der Rückgang in einigen Ferienregionen aus – im Kreis Nordfriesland lagen Bestandswohnungen real 7,4 Prozent unter dem Vorjahresniveau. Das ist ein spürbarer Wertverlust innerhalb eines einzigen Jahres.

Wichtig ist mir dabei die Einordnung: Das ist nicht allein den Babyboomern zuzuschreiben. Da spielen die Zinsen mit, die zuvor sehr hohen Kaufpreise, die lokale Wirtschaft. Aber die Demografie wirkt in dieselbe Richtung – und sie hört nicht wieder auf.

Die zweite Spaltungslinie ist der energetische Zustand. Und die wird gerade massiv unterschätzt. Nimm zwei Häuser in derselben Straße, beide Baujahr 1991, beide 140 Quadratmeter. Das eine hat vor vier Jahren eine neue Heizung, neue Fenster und eine gedämmte Dachfläche bekommen. Das andere ist original. Vor zehn Jahren wären beide zum praktisch gleichen Preis verkauft worden – der Unterschied wurde einfach nicht bepreist. Heute rechnet jeder Käufer die Sanierungskosten vom Kaufpreis ab, und zwar mit einem großzügigen Sicherheitsaufschlag, weil er die Handwerkerpreise nicht abschätzen kann. Aus zwei gleichen Häusern werden so zwei völlig verschiedene Preise.

Und wenn du mehr Auswahl auf dem Markt hast, verschärft sich dieser Effekt. Solange nur ein Haus im Ort zu haben ist, nimmt der Käufer auch das unsanierte. Sobald er zwischen fünf wählen kann, nimmt er das mit der neuen Heizung – und für das unsanierte Objekt bleibt nur der Weg über den Preis.

Die dritte Spaltungslinie ist der Zuschnitt. Das große Einfamilienhaus mit Treppe, vier Kinderzimmern und einem Garten, der jede Woche zwei Stunden Arbeit macht, war jahrzehntelang das Nonplusultra. Aber genau diese Objekte kommen jetzt gehäuft auf den Markt – während die Nachfrage sich verschiebt. Haushalte werden kleiner, die Zahl der Einpersonenhaushalte steigt, und gesucht werden zunehmend kompakte, ebenerdige, gut geschnittene Wohnungen. Wir haben also die kuriose Situation, dass gleichzeitig Wohnungsmangel und Wohnraumüberschuss herrschen – nur eben in unterschiedlichen Produkten.

Damit haben wir das Marktbild beisammen. Jetzt wird es praktisch. Im nächsten Kapitel geht es darum, was das alles ganz konkret für dich bedeutet, wenn dir so ein Haus gehört.

Kapitel 5: Was das für dich als Eigentümer bedeutet

Wenn du selbst zu dieser Generation gehörst oder deine Eltern gerade vor dieser Frage stehen, dann ist die wichtigste Erkenntnis aus alledem eine sehr unromantische: Der Zeitpunkt ist ein Wettbewerbsfaktor geworden.

Bisher war die Logik beim Verkauf: Ich verkaufe, wenn es für mich passt. Diese Logik funktioniert weiter – aber nur so lange, wie du nicht mit vielen anderen gleichzeitig verkaufst. Wenn in deiner Straße alle Häuser zwischen 1988 und 1994 gebaut wurden und alle Eigentümer im selben Lebensjahrzehnt stecken, dann ist es ziemlich wahrscheinlich, dass in den nächsten Jahren mehrere ähnliche Objekte gleichzeitig angeboten werden. Wer dann als Erster mit einem gut vorbereiteten Haus am Markt ist, verkauft zu einem anderen Preis als der, der als Fünfter kommt. Das ist keine Panikmache, das ist einfache Angebot-und-Nachfrage-Mathematik auf Straßenebene.

Der zweite Punkt ist der Preis – und hier liegt der teuerste Fehler überhaupt. Eine Auswertung von Immowelt aus dem November 2025 hat gezeigt, dass private Verkäufer den Quadratmeterpreis bei Eigentumswohnungen im Schnitt um 9,1 Prozent höher ansetzen als Makler. Fast zehn Prozent zu viel. In einem heiß laufenden Markt korrigiert sich so etwas von allein, da kommt trotzdem jemand. In einem Markt mit wachsendem Angebot passiert etwas anderes: Das Objekt steht. Und ein Objekt, das lange steht, wird von den Interessenten als Problemfall gelesen, ganz unabhängig davon, ob es eines ist. Danach verkaufst du unter dem Preis, den du am Anfang hättest haben können. Über diesen Mechanismus haben wir in Folge 172 „Generationenwechsel auf dem Immobilienmarkt“ schon einmal gesprochen – er ist der Grund, warum ich so hartnäckig auf einer belastbaren Bewertung bestehe.

Der dritte Punkt ist die Vorbereitung, und die ist deine größte Stellschraube. Was zählt: vollständige Unterlagen, ein gültiger Energieausweis, geklärte Grundbuchsituation, Nachweise über durchgeführte Modernisierungen. Wenn du sanierst, dann sanier das, was der Käufer sofort als Risiko wahrnimmt – vor allem die Heizung. Und mach dir klar, ob eine Sanierung vor dem Verkauf für dich überhaupt noch rechnet, oder ob der ehrliche Weg der ist, das Haus als Sanierungsobjekt mit korrektem Preis anzubieten. Beides kann richtig sein. Falsch ist nur, ein unsaniertes Haus zum Preis eines sanierten anzubieten.

Und der vierte Punkt ist der, der mir persönlich am meisten am Herzen liegt: Verkaufe aus einer Position der Stärke. Der Unterschied zwischen einem geplanten Verkauf und einem erzwungenen Verkauf ist gewaltig – und er ist bares Geld wert. Ein geplanter Verkauf heißt: Du hast Zeit, du hast Unterlagen, du kannst verhandeln, du kannst auch mal ein Angebot ablehnen. Ein erzwungener Verkauf heißt: Der Pflegeplatz ist ab nächsten Monat zu bezahlen, oder eine Erbengemeinschaft aus drei Geschwistern muss sich einigen, und einer davon braucht das Geld sofort. In diesen Situationen wird schlecht verkauft. Fast immer.

Soweit die Verkäuferseite. Jetzt drehen wir die Perspektive um. Im nächsten Kapitel schauen wir uns an, was die Babyboomer-Welle für dich bedeutet, wenn du auf der anderen Seite stehst und kaufen willst.

Kapitel 6: Was das für dich als Käufer bedeutet

Beginnen wir mit der guten Nachricht: Ja, für Käufer entstehen hier echte Chancen. Mehr Objekte im Markt bedeutet mehr Auswahl, längere Vermarktungszeiten und damit mehr Verhandlungsspielraum. Der Druck, innerhalb von 48 Stunden nach der Besichtigung ein Gebot abzugeben, ist in vielen Segmenten weg. Du darfst wieder vergleichen. Du darfst wieder nachdenken. Du darfst wieder nein sagen. Das war 2021 anders.

Jetzt die weniger gute Nachricht, und die ist genauso wichtig: Diese Häuser sind günstiger, weil sie etwas brauchen. Der Preisabschlag ist kein Geschenk, er ist eine Vorauszahlung auf Arbeit, die noch vor dir liegt. Wenn du ein Haus 60.000 Euro unter dem Preis des sanierten Nachbarhauses bekommst, die Sanierung aber 120.000 Euro kostet, hast du kein Schnäppchen gemacht.

Deshalb mein dringender Rat: Rechne immer mit zwei Zahlen. Kaufpreis plus Sanierungsbudget. Und zwar das Sanierungsbudget nicht aus dem Bauch heraus, sondern belastbar. Hol dir vor dem Kauf jemanden ins Haus, der das einschätzen kann – einen Bausachverständigen oder einen Energieberater. Was ein solcher Termin kostet, ist im Verhältnis zum Kaufpreis nichts. Was er dir ersparen kann, ist manchmal alles.

Ein zweiter Gedanke, der besonders bei Babyboomer-Immobilien wichtig ist: Schau dir das Grundstück genauso genau an wie das Haus. Diese Objekte stehen häufig auf Grundstücken, die man heute so nicht mehr bekommt – 700, 800, manchmal über 1.000 Quadratmeter, gewachsene Lage, alter Baumbestand. Das Gebäude altert und verliert an Wert. Das Grundstück tut das nicht. Bei manchen dieser Häuser liegt der eigentliche Wert im Boden, und das eröffnet Optionen: anbauen, umbauen, teilen, im Zweifel neu bauen.

Und drittens: Sei realistisch, wo du suchst. Wenn du in Hamburg oder im direkten Umland kaufen willst, wird die demografische Entwicklung dir keinen Preissturz schenken. Dort wird das zusätzliche Angebot aufgesogen. Die deutlicheren Chancen liegen weiter draußen – und da musst du dann sehr genau prüfen, wie sich der Ort selbst entwickelt. Kaufst du in einer Gemeinde, die schrumpft, kaufst du dir das Problem des Verkäufers mit ein, nur zeitversetzt.

Damit haben wir beide Perspektiven beisammen. Lass uns das Ganze zusammenfassen.

Fazit: Kein Tsunami, aber ein neuer Markt

Wenn du dir aus dieser Folge drei Dinge merkst, dann bitte diese.

Erstens: Die große Welle über Nacht wird es nicht geben. Was wir erleben, ist ein Gezeitenwechsel über 15 bis 25 Jahre. Wer dir erzählt, die Preise brechen nächstes Jahr flächendeckend ein, verkauft dir eine Geschichte, keine Analyse.

Zweitens: Der Durchschnitt hilft dir nicht weiter. Ob dein Haus zu den Gewinnern oder Verlierern dieser Entwicklung gehört, entscheidet sich an drei Fragen – wo es steht, in welchem energetischen Zustand es ist, und ob sein Zuschnitt zu dem passt, was künftig nachgefragt wird. Zwei Häuser mit identischem Baujahr können sich in den nächsten zehn Jahren völlig gegensätzlich entwickeln.

Und drittens, für mich der wichtigste Punkt: Diese Entwicklung belohnt Vorbereitung und bestraft Verzögerung. Der Unterschied zwischen einem Verkauf, den du planst, und einem Verkauf, den die Umstände dir aufzwingen, ist oft ein fünfstelliger Betrag. Wenn dir ein solches Haus gehört, oder deinen Eltern, dann ist der beste Zeitpunkt, sich mit dem Thema zu beschäftigen, nicht der Tag, an dem es akut wird. Sondern jetzt, in Ruhe, ohne Druck – auch wenn am Ende die Entscheidung lautet: Wir bleiben erst mal wohnen. Auch das ist eine gute Entscheidung, wenn sie bewusst getroffen wurde und du weißt, worauf du dich einlässt.

Unser Angebot für dich

Und genau an diesem Punkt kommen wir ins Spiel. Wenn du dich fragst, wo deine Immobilie in dieser Entwicklung steht – ob sie zu den gefragten Objekten gehört oder ob du besser früher als später handeln solltest –, dann lass uns darüber sprechen. Wir schauen uns deine Immobilie an, ordnen sie ehrlich in den regionalen Markt ein und zeigen dir, welche Wege dir offenstehen. Ganz ohne Verpflichtung und ohne dass du dich danach zu irgendetwas entscheiden musst.

Fordere einfach dein unverbindliches Beratungsgespräch an. Für Immobilien in unserem Einzugsgebiet Hamburg und Schleswig-Holstein bieten wir dir zusätzlich eine kostenfreie Immobilienbewertung an – und die ist genau das, was du brauchst, um eine fundierte Entscheidung treffen zu können statt einer aus dem Bauch heraus.

Ruf uns an unter 04101 8545454 oder schreib uns eine E-Mail an info@visalo-immobilien.de. Wir freuen uns auf dich.