Geerbte Immobilie verkaufen: Diese Expertentipps schützen dich vor rechtlichen Stolperfallen!

Philip Hildebrandt
Guten Tag und herzlich willkommen zu einer neuen Folge von „Stressfrei Immobilien verkaufen und kaufen“ von visalo immobilien. Ich bin euer Host Philip Hildebrandt und habe in der heutigen Folge die Rechtsanwältin Corinna Ruppel von CDR Legal Rechtsanwalts GmbH zu Gast. Mit ihr werden wir heute erläutern, was man beachten muss, wenn man eine Immobilie vererbt bekommt und wie man diese am besten veräußert. Außerdem gehen wir auf die Tücken von Erbengemeinschaften ein und geben hilfreiche Tipps, wie man auch diese Situation gut meistert. Freut euch auf eine sehr informative Folge mit vielen wertvollen Informationen.

Philip Hildebrandt
Willkommen Corinna, du warst schon mal bei uns, hast damals uns viel über den Immobilienkaufvertrag erzählt. Heute wollen wir uns ein bisschen um das Thema Immobilien im Erbrecht beschäftigen. Ja, willkommen zurück. Vielleicht magst du dich noch einmal kurz vorstellen für die Leute, die nicht mehr ganz genau wissen, wer du bist.

Corinna Ruppel
Mein Name ist Corinna Ruppel. Ich bin Anwältin und Eigentümerin der Kanzlei CDR Legal Rechtsanwalts GmbH in Rosenheim und ein Schwerpunkt unserer Kanzlei neben Bankrecht ist eben auch Erbrecht und deshalb hatten wir uns das letzte Mal überlegt, könnten wir ja auch noch mal was machen zu Immobilien und Erbrecht.

Philip Hildebrandt
Genau, das ist ein schwieriges Thema, richtig?

Corinna Ruppel
Ja, es ist ein sehr schwieriges Thema und mit Sicherheit müssen wir heute für uns, die etwas tiefer im Thema sind, nur an der Oberfläche kratzen. Aber ich bin doch immer überrascht, wie sehr das Thema doch die Leute herumtreibt – Immobilien und Erbrecht, also da spielen natürlich auch viele Emotionen damit bei den Leuten und was verständlich ist, aber vielleicht auch manchmal etwas den klaren Blick hindert.

Philip Hildebrandt
Das heißt, wir versuchen mal heute ein paar Problempunkte so aufzuweisen, dass man so ein bisschen das Bewusstsein bekommt: Was ist bei Erbrecht und Immobilien alles zu beachten? Wo muss man vielleicht mal genauer gucken? Wo sollte man dann sich an einen Anwalt wenden und sagen, wie ist das genau in meinem Fall? Das wäre dann so gesehen die Prämisse für heute. Richtig?

Corinna Ruppel
Ja, können wir machen. Schauen wir mal, was rauskommt. Genau.

Philip Hildebrandt
Perfekt. Dann fangen wir gleich mal an! Was sind so deine wichtigsten Tipps oder Vorgehensweisen, wenn man sagt: Was sollten Erben bei der Übernahme von Immobilien besonders beachten?

Corinna Ruppel
Im Prinzip können sie eigentlich nicht viel beachten, weil sie erben sie ja. Der Erblasser stirbt und das ist ja auch ein belastendes Ereignis für viele. Und dann ist man plötzlich Eigentümer einer Immobilie. Also, das ist jetzt, wenn man sie erbt – wir kommen sicherlich nachher noch mal zum Thema: wie kann ich vielleicht vorher kriegen? Was bringt mir das? Dann kann es noch ganz schlimm kommen, dass man die vielleicht noch mit anderen zusammen erbt. Also da ist aus meiner Sicht erstmal ja, das ist nicht lustig, jedenfalls aus meiner Sicht. Ganz wichtig ist erstmal, es muss nicht alles sofort sein, man muss nicht am Todestag schon gleich alles erledigt haben, aber man sollte zeitnah mal in die Immobilie rein. Man sollte sie sichern. Man sollte sich drum kümmern, dass sie ordentlich gehalten wird, wenn keiner, wenn man nicht selbst drin wohnt als Erbe. Nicht so, aber da habe ich Sachen erlebt, wo ich sage Ja, kümmert sich denn mal keiner darum? Ja, ein Haus kann nicht mehrere Monate ohne Wasser laufen stehen, ohne dass jemand guckt.

Philip Hildebrandt
Heizung ist auch ein schwieriges Thema.

Corinna Ruppel
Genau gucken, was an Rechnungen kommt, denn als Erbe erbt man ja nicht nur die Immobilie, man erbt ja auch die Schulden und die Verpflichtungen und die Aufgaben, die man damit hat. Ja, das ist so, dass man schauen sollte. Grundsätzlich sollte man sich relativ schnell einen Überblick verschaffen, denn mit Immobilien kommen auch oft Schulden und man sollte sich sehr schnell einen Überblick über das gesamte Vermögen in Anführungszeichen. Also Soll- und Haben-Schulden anschauen. Denn man sollte sich als Erstes überlegen, möchte ich diese Erbschaft so überhaupt antreten? Die Ausschlagungsfrist ist sechs Wochen und das ist relativ hart, wenn man danach irgendwas hat. Danach sieht auch noch ein bisschen möglich, aber es wird immer schwieriger.

Philip Hildebrandt
Das heißt, ich habe sechs Wochen ab wann Zeit?

Corinna Ruppel
Ab dem Zeitpunkt, wo ich weiß, dass ich erbe. Das ist bei dem Normalbürger relativ schnell. Ja, also wenn meine Mutter stirbt, egal ob ich weiß, ob es ein Testament gibt oder nicht, weiß ich, dass ich erbe. Man kann da herumdiskutieren. Ist es dann vielleicht erst, wenn ich weiß, ob es überhaupt kein Testament gibt und nichts? Aber wenn ich weiß, da stirbt jemand. Das ist für mich so, wenn ich weiß, da stirbt jemand, von dem ich was erben würde nach dem Gesetz. Das ist nun mal bei den Eltern so oder bei den Großeltern. Wenn es keine Eltern mehr gibt, dann würde ich persönlich, um auf der sicheren Seite zu sein, davon ausgehen – jetzt fangen die sechs Wochen an und das ist nicht viel sechs Wochen.

Philip Hildebrandt
Gerade, wenn man sich da noch einen Überblick verschaffen will und normalerweise auch nicht Vollzeit sich mit dem Thema beschäftigen kann.

Corinna Ruppel
Nein, da würde ich aber wirklich schauen, dass man sich sofort mal eine Woche freinimmt und sich in das Thema reinfuchst. So arg es ist nach dem Verlust. Sich darüber Gedanken macht, wenn man sich unsicher ist, wenn man eh weiß, das nehme ich an, dann ist es halt so.

Philip Hildebrandt
Klar, wenn man schon davor vielleicht mit der Person gesprochen hat.

Corinna Ruppel
Wenn man über die Familienverhältnisse weiß, da gibt es keine Schulden, das will ich haben – die Immobilie, dann passt das.

Philip Hildebrandt
Dann ist das Thema durch, oder?

Corinna Ruppel
Ja. Genau.

Philip Hildebrandt
Wenn ich jetzt nicht so einen engen Kontakt habe, welche Möglichkeiten habe ich dann, mich quasi in das Thema reinzuarbeiten? Wie kann ich dann an die Vermögensverhältnisse oder über die Übersicht der Vermögensverhältnisse rankommen? Woher weiß ich, dass es Schulden gibt oder nicht?

Corinna Ruppel
Das ist ein schwieriges Thema. Also wenn ich gar keine engen Verhältnisse habe, werde ich ja wahrscheinlich auch sehr viel später erst erfahren, dass ich der Erbe bin. Es ist ein echt schwieriges Thema. Also man kann da bei gewissen Bankenverbänden anfragen, ob es Konten gibt. Wenn man weiß, der hat in der Immobilie gewohnt, kann man beim Grundbuchamt anfragen, ob und wie ihm die Immobilie gehört. Vielleicht sieht man dann aus dem Grundbuchauszug, dass da eine Grundschuld drin steht von der Bank. Dann kann man vielleicht zur Bank gehen. Also, es ist echt schwierig. Im Prinzip kann man nur hoffen, dass derjenige eben alles geordnet in seiner Wohnung hinterlassen hat. Ansonsten ist eng mit den sechs Wochen.

Philip Hildebrandt
Ja, wenn man Behörden anfragt, dann gehen die sechs Wochen schnell vorbei.

Corinna Ruppel
Ja, sechs Wochen gehen dann so schnell vorbei, weil es bei den Behörden alles nicht so schnell geht. Das ist das große Problem dabei. Wobei, wenn man so gar nichts weiß von jemanden und man stellt dann im Nachhinein fest der Nachlass ist überschuldet, kann man immer noch einen Nachlass-Insolvenzverfahren eröffnen.

Philip Hildebrandt
Ah, okay. Das wäre also eine Option.

Corinna Ruppel
Ja, also da geht schon noch was. Aber so wirklich einen Überblick verschaffen ist schwierig und dauert.

Philip Hildebrandt
Ja, okay. Das heißt, im besten Fall weiß man natürlich schon vorher, wie die Verhältnisse da sind. Und sonst versucht man, sich möglichst schnell da den Überblick zu verschaffen. Und dann muss man entscheiden, möchte ich das haben, möchte ich das nicht haben.

Corinna Ruppel
Genau.

Philip Hildebrandt
Ablehnen ist eine aktive Handlung, hast du gesagt.

Corinna Ruppel
Entweder direkt zum Nachlassgericht, wo derjenige gestorben ist. Also man muss zu dem Nachlassgericht, wo der Erblasser (Erblasser ist derjenige, der gestorben ist) verstorben ist und gelebt hat. Oder man muss zu einem Notar. Man kann nur zum Notar gehen, nicht zum Anwalt und muss da die Erbausschlagung notariell beurkunden lassen und der schickt sie hin. Es muss aber bei sechs Wochen beim Gericht sein. Also es reicht nicht, dass ich am letzten Tag der sechs Wochen zum Notar gehe.

Philip Hildebrandt
Aber am letzten Tag zum Gericht würde schon noch gehen, weil dann hätte ich das erfüllt.

Corinna Ruppel
Ja, versuchen Sie mal in Berlin einen Termin zu kriegen beim Nachlassgericht.

Philip Hildebrandt
Also ist der Notar die durchaus bessere Wahl.

Corinna Ruppel
Wenn man einen Notar findet, der Zeit hat für einen.

Philip Hildebrandt
Okay, alles klar.

Corinna Ruppel
Bei Immobilien ist zu sagen, wenn ich eine Erbengemeinschaft bin, erbe ich die Immobilie als Gemeinschaft und jeder hat sozusagen ideellen Anteil. Also der Klassiker ist Vater und zwei Kinder. Mutter hat kein Testament hinterlassen. Kriegt der Vater die Hälfte, die Kinder jeweils 1/4.

Philip Hildebrandt
Das für viele schon eine Überraschung ist.

Corinna Ruppel
Genau, weil es denken wirklich viele alles kriegt der Vater und wundern sich nachher, ist aber nicht so. Dann ist es so, wenn man die Immobilie behalten will, muss man im Grundbuch das umtragen lassen. Man kann sich als Erbengemeinschaft eintragen oder man kann sich sozusagen schon auseinandersetzen, dann wird 1/4 und so eingetragen. Die Eintragung im Grundbuch ist gebührenfrei, wenn man sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Todesfall macht. Und man braucht dazu keinen Notar, wenn man den entsprechenden Nachweis hat, dass man Erbe ist. Also Erbschein, Testament. Ja, genau so ein Erbschein braucht man meistens, wenn kein Testament hinterlassen ist, weil irgendwie muss ich ja nachweisen, dass ich Erbe bin. Erbschein dauert auch ewig, bis man den kriegt.

Philip Hildebrandt
Ja das stimmt.

Corinna Ruppel
Sind völlig überlastet, die Gerichte. Ja, aber innerhalb von zwei Jahren ist das gebührenfrei. Beim Grundbuch, das hatten wir ja letztes Mal ein bisschen. Das dient der Wahrheit und dem Nachweis, dem öffentlichen. Das heißt, man wird auch relativ schnell vom Grundbuchamt angeschrieben, wo das Grundbuchamt sagt, hier ist was – umtragen. Ich habe aus eigener Erfahrung bei uns gewusst, da habe ich im Grundbuchamt geschrieben, habe gesagt ja, wir wollen das verkaufen. Wir haben auch schon einen Makler beauftragt, da sagt das Grundbuchamt kein Problem, mal eine Weile lassen wir das mal so laufen. Aber grundsätzlich sollte das dann umgeschrieben werden.

Philip Hildebrandt
Also gerade, wenn man nicht vorhat, das sofort zu verkaufen, sollte man die Angaben berichtigen lassen – das meinst du, oder?

Corinna Ruppel
Ja, genau. Und man braucht keinen Notar und es ist gebührenfrei innerhalb von zwei Jahren. Ist ja auch ganz nett.

Philip Hildebrandt
Denn das ist ja häufig so ein Problem, wenn gerade bei älteren Herrschaften, die natürlichen Todes dann irgendwann sterben. Dass dann quasi noch der Verstorbene, der schon seit zehn, fünfzehn Jahren tot ist, da immer noch drin steht und niemand hat sich darum gekümmert, dass das mal richtig aufgedröselt wird.

Corinna Ruppel
Ja, also es wundert mich, aber offensichtlich wird es schon noch manchmal irgendwie verschlafen. Also eigentlich schreiben die Grundbuchämter einen automatisch an.

Philip Hildebrandt
Also ich habe das sehr häufig erlebt.

Corinna Ruppel
Also, das ist natürlich nicht richtig. Das darf eigentlich auch nicht sein.

Philip Hildebrandt
Dann geht ja meistens auch daher, dass danach das zweite Missverständnis kommt. Wie kann das sein, dass meine Kinder schon Teil der Immobilie haben, obwohl alle der Meinung waren, dass es nur der verbleibende Ehepartner ist. Das wäre natürlich schon dann danach quasi klar geworden, da das verschlafen worden ist mit der quasi Berichtigung des dann fehlerhaften Grundbuchs. Wird das dann auch gar nicht bewusst.

Corinna Ruppel
Da hängt ja auch vieles dran, also dass man klar ist, wem das wirklich gehört.

Philip Hildebrandt
Ja, mit den Rechten und Pflichten, genau.

Corinna Ruppel
Genau richtig.

Philip Hildebrandt
Du hattest gesagt, dann entsteht eine Erbengemeinschaft. Was muss man da beachten? Was sind so die Probleme?

Corinna Ruppel
Also es gibt Erbengemeinschaften, die jahrzehntelang eine Erbengemeinschaft sind. Viele setzen sich gar nicht auseinander, aber grundsätzlich ist sie schon natürlich darauf ausgelegt, sich auseinanderzusetzen. Und gerade wenn entfernte Leute miteinander eine Erbengemeinschaft bilden, die nur entfernt verwandt oder vielleicht gar nicht verwandt sind miteinander, ist das natürlich im Interesse der Leute. Und jetzt kommt’s. Die Erbengemeinschaft muss gemeinsam entscheiden, wie man sich auseinandersetzt. Einigkeit heißt, alle müssen zustimmen. Und wenn dann keine Einigkeit entsteht, wird es schwierig. Dann schreibt das Gesetz nämlich vor, dass alles zu versilbern ist und eben auch die Immobilie und dann das Geld auseinandergesetzt wird. Kommt immer wieder, wo die Leute sagen ja, dann klagen wir halt, dass das jetzt auseinandergesetzt wird. Nee, solange die Immobilie noch da ist, braucht man nicht auf Auseinandersetzung klagen, da muss man erstmal die Immobilie verkaufen. Und wenn dann wieder alle nicht zustimmen, dass ein Makler beauftragt wird und nicht alle gemeinsam den Kaufvertrag unterschreiben wollen, bleibt nur die Teilungsversteigerung. Das ist langwierig, umständlich, teuer.

Philip Hildebrandt
Und führt meistens auch zum Wertverlust, oder? Also, dass man nicht den Verkaufserlös bekommt, der normalerweise im normalen freien Verkauf möglich wäre.

Corinna Ruppel
Ja genau. Dann spricht auch vieles dafür, dass man sich nicht richtig um die Immobilie gekümmert hat, dass sie auch verlottert ist, dass sie wer weiß wie lange schon nicht mehr bewohnt ist usw. Ja, also mir ist es immer völlig unklar, wie da das sich nicht geeinigt werden kann. Dass man die möglichst schnell über einen Makler verkauft, ist mir ein völliges Rätsel. Zumindest, wenn alle da nicht drin wohnen wollen. Oder man einigt sich eben in der Erbengemeinschaft. Du willst das Haus haben, dafür bezahlst du das und kriegst dafür das weniger. Aber ansonsten muss alles, von dem Haus, über das Auto und bis zum E-Bike verkauft werden. Auf dem Konto gesammelt und dann das Geld auseinandergenommen werden. Und solange das nicht passiert ist, hat man auch keinen Anspruch grundsätzlich, dass man sagt ach, wir könnten doch schon mal das Konto aufteilen. Da liegen 100.000 €. Es könnte jeder schon mal seine 25.000 kriegen. Wenn dann eine der Erben sagt nö, weil er das als Druckmittel benutzt, dass die anderen zum Laufen kommen beim Haus, dann ist das so, dann kriegt man das Geld nicht.

Philip Hildebrandt
Das heißt aber, wenn man quasi das zusammen entscheidet, dass man das Geld jetzt schon mal vorab aufteilt, das wäre möglich, aber sobald sich einer querstellt. Also man kann alles machen im Einvernehmen, aber man kann eben. Sobald sich einer querstellt, kann man nicht mehr alles machen oder fast gar nichts mehr machen.

Corinna Ruppel
Genau. Genau das ist gerade bei Immobilien sehr misslich.

Philip Hildebrandt
Ja, das glaube ich.

Corinna Ruppel
Also da hat man den Erben, der dringend Geld braucht. Und den Erben, der sagt, Geld interessiert mich nicht, ich habe genug. Und dann sind natürlich die Interessen unterschiedlich.

Philip Hildebrandt
Ja, definitiv. Und dann, wenn dann noch was Persönliches reinkommt. Ich möchte da drin wohnen bleiben. Ich möchte da nicht wohnen bleiben oder was auch immer. Das war das Haus unserer Eltern oder sowas wird es natürlich auch nicht leicht.

Corinna Ruppel
Ja, genau. Mhm. Ja. Ja, richtig! So viel dazu. Und deswegen versuchen die oft auch schon vor dem Tod was zu machen. Oder in irgendeiner Form.

Philip Hildebrandt
Ja, genau. Du sagst ja. Vor dem Tod machen. Das ist ja inzwischen relativ bekannt, dass man da in Form einer Schenkung was machen kann. Das heißt, dass man einen Teil der Immobilie oder die komplette Immobilie schon vor dem eigenen Tod an den Erben überschreibt. Vielleicht kannst du uns ein bisschen Überblick darüber geben und vielleicht auch deine Sicht der Dinge da erläutern.

Corinna Ruppel
Jetzt mal ganz grob nur, weil das ist sehr diffizil. Also man kann die Immobilie verschenken, dann fällt natürlich Schenkungssteuer an. Und wenn innerhalb von zehn Jahren nach Schenkung derjenige stirbt, dann fällt das zum Teil doch wieder in die Erbmasse, muss mit versteuert werden, aber die Schenkungssteuer wird angerechnet. Okay, ich habe mir das noch nie wirklich ausgerechnet, aber ich bin skeptisch, ob das wirklich alles so ein Riesenvorteil ist, außer dass klar ist, wer die Immobilie hat. Hm, ja. Jetzt ist es aber so, dass die meisten, die die Immobilie verschenken, natürlich sichergehen wollen, dass sie weiter drin wohnen können. Ja, weil die Liebe des Sohnes kann ja. Die Liebe des Sohnes kann ja vielleicht schnell erkalten, wenn er die Immobilie hat. Ja, und dann fliegt man aus seiner eigenen Immobilie raus. Also behalten die meisten sich einen Nießbrauch vor, was kein Vorteil nachher im Erbe bringt. Weil wenn sich ein Nießbrauch vorbehält, dann wird die Immobilie zum vollen Wert bei dem Nachlass angerechnet.

Corinna Ruppel
Also bei einer Schenkung schmilzt es ab pro Jahr zehn Prozent. Das hat diese zehn Jahre ja, wo ich dachte nach zehn Jahren ist es dann alles paletti, aber beim Nießbrauch nicht. Ja, also wenn der darin weiter bleibt, dann ist wieder nur geregelt, dass derjenige die Immobilie hat. Ich habe tatsächlich einmal gehabt, wo Eltern sagten Wir sind uns vollkommen sicher. Und der Sohn sagte auch Die haben bedingungslos dem Sohn geschenkt. Ja, aber würde ich, weil.

Philip Hildebrandt
Klar war, dass er nie vorher die rauswirft und.

Corinna Ruppel
Ja, genau. Aber wie gesagt, das ist ein riesen Vertrauensvorschuss, den man da gibt. Ja, und das Leben ist lang und die Eltern sind in dem Moment, wo sie das machen, meistens noch nicht gebrechlich. Ja, also das kann man machen. Meine persönliche Meinung Ich bin kein Fan von diesen Sachen, denn Steuern können geändert werden in den nächsten Jahren. Man hat keinen Schutz. Ja, das ist kein. Nur weil es unter den heutigen steuerlichen Bedingungen vorteilhaft ist, heißt es nicht, dass es in zehn Jahren vorteilhaft ist. Ja, Steuern können nämlich auch rückwirkend geändert werden. Also dass solange der Steuerbescheid noch nicht endgültig ist, kann ja immer noch geändert. Also die Rechtsprechung oder die Gesetze können da ja geändert werden. Also erstmal ist es aus meiner Sicht nicht wirklich gesichert, dass es so bleibt. Und dann finde ich persönlich, wenn die Eltern wollen, dass ein Kind die Immobilie bekommt und nicht das andere, ja, dann sollen sie gucken, ob ihr Vermögen und sagen Kann man das so machen?

Corinna Ruppel
Halbe halbe? Ist die Immobilie die Hälfte wert, dann kriegt der andere das andere, ja, dann kann das Kind nämlich die Immobilie ganz gebe, dann auch die Steuern Erbschaftssteuer bezahlen, wenn welche anfällt. Ja, und das kann man sich überlegen. Und so kann man dann sein Testament machen, bespricht das mit den Kindern, sagt wir wollen das nicht, wir werden das dem einen die Immobilie geben, der andere kriegt das Bargeld. Ja, vielleicht sind die Kinder da auch voll glücklich, weil der eine lebt vor Ort und sagt, da will er gerne wohnen. Und der andere sagt Ich bin jetzt hier oben in Hamburg. Was will ich mit einer Immobilie im Ruhrgebiet? Ja, finde ich. Persönlich wird viel zu wenig gesprochen darüber. Ich finde es auch immer so, hat so ein bisschen Geschmäckle, wenn die Eltern so das Haus vorher hergeben. Ja, nur wegen irgendwelchen Steuern. Also da wackelt der Schwanz mit dem Hund. Bei Steuern immer. Für mich liegt vielleicht daran, dass wir viel in Kapitalmarktrecht auch machen und da sehr viele fehlgeschlagene Fonds begleiten, ja, die gemacht wurden, um Steuern zu sparen.

Corinna Ruppel
Steuern wurden keine gespart und der Schaden ist hoch. Also das ist aber nur meine persönliche Meinung, Das muss jeder für sich wissen. Ich denke, was die Leute. Also wenn es darum geht, Steuern zu sparen, bin ich sehr zweifelhaft, ob das am Ende aller Tage wirklich gespart ist. Und hinsichtlich der.

Philip Hildebrandt
Zuordnung kann man das eben im Testament machen. Das ist eine Idee, dass man vielleicht auch darüber spricht. So und so sieht es aus. Ihr seid zu zweit, wir haben so und so viel Bargeld. Das denken wir, ist das Haus wert. Wollen wir das aufteilen? Da gibt es.

Corinna Ruppel
Möglichkeiten. Genau, finde ich gescheiter. Und vielleicht ist ja auch der eine überhaupt nicht an der Immobilie interessiert, weil er das Geld hätte, dann die Sachen, die Erbschaftssteuer zu bezahlen, wenn welche anfällt, das fällt ja schnell. Ja.

Philip Hildebrandt
Genau darüber muss man sich auch bewusst werden.

Corinna Ruppel
freut sich dann über das Herz des Hauses und denkt, jetzt sind alle Sorgen weg und dann Kommen sie vielleicht noch mal gleich zu Steuern. Aber normalerweise Der Freibetrag für Kinder ist 400.000 und darüber hinaus muss man eben Steuern bezahlen. Ja, und so eine Immobilie. Also gerade bei uns in der Gegend, wenn Sie ein Haus haben, unter 1 Million, läuft da gar nichts. Ja.

Philip Hildebrandt
Und das heißt, dann wären das in dem Fall jetzt 600.000, die zu versteuern wären.

Corinna Ruppel
Es geht also natürlich aufsteigend somit. Aber, aber da kommt schon was zusammen. Und wenn man kein Geld hat und vielleicht auch kein Darlehen kriegt, nur weil man eine Immobilie hat, heißt es ja nicht, dass man ein Darlehen bekommt. Ja, genau. Dann hat vielleicht derjenige überhaupt nichts davon. Ja.

Philip Hildebrandt
Genau. Wichtiges Thema ist, glaube ich, in dem Zusammenhang auch das Thema Pflichtteil. Das sorgt auch oft für Unklarheiten. Wie ist das dann mit dem Pflichtteilsanspruch?

Corinna Ruppel
Oder wollen wir gerade noch mal kurz zu steuern? Hätte ich mich. Da habe ich mir vorhin auch noch geguckt. Genau. Was ein bisschen durcheinander geworfen wird. Oftmals ist die Erbschaftssteuer und die sogenannte Spekulationssteuer. Ich glaube, man kennt das allgemein unter dem Namen Spekulationssteuer. Beim Verkauf des Hauses. Wenn ich das Haus verkaufe und es war zehn Jahre im Bestand, ja dann gibt es keine Spekulationssteuer. Erbschaftssteuer schon. Ja, das darf man nie durcheinander werfen. Wie war das? Ich habe mir das nicht extra aufgeschrieben, weil es mich auch immer wieder gucken muss, dass ich da nicht durcheinander werfe. Wenn das Haus das Familienhaus ist. Dann, und das wurde im Jahr der Veräußerung zwei Jahre selbstbewusster, fällt auch keiner an Spekulationssteuer und Erbschaftssteuer. Fällt auch nicht an, wenn ich die Immobilie selbst wohne als Erbe. Das ist gerade zum Beispiel ein Zweifamilienhaus. Eltern haben unten gewohnt, ich wohne oben. Also das ist ganz dreckig, da muss man gucken. Und deswegen sage ich auch, bevor man das Haus verschenkt, sich erstmal überlegen Fällt denn da überhaupt was an an Steuern?

Philip Hildebrandt
Man muss einmal die Situation durchspielen?

Corinna Ruppel
Genau. Wie ist es denn, wenn das Kind nämlich mit im Haus wohnt, schon das erben soll? Dann fällt mir vermutlich gar keine Erbschaftssteuer an für das Kind. Also da muss man sehr genau schauen. Ja gut, jetzt können wir zum Pflichtteil.

Philip Hildebrandt
Jetzt kommen wir zum Pflichtteil. Genau das sorgt ja auch für Unklarheiten. Wie ist das denn so mit dem Pflichtteilsanspruch im Zusammenhang mit Immobilien? Wie verhält sich das Pflichtteil?

Corinna Ruppel
Hat derjenige, der enterbt ist? Ja, also das kann eigentlich nur sein, wenn es ein Testament gibt.

Philip Hildebrandt
Gut, das heißt also, im Testament hat haben die Eltern festgelegt Kind eins bekommt nichts und Kind zwei bekommt alles. Das wäre ja.

Corinna Ruppel
Oder Aber Kind eins bekommt das Haus. Das ist 1 Million wert. Kind zwei bekommt das Konto. Da sind 10.000 € drauf. Dann ist er. Dann hat er einen sogenannten Pflichtteilsergänzungsanspruch. Ja, also das reden wir in weitem Sinne auch noch mal unter Pflichtteil, Ja? Und hier kommt das, wenn die Eltern die Immobilie. Jetzt wird es wieder ein bisschen komplizierter, denn die Eltern die Immobilie innerhalb von zehn Jahren vorher verschenkt haben. Ja, an eines der Kinder. Und dann hat. Dann ist das trotzdem zum Teil noch auf das Erbe anzurechnen und er muss was bezahlen, wenn die Eltern das nicht verschenkt haben. Es ist noch in der Erbmasse ganz normal. Es gehört den Eltern zum Zeitpunkt des Todes der Mutter und haben das andere Kind enterbt. Dann hat derjenige den klassischen Pflichtteil. Das ist die Hälfte des Gesetzlichen. Also bei zwei Kindern zum Beispiel hätte 1/4 25 % Anspruch. Dann wird auch die Immobilie reingerechnet, Wenn die Eltern die Immobilie verschenken und halten sich einen Nießbrauch vor. Hatten wir gerade eben schon mal angerissen.

Corinna Ruppel
Kurz dann wird die Immobilie auch zum vollen Wert einberechnet. Ja, also das bringt dann gar nicht viel Beim Pflichtteil, also zulasten des Pflichtteilsberechtigten, bringt das gar nicht viel. Also auch nicht zugunsten desjenigen, dem man es geschenkt hat. Ja, Auch ein Thema, das immer zu bedenken ist. Ich verschenke die Immobilie, es stirbt vielleicht ein Jahr später oder ich verschenke die Immobilie mit Nießbrauch. Dann belaste ich denjenigen, dem ich die Immobilie schenke, nämlich mit einem ordentlichen Pflichtteil. Hm, ja, immer Themen, die es zu bedenken gilt. Hat derjenige dann genug Geld oder muss er im Endeffekt auch verkaufen, um es zu bezahlen? Also grob gesagt alles was innerhalb von zehn Jahren vor dem Tod verschenkt wird, ist bei der Berechnung des Pflichtteils zu berücksichtigen. In welcher Höhe ist halt genau zu schauen.

Philip Hildebrandt
Okay, das heißt, da muss man genau schauen, damit das aufgeht. Mit der Schenkung muss man so gesehen mit dem Schenken aufgehört haben, zehn Jahre vor seinem eigenen Tod, der natürlich auch nicht immer ganz genau feststeht.

Corinna Ruppel
Nö, natürlich nicht. Und deswegen gibt es dann auch ganz komisch, wo ich mich frage, die müssten die doch aufgeklärt worden sein beim Notar, dass sowas muss man ja notariell machen. Ja, aber offensichtlich Mangelt es da an Aufklärung?

Philip Hildebrandt
Was redest du denn so grundsätzlich, wenn sie eine geerbte Immobilie verkaufen möchten? Was ist denn das ideale Prozedere, damit man das gut stressfrei hinbekommt? Erstmal Einvernehmen wäre eine wichtige Sache. Darüber sprechen ja. Zu sagen, Was haben wir vor? Möchte jemand in das Haus rein? Nein. Wir wollen alle lieber das Geld haben oder was auch immer.

Corinna Ruppel
Ja, also aus meiner Sicht. Vielleicht bin ich da ein bisschen zu logisch gepolt und auch als Anwalt. Also ich meine, es ist doch relativ klar, da ist eine Immobilie, da will keiner rein. Dann geht man zum Makler vor Ort, lässt zu verkaufen. Das war flott. Ja, weil das weißt du ja auch, Je länger eine Immobilie leer steht, da kannst du zugucken, wie der Preis fällt. Ja, es tut auch keiner Immobilie gut. Ein Winter Und das Ding ist ja möchte schon keiner mehr haben. Kostet auch alles Geld. Bitte schön. Ein Gärtner kostet Geld. Jemand, der reingeht, mal das Wasser laufen lässt, kostet Geld. Das ist immer was zu reparieren. Also das bedenken die meisten auch nicht, wenn sie glauben. Vielleicht könnte man da noch mal einen Tausender mehr kriegen. Den Tausender haben die schon längst woanders versenkt. Ja, also auch.

Philip Hildebrandt
Das ist doch Kosten für Heizung oder sowas. Die laufen ja auch normal weiter, auch wenn die vielleicht vermindert heizen. Aber es muss geheizt werden, das fällt alles an! Hm, genau das ist ja so gesehen auch den Verkaufserlös weiter.

Corinna Ruppel
Man sollte sich auch klar sein, auch wenn man sich noch so sehr hasst, wenn keiner die Immobilie haben will, es kann ja keiner den anderen übervorteilen. Jeder hat ja nur Interesse daran, dass so teuer wie möglich zu verkaufen. Ja, und der Makler auch. Der hat ja auch Interesse daran, dass möglichst teuer zu verkaufen. Ja, und von daher gesehen ein bisschen über seinen eigenen Schatten springen und nicht meinen, man könnte das nur. Das ganz große Problem ist natürlich, wenn man sich gegenseitig ärgern will und der eine ist aufs Geld nicht angewiesen. Ja, und wenn einer sagt, er will die Immobilie unbedingt haben, ja, dann hole ich mir einen örtlichen Gutachter, den lasse ich die Immobilie bewerten. Wenn es nun mal Streit gibt, hole ich mir noch einen zweiten und einen dritten. Ja, kostet jetzt auch nicht so viel Geld. Und dann nehme ich da die Mitte raus und das ist es dann. Ja, und das muss der andere dann bezahlen. Kann ja auch nicht so schwierig sein.

Corinna Ruppel
Aber aus irgendeinem Grund ist es total schwierig. Ja, wo ich mir jedes Mal viel Emotion dabei.

Philip Hildebrandt
Das ist immer eine schwierige Sache und jeder taxiert auch so sehen die die Immobilie für den anderen Wert privat oder persönlich so gesehen. Und ich glaube, das ist natürlich auch so eine Sache. Und dann sagt man ja, jetzt ist die Immobilie doch nicht so viel wert, jetzt bekommt er die andere so günstig. Das kann doch nicht sein.

Corinna Ruppel
Er hat schon immer gesagt und so Ja, genau.

Philip Hildebrandt
Ja. Und wann wäre der richtige Zeitpunkt, den Erbschein beantragen oder das quasi das formelle Prozedere umzusetzen, wenn man sagen möchte ich möchte das verkaufen.

Corinna Ruppel
Also im Prinzip sollte man den Erbschein sofort beantragen, der kostet Geld, das gebe ich zu. Aber irgendwann im Laufe der Erbauseinandersetzung, wenn es nicht eine ganz einfache Erbauseinandersetzung ist, ja, kommt man irgendwohin bei irgendeiner Bank, die, obwohl sie nicht berechtigt ist. Ein Erbschein verlangt ja oder irgendwohin und dann hat man das. Weil es dauert, bis man den kriegt. Also ich würde es persönlich. Also gerade wenn man kein Testament hat. Sofort, Ja. Weil wie will man sonst nachweisen ohne Testament? Und wenn es ein notarielles Testament ist, ja, dann kann man natürlich versuchen, mit notariellen Testament durchzugehen. Aber wenn dann doch irgendeiner kommt, dann kann man mit dem natürlich erst Wochen diskutieren, ob er einen Anspruch hat auf dem Erbschein oder nicht. Oder man holt den Erbschein aus der Schublade raus. Ja, das hat.

Philip Hildebrandt
Den Vorteil, wenn man das sofort macht, dass man einen erheblichen Zeitvorteil hat, weil man dann Es wird irgendwann kommen, dass jemand sagt, ich brauche einen Erbschein und wenn man dann den erst beantragt, verliert man viel Zeit, die man hätte sparen.

Corinna Ruppel
Können. Und der Erbschein richtet sich. Viele sagen dann Ach, das ist teuer. Der Erbschein richtet sich nach dem, was man erbt. Sagt das Gericht so genau das Nachlassgericht. Ob das der Wert des Erbes ist? Ja, ich würde es nicht übertreiben, aber man muss sicherlich nicht die höchste Summe ansetzen für die Immobilie. Ja, Und das heißt, der richtet sich nach dem Wert, den man erbt. Und wenn man was erbt, hat man Geld und dann kann man bitte auch was bezahlen. Ja, wenn ich nichts erbe, brauche ich auch keinen Erbschein.

Philip Hildebrandt
Logischerweise.

Corinna Ruppel
Weil dann kommt immer Ach, das kostet jetzt 1.000 €, denk ich mir. Entschuldigung, Sie haben 1 Million geerbt. Ja, weil die Eltern haben richtig was gespart und jetzt wollen die da wegen 1.000 €.

Philip Hildebrandt
Ja, das lässt einem den Mund offen stehen. Das macht keinen Sinn.

Corinna Ruppel
Also sofort. Und die Sache ist dann erledigt. Ja, und man hat auch nachgewiesen, dass man es ist. Damit ist dann auch der Streit vielleicht weg und gut ist.

Philip Hildebrandt
Okay. Ja, ich denke, das ist ein toller Einblick in das Thema Erben und Immobilien. Hast du noch etwas, was du uns auf den Weg geben möchtest, oder?

Corinna Ruppel
Ja. Also nicht zu lange rummachen. Wenn es Probleme gibt, könnte man ja auch in der Erbengemeinschaft ansprechen. Wollen wir nicht einen Anwalt beauftragen, der das für uns macht? Ja, ich erlebe immer wieder, dass die Leute nach zwei Jahren kommen und dann meinen, wir könnten das innerhalb von einer Woche alles lösen für Sie. Wenn das erst mal so richtig verfahren ist, dann wird es immer schwieriger. Also lieber auch selbst für sich sofort einen Anwalt nehmen. Und wir Anwälte, die machen das auch nach Stunden zum Teil. Also das geht nicht nur das kann man besprechen mit den Anwälten, sich lieber einmal ordentlich beraten lassen, was wissen, Was habe ich für Rechte, was habe ich für Pflichten? Viele Leute denken Ach, Erbschein, brauche ich das? Ja, brauchen sie. Gehen sie halt unter. Das macht dann schon Sinn. Ja, und dann kann man das dann sich mal anschauen. Also wie gesagt, versuchen, die Emotionen rauszunehmen, so schwer das fällt. Und ja, ich glaube.

Philip Hildebrandt
Das ist natürlich auch eine ganz gute Idee mit dem Anwalt, gerade wenn das emotional sehr belastet ist, dass der Anwalt natürlich dann schon sagt, das magst du so sehen, aber rein rechtlich ist es so und so und wir haben die und die Möglichkeiten oder du hast die und die Möglichkeiten. Wähle aus und.

Corinna Ruppel
Oder wenn man den Leuten vor Augen führt, gerade beim Pflichtteil der Pflichtteilsberechtigte hat einen Anspruch auf ein notarielles Nachlassverzeichnis. Da kommen wir schon wieder zum Notar. Ich habe gerade verzweifelt versucht, einen zu finden. Für einen Mandanten von mir. Kann man sich die Finger wund wählen. Will keiner machen. Wenn man dann zu dem zu dem Mandanten sagt Schau mal, meinst du, es kann stimmen, was da steht? Ja, ja, mehr hatte der nicht. Das weiß ich ja. Sag ich ja. Wieso? Weil es jetzt ein notarielles haben, dich noch ein Jahr lang rumzuärgern. Ja, dann ist viel. Viele denken, Eigentlich will ich das nicht. Also die Mandanten sind dann schon ganz schnell so, dass sagen Eigentlich habe ich dazu keine Lust. Ja.

Philip Hildebrandt
Das glaube ich.

Corinna Ruppel
Das ist einfach nur, weil einer mal sie antippt und sagt Was ist denn die Konsequenz, wenn man das weiter macht?

Philip Hildebrandt
Deswegen Also das würde ich auch empfehlen, dass das gerade mit der emotionalen Komponente das ist eine Sache, die man ja loswird, indem man sich da fachkundigen Meinung durch Steuerberater, Anwälte oder sonst wen holt, die einen begleiten, dass die eben diese Emotionen rausnehmen. Genau.

Corinna Ruppel
Das man zum Beispiel klarmacht, ob das Auto jetzt 1000 oder 2000 wert ist. Das bedeutet für dich, da du nur 1/4 kriegst, 250 € bist, jetzt für 250 € die nächsten drei Wochen rumstreiten. Da sagt jeder meiner Mandanten Nee, will ich nicht.

Philip Hildebrandt
Aber davor ist es eben nicht klar, weil man denkt, 2.000 € hier ist ja noch mal 2.000 € mehr. Ja.

Corinna Ruppel
Ja, genau. Genau richtig. Ja, ja.

Philip Hildebrandt
Ja. Vielen, vielen Dank. Du kennst dich mit dem Erbrecht gut aus. Das heißt, du bist auch eine super Adresse, wenn sich jemand da im Vorfeld oder im Nachhinein beraten lassen möchte. Wir schauen uns, das heißt, die können mit dir Kontakt aufnehmen, sagen hier, ich habe geerbt, was mache ich am besten? Ich komme mit meiner Erbengemeinschaft nicht zurecht. Das wären die klassischen Sachen. Und ja, da bist du ein super Ansprechpartner und kannst den Leuten da so ein bisschen helfen.

Corinna Ruppel
Ja, oftmals ist es nach einem Gespräch sogar getan. Bei vielen.

Philip Hildebrandt
Ja perfekt. Ja super, Dann vielen Dank für deine Zeit.

Corinna Ruppel
Gerne.

Philip Hildebrandt
Und dann wünsche dir noch einen wunderschönen Tag.

Corinna Ruppel
Danke euch auch.

Philip Hildebrandt
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