Energieklasse schlägt Lage? Warum schlechte Energiewerte den Preis beim Hausverkauf drücken

Ich möchte dich heute mal mit einer kleinen Geschichte abholen. Stell dir vor: zwei Häuser, gleiche Straße, gleiche Größe, gleiches Baujahr, beide hübsch anzusehen. Du gehst durch beide durch und könntest auf den ersten Blick nicht sagen, welches mehr wert ist. Und trotzdem – trotzdem trennen diese beiden Häuser beim Verkaufspreis am Ende über hunderttausend Euro. Der einzige Unterschied? Ein Buchstabe im Energieausweis.

Und genau darum geht es heute. Denn jahrzehntelang galt am Immobilienmarkt ein einziges Mantra: Lage, Lage, Lage. Das war das Gesetz. Wenn die Lage stimmte, stimmte der Preis. Diese Zeiten sind vorbei. Heute heißt das Mantra: Lage, Energieklasse, Zukunftsfähigkeit. Und wer das ignoriert, der verliert beim Verkauf richtig Geld – oder findet als Eigentümer einer energetisch schwachen Immobilie irgendwann gar keinen Käufer mehr.

Ich nehme dich heute mit durch die harten Zahlen, durch die Gesetzeslage, durch das, was ab 2027 auf uns zukommt – und ich zeige dir ganz konkret, was du jetzt tun solltest. Egal, ob du verkaufen willst oder gerade auf Käuferseite stehst. Lass uns loslegen.

Vom alten Mantra zum neuen Mantra

Fangen wir vorne an. Warum war „Lage, Lage, Lage“ eigentlich so lange das Maß aller Dinge?

Ganz einfach: Die Lage ist das Einzige an einer Immobilie, das du niemals verändern kannst. Du kannst ein Bad sanieren, ein Dach neu decken, eine Küche einbauen – aber du kannst ein Haus nicht von der lauten Hauptstraße in die ruhige Sackgasse verschieben. Deshalb war die Lage immer der König unter den Wertfaktoren. Und das ist sie im Kern auch heute noch.

Aber – und das ist der entscheidende Punkt – sie hat einen mächtigen Mitspieler bekommen. Der Wendepunkt war das Jahr 2022. Erinnerst du dich? Die Energiepreise sind förmlich explodiert. Gas, Öl, Strom – über Nacht wurde das Heizen für viele Haushalte zur echten finanziellen Belastung. Und plötzlich haben Käufer angefangen, eine Frage zu stellen, die sie vorher kaum interessiert hat: Was kostet mich dieses Haus eigentlich im Betrieb? Nicht beim Kauf – sondern Jahr für Jahr, Monat für Monat.

Und in dem Moment, in dem Käufer anfangen, die Betriebskosten über zehn, fünfzehn, zwanzig Jahre hochzurechnen, wird die Energieeffizienz vom netten Zusatz zum knallharten Wertfaktor. Sie ist nicht mehr das Sahnehäubchen. Sie ist Teil des Fundaments, auf dem der Preis steht.

Wie groß dieser Effekt inzwischen ist, das schauen wir uns jetzt mit ganz konkreten Zahlen an. Und ich verspreche dir – manche davon werden dir den Atem stocken lassen.

Die Zahlen, die jedem Eigentümer den Atem stocken lassen

Fangen wir mit der wohl wichtigsten Auswertung an. Der Immobiliendienstleister JLL untersucht regelmäßig Tausende von Angebotsdaten und vergleicht Immobilien nach ihren Energieklassen. Das Ergebnis: Mehrfamilienhäuser in den schlechtesten Energieklassen G und H werden im Schnitt rund ein Viertel günstiger gehandelt als vergleichbare Objekte der Spitzenklassen A und A+. Ein Viertel. Bei einer Immobilie, die sonst eine halbe Million wert wäre, reden wir hier über 125.000 Euro – nur wegen der Energieklasse.

Und es kommt noch deutlicher. Eine empirische Studie von Wüest Partner vom Oktober 2025 hat 766 Transaktionen genau analysiert und einen klaren, statistisch belastbaren Zusammenhang nachgewiesen: Mit jeder schlechteren Effizienzklasse sinken Kaufpreise und Mieten messbar. Und der Einfluss der Energieeffizienz auf den Wert hat sich seit Anfang 2024 noch einmal massiv verstärkt – um über dreißig Prozentpunkte. Das ist kein langsames Trippeln, das ist ein Sprung.

Schauen wir auf eine dritte Quelle, den Postbank Wohnatlas 2025, ausgewertet vom Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut. Da geht es um Eigentumswohnungen: Wohnungen in den Klassen E bis H sind bundesweit im Schnitt rund 1.782 Euro pro Quadratmeter günstiger als energieeffiziente Wohnungen. Und jetzt halt dich fest – ausgerechnet in Hamburg, in unserer Region, ist der Aufschlag für effiziente Wohnungen am allerhöchsten. Genau hier bei uns macht die Energieklasse also den größten Unterschied.

Lass mich das mal greifbar machen, denn Prozente sind ja immer ein bisschen abstrakt. Nehmen wir ein typisches Reihenhaus, 140 Quadratmeter, irgendwo bei uns in Schleswig-Holstein. In einer guten Energieklasse erzielst du dafür sagen wir 480.000 Euro. Dasselbe Haus, gleiche Lage, gleiche Größe – aber in Energieklasse G. Plötzlich bist du nur noch bei rund 360.000 Euro. Das sind 120.000 Euro Differenz. Für ein Haus, das von außen identisch aussieht. Das ist kein Schreibfehler. Das ist die neue Realität am Markt.

Und damit du verstehst, wie sich so ein Wert überhaupt zusammensetzt und nach welchen Verfahren wir Sachverständige eine Immobilie überhaupt bewerten – da haben wir eine eigene Folge zu gemacht. Wer tiefer einsteigen will, hört sich unbedingt Folge 67 an: „Immobilienbewertung – Verfahren und Methoden“. Da gehen wir genau auf diese Mechanik ein.

Jetzt fragst du dich vielleicht: Okay, das ist die aktuelle Lage. Aber wird das wieder besser? Pendelt sich das ein? Die ehrliche Antwort ist: Nein. Im Gegenteil. Denn jetzt zieht der Gesetzgeber das Tempo nochmal richtig an. Und das schauen wir uns als Nächstes an.

Der Gesetzgeber drückt aufs Gas – die EU-Gebäuderichtlinie

Im Hintergrund läuft nämlich etwas, das den Druck auf energetisch schwache Immobilien dauerhaft erhöht: die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie, in der Fachsprache EPBD genannt. Die wurde 2024 final beschlossen und muss bis Ende Mai 2026 in deutsches Recht umgesetzt werden. Das ist also keine ferne Zukunftsmusik – das ist quasi jetzt.

Was steckt drin? Das große Ziel ist ein nahezu emissionsfreier Gebäudebestand bis 2050. Und der Weg dahin ist in Etappen festgelegt. Die energetisch schlechtesten Gebäude sollen schrittweise modernisiert werden – konkret die schlechtesten 16 Prozent des Bestands bis 2030 und die schlechtesten 26 Prozent bis 2033.

Jetzt ist eine wichtige Einordnung nötig, damit hier keine Panik aufkommt: Eine starre Sanierungspflicht für jedes einzelne private Wohnhaus ist nach aktuellem Stand vom Tisch. Es bleibt den Mitgliedstaaten überlassen, wie genau sie diese Ziele erreichen. Aber – und das ist der Punkt – die Richtung ist glasklar. Wer heute ein Haus in Klasse F, G oder H besitzt, der sollte sich keine Illusionen machen: Der regulatorische Wind weht klar gegen energetisch schwache Gebäude, und er wird stärker, nicht schwächer.

Die gute Nachricht: Es gibt auch eine kräftige Förderkulisse, die gegensteuert. Über die Bundesförderung für effiziente Gebäude kannst du beim Heizungstausch bis zu 40 bis 45 Prozent Zuschuss bekommen, bei der Dämmung bis zu 20 Prozent. Welche Fördertöpfe es konkret gibt und wie du da rankommst, das haben wir ausführlich in Folge 174 „Fördermöglichkeiten“ behandelt. Hör da unbedingt rein, bevor du irgendeine Sanierung in Angriff nimmst – das kann dir richtig viel Geld sparen.

So, wir haben jetzt den Marktdruck und den Gesetzesdruck. Aber es kommt noch ein zweiter Kostenhebel dazu, der ab 2027 richtig zubeißt – und der trifft direkt das Portemonnaie. Reden wir über den CO₂-Preis.

Der CO₂-Preis – die schleichende Wertvernichtung

Der CO₂-Preis ist so ein Thema, das viele noch unterschätzen. Aktuell, 2026, liegt er in einem Korridor von 55 bis 65 Euro pro Tonne. Klingt erstmal überschaubar. Aber ab 2027 – beziehungsweise möglicherweise 2028 – wechselt das System. Dann übernimmt der europäische Emissionshandel, ETS-2 genannt, und ab da bestimmen Angebot und Nachfrage den Preis. Und die Prognosen der Experten sind eindeutig: Sie erwarten einen Anstieg auf 100 bis 250 Euro pro Tonne bis 2030, und langfristig, Richtung 2040, könnte der Preis sogar auf bis zu 400 Euro klettern.

Was heißt das jetzt ganz konkret für dich und dein Haus? Lass uns rechnen. Stell dir eine vierköpfige Familie vor, 95 Quadratmeter Wohnfläche, ein Haus in Energieklasse G, beheizt mit Gas. Für diesen Haushalt können je nach Preisszenario zusätzliche Heizkosten von mehreren tausend Euro pro Jahr entstehen – in den schärferen Szenarien reden wir über deutlich mehr als 2.000 Euro im Jahr, allein durch den CO₂-Preis. Jahr für Jahr. Und je schlechter die Energieeffizienz und je größer das Haus, desto höher diese Zusatzkosten.

Und jetzt kommt der entscheidende Gedanke für den Verkauf: Ein Käufer, der heute clever ist, rechnet genau das durch. Der sitzt nicht mehr nur da und schaut auf den Kaufpreis. Der nimmt den Taschenrechner und multipliziert diese Mehrkosten über zehn, fünfzehn Jahre hoch. Und dann sagt er sich: Wenn mich dieses Haus über die nächsten fünfzehn Jahre 30.000 oder 40.000 Euro mehr an Energie- und CO₂-Kosten kostet als ein saniertes Objekt, dann muss das vom Kaufpreis runter. Punkt. Genau so entsteht der Preisabschlag, über den wir vorhin gesprochen haben. Er ist kein Bauchgefühl – er ist durchgerechnet.

Übrigens, ein wichtiger Hinweis auch für alle Vermieter unter euch: Diese CO₂-Kosten kannst du nicht einfach komplett auf deine Mieter abwälzen. Über das sogenannte Stufenmodell gilt – je schlechter die Energieeffizienz deines Gebäudes, desto größeren Anteil der CO₂-Kosten musst du als Vermieter selbst tragen. Auch das drückt also auf die Rendite und damit auf den Wert.

So weit der Marktdruck, der Gesetzesdruck und der Kostendruck. Aber es gibt noch einen dritten Hebel – und an dem scheitern Verkäufe oft in letzter Sekunde, obwohl Käufer und Verkäufer sich längst einig waren. Reden wir über die Bank.

Wenn die Bank Nein sagt – das stille Aus für viele Verkäufe

Das ist der Punkt, den fast niemand auf dem Schirm hat – und der trotzdem brandgefährlich ist. Denn selbst wenn dein Käufer den Kaufpreis stemmen will und stemmen könnte: Wenn die Bank nicht mitspielt, platzt der Deal.

In der Bankenwelt gibt es inzwischen zwei Kategorien von Immobilien. Die einen nennt man „Green Assets“ – energieeffiziente Objekte, alles gut. Und die anderen heißen „Brown Assets“ – das sind Immobilien der Klassen F, G und H, die als klimaschädlich oder risikobehaftet gelten. Und das ist keine Wohlfühl-Einstufung, das hat handfeste Folgen.

Hintergrund ist eine ganze Reihe von Regularien. Seit 2025 gilt die verschärfte Eigenkapitalregelung CRR III, ab 2026 kommt der sogenannte Klimafaktor der Europäischen Zentralbank dazu, und auch die Beleihungswertermittlungsverordnung berücksichtigt inzwischen ganz ausdrücklich die energetischen Eigenschaften einer Immobilie. Im Klartext: Banken müssen das energetische Risiko in ihre Bewertung einpreisen. Und das tun sie. Bei energetisch schwachen Objekten führt das zu Abschlägen im Beleihungswert von teilweise 10 bis 25 Prozent.

Was bedeutet das praktisch? Lass mich dir ein Szenario malen. Dein Käufer hat eine Finanzierungszusage über eine bestimmte Summe. Er will dein Haus kaufen, Energieklasse G. Jetzt bewertet die Bank das Objekt – und setzt den Beleihungswert wegen der schlechten Energieklasse um 20 Prozent niedriger an. Plötzlich finanziert die Bank einen deutlich kleineren Betrag, als der Käufer dachte. Und auf einmal fehlen ihm 50.000 Euro Eigenkapital, die er nicht hat. Der Kauf platzt. Nicht, weil der Preis falsch war. Nicht, weil der Käufer nicht wollte. Sondern weil die Energieklasse die Finanzierung gekippt hat.

Genau über dieses Thema, wie der Beleihungswert deinen Verkaufserfolg mitentscheidet, haben wir in Folge 165 ausführlich gesprochen. Und wie man damit umgeht, wenn eine Finanzierung tatsächlich in letzter Minute platzt, das ist das Thema von Folge 186 „Zu früh gefreut – wenn die Finanzierung des Käufers in letzter Minute platzt“. Beide Folgen passen perfekt zum heutigen Thema, hör da gern rein.

So, jetzt haben wir das ganze Bild beisammen: Markt, Gesetz, Kosten, Finanzierung – alles zieht in dieselbe Richtung. Die große Frage ist also: Was heißt das jetzt konkret für dich? Das schauen wir uns als Nächstes an.

Handlungsoptionen – was du jetzt tun solltest

Jetzt wird es praktisch. Und ich teile das auf – einmal für dich als Eigentümer und Verkäufer, einmal für dich als Käufer. Denn die Lage ist für beide Seiten unterschiedlich.

Zuerst für dich als Eigentümer oder Verkäufer.

Punkt eins: Hol dir Klarheit über deinen tatsächlichen energetischen Zustand. Ein aktueller, ehrlicher Energieausweis ist die Grundlage für alles Weitere. Und ich sage bewusst „ehrlich“, denn der Versuch, den Zustand schönzurechnen, fliegt dir spätestens bei der Bankbewertung des Käufers um die Ohren. Transparenz ist hier deine beste Strategie.

Punkt zwei: Du hast grundsätzlich drei Wege. Erstens – du sanierst gezielt vor dem Verkauf, um in eine bessere Klasse zu kommen. Zweitens – du verkaufst bewusst mit Abschlag und positionierst die Immobilie ehrlich als Sanierungsobjekt mit Potenzial. Drittens – ein cleverer Mittelweg: Du verkaufst zwar unsaniert, legst dem Käufer aber einen individuellen Sanierungsfahrplan bei, der ihm genau zeigt, was zu tun ist, was es kostet und welche Förderung er bekommt. Das nimmt dem Käufer die Unsicherheit – und Unsicherheit ist der größte Preisdrücker überhaupt.

Punkt drei, die Faustformel zur Frage „Soll ich überhaupt sanieren?“: Sanieren lohnt sich vor allem dann, wenn du mit überschaubarem Aufwand einen Klassensprung schaffst – etwa durch Heizungstausch oder Dämmung an den richtigen Stellen – und du die Förderung mitnimmst. Wenn dein Haus aber eine energetische Vollsanierung bräuchte, die dein Budget sprengt, kann der ehrliche Verkauf mit eingepreistem Abschlag der vernünftigere Weg sein. Pauschal lässt sich das nicht sagen – und genau da lohnt sich eine individuelle Einschätzung.

Und jetzt für dich als Käufer.

Für dich kann genau diese Entwicklung nämlich auch eine Riesenchance sein. Energetisch schwache Objekte sind deutlich günstiger im Einkauf – und wenn du bereit und in der Lage bist zu sanieren, kannst du hier echtes Wertsteigerungspotenzial heben. Aber, ganz wichtig: Rechne die Sanierungskosten realistisch ein, nicht schöngerechnet. Hol dir vor dem Kauf eine fachliche Einschätzung, was die energetische Ertüchtigung wirklich kostet. Und prüfe frühzeitig mit deiner Bank, ob die Finanzierung auch bei einem schwachen Energieobjekt steht – damit du nicht in genau die Falle läufst, über die wir eben gesprochen haben.

Wie so eine energetische Sanierung konkret abläuft, worauf es ankommt und wo die Stolperfallen liegen, das haben wir übrigens in Folge 88 „Energetische Sanierung“ im Detail behandelt. Eine echte Pflichtfolge, wenn du auf der Käuferseite stehst und mit einem Sanierungsobjekt liebäugelst.

Damit haben wir das Handwerkszeug. Werfen wir zum Abschluss noch einen Blick nach vorn.

Ein Blick nach vorn – die Schere wird größer

Wenn ich dir eine Sache mit auf den Weg geben darf, dann diese: Die Schere zwischen energetisch guten und energetisch schlechten Immobilien wird sich nicht schließen. Sie wird weiter aufgehen. Alle Daten, alle Studien, alle Experten deuten in dieselbe Richtung. Der Preisabschlag für schwache Objekte hat sich in den letzten Jahren Quartal für Quartal vergrößert, und das wird so weitergehen.

Und das hat eine ernste Konsequenz: Bestimmte Objekte – richtig schlechte Energieklassen, in nicht so gefragten Lagen – könnten in fünf bis zehn Jahren faktisch unverkäuflich werden. Nicht, weil sie keine Wände hätten oder kein Dach. Sondern weil niemand mehr bereit ist, die absehbaren Folgekosten zu tragen, und weil die Banken die Finanzierung verweigern.

Schauen wir mal speziell auf unsere Region, Hamburg und Schleswig-Holstein. Wir haben hier ganz viel wunderschönen Bestand – Altbauten in Stadtteilen wie Eimsbüttel, Ottensen oder Winterhude, charmante Häuser aus den Nachkriegsjahrzehnten überall im Umland. Das sind oft tolle Objekte mit Charakter. Aber energetisch landen viele davon in den Klassen F bis H, weil sie eben vor der Einführung moderner energetischer Standards gebaut wurden. Genau diese Objekte stehen jetzt im Fokus. Wer so eine Immobilie besitzt, sollte sich frühzeitig mit dem Thema beschäftigen – und nicht warten, bis der Markt die Entscheidung für ihn trifft.

Und damit sind wir wieder bei unserem Mantra für heute. Schreib dir diese drei Wörter auf, klemm sie dir an den Spiegel: Lage, Energieklasse, Zukunftsfähigkeit. Das ist die neue Formel am Immobilienmarkt.

Und genau an diesem Punkt kommen wir ins Spiel. Gerade wenn du eine Immobilie verkaufen willst, die nicht in den Top-Energieklassen liegt, ist eine fundierte, ehrliche Beratung Gold wert – denn hier entscheidet sich, ob du am Ende den bestmöglichen Preis erzielst oder unnötig Geld liegen lässt. Wir beraten dich umfassend, ordnen den energetischen Zustand deiner Immobilie realistisch ein und helfen dir, die richtige Verkaufsstrategie zu finden. Fordere noch heute dein unverbindliches Beratungsgespräch an. Und für Immobilien in unserem Einzugsgebiet Schleswig-Holstein und Hamburg bieten wir dir eine kostenfreie, professionelle Immobilienbewertung – inklusive einer ehrlichen Einschätzung, wo du energetisch stehst und was das für deinen Verkaufspreis bedeutet. Ruf uns einfach an unter 04101 8545454 oder schreib uns eine E-Mail an info@visalo-immobilien.de.

So, das war sie – unsere Folge darüber, wie die Energieeffizienz heute den Immobilienmarkt umkrempelt. Lass mich das Wichtigste in drei knackigen Punkten zusammenfassen:

Erstens: Energieeffizienz ist vom netten Extra zum harten Wertfaktor geworden – Preisabschläge von einem Viertel und mehr bei schwachen Klassen sind heute Realität.

Zweitens: Der Druck kommt von gleich drei Seiten – vom Markt, vom Gesetzgeber über die EU-Gebäuderichtlinie, und vom CO₂-Preis ab 2027. Und dazu kommt die Bank, die schwache Objekte bei der Finanzierung abstraft.

Drittens: Egal ob du verkaufst oder kaufst – wer den energetischen Zustand ehrlich kennt, realistisch einpreist und klug handelt, ist klar im Vorteil.

Und denk dran: Lage, Energieklasse, Zukunftsfähigkeit – das sind die drei Wörter, die heute über den Wert deiner Immobilie entscheiden.

Wenn dir diese Folge weitergeholfen hat, dann freue ich mich, wenn du den Podcast abonnierst und ihn weiterempfiehlst. Und vernetz dich gern mit mir auf LinkedIn – den Link findest du in den Shownotes. Da teile ich regelmäßig, was sich auf dem Immobilienmarkt bei uns im Norden tut.

Nächsten Donnerstag gibt es wieder eine neue Folge. Bis dahin: Bleib stressfrei. Dein Philip.