Erbbaurecht erklärt: Schnäppchen oder Kostenfalle?

Heute geht es um ein Wort, das viele Käufer sofort nervös macht: Erbpacht.

Stell dir vor, du scrollst durch die Portale. Reihenhaus, ordentlicher Zustand, gute Lage, und der Preis liegt spürbar unter allem, was du sonst in dieser Straße gesehen hast. Du denkst: Endlich mal etwas Bezahlbares. Und dann liest du im Exposé diesen einen Satz. „Objekt steht im Erbbaurecht, Restlaufzeit 34 Jahre.“

Und jetzt? Schnäppchen oder Falle? Die ehrliche Antwort lautet: Beides ist möglich. Es kommt auf ein paar wenige Zahlen an – und wenn du die kennst, kannst du ein Erbbaurecht in zehn Minuten einordnen. In dieser Folge zeige ich dir genau diese Zahlen. Los geht’s.

Kapitel 1: Erbpacht gibt es eigentlich gar nicht

Fangen wir mit dem Wort selbst an, denn hier beginnt schon das erste Missverständnis. „Erbpacht“ ist Umgangssprache. Rechtlich existiert der Begriff nicht mehr. Was gemeint ist, heißt Erbbaurecht und ist im Erbbaurechtsgesetz geregelt.

Und der Unterschied ist keine Wortklauberei. Eine Pacht ist ein Nutzungsvertrag, eine Art Miete. Ein Erbbaurecht dagegen ist ein sogenanntes grundstücksgleiches Recht. Das heißt: Es wird behandelt wie ein Grundstück. Du kannst es verkaufen, du kannst es vererben, du kannst es beleihen und damit finanzieren. Es bekommt sogar ein eigenes Grundbuch, das Erbbaugrundbuch.

Das Prinzip dahinter ist einfach: Das Gebäude gehört dir. Der Boden gehört jemand anderem. Dafür zahlst du eine jährliche Gebühr, den Erbbauzins.

Wer sind diese „jemand anderen“? Meistens Institutionen, die ihren Grundbesitz aus Überzeugung nicht verkaufen: Kirchen, Stiftungen, Kommunen. Seltener Privatleute. Und das ist kein Auslaufmodell, im Gegenteil. Hamburg hat 2023 in der Verfassung verankert, dass städtische Grundstücke für den Wohnungsbau grundsätzlich nur noch im Erbbaurecht vergeben werden. München ist einen ähnlichen Weg gegangen. Die Städte wollen ihren Boden behalten – und geben ihn stattdessen auf Zeit heraus.

Wenn du übrigens grundsätzlich verstehen willst, was im Grundbuch steht und welche Einträge über deinen Verkauf mitentscheiden, hör dir unbedingt Folge 161 an, „Grundbuch verstehen“. Da gehen wir das Thema systematisch durch.

Im nächsten Kapitel schauen wir uns die Zahl an, über die am Ende immer gestritten wird: den Erbbauzins.

Kapitel 2: Der Erbbauzins – was du wirklich zahlst

Der Erbbauzins ist trotz seines Namens kein Zins im Sinne eines Kredits. Er ist ein Entgelt für die Nutzung des Bodens. Berechnet wird er als Prozentsatz des Bodenwerts.

Und dieser Prozentsatz schwankt erheblich. Im Bestand liegen die üblichen Sätze bei rund 3 bis 5 Prozent des Bodenwerts pro Jahr, bei privaten Erbbaurechtsgebern manchmal auch darüber. Bei Neuvergaben durch Kommunen sieht es teilweise völlig anders aus: Hamburg ruft für den Wohnungsbau aktuell 1,3 Prozent auf.

Machen wir das konkret. Nehmen wir ein Grundstück mit einem Bodenwert von 300.000 Euro.

Bei 4 Prozent zahlst du 12.000 Euro im Jahr. Das sind 1.000 Euro im Monat – zusätzlich zu allem anderen.

Bei 1,3 Prozent zahlst du 3.900 Euro im Jahr. Das sind 325 Euro im Monat.

Derselbe Boden, dasselbe Haus, und trotzdem ein Unterschied von 675 Euro monatlich. Deshalb lässt sich die Frage „Ist Erbbaurecht gut oder schlecht?“ pauschal überhaupt nicht beantworten. Es kommt auf den Vertrag an.

Wichtig ist noch ein zweiter Punkt, der oft übersehen wird: Der Erbbauzins endet nicht durch Tilgung. Einen Kredit zahlst du irgendwann ab, dann ist Ruhe. Den Erbbauzins zahlst du bis zum letzten Tag der Laufzeit. Auch mit 78 Jahren, auch wenn das Haus längst schuldenfrei ist.

Und weil der Bodenwert die Rechengrundlage ist, lohnt sich hier ein Blick in Folge 79, „Bodenrichtwert – Wie viel ist mein Grundstück wert?“. Wer den Bodenwert einschätzen kann, kann auch einen Erbbauzins einschätzen.

Jetzt kommt der Teil, der in der Praxis für die meisten bösen Überraschungen sorgt: Dieser Betrag ist nicht für die Ewigkeit festgeschrieben.

Kapitel 3: Die Anpassungsklausel – der unterschätzte Sprengsatz

Fast jeder Erbbaurechtsvertrag enthält eine sogenannte Wertsicherungsklausel. Sie erlaubt dem Grundstückseigentümer, den Erbbauzins im Lauf der Zeit zu erhöhen. Üblicherweise gekoppelt an den Verbraucherpreisindex, manchmal an die Entwicklung des Bodenwerts.

Für Wohnimmobilien gibt es dabei Schutzregeln. Eine Erhöhung ist frühestens alle 3 Jahre möglich, und sie darf sich nicht völlig von der allgemeinen Entwicklung der Einkommens- und Lebensverhältnisse lösen. Das ist ein echter Schutz – aber eben kein Deckel.

Was das bedeutet, hat der Fall Lüneburg gezeigt. Dort verlangten kirchliche und städtische Erbbaurechtsgeber für auslaufende Verträge deutlich höhere Zinsen, weil die Bodenwerte über Jahrzehnte massiv gestiegen waren. Für einzelne Betroffene standen Beträge im fünfstelligen Bereich pro Jahr im Raum. Es gab jahrelangen Protest, eine Arbeitsgruppe, am Ende ein neues Modell mit einem deutlich niedrigeren Satz. Aber bis dahin saßen Familien jahrelang in völliger Unsicherheit.

Für dich heißt das ganz praktisch: Wenn du eine Immobilie im Erbbaurecht kaufst, reicht es nicht, den aktuellen Erbbauzins zu kennen. Du musst wissen, wann er zuletzt angepasst wurde, nach welcher Formel, und wann die nächste Anpassung ansteht. Ein Vertrag von 1974, der seit 15 Jahren nicht angepasst wurde, ist kein Grund zur Freude. Er ist ein Grund zur Vorsicht.

Kommen wir jetzt zu der Zahl, die über den Wert der Immobilie mehr entscheidet als alles andere.

Kapitel 4: Die Restlaufzeit entscheidet alles

Erbbaurechtsverträge werden typischerweise über 60, 75 oder 99 Jahre geschlossen. Entscheidend ist aber nie die ursprüngliche Laufzeit, sondern das, was davon noch übrig ist.

Und da gibt es faktisch drei Zonen.

Erstens: Über 60 Jahre Restlaufzeit. Das verhält sich wirtschaftlich fast wie Volleigentum. Banken finanzieren normal, Käufer haben kaum Berührungsängste.

Zweitens: Zwischen 30 und 60 Jahren. Hier wird es zum Verhandlungsthema. Es geht, aber der Preis reagiert.

Drittens: Unter 30 Jahren. Hier wird es kritisch. Und der Grund liegt bei den Banken.

Eine Bank finanziert dein Erbbaurecht nur, wenn das Darlehen innerhalb der Restlaufzeit vollständig getilgt werden kann – und sie will dabei noch einen Puffer haben. Bei 25 Jahren Restlaufzeit bedeutet das: Tilgung in rund 15 Jahren. Das treibt die monatliche Rate so weit nach oben, dass ein großer Teil der Käufer schlicht herausfällt.

Und jetzt kommt der Punkt, den viele Eigentümer unterschätzen: Wenn die Finanzierung wegbricht, bricht der Käuferkreis weg. Und wenn der Käuferkreis wegbricht, bricht der Preis weg. Nicht weil die Immobilie schlechter ist, sondern weil weniger Menschen sie bezahlen können.

Wie stark Banken den Verkaufserfolg mitbestimmen, haben wir ausführlich in Folge 165 behandelt, „Beleihungswert verstehen“. Beim Erbbaurecht gilt dieser Zusammenhang in verschärfter Form.

Bleibt die Frage, die jeder irgendwann stellt: Was passiert eigentlich, wenn die Zeit abgelaufen ist?

Kapitel 5: Das Ende der Laufzeit – Verlängerung, Entschädigung, Heimfall

Drei Szenarien musst du kennen.

Erstens, die Verlängerung. Es gibt keinen gesetzlichen Anspruch darauf. In der Praxis verlängern Kirchen und Kommunen aber sehr häufig – allerdings zu den Konditionen von heute, nicht zu denen von 1965. Genau daran entzünden sich die Konflikte.

Zweitens, die Entschädigung. Läuft das Erbbaurecht aus, fällt das Gebäude an den Grundstückseigentümer. Du bekommst dafür eine Entschädigung. Bei Wohngebäuden schreibt das Gesetz mindestens zwei Drittel des Verkehrswerts vor. Achtung: Der Vertrag kann eine höhere Entschädigung vorsehen, und in Altverträgen finden sich teilweise ungünstigere Regelungen. Das gehört geprüft, bevor du unterschreibst.

Drittens, der Heimfall. Das ist der unangenehme Sonderfall. Verstößt du gegen wesentliche Pflichten aus dem Vertrag – klassischerweise, wenn du mit dem Erbbauzins in Höhe von zwei Jahresbeträgen im Rückstand bist, oder wenn das Gebäude verwahrlost – kann der Grundstückseigentümer das Erbbaurecht vorzeitig zurückverlangen.

Und weil wir gerade bei Vertragsklauseln sind: Beim Erbbaurecht gibt es zwei weitere Punkte, die dich direkt betreffen. Der Verkauf des Erbbaurechts braucht in aller Regel die Zustimmung des Grundstückseigentümers. Er darf sie nicht willkürlich verweigern, aber er darf prüfen – und das kostet Zeit. Häufig ist zusätzlich ein Vorkaufsrecht vereinbart. Beides musst du im Verkaufsprozess einplanen.

Merk dir für dieses Kapitel einen Satz: Beim Erbbaurecht kaufst du nicht nur eine Immobilie, du kaufst einen Vertrag.

Und jetzt rechnen wir das Ganze einmal durch.

Kapitel 6: Die Rechnung – Erbbaurecht gegen Volleigentum

Nehmen wir zwei vergleichbare Häuser in derselben Straße.

Haus A kaufst du im Volleigentum für 600.000 Euro. Davon entfallen 300.000 Euro auf das Grundstück und 300.000 Euro auf das Gebäude.

Haus B steht im Erbbaurecht. Du zahlst nur für das Gebäude, also rund 300.000 Euro, plus einen Erbbauzins von 4 Prozent auf den Bodenwert, also 12.000 Euro im Jahr.

Auf den ersten Blick sieht Haus B fantastisch aus: 300.000 Euro weniger Kapitalbedarf. Aber rechnen wir weiter. Für die 300.000 Euro Grundstücksanteil bei Haus A zahlst du bei einem Zinssatz von 4 Prozent im ersten Jahr ebenfalls rund 12.000 Euro Zinsen. Das ist erst einmal ein Nullsummenspiel.

Der Unterschied liegt in dem, was danach passiert. Bei Haus A tilgst du. Deine Zinslast sinkt Jahr für Jahr, und nach 30 Jahren gehört dir das Grundstück. Bei Haus B zahlst du im Jahr 30 immer noch Erbbauzins – vermutlich sogar mehr als heute, wegen der Anpassungsklausel. Und das Grundstück gehört dir nie. Jede Bodenwertsteigerung der nächsten Jahrzehnte geht an dir vorbei.

Heißt das, Erbbaurecht lohnt sich nie? Nein. Es dreht sich, sobald der Erbbauzins deutlich unter dem Kreditzins liegt. Bei den 1,3 Prozent aus dem Hamburger Modell zahlst du auf denselben Boden nur 3.900 Euro statt 12.000 Euro im Jahr. Das sind über 8.000 Euro Vorteil pro Jahr. Dann ist das Erbbaurecht für viele Familien schlicht der einzige Weg in die eigenen vier Wände in einer Lage, die sie sonst niemals bezahlen könnten.

Ein Nebeneffekt noch: Auch bei der Grunderwerbsteuer wirkt sich das Erbbaurecht aus, weil sich die Bemessungsgrundlage anders zusammensetzt als beim klassischen Kauf. Das ist selten der entscheidende Faktor, aber es gehört in die Kalkulation.

Die Kurzformel lautet also: Erbbauzinssatz gegen Kreditzins, plus Restlaufzeit, plus Anpassungsklausel. Diese drei Größen entscheiden.

Im letzten Kapitel wird es praktisch.

Kapitel 7: Deine Checkliste – für Käufer und für Verkäufer

Wenn du kaufen willst, brauchst du vor deiner Entscheidung fünf Dinge.

Erstens den vollständigen Erbbaurechtsvertrag inklusive aller Nachträge. Zweitens den aktuellen Erbbaugrundbuchauszug. Drittens die Restlaufzeit auf das Jahr genau. Viertens die Anpassungsklausel und die Historie der bisherigen Erhöhungen. Und fünftens die Regelung zur Entschädigung am Vertragsende. Bevor diese fünf Punkte nicht auf dem Tisch liegen, gibt es keinen belastbaren Preis.

Und wenn du verkaufst? Dann gilt vor allem eines: Transparenz von Anfang an.

Der häufigste Fehler in der Praxis ist, das Erbbaurecht klein zu schreiben und zu hoffen, dass es niemandem auffällt. Es fällt immer auf. Spätestens dann, wenn die Bank des Käufers den Grundbuchauszug anfordert – und dann springt der Käufer ab, kurz vor dem Notartermin. Diesen Fall haben wir schon mehrfach erlebt, und er kostet Monate.

Besser: Du legst die Zahlen offen ins Exposé. Restlaufzeit, Erbbauzins, letzte Anpassung. Damit filterst du von Anfang an die Interessenten heraus, die wirklich kaufen können. Der Käuferkreis ist kleiner, das stimmt. Aber er ist qualifizierter.

Zur Preisfindung: Ein Erbbaurecht bewertet man nicht, indem man pauschal einen Abschlag vom Marktpreis nimmt. Es gibt dafür anerkannte finanzmathematische Verfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung, die Bodenwertanteil und Gebäudewertanteil sauber trennen und die Restlaufzeit korrekt einpreisen. Genau dafür gibt es Sachverständige.

Und noch eine Option, an die viele gar nicht denken: In manchen Fällen ist der Grundstückseigentümer bereit, das Grundstück zu verkaufen. Dann kannst du das Erbbaurecht ablösen und hast Volleigentum. Vor einem Verkauf lohnt sich diese Frage fast immer – denn sie kann den Wert deiner Immobilie deutlich verändern.

Fazit

Fassen wir zusammen. Erbpacht heißt eigentlich Erbbaurecht. Das Gebäude gehört dir, der Boden nicht. Ob das ein gutes oder ein schlechtes Geschäft ist, entscheidet sich an drei Zahlen: dem Erbbauzinssatz, der Restlaufzeit und der Anpassungsklausel.

Ein Erbbaurecht mit niedrigem Zinssatz und 80 Jahren Restlaufzeit kann ein hervorragender Weg ins Eigenheim sein. Ein Erbbaurecht mit hohem Zinssatz und 25 Jahren Restlaufzeit ist ein ernstes Risiko – für Käufer wie für Verkäufer.

Der Unterschied zwischen beidem steht nicht im Exposé. Er steht im Vertrag. Und deshalb lohnt es sich, diesen Vertrag zu lesen, bevor irgendjemand über Preise spricht.

Unser Angebot für dich

Wenn du deine Immobilie verkaufen willst und Unterstützung brauchst, bist du bei uns genau richtig. Gerade bei besonderen Konstellationen wie einem Erbbaurecht kommt es darauf an, den Wert sauber zu ermitteln und von Anfang an die richtigen Käufer anzusprechen. Wir beraten dich umfassend und helfen dir dabei, den passenden Weg zu finden.

Fordere noch heute dein unverbindliches Beratungsgespräch über den erfolgreichen Verkauf deiner Immobilie an. Zusätzlich bieten wir für Immobilien in unserem Einzugsgebiet Schleswig-Holstein und Hamburg eine kostenfreie Immobilienbewertung an.

Ruf uns einfach an unter 04101 8545454 oder schreib uns eine E-Mail an info@visalo-immobilien.de.