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Erschließungskosten für ein Grundstück

Beim Hausbau unbedingt einkalkulieren!

Wer sich für den Bau eines Hauses interessiert, benötigt dafür zunächst ein Grundstück. Neben dem Kaufpreis sowie den Notar- und Grundbuchkosten werden nach dem Kauf mitunter auch noch Erschließungskosten fällig. Doch was wird damit genau bezeichnet? Wie hoch fallen die Erschließungskosten aus und was sollten künftige Bauherren dabei beachten? Als Immobilienmakler Pinneberg beantworten wir Ihnen gerne all diese Fragen:

erschliessungskosten

Was sind Erschließungskosten und was ist alles enthalten?

Die Erschließung eines Grundstücks beinhaltet die Anbindung des Landes an alle wichtigen Verkehrs- und Versorgungsnetze. Dazu gehört zum einen die verkehrsmäßige Erschließung:

  • Straße und Wege zum Grundstück
  • Anschluss an Parkflächen, Grünanlagen und öffentliche Parkplätze

Darüber hinaus existiert auch noch die technische Erschließung:

  • Anschluss an die Energieversorgung (Strom und Wärme wie z.B. Gas, Erdwärme oder Fernwärme)
  • Anschluss an das Telekommunikationsnetz (Telefon, Internet, Kabelnetz)
  • Anschluss an die Wasserversorgung (Wasser, Abwasser, Kanalisation, Ableitung von Regenwasser)

Für all diese Tätigkeiten fallen Kosten an. Die Wege und Straßen werden von der Gemeinde direkt errichtet und sind auch an diese zu bezahlen. Diese kümmert sich nämlich um die öffentliche Erschließung, die an der Grundstücksgrenze endet. Dazu kommen die Anbieter für die technische Erschließung, die ebenfalls zu bezahlen sind. Die private Erschließung muss nicht nur vom Grundstückseigentümer bezahlt, sondern auch selbst organisiert werden.

erschliessungskosten fuer ein grundstuek

Hinweis: Wer bauen möchte, kommt um die Erschließungskosten oft nicht herum. Bauherren erhalten erst dann eine Baugenehmigung, wenn das Grundstück erschlossen wurde. In Schleswig-Holstein erlischt eine Baugenehmigung übrigens nach 3 Jahren, wenn bis dahin nicht mit den Bauarbeiten begonnen wurde.

Welche Besonderheiten gelten bei den Erschließungskosten für Grundstücke in zweiter Reihe?

Wer ein Grundstück in zweiter Reihe erschließen möchte, benötigt dabei oft Grunddienstbarkeiten von dem vorgelagerten Grundstück. Schließlich benötigen die Eigentümer die Möglichkeit, ihr Grundstück über einen Weg zu erreichen. Zusätzlich müssen oft auch Leitungen über das Grundstück in erster Reihe verlegt werden. Entsprechende Grunddienstbarkeiten sind:

  • Wegerecht
  • Leitungsrecht

Der Gesetzgeber hat jedoch dafür gesorgt, dass bei den oben genannten Grunddienstbarkeiten eine Verweigerung der Nachbarn nicht möglich ist. In §917 BGB wurde festgelegt, dass bei dringender Notwendigkeit ein Wegerecht gewährt werden muss (Notweg). Gleichzeitig hat der BGB in einem Urteil (Az.: V ZR 47/17) entschieden, dass sich aus dem Notweg auch eine Art Notleitungsrecht ableiten lässt.

Achtung: Gerade bei Notwegen und einem Notleitungsrecht sind Entschädigungen keine Seltenheit. Diese werden entweder als Einmalzahlungen oder als dauerhafte Rente vereinbart und sollten deshalb mit einkalkuliert werden.

Wie hoch sind die Erschließungskosten für ein Grundstück?

Wie bei den Immobilienpreisen (s. Immobilienpreise Pinneberg oder auch Immobilienpreise Itzehoe) lassen sich Ddie Kosten der öffentlichen Erschließung durch die Gemeinde lassen sich nicht exakt beziffern. Es existieren zu viele Einflussfaktoren, die die genaue Höhe bestimmen. Es existieren jedoch Näherungswerte, die den Durchschnitt angeben:

1.   Anschluss an das Stromnetz

Im Normalfall liegen die Erschließungskosten zwischen 2.000 und 3.000 Euro. Liegt das Grundstück weit von bisherigen Leitungen entfernt, können die Kosten weiter steigen.

2.   Anschluss an das Gasnetz (bei Bedarf)

Wer einen Anschluss an das Gasnetz benötigt, muss mit Kosten von ca. 2.000 Euro rechnen. Diese fallen jedoch nur dann an, wenn es einen Zugang zum Gasnetz gibt und dieser benötigt wird. Fernwärmelösungen oder eine Wärmepumpe könnten Gasheizungen obsolet machen.

3.   Anschluss an die Wassernetze

Die genauen Kosten bemessen sich nach der Entfernung des Grundstücks von der nächstgelegenen Anschlussstelle. Durchschnittlich sollten Bauherren hier Kosten zwischen 2.000 und 5.000 Euro einplanen.

4.   Erschließungskosten für den Anschluss an Telekommunikationsnetze

Auch der Anschluss an die Telekommunikationsnetze ist dringend erforderlich. Hier fallen Kosten zwischen 800 und 1.200 Euro an. Dabei kommt es auch immer auf die Art des Anschlusses an. Neben dem Festnetzanschluss könnte auch der Kabelanschluss für Internet und Telefon genutzt werden.

Darüber hinaus spielen die genauen Gegebenheiten rund um das Grundstück eine wichtige Rolle. Ist eine Straße bereits vorhanden, wird die Angelegenheit deutlich günstiger, als wenn diese erst komplett neu errichtet werden muss.

Auch die jeweiligen Regelungen innerhalb der Gemeinde sind nicht unbedeutend. So können Kommunen die Kosten für die technische Erschließung zu 90% an Bauherren weitergeben.

Hier einige Gemeinden in Schleswig-Holstein und deren Gebührenpolitik für Erschließungskosten:

GemeindeKosten Erschließung
Mönkeberg90%
Hohwacht90%
Elmshorn90%
Pinneberg90%
Holtsee90%

Tabelle 1: Beispiele für die Kostenbeteiligung von Bauherren an Erschließungsmaßnahmen. Quelle: Schleswig-Holstein.de

Tipp: Interessenten sollten vorher immer bei der Gemeinde anfragen, zu welchem Anteil die Erschließungskosten übernommen werden. Einige Gemeinden setzen zum Beispiel geringere Eigenbeteiligungen an, um den Bau neuer Immobilien interessanter zu gestalten.

erschliessungskosten 1

Wie berechnet man die Erschließungskosten?

Wer die Erschließungskosten für sein Grundstück berechnen möchte (z. B., wenn man sein Grundstück Pinneberg verkaufen möchte), kann dabei leider nicht auf eine Faustformel zurückgreifen. Einzig für den Wasseranschluss existieren zwei Kennziffern, die am Ende die Erschließungskosten pro m² angeben:

  • Grundflächenzahl (GRZ): Der Anteil an einem Grundstück, der tatsächlich bebaut werden darf (Grundfläche)
  • Geschossflächenzahl (GFZ): Der Anteil der Fläche am Grundstück, die tatsächlich für Wohnfläche errichtet werden darf.

Hier ein Beispiel: Ein Grundstück mit 700 m² Grundfläche und einer GRZ von 0,3 darf also maximal mit einer Grundfläche von 210 m² bebaut werden. Eine GFZ von 0,6 bedeutet, dass maximal 420 m² (700 x 0,6) Bruttogeschossfläche entstehen darf. Hieraus ließen sich zwei Geschosse mit jeweils 210 m² oder eine andere Verteilung mit kleineren Obergeschossen ableiten. Dies gilt allerdings nur, wenn es keine anderen baurechtlichen Vorschriften zur Begrenzung der Geschossanzahl im Ort gibt.

Nimmt man nun 7,50 Euro pro m² für die Erschließungskosten im Bereich Wasser an, Ergebens ich daraus folgende Erschließungskosten:

420 m² * 7,50 Euro = 3.150 Euro

Tipp: Im Zweifel sollten Bauherren lieber Grundstücke erwerben, die bereits erschlossen sind. Bei ausgewiesenen Neubaugebieten fallen so oft überhaupt keine Erschließungskosten mehr an. Diese sind zwar oftmals etwas teurer, aber dafür ersparen sich Bauherren den Stress. Solche Grundstücke sind an der Kennung „ebf“ (erschließungsbeitragsfrei) zu erkennen. Das Gegenstück lautet „ebp“ (erschließungsbeitragspflichtig).

Wann sind die Erschließungskosten zu zahlen?

Da die Erschließung die Voraussetzung für eine Baugenehmigung darstellt, sind die Kosten also noch vor dem Baubeginn fällig. Wenn der Bescheid für Erschließungskosten ergeht, haben Bauherren im Normalfall einen Monat Zeit, diese zu begleichen. Es existiert jedoch die Möglichkeit, Ratenzahlungen zu vereinbaren. Im Zweifel sollten Bauherren hier mit der Gemeinde Kontakt aufnehmen.

Sind Erschließungskosten steuerlich absetzbar?

Ob Erschließungskosten steuerlich absetzbar sind, ist nach wie vor umstritten. Soll die Immobilie später vermietet werden, ist ein steuerlicher Abzug als Werbungskosten oder im Rahmen der Gebäudeabschreibung fast immer möglich. Anders sieht es bei selbstgenutzten Immobilien aus. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat hierzu im Jahr 2014 (K 7310/10) entschieden, dass die Kosten für einen Hauswasseranschluss für Trink- und Abwasser als steuerbegünstigte Handwerkerleistungen zu betrachten sind.

Andere Gerichtsurteile haben den Steuerabzug beim Ausbau einer bereits vorhandenen Straße oder Ausbau von Gehwegen abgelehnt. Es lohnt sich auf jeden Fall, die Kosten entsprechend in der Steuererklärung anzusetzen und Rat von einem Steuerberater einzuholen.

Erschließungskosten: Eine nicht zu unterschätzende Kostengröße

Abschließend lässt sich festhalten, dass Erschließungskosten beim Hausbau zusätzlich als Kosten einkalkuliert werden sollte. Wer ein bereits erschlossenes Grundstück erwirbt, muss die Kosten nicht direkt tragen, zahlt aber öfter einen höheren Kaufpreis. Ausnahmen bilden mitunter Neubaugebiete, wenn Gemeinden Interessenten anlocken wollen.  


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