Expertentipps zum Thema Immobilienkaufvertrag 

Guten Tag und herzlich willkommen zu einer neuen Folge von „Stressfrei Immobilien verkaufen und kaufen“ von visalo immobilien. Ich bin euer Host Philip Hildebrandt und habe in der heutigen Folge die Rechtsanwältin Corinna Ruppel von der CDR Legal Rechtsanwalts GmbH zu Gast. Mit ihr werden wir heute erläutern, was einen guten Immobilienkaufvertrag ausmacht, welche Rolle der Notar spielt und welche nicht – und warum es sinnvoll ist, den Kaufvertrag von einem Rechtsanwalt prüfen zu lassen. Die Folge bietet unzählige wertvolle Informationen für Käufer und Verkäufer von Immobilien. Los geht es direkt nach dem Intro.

Willkommen, Corinna!

Hallo, Grüß dich. Freut mich, bei euch zu sein.

Ja. Schön, dass du hier bist. Du kennst dich perfekt mit Bankrecht und Immobilienrecht aus. Und wir wollen heute mal über das Thema Immobilienkaufvertrag sprechen. Schön, dass du hier bist. Vielleicht magst du dich einmal vorstellen und noch mal vielleicht ein bisschen Einblick geben, warum du dich so gut auskennst.

Ja, also mein Name ist Corinna Ruppel. Ich bin Anwältin und Eigentümerin und Gründerin der Kanzlei CDR Legal Rechtsanwalts GmbH. Wir haben unseren Hauptsitz in Rosenheim und ich war jahrelang bei Banken, habe dort in der Rechtsabteilung gearbeitet, unter anderem für die Finanzierung von Immobilien zuständig gewesen. Und vor circa 13 Jahren habe ich mich entschieden, noch intensiver wieder in die Rösterei einzusteigen und habe meine eigene Anwaltskanzlei gegründet. Und seither bin ich tätig im Verbraucherrecht, im Bankrecht und eben auch im Immobilienrecht. Dabei muss man sagen Ich bin im Immobilienrecht tätig, nicht im Baurecht. Was viele glauben, das ist auch wieder ein Unterschied, sondern einfach, was Immobilien und Grundschulden und Kaufverträge betrifft. Das ist auch einer unserer Schwerpunkte, wo wir Leute beraten, wenn sie zu uns kommen.

Perfekt. Das hört sich Klasse an. Sehr schön. Dann starten wir, glaube ich, gleich mal mit der ersten Frage. Immobilienkaufvertrag ist ja für viele immer ein schwieriges Thema. Meistens macht der Notar einen Entwurf. Aber aus deiner Sicht: Warum sollte ich einen Immobilienkaufvertrag prüfen lassen?

Ich erlebe immer wieder, dass die Leute, die zu mir kommen, sagen: Ich habe jetzt einen Immobilienvertrag, die verstehen nicht, was da drin steht. Denen ist nicht klar, was sie für Rechte und Pflichten haben, auf was sie sich dabei einlassen. Die sagen: Ja, ich habe einen Notar, aber der hat mir gesagt, der kann mir das nicht erklären. Das ist auch richtig so, denn der Notar hat lediglich eine neutrale Funktion den Kaufvertrag notariell zu beurkunden und damit eine gewisse Sicherheit im Rechtsverkehr zu geben. Der steht und darf auf keiner Seite einer Partei stehen. Das heißt, der liest das vor, erklärt es vielleicht mehr oder weniger, aber er berät die Leute nicht. Also wenn ich jetzt zum Beispiel frage: Kann ich das so unterschreiben? Sollte ich nicht vielleicht die Fälligkeit des Kaufpreises mehr nach hinten schieben oder so? Da sagt der Notar nichts zu. Das ist nicht seine Aufgabe und das macht er nicht. Das heißt, wenn Leute da Fragen haben, wie ist das? Passt das auf meinen Ablauf, was ich geplant habe? Sind da diese Themen drin, über die ich mir Gedanken mache? Dann ist es besser, man sucht sich einen Anwalt, den man bezahlt, weil der steht in meinem Lager, der ist für mich, der gibt mir Rat und Tat. Und für viele Leute ist das ein einmaliges Erlebnis, das sie da haben. Also die kaufen nicht ständig Immobilien und die kennen sich damit einfach nicht aus. Und daher halte ich es durchaus für gescheit, zu einem Anwalt zu gehen und zu sagen Guck rüber, erklär mir das. Also wir schauen uns den an und machen meistens danach nochmal ein Gespräch mit dem Kunden, wo wir das Punkt für Punkt durchgehen. So dass er dann weiß, was er unterschreibt.

Okay. Ja, du hast jetzt schon viel über die Rolle des Notars gesagt. Vielleicht können wir das noch ein bisschen aufdröseln. Was kann ich denn von einem Notar erwarten und was nicht?

Also vom Notar kann man grundsätzlich erwarten, dass er einen wirksamen Kaufvertrag aufsetzt, der, wenn die Sachen, die drin stehen, erfüllt sind, dass dann das Eigentum übergeht. Nur der Notar ist berechtigt, mit dem Kaufvertrag die Anträge beim Grundbuchamt zu stellen, sonst würde das Grundbuchamt die nicht akzeptieren. Es ist nämlich so, dass bei einem Grundstückskauf Immobilie, Wohnung, Haus egal ist. Überall dasselbe erst einmal das Grundbuch geprüft wird vom Notar. Der schaut sich das Grundbuch an, was sind da für Belastungen drin? Ist da vielleicht ein Verkaufsbeschränkung drin? Hat irgendeiner ein Vorkaufsrecht? Dann fragt er denjenigen, ob er sein Vorkaufsrecht ausüben will. Also der schaut sich das Grundbuch an den Grundbuchauszug an, der Notar stellt die Anträge. Eine der wichtigsten Anträge ist zum Beispiel die sogenannte Auflassungsvormerkung. Das heißt, in dem Moment, wo ich den Kaufvertrag unterschreibe, geht der Notar zum Grundbuchamt hin und sagt Hier ist einer, der möchte das demnächst verkaufen. Trag hier mal schon mal ein, dass der demnächst da kommt. Ja, und das will. Das ist die sogenannte Auflassungsvormerkung. Die bewirkt nämlich, dass wenn ich kenne ja meine Verkäufer nicht so gut. Ja, ich bin jetzt in den Schuhen des Verkäufers, des Käufers. Die bewirkt nämlich, dass wenn mein Verkäufer vielleicht irgendeinen Schludrian ist und einen Haufen Gläubiger ihm hinterherrennen, ja dann diese Gläubiger zum Beispiel keine Rechte mehr in das Grundbuch eintragen können, die den Erwerb einer Immobilie in irgendeiner Form hindern oder belasten. Das ist diese sogenannte Auflassung. Vormerkung Dafür ist der Notar zuständig. Der Notar ist dann dafür zuständig zu schauen, ob die sogenannten Fälligkeitsvoraussetzungen für die Kaufpreiszahlung vorliegen. Sprich Zustimmung können wir vielleicht später noch dazu, ob die vorliegen. Und wenn das alles vorgelegt ist Die Auflassungsvormerkung ist eingetragen, die Fälligkeitsvoraussetzungen liegen vor. Dann wird der Notar den Käufer auffordern, den Kaufpreis zu zahlen, und wenn dann das geschehen ist, wird er die eigentliche Eigentumsumschreibung beantragen. Das kann nur der Notar. Das können wir nicht. Und das ist die Funktion des Notars. Also er hat, wenn man so will, eine neutrale Funktion.

Er ist vom Staat dazu beauftragt, diese wichtige Funktion auszuüben, dass der Rechtsfrieden herrscht, Sicherheit herrscht. Wem gehört welche Immobilie? Denn darf man nicht vergessen Der Staat hat verdammt viel Interesse daran zu wissen, wem welche Immobilien gehören. Wir wissen alle, wir müssen Grundsteuer bezahlen. Wir müssen beim Kauf Steuern bezahlen, Grunderwerbssteuer bezahlen, wenn irgendwas mit dem Grundstück ist. Das ist ein Schaden. Irgendwo anrichtet wasserrohrbruch irgendwas. Der Staat hat ein verdammt großes Interesse dran, dass er weiß, wem die Immobilie gehört, an wen er antreten kann. Und deswegen ist sozusagen der Notar beauftragt. Also er hat da so eine neutrale Funktion und das ist das genau. Du hast gefragt, Was ist der Notar? Ich kann jetzt nicht einfach sagen, ich bin jetzt Notar, Also, ich bin Anwältin. Ich bin keine Notarin. Ich kann auch jetzt nicht einfach sagen. Ich bin Notar. Da gibt es ein bestimmtes Verteilungsschema. Also für so und so viel 1000 Einwohner ist eine Notarstelle da. Und die wird öffentlich vergeben. Okay. Das ist auch von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. In Berlin zum Beispiel kann man Anwalt und Notar gleichzeitig sein.

Hier in Schleswig-Holstein auch. Ja.

In Schleswig Holstein auch. Wir haben unseren Sitz in Rosenheim, Da geht es nicht. Entweder ist man Notar oder Anwalt. Man kann nicht beides sein. Wir haben auch unterschiedliche Kammern. Es gibt die Rechtsanwaltskammer, es gibt die Notarkammer. Also das ist, wenn man will, sind das zwei. Die haben zwar alle Jura studiert, aber es sind zwei verschiedene Berufe. Ja, es ist wie der Allgemeinarzt und der Chirurg. Ja, es ist einfach was Unterschiedliches. Ja, und das muss einem auch klar sein als Käufer oder Verkäufer. Der vertritt nicht meine Interessen. Ja, genau das glaube ich.

Ein sehr wichtiger Punkt, dass Notar, wie du schon gesagt hast, neutral ist und den Rechtsanwalt, den ich bezahle, der ist eben nicht neutral, der ist auf meiner Seite und versucht mein Recht oder mein meine Interessen zu vertreten. Richtig?

Genau.

Genau. Und das muss man sich, glaube ich sehr, sehr klar werden. Notare sind wichtig, die sind erforderlich für den Prozess. Aber man kann jetzt nicht erwarten, dass der Notar einen dahingehend dreht, dass die Forderungen oder die Ausgestaltung in ein 100 % seinen Interessen ist. Das ist ja das, was du sagst.

Genau, genau das ist so, ja. Das heißt, man nimmt sich nicht die Zeit. Der nimmt sich auch nicht die Zeit, mit mir zu besprechen, was jetzt meine Befindlichkeiten sind und was mir wichtig ist. Ja.

Was sind denn so klassische Sachen, die in jedem Kaufvertrag fixiert sein sollten?

Na ja, also natürlich schon mal die Parteien. Das ist klar. Ich kann ja auch mehrere Käufer sein. Da muss genau fixiert sein, wie viel Anteil wer haben an dem Grundstück. Es werden die Belastungen aufgeschrieben im Kaufvertrag. Das sollte man sich genau anschauen, ob man dann sieht, dass irgendwelche Wegerechte drin sind. Ja, ehrlich gesagt, manchmal sagen einem die Verkäufer das nicht. Und auch nicht alle Immobilienmakler sind so, dass sie jedes, jedes nachteilige Element des Hauses mal gerade so präsentieren. Also Wegerechte finde ich jetzt zum Beispiel sehr nachteilig. Das würde mich jetzt stören, wenn da einer ständig an meinem Küchenfenster vorbeiläuft. Das muss drinstehen. Also der Grundbuch, das Grundbuch wird dargestellt, was da drin steht an Belastungen. Was haben wir noch? Ja, der Kaufpreis auch immer wieder gesehen ist diese Aufteilung. Wobei, das wissen die meisten Leute, da wissen sie es. Die Aufteilung zwischen dem, was aufs Grundstück und auf Zubehör fällt, weil auf Zubehör zahlt man keine Grunderwerbssteuer. Also ich habe noch nie so teure Küchen gesehen wie im Kaufvertrag. Da Denke ich mir immer Alle Achtung für eine zehn Jahre alte Küche. Aber offensichtlich ist da der Staat noch nicht so hinterher. Ja, also das steht drin. Die genauen Angaben, was gekauft wird, das sollte man sehr genau vergleichen mit dem Grundbuchauszug und dem Lageplan. Dann wichtig Wann ist der Kaufpreis fällig? Was muss erfüllt sein? Wie haben die Zahlungen zu erfolgen? Ich habe auch schon oft gesehen, dass Zahlungen direkt an den Käufer gehen, obwohl noch nicht ganz sicher ist, dass alle Zustimmungen da sind. Da muss man genau schauen, dass da der Kaufpreis wirklich erst fällig ist, wenn alles da ist. Unter Umständen Rücktrittsrechte und ganz wichtig. Und da ist es halt wichtig, wenn man Wert legt, dass bestimmte Eigenschaften des Grundstücks gegeben sind, müssen die in den Kaufvertrag aufgenommen werden.

Und was wären das für Beispiele, zum Beispiel aus deiner Sicht?

Ja, also wenn ich zum Beispiel sage, das Grundstück stand mal auf, das hatte ich mal auf einer Tankstellengelände, ja, dann möchte ich, dass der Käufer mir explizit erklärt, dass es da keine Rückstände mehr gibt und keine Belastungen mehr gibt. Das sollte man reinschreiben, denn nachher streitet man sich vorzüglich. Es ist nämlich so Im Kaufvertrag heißt Ich kaufe die Immobilie so wie sie da steht und liegt und der Käufer Verkäufer haftet mir für keine Mängel beim Kauf. Ja, außer. Und da fängt dann der Streit an für Mängel, die der Käufer wusste, von denen er ausgehen musste, dass sie dem Käufer wichtig sind zu wissen. Die Rechtsprechung dazu ist mannigfaltig. Meistens fällt der Käufer hinten runter, muss ich sagen. Es ist nämlich wirklich schwierig. Also da, der berühmte Holzbock im Dachgeschoss und so, ja. Also da. Wenn ich als Käufer weiß, es gibt gewisse Dinge, die könnten riskant sein bei dem Grundstück. Die sind mir aber wichtig, dass sie nicht da sind oder dass sie da sind. Man kann sie ja auch zur Sicherung gehen lassen, dann sollte man das reinschreiben lassen.

Das heißt jetzt in unserem Beispiel mit der Tankstelle die ehemalige Tankstelle, wäre es aus Verkäufersicht wichtig, dass das überhaupt erwähnt wird, dass es früher eine Tankstelle war, dass der Käufer darüber informiert ist, dass es ein Tankstellengebiet ist.

Aus Verkäufersicht? Ja, genau.

Und hier wäre es auch wichtig, dass es dass der Verkäufer natürlich zusichert, dass das nicht mehr belastet ist mit Öl oder was auch immer.

Je nachdem, welche Position wir vertreten, Würden wir dem Verkäufer empfehlen. Weise darauf hin sagt, dass du nicht, dass dir nichts bekannt ist, aber wenn was ist, dann ist es dein Problem. Da muss er selbst gucken. Ja, und auf Käuferseite würde ich sagen Lass dir zusichern, dass da nichts ist.

Ja, okay. Das heißt, man kann das aus beiden Seiten quasi dazu nutzen, den Zustand zu definieren und sich selbst von der Haftung quasi ein Haftungsrisiko zu reduzieren, oder?

Ja. Richtig. Also, da muss man dann ein bisschen seine Fantasie spielen lassen. Man kann nicht jede Kleinigkeit nach dem Motto. Und ich möchte zugesichert haben, dass da die Nachbarn zwischen drei und fünf keinen Lärm machen. Das geht natürlich nicht. Aber so wichtige Sachen sind da schon besser.

Ist glaube ich auch mal ein Thema, dass man sagt ja, es gibt, es gibt Asbest, das Dach ist Asbest. Also dass das da keine Diskussion gibt, dass der Käufer zusichert, dass er das weiß, dass er da Asbest drum sich kümmern muss oder eben, dass man sagt, das Dach ist asbestfrei oder was auch immer, ist alles frei.

Also es ist wirklich mehr ein Thema. Hast du schon recht, mehr ein Thema aus Verkäuferseite? Ja, wenn ich was weiß, sollte ich das besser darstellen und kundtun.

Dann hat man nämlich quasi eine Dokumentation, dass wir nicht mehr über nachträglich oder arglistig verschwiegen sprechen müssen.

Wir hatten letztens eine Klage, da ist der Verkäufer verklagt worden, weil die Immobilie war vermietet gewesen. Der Verkäufer hat gesagt, er hat gekündigt, aber die Kündigung war nicht wirksam. Also da sind so Dinge, da muss man sehr genau schauen. Ja, da muss man sehr genau schauen, was man reinschreibt und was man da zusichert. Es wäre einfach gewesen, man hätte gesagt Hier hast du die Kündigung und der Mieter hat aber noch nicht zugestimmt oder dieses oder jenes, dann wäre er draußen gewesen. So war das. Nur hat er nur gesagt Ich habe gekündigt. Ja, leider war es nicht richtig.

Das heißt, genau das wäre eigentlich so ein Fall, wo man sagen würde hätte ich vorher einen Anwalt gefragt, der sich das einmal prüfen lässt, Der sagt dann hier Kündigung. Wissen wir jetzt nicht. Ob das jetzt wirksam war ist, ist ein anderes Thema.

Was du geschrieben hast, hast du, das hast du geschrieben, Du hast noch keine Rückmeldung. Entweder kümmert er sich selbst drum oder nicht. Und wenn der Anwalt das versäumt, dann habe ich wenigstens den Anwalt, den ich haftbar machen kann. Ist doch auch was, oder?

Das stimmt ja. Wenn man das Problem nicht lösen kann, muss man die Haftung verlagern. Ja. Was gibt es noch, was im Kaufvertrag fixiert sein muss? Oder haben wir es dann schon?

Ich denke, das ist eigentlich so das Wichtigste. Ja, was man so drin hat. Vielleicht fällt mir noch im Laufe des Interviews noch was ein, aber ich glaube, das Wichtigste. Ja.

Genau. Was sind denn so typische Probleme, die bei ImmobilienkaufVerträgen aufkommen? Also wir hatten ja jetzt einmal schon diese Haftungsansprüche trotz Mängel. Was gibt es denn noch so was, worüber man im Nachhinein stolpern oder vielleicht im Termin stolpern oder wo die gar nicht wissen, dass sie darüber stolpern?

Termin ist ein guter. Der Übergabetermin ist oftmals irgendwie unklar. Ja, also gerade wenn die Verkäufer noch in der Immobilie wohnen, der Übergabetermin manchmal so ein bisschen unklar. Ja, man will schon rein und dem Verkäufer sagen Wieso denn jetzt schon? Ich habe ja noch nichts Neues. Ja, das sind immer so Probleme oder auch wie die Immobilie gerade. Also wenn es eine Bestandsimmobilie ist. Wir reden jetzt ja hauptsächlich über Bestandsimmobilien. Ja, bei Neubauten, das sind ganz andere Themen. Wie ist denn die Bestandsimmobilie, In welchem Zustand ist sie zu übergeben? Ja, das sind oftmals so Dinge, wo über mich nachgedacht wird.

Geräumt, nicht geräumt.

Ja, genau, genau. Und Wohnfläche haben wir auch schon öfter gehabt. Weicht voneinander ab. Da gibt es aber mittlerweile auch Rechtsprechung mit den Prozentsätzen. Nicht an Prozentsätzen festnageln. Ab welcher Abweichung das dann relevant ist. Das sind so Themen, auf die so zu gucken ist. Was bei Käufern noch wichtig ist, ist zu schauen Passt denn das, was im Kaufvertrag steht, auch mit meinem Darlehensvertrag überein?

Ja. Magst du das vielleicht noch ein bisschen ausführen?

Also irgendwie habe ich immer den Eindruck, das sind für die Leute zwei völlig getrennte Themen. Darlehensvertrag und Kaufvertrag. Ja, Aber der schönste Kaufvertrag nützt mir nichts, wenn ich kein Darlehen habe. Also die meisten können es ja nicht aus eigener Tasche zahlen. Also das sind zwei Dinge, die müssen zusammenpassen, die gehören zusammen.

Das heißt, du meinst damit den Kreditvertrag, der quasi meinen Kaufpreis finanziert? Den ich danach abbezahlen darf und.

Darf. Genau.

Die Bank so Großzügig ist und mir das Geld quasi vorstreckt.

Genau so, dass eigentlich die Immobilie nicht mir gehört, sondern es der Bank. Aber ja, da muss man mal echt schauen. Insbesondere bin ich immer sehr überrascht. Also gerade gestern hatte ich wieder einen Anruf gehabt von der Dame. Wir haben den Darlehensvertrag schon munter unterschrieben, hatten aber noch keinen Kaufvertrag unterschrieben. Ja, du lachst, aber das ist vielen gar nicht so bewusst. Ja, denn der Käufer, das ist mal grundsätzlich so Käufer und Verkäufer sind. Selbst wenn ich zu dir sage ich kaufe dein Grundstück, ich bin daran nicht gebunden. Der Gesetzgeber ist da ganz strikt. Ich kann jederzeit bis zur Unterschrift von dem Vertrag ohne Gründe zurücktreten. Ich muss keine Gründe nennen. In der Zeit, wo die Immobilien so knapp waren, dass es zum Beispiel ein. Dass dann beim Notarvertrag der Verkäufer sich so freundlich über den Tisch lehnte, meinte Und übrigens, ich hätte da noch ein paar andere Käufer und die zahlen mir deutlich mehr. Wie schaut’s aus? Ja, ist wirklich passiert, wo ich sage Also Leute, ja, aber das ist zulässig. Also Käufer und Verkäufer können jederzeit wieder aufstehen, vom Tisch und gehen. Sie sind erst gebunden, wenn sie die Unterschrift setzen unter den Kaufvertrag. Was bedeutete das für die Dame? Die hat den Darlehensvertrag unterschrieben von vor drei vier Wochen. Wenn man einen Darlehensvertrag unterschreibt, hat man zweiwöchige Widerrufsfrist. Wenn man die verstreichen lässt, muss man das Darlehen abnehmen. Der Bank. Wenn man das nicht tut, kann man Bank sagt Ja, brauchst du Nie hat man einen Vorfälligkeitsentschädigung zu tragen und man kann rund sagen, die kann bis zu 10 % des Darlehenssumme kann die betragen. Also wir reden hier von Geld. Ja und die Bank versteht er auch, ist er auch nicht kompromissbereit. Also die sagt nicht Oh, das tut mir jetzt leid und du hast dich doch so gefreut auf die Immobilie. Nee, das ist denen egal, die verlangen die Vorfälligkeitsentschädigung. Ad eins Ich muss schauen, dass die Fälligkeit im Kaufvertrag, dass mir zu dem Zeitpunkt das Geld aus dem Darlehensvertrag auch zusteht. Ich muss also gucken, was muss ich denn da für Voraussetzungen erfüllen, wenn da als Voraussetzung zum Beispiel steht, es muss eine Grundschuld eingetragen werden auf dem Objekt, Da muss ich schauen, dass die Fälligkeit Voraussetzung natürlich voraussetzt, dass die Grundschuld eingetragen ist.

Das ist eigentlich STANDARD, da passiert nichts. Also es muss dann schon echt ein Anfänger sein, Notar, der das nicht sieht. Ja, also das ist STANDARD, Das kommt aus der Schublade. Das kennst du ja. Ja, aber trotzdem, man muss da schon schauen. Und dann ist es so, was ich immer sage Erst den Darlehensvertrag unterschreiben. Ja, und innerhalb von 14 Tagen den Kaufvertrag. Wenn aus irgendeinem Grund der Verkäufer anfängt zu zucken und zu mucken, egal was zur Bank fragen, ob man die Widerrufsfrist verlängern kann oder ab in den sauren Apfel beißen und den Darlehensvertrag widerrufen. Ja, weil wenn der Käufer dann Verkäufer nachher zurück geht, habe ich den Darlehensvertrag, aber kein Kaufvertrag. Genauso ist es umgekehrt. Bitte nicht den Kaufvertrag unterschreiben, bevor man nicht wirklich den Darlehensvertrag unterschrieben hat, weil das habe ich auch öfter erlebt. Die Leute gehen mit einer Finanzierungszusage zum Notar. Der guckt nur, ob die Finanzierungszusage da ist. Mehr interessiert die Leute nicht. Was ich auch als Verkäufer Seite ein bisschen komisch finde. Ich meine, man hat ja nur Ärger am Bein, wenn der kein Darlehen hat und dann wird unterschrieben. Dann geht der Käufer glücklich zu seiner Bank und sagt Hier, schau mal, ich habe unterschrieben. Da sagt die Bank Ja, wir haben mittlerweile jemanden hingeschickt. Das Gebäude kann man überhaupt nicht finanzieren, kriegen kein Darlehen von uns. Ja, aber ich habe doch die Finanzierungszusage von euch. Da sagt er Gucken Sie mal genau drauf, da steht unverbindlich. Dann stehe ich da mit dem Kaufvertrag, habe aber kein Darlehen und kann davon ausgehen, kann davon ausgehen, dass ich so schnell auch keine neue Bank finde. Also aus meiner Sicht gibt es nur einen Ablauf Darlehensvertrag unterschreiben, innerhalb von 14 Tagen Kaufvertrag unterschreiben. Wenn das nicht funktioniert, Darlehensvertrag widerrufen und dann halt nochmal loslegen. Aber auch.

Auch wenn es schmerzlich ist, den ganzen Prozess neu anzustoßen vielleicht gibt es das Kreditangebot nicht mehr, aber es steht nicht im Verhältnis zu dem Risiko, das man eingeht.

Genau. Also wenn das da, wenn man da wirklich sagt, okay, dass der Verkäufer das scheint, irgendwas stimmt da nicht, dann raus aus der Sache. Ja.

Okay, das war schon mal sehr interessant. Du hast ja eben schon mal das Thema Belastungsvollmacht thematisiert. Magst du darauf noch mal etwas genauer eingehen?

Das ist immer das Thema, wo sowohl Käufer als Verkäufer, eigentlich mehr sogar die Verkäufer das nicht verstehen. Das ist auch schwierig zu verstehen. Ich muss das auch jedes Mal durchlesen. Also der Kaufvertrag Kaufpreis ist fällig, da gibt die Bank das Geld her. Aber in dem Moment, wo die Bank das Geld hergibt, will sie natürlich schon eine Sicherheit haben. Ja, die Sicherheiten bei ImmobilienkaufVerträgen ist eigentlich immer die Grundschuld auf der entsprechenden Immobilie. Und da gibt es jetzt Konflikte. Also der Käufer braucht zum Zeitpunkt der Kaufpreisfälligkeit die Grundschuld auf der Immobilie. Der Verkäufer sagt Ich bin doch nicht blöd und lass den die Fälligkeit, die Grundschuld da eintragen. Dann habe ich die Grundschuld drin und kriegt den Kaufpreis nicht. Ja, und dieses dieser Konflikt muss gelöst werden. Und zwar wird der folgendermaßen gelöst. Im Kaufvertrag steht eine sogenannte Belastungsvollmacht drin, die besagt Der Käufer darf schon mal eine Grundschuld eintragen unter der Voraussetzung, dass die Bank aus dieser Grundschuld nur vollstrecken darf, wenn sie aus dem Darlehen schon Geld ausbezahlt hat und zwar so, wie es der Kaufvertrag vorsieht.

Im Kaufvertrag ist die Bank nämlich verpflichtend angewiesen, das Geld an den Verkäufer direkt zu zahlen oder an den Notar. Die Bank darf also das sollte eigentlich so immer sein. Wenn das nicht so ist, dann wäre das ein Fall für einen Anwalt, wo er darauf hinweist. Ja, also die Bank darf nicht an den Käufer das Geld bezahlen, weil wer weiß was der damit macht, sondern die Bank zahlt üblicherweise direkt an den Verkäufer dieses Geld. So hat der Verkäufer sichergestellt, dass die Grundschuld zwar drin ist, er aber das Geld bekommt. Sollte aus irgendeinem Grund das Geld nicht kommen, zum Beispiel weil behauptet wird, es sei ein Darlehensvertrag geschlossen, aber es ist überhaupt keiner. Ja, dann ist in dieser. Dann verpflichtet sich die Bank auch, dass soweit sie Geld nicht ausbezahlt hat, diese Grundschuld wieder zum Löschen bringt. Das heißt sie ist dann weg.

Das heißt es gibt keinen Nachteil für den Verkäufer?

Nein, überhaupt nicht. Also wenn das richtig geschrieben ist, gibt es keinen Nachteil. Ich habe tatsächlich schon öfter mal gesehen, dass da drinsteht Das Geld muss an den Käufer und Verkäufer und Käufer. Also da muss man ein bisschen gucken, Aber das ist eigentlich STANDARD, auch für die Notare, das kennen die das Thema.

Ja, und es macht ja einfach ganz viele Risiken, dass der Käufer plötzlich doch noch auf die lustige Idee kommt, mit dem Geld, das auf dem Konto ist, lustige Sachen zu machen.

Und genauso ist es nämlich auch umgekehrt. Auch der Verkäufer kann ja eine Grundschuld drin haben und noch irgendeiner Bank was schulden. Und da muss man als Käufer drauf achten, dass drin steht, dass der Kaufpreis. Das ist auch eine der Aufgaben des Notars. In diesem Fall geht der Notar an die Bank des Verkäufers und sagt Sag du mir mal genau, wie viel du bekommst. Schreib mir das als sogenannten Treuhandauftrag. Dann schreibt die Bank an den Notar einen Treuhandauftrag und sagt Hiermit verpflichten wir uns, wenn du uns aus dem Kaufpreis 100.000 € überweist. Wenn wir die kriegen, dann löschen wir unser Recht im Grundbuch, weil das ja auch ganz wichtig für den Käufer. Ja, und dann kriegt der Notar diesen Treuhandauftrag mit der Löschungsurkunde und sobald er das hat. Das ist dann auch immer Fälligkeitsvoraussetzung, teilte das den Parteien mit. Und dann ist Sicherzugehen, dass der Kaufpreis wahrscheinlich von Bank A direkt an Bank B geht. Dann ist sichergestellt, dass die eine Grundschuld gelöscht wird und die andere Grundschuld zum Leben erweckt. Beobachten kann sozusagen. Ja, also es gibt zwei Seiten. Es gibt die sogenannte Belastungsvollmacht. Das ist aus Sicht des Käufers die Vollmacht und dann eben diese Löschungsbewilligung. Das ist aus Sicht des Verkäufers für die Grundschuld. Und da gab es in der letzten Zeit sehr, sehr viel Schwierigkeiten bei der DSL Bank, weil die kam nicht hinterher mit den vielen Löschungsbewilligung. Da haben die Leute ewig gewartet und der Kaufpreis konnte nicht validiert werden usw. Also das kann richtig blöd sein.

Ja, das ist glaube ich ein häufiges Thema, dass es da einige Banken gibt, die da etwas langsamer sind.

Ja genau. Also normalerweise sagt man so 3 bis 4 Wochen muss das da sein beim Notar.

Ja. Das wissen nicht alle Banken.

Doch wissen tun sie es schon.

Das stimmt, aber es ist ihnen egal, oder nicht möglich.

Sie müssen das ja auch notariell beurkunden lassen.

So, jetzt haben wir schon ziemlich viel darüber gesprochen mit den ganzen Fehlern im Kaufvertrag und du hattest auch schon darauf hingewiesen. Aber vielleicht ist das noch ein Punkt, den wir noch ein bisschen genauer angehen können. Wenn jetzt ein Käufer nach der Unterschrift auf Fehler oder nachteilige Klauseln aufmerksam wird, was hat er für Möglichkeiten, vom Kaufvertrag zurückzutreten?

Schwierig. Äußerst schwierig. Ich glaube, ich habe das noch nie erlebt bei mir. Ja, weil wir haben ja gerade durchgesprochen, was für einen Sinn dieser Kaufvertrag hat, dass ich die Immobilie kaufe, gesehen, wie er gesteht, wie es steht und wie ich sie gesehen habe. Das heißt, man kann eigentlich nur zurücktreten, wenn man nachweisen kann, dass man getäuscht wurde, irgendwelche Mängel verschwiegen wurde, die extrem wichtig sind. Und da rede ich nicht davon. Vom Mangel rede ich nicht davon irgendwie, dass der Wasserhahn tropft.

Oder, dass die Küche zwei Jahre älter ist als angegeben.

Genau, das wäre auch egal. Ja, das geht theoretisch und man findet sicherlich auch die eine oder andere Gerichtsurteil, wo das möglich war. Aber ich will gar nicht wissen, wie viele Gerichtsurteile abgewiesen wurden oder wie ganz oft schon der Anwalt abgewunken hat und gesagt Das können Sie vergessen. Also ich habe einen Fall jetzt mal gehabt, da war der Kaufpreis deutlich zu hoch. Aber auch da ist natürlich immer die Sache, wieso Ware zu hoch? Wollte ich nur mehr bezahlen, weil ich es unbedingt wollte, Ja. Oder ist mir dann wirklich einiges verschwiegen worden? Also man kann es versuchen, aber wenn jemand so schon zu mir kommt, bin ich schon immer so Hm hm, weiß ja nicht. Ja, also nachträgliche Reue, weil man nebendran ein hübscheres Objekt gefunden hat, hilft mit Sicherheit nicht.

Und dann irgendwie was fingieren, das wird nicht klappen. Das ist das, was du sagst, oder?

Weil dann die Nachbarschaft nicht gefällt oder so? Ja, das, ne, das müssen schon massive Sachen sein, wo man sagt, das geht gar nicht. Ja, also zum Beispiel Schimmel verschwiegen. Aber selbst da ist die Frage wie will man jetzt nachweisen, dass das verschwiegen hat und dass das wusste?

Genau das ist das glaube ich. Und du sagst, Wucher ist auch eine schwierige Sache. Grundsätzlich möglich.

Ja, ich meine, ernsthaft, wer kauft denn ein Objekt, das nur 100.000 € wert ist für 200.000? Also da muss man schon mal, muss man denjenigen auch schon mal scharf ins Auge gucken und fragen Wieso haben Sie das gemacht? Ja, also von daher gesehen. Ja.

Ja, vielen Dank. Ich glaube, dann haben wir den Themenbereich ganz gut bearbeitet. Hast du noch irgendwelche Anmerkungen oder sowas? Oder irgendwas, was dir noch dazu einfällt? Würde zum Immobilienkaufvertrag und Darlehenskaufvertrag.

Jetzt eigentlich nicht mehr, außer, dass die Leute wirklich. Also das ist ja auch, was ich erlebe, wenn wir sagen ja, wir stellen die und die Gebühr in Rechnung. Da reden wir hier von einem mittelstelligen, also 300, 400 € und die Leute mir dann sagen, das ist mir aber jetzt zu teuer. Da muss ich sagen Leute, ja, also nicht die letzten 100 € scheuen ja, wenn man sich unwohl fühlt, dann wirklich einen Anwalt drüber schauen lassen und das nutzen.

Man kauft ja dann so gesehen ein bisschen Sicherheit. Das ist das Problem. Es ist nicht so richtig greifbar. Im besten Fall sagt der Anwalt Ja, das ist ein super Kauf. Oder? Ja, es ist ein super Kaufvertrag, Der entspricht allen deinen Interessen. Den kannst du bedenkenlos unterschreiben. Aus deiner Situation heraus ist eine schöne Situation. Manche haben dann das Gefühl wahrscheinlich, dass sie denen das Geld umsonst ausgegeben hat. Aber es ist ja dann die Sicherheit, die man gewonnen hat.

Ja, ja, das ist natürlich immer genau das ist diese Reue der Leute im Nachhinein, da hat man ja nichts gesagt. Ja, und meinen auch, das sind zehn Seiten, da gucken wir mal in einer halben Stunde drüber. Wenn man das ordentlich macht, dauert das länger, weil man dann auch noch ein Gespräch mit dem Kunden macht. Also ehrlich gesagt einen Kaufvertrag prüfen unter zwei, drei Stunden, da läuft nichts. Ja, also das ist so.

Ja, und wie du vorhin schon gesagt hast, wenn das jetzt natürlich dann die Interessen nicht berücksichtigt werden, die aber vorher vielleicht Thema waren, dann wäre das ja dann auch eine Haftung Sache, die ich dann hätte. Ja, das heißt also man, man ist ja auf jeden Fall danach nicht nur schlauer, sondern hat auch noch jemanden.

Genau das ist natürlich nicht, was ich im Erstgespräch den Leuten erkläre. Ja. Dann hätte ich bestimmt mehr Aufträge in der Beziehung.

Danke, Corinna Ruppel. Wir verlinken dich und deine Kanzlei in den Shownotes. Das heißt, wenn jemand seinen Kaufvertrag prüfen möchte, dann kann er sich gerne an dich wenden.

Genau, richtig!

Du bist ja auch eine super Ansprechpartnerin und kennst dich damit bestens aus.

Ja.

Dann bedanke ich mich für heute und wünsche dir noch einen wunderschönen Tag.

Danke euch auch!

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