Eigenbedarfskündigung und Mietrecht bei Eigentümerwechsel

Hallo und herzlich willkommen zu einer neuen Folge von „Stressfrei Immobilien – Stressfrei Immobilien verkaufen und kaufen“ mit Philip Hildebrandt. Heute habe ich den Rechtsanwalt Michael Kehren zu Gast. Er ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und wird mit uns das Thema Eigenbedarfskündigung und Mietrecht bei Eigentümerwechsel besprechen. Wir werden darüber sprechen, wann eine Eigenbedarfskündigung erfolgversprechend ist und wie sie abläuft. Außerdem werden wir den Einfluss des Immobilienverkaufs auf Mieter und das Mietverhältnis betrachten. Diese Folge ist besonders relevant für Mieter, die von einem Eigentümerwechsel betroffen sind, oder für diejenigen, die darüber nachdenken, eine vermietete Immobilie zu kaufen. Los geht’s wie gewohnt direkt nach dem Intro.

Stressfrei Immobilien verkaufen und kaufen. Der Podcast von Visaloimmobilien mit Philip Hildebrandt.

Herzlich willkommen, Michael. Schön, dass du heute bei uns im Podcast bist.

Moin. Hallo!

Heute sprechen wir über Mietrecht, Eigenbedarf, Kündigung und vieles mehr. Du bist genau der Richtige dafür. Magst du dich kurz vorstellen?

Ja, ich bin Michael Kehren. Rechtsanwalt seit 26 Jahren und seit ungefähr 20 Jahren Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Ich bin Partner der Kanzlei of Keren Rechtsanwälte in Hamburg am Neuen Wall und spezialisiert auf Immobilienrecht.

Perfekt, du bist genau der Richtige. Lass uns direkt mit der ersten Frage starten. Viele beschäftigt dieses Thema: Was passiert mit dem Mietvertrag, wenn die Wohnung, in der ich wohne, verkauft wird?

Diese Frage wird oft gestellt. Die Antwort ist einfach: Mit dem Mietvertrag passiert nichts. Das Gesetz besagt, dass der Kauf den Mietvertrag nicht beeinflusst. Das Mietverhältnis bleibt bestehen und geht auf den neuen Eigentümer über. Er übernimmt die Rechte und Pflichten des vorherigen Vermieters.

Also ändert sich im Grunde nur die Bankverbindung für die Mietzahlungen und die Adresse für Beschwerden oder Briefe aufgrund des Eigentümerwechsels.

Ja, genau so ist es.

Okay, und habe ich als Mieter dann ein Sonderkündigungsrecht, wenn sich mein Vermieter ändert?

Nein, ein Sonderkündigungsrecht habe ich nicht. Es mag sein, dass man bei Google Hinweise auf ein solches Recht findet, aber das bezieht sich auf einen anderen Fall. Das Gesetz besagt, dass der Kauf den Mietvertrag nicht beeinflusst. Der neue Eigentümer tritt in das bestehende Mietverhältnis ein. Allerdings haftet der alte Vermieter weiterhin für die Erfüllung der Pflichten aus dem Mietverhältnis, es sei denn, er informiert den Mieter schriftlich über den Eigentümerwechsel und befreit sich so von dieser Haftung. In diesem Fall gewährt das Gesetz dem Mieter das Recht, zum nächsten zulässigen Termin zu kündigen, da der Mieter möglicherweise Zweifel an der Zuverlässigkeit des neuen Eigentümers hat. Es ist jedoch kein Sonderkündigungsrecht im eigentlichen Sinne, sondern nur die Möglichkeit, regulär zu kündigen, falls keine anderen Gründe vorliegen und der Mietvertrag nicht befristet ist oder einen Kündigungsausschluss enthält.

Also gibt es kein Sonderkündigungsrecht aufgrund des Eigentümerwechsels an sich?

Genau, der Eigentümer hat nur die üblichen Kündigungsmöglichkeiten gemäß dem Gesetz, wie die ordentliche Kündigung aus berechtigtem Interesse, z.B. Eigenbedarf, oder die außerordentliche Kündigung bei schweren Pflichtverstößen des Mieters. Ein reiner Eigentümerwechsel ist kein Kündigungsgrund.

Das wäre wohl zu einfach.

Stimmt, das Gesetz schützt Mieter in diesem Bereich sehr gut. Es ist ein geschlossenes System, das zum Beispiel auch Kündigungen zur Mieterhöhung ausschließt.

Muss denn der neue Eigentümer die Zustimmung der Mieter beim Eigentumswechsel einholen?

Nein, der Mieter hat darauf keinen Einfluss. Es wäre auch unpraktikabel, den Eigentumswechsel von der Zustimmung des Mieters abhängig zu machen, da der bisherige Eigentümer das Recht hat, sein Eigentum zu veräußern, ohne die Zustimmung des Mieters einzuholen.

Dann würde, glaube ich auch keine Wohnung mehr verkauft werden.

Ja, genau. Außerdem würden sich sicherlich viele Mieter, besonders in Großstädten, gegen solche Einschränkungen wehren, wenn Wohnungen zwischen großen Immobilienkonzernen verschoben werden.

Stimmt, das ist ein guter Punkt. Du hast bereits das Thema Eigenbedarfskündigung angesprochen. Wann darf der Eigentümer wegen Eigenbedarf kündigen?

Der neue Eigentümer kann kündigen, sobald er im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Er tritt dann in die Vermieterrolle ein und hat das Recht zur Kündigung, sofern ein berechtigtes Interesse vorliegt. Ein solches berechtigtes Interesse besteht zum Beispiel bei Eigenbedarf, wenn der Vermieter die Räumlichkeiten für sich selbst, Familienangehörige oder Personen seines Haushalts benötigt. Wenn der Kauf der Wohnung beispielsweise erfolgt, damit der Vermieter selbst darin wohnen kann, liegt Eigenbedarf vor.

Und wann darf man nicht wegen Eigenbedarf kündigen?

Man darf nicht wegen Eigenbedarf kündigen, wenn kein tatsächlicher Eigenbedarf vorliegt.

Also wenn der Vermieter bereits eine Eigentumswohnung besitzt und darin wohnt, zum Beispiel.

Ja, das kann trotz des Vorliegens eines Eigenbedarfs der Fall sein. Es gibt Kündigungseinschränkungen, die beachtet werden müssen, insbesondere beim Kauf von Eigentumswohnungen. Ein Sonderfall tritt auf, wenn eine zuvor vermietete Wohnung, die keine Eigentumswohnung war, später in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird. In solchen Fällen gibt es eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch, die jedoch durch Landesverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängert werden kann. Hamburg hat zum Beispiel von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht. Ein Eigentümer, der eine solche Wohnung kauft, hat möglicherweise für die nächsten Jahre keine Möglichkeit, wegen Eigenbedarf zu kündigen, aufgrund dieser Regelung. Deine Frage, ob ich, wenn ich bereits in einer Eigentumswohnung lebe, Eigenbedarf haben kann, lässt sich juristisch betrachten. Es kommt darauf an: Wenn ich zum Beispiel in einer Zwei-Zimmer-Wohnung mit 50 Quadratmetern lebe, aber meinen Lebenspartner gefunden habe und mit ihm zusammenziehen möchte, und deshalb eine größere Wohnung kaufe, dann ist das ein nachvollziehbarer Eigenbedarf.

Ich habe einen konkreten und begründeten Nutzungsbedarf für die neue Wohnung, daher ist Eigenbedarf gegeben.

Umgekehrt wäre es jedoch schwieriger, wenn ich bereits eine Partnerin habe und eine Vier-Zimmer-Wohnung besitze und mir eine Zweizimmerwohnung kaufe.

Ja, aber auch hier könnte argumentiert werden, dass ich die Wohnung benötige, weil sich meine wirtschaftliche Situation verschlechtert hat und ich gezwungen bin, die größere Wohnung zu verkaufen. Das ist jedoch von Fall zu Fall unterschiedlich. Es muss sorgfältig geprüft werden, ob die Voraussetzungen für Eigenbedarf vorliegen. Ein weiteres Beispiel aus der Praxis: Ich habe Mandanten in Berlin, die zwei nebeneinander liegende Wohnungen besitzen. Zuerst nutzten sie eine davon für sich selbst, bekommen dann Nachwuchs und möchten nun beide Wohnungen zusammenlegen, um mehr Platz zu haben. Auch in diesem Fall gab es Streit, aber das ist ebenfalls Eigenbedarf. Es liegt ein konkreter und nachvollziehbarer Nutzungsbedarf vor, auch wenn es ärgerlich für den Mieter ist.

Es muss jedoch immer beachtet werden, dass es sich um mein Eigentum handelt, das ich nutzen möchte. Eigentum ist ebenfalls grundrechtlich geschützt, und es gibt immer eine Abwägung zwischen meinem Recht auf Eigentum und dem Wohnrecht des Mieters. Grundsätzlich kann ich jedoch meine Wohnung für mich beanspruchen und nutzen wollen.

Hast du denn ein paar konkrete Fälle, in denen der Eigenbedarf widersprochen wurde?

In der Regel wird einem Eigenbedarfswiderspruch seitens der Mieter widersprochen und angezweifelt, dass tatsächlich Eigenbedarf vorliegt. Ein erfolgreicher Fall, in dem einem Eigenbedarfswiderspruch stattgegeben wurde, war folgender: Ein Vermieter, der in einer etwa 300 Quadratmeter großen Villa lebte, kündigte zwei Mietverhältnisse in einem kleinen Haus mit etwa 120 Quadratmetern, mit der Begründung, er habe finanzielle Schwierigkeiten und benötige das kleine Haus nun für sich, seine Frau und seine beiden minderjährigen Kinder. Die beiden volljährigen Kinder würden ausziehen oder in der alten Wohnung bleiben, die vermietet werden solle. In diesem Fall stellte sich heraus, dass die beabsichtigte Nutzung minimal von der vorherigen abwich und eher finanzielle Interessen im Vordergrund standen. Das Gesetz verlangt jedoch, dass der Vermieter die Wohnung tatsächlich für seinen Wohnbedarf benötigt. Das Gericht entschied daher, dass kein Eigenbedarf vorliegt.

Er wollte die Situation wohl finanziell optimieren.

Das kann man durchaus nachvollziehen. Es ging jedoch wirklich darum, ob er die Wohnfläche benötigte oder ob finanzielle Interessen im Vordergrund standen. Das Gesetz verlangt, dass der Vermieter die Wohnung tatsächlich für seinen Wohnbedarf benötigt.

Verstehe. Vielleicht könntest du exemplarisch erklären, wie eine Eigenbedarfskündigung abläuft. Angenommen, ich bin der neue Eigentümer meiner Wohnung und im Grundbuch eingetragen. Was ist der nächste Schritt?

Sobald die Eintragung im Grundbuch erfolgt ist, kann ich die Kündigung erklären. Ich informiere den Mieter darüber, dass ich der neue Eigentümer bin und die Wohnung für mich selbst nutzen möchte. Ich erläutere kurz meine Beweggründe und kündige zum nächstmöglichen Termin. Die Kündigungsfrist richtet sich nach der Dauer des bestehenden Mietverhältnisses: Drei Monate für Mietverhältnisse bis zu fünf Jahren, sechs Monate für Mietverhältnisse bis zu acht Jahren und neun Monate für längere Mietverhältnisse. Der Mieter wird außerdem auf sein Recht hingewiesen, die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen, wenn die Kündigung für ihn eine unzumutbare Härte darstellt, beispielsweise wenn kein angemessener Ersatzwohnraum verfügbar ist.

Es ist wichtig zu beachten, dass der Mieter seine Bemühungen um Ersatzwohnraum nachweisen muss, wenn er diesem Widerspruch geltend macht. Es reicht nicht aus, einfach zu behaupten, keinen Ersatzwohnraum zu finden.

Und was passiert dann?

Natürlich reicht es nicht aus, dass der Mieter einfach widerspricht und angibt, keinen Ersatzwohnraum zu finden. Er muss seine Bemühungen nachweisen und konkrete Schritte unternehmen, um eine neue Wohnung zu finden. Es ist nicht so, als ob ein einfacher Widerspruch ausreichen würde.

Ja, klar. Dann widerspricht der Mieter und sagt, dass er zahlreiche Besichtigungen gemacht hat, aber nirgendwo genommen wurde. Wie geht es dann weiter?

In diesem Fall bleibt nur der Weg zum Amtsgericht und die Einreichung einer Räumungsklage.

Und dann wird vor Gericht geprüft, ob der Nutzungswunsch des Vermieters berechtigt ist, richtig?

Ja, das Gericht ist gemäß der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts dazu verpflichtet, dies zu prüfen. Es darf jedoch nicht seine eigene Meinung über den Nutzungswunsch des Vermieters setzen, sondern muss überprüfen, ob ein nachvollziehbarer Nutzungswunsch vorliegt und ob die gesetzlichen Voraussetzungen für Eigenbedarf erfüllt sind. Das Gericht könnte Beweise darüber erheben, ob die beabsichtigte Nutzung der Wohnung tatsächlich erfolgen soll. Im Verfahren wird auch erörtert, ob der Widerspruch des Mieters gerechtfertigt ist. Der Mieter muss dem Gericht konkret darlegen, welche Bemühungen er unternommen hat und dass es ihm tatsächlich nicht möglich war, Ersatzwohnraum zu finden. Es gibt auch andere mögliche Gründe für einen Widerspruch, wie schwere Krankheit, aber in der Praxis ist es für den Mieter oft schwierig, erfolgreich zu widersprechen und das Mietverhältnis aufrechtzuerhalten.

Das heißt, obwohl der Mieter den Prozess verzögern kann, ist es schwer, das Mietverhältnis aufrechtzuerhalten.

Genau, das ist in der Regel sehr schwierig für den Mieter. Der Eigentümer muss jedoch Geduld haben, denn selbst wenn eine Räumungsklage eingereicht wird, kann es eine Weile dauern.

Nehmen wir an, das Gericht gewährt dem Mieter eine Fristverlängerung bis zu den Sommerferien. Was passiert, wenn der Mieter danach immer noch nicht auszieht?

Na ja, gut, es gibt am Ende jedes Gerichtsverfahrens sein Urteil und da steht dann drin, der Beklagte wird verurteilt. Die Wohnung im Objekt, im Geschoss, bestehend aus drei Zimmern, zu räumen und wenn du das in der Hand hast und da ein Siegel drauf ist, vollstreckbare Ausfertigung nennt sich das, dann gehst du zum Gerichtsvollzieher, zum Vollstreckungsorgan und der setzt das dann durch.

Wie lange dauert das alles?

Ja, Klageverfahren in Hamburg für eine Räumungsklage, wenn es schnell geht, sechs Monate, wenn es normal ist. 9 bis 12 Monate kann auch schon mal anderthalb Jahre dauern. Hängt tatsächlich da ein bisschen vom Verfahrensablauf ab. Und auch, ob Beweise erhoben werden müssen über den Eigenbedarf und wie umfangreich so eine Beweisaufnahme sein wird. Und auch bei den Widersprüchen, was da gegebenenfalls beweisbedürftig ist. Aber da muss man schon ein bisschen Geduld mitbringen, wenn es Räumungsurteil da ist. Wenn es ans Vollstreckungsorgan geht, dann noch mal zwei Monate.

Das heißt, wenn ich mir eine Wohnung kaufe, die vermietet ist und ich die selbst nutzen möchte, mit einer Einbruchskündigung, dann muss ich einfach damit rechnen, dass ich sehr, sehr viel Geduld mitbringen muss.

Ja, das muss ich und ich muss natürlich vorher ohnehin und das ist mein Tipp als Erstes mir den Mietvertrag vorlegen lassen und mir den Mietvertrag anschauen, weil eine Kündigung wäre ja auch ausgeschlossen, wenn der Mietvertrag befristet ist oder wenn ein Kündigungsverzicht vereinbart worden ist. Und wenn tatsächlich so eine Art Mietvertrag auf Zeit zwischen den Beteiligten geschlossen worden ist. Denn das muss ich auch wissen und dann muss ich anders planen? Genau, denn dann kann ich nicht sofort einfach kündigen. Deswegen immer in den Mietvertrag schauen und den Mietvertrag prüfen.

Okay, jetzt haben wir den Fall die Wohnung gekauft. Gibt es andere Möglichkeiten außerhalb der Eigenbedarfskündigung? Macht das Sinn, mit dem Vergleich zu schließen, außergerichtlich. Also einfach zu sagen hier, ich will die Wohnung haben, ich bekomme sie aus meiner Sicht so oder so, wie können wir uns einigen.

Okay, also sich zu einigen ist eigentlich immer die beste Variante, weil langwieriges Verfahren vermieden wird. Gerichtsverfahren löst auch Kosten aus und ich empfehle Erwerbern immer das Gespräch mit dem Mieter zu suchen und auszuloten, ob der Kompromiss und einigungsbereit ist. Wenn da realistische Vorstellungen darüber bestehen, zu wann das Mietverhältnis dann auch tatsächlich beendet werden soll und welches Entgegenkommen des Erwerber als in finanzieller Hinsicht erwartet wird. Aber dass, wenn das realistisch ist, dann sollte man sich durchaus einigen. Aber da gehen die Vorstellungen natürlich wie immer im Leben sehr weit auseinander. Der neue Eigentümer möchte natürlich einen kleinen Betrag zahlen und der Mieter möchte einen möglichst großen Betrag haben. Und diese Beträge erreichen manchmal auch wirklich Fantasiezahlen. Ich hatte vor einer Woche oder zwei eine Anfrage von einem Erwerber, der gesagt hat, sein Mieter hat gesagt 50.000 € werden. Genau da lachst du auch. Da hätte man ihm gesagt, 50.000 € werden in Hamburg so als Abfindungsbetrag, wenn man die Wohnung aufgibt, gang und gäbe. Das wäre lukrativ. Ich habe dann gefragt, wie hoch denn die Miete ist. Da kam dann raus 800 € im Monat.

Das fand ich dann schon sehr mutig. Das stimmt. Diese Aussage natürlich darüber aufgeklärt, dass es so ein Markt nicht gibt. Ja, anders als im Arbeitsrecht, wo natürlich die Aufhebung von Arbeitsverträgen oft gegen Abfindungen vereinbart wird und da gibt es konkrete Kriterien, nach denen es geht. Das gibt es aus meiner Sicht im Mietmarkt nicht und da kommt es schon darauf an, was realistisch ist, also Umzugskosten zu finanzieren. Das finde ich, wäre ein faires Angebot und ich zahle dir den Umzug oder wir teilen uns die Kosten für den Umzug.

Angemessen für den Umzug. Den übernehme ich.

Genau das, finde ich, ist okay. Und dass man sagt okay, du kannst eben noch drei Monate hier bleiben oder sechs Monate hier bleiben und dann übernehme ich die Umzugskosten und gut ist. Manchmal, wenn es darüber hinausgehen soll, gebe ich in der Beratung den Eigentümern so als Vorausschau mit. Ich würde vielleicht noch drei oder maximal sechs Kaltmieten als Sahnehäubchen obendrauf anbieten, wenn es daran haken sollte. Aber utopische Beträge von 50.000 €? Nein.

Man muss sich eigentlich ausrechnen. Wie viel Arbeit und Stress, die Durchführung der Mittagskündigung hat, also in letzter Instanz mit Gericht, Räumungsklage usw. würde ich sagen. Was das an Kosten, an Zeiteinsatz verursacht, wie viel Stress das auch für einen selbst verursacht und dann muss man das im Vergleich setzen zu dem, was man macht. Wenn man dann einen Vergleich schließt mit einer Einmalzahlung. Das ist genau der richtige Weg.

Aber man sollte natürlich auch, wenn man sich mit dem Mieter einigt, das ist meine Empfehlung, die Sache vielleicht doch anwaltlich begleiten lassen und vernünftigen Aufhebungsvertrag dann aufsetzen lassen, in dem geregelt wird, wann das Verhältnis beendet ist, welche Gegenleistung vereinbart ist, wie diese Gegenleistung ausgetauscht wird, nämlich erst bei Rückgabe der Wohnung, ist klar du lachst jetzt, weil für dich hört sich das ganz normal an, es ist aber bedauerlicherweise. In der Praxis nicht normal, dass das so abläuft. Es gibt wirklich auch Leute, die schon Geld aus der Hand geben, bevor sie die Wohnungen zurückbekommen haben, was nicht so clever ist, aber dafür muss man auch Verständnis haben. Es gibt ja oft ist ja Drucksituation Not und in der Not macht man manchmal eben Sachen, die nicht so clever sind.

Aber in der Situation ist ja meistens auch noch alles entspannt. Die Spannung tritt ja meistens erst auf, wenn sich dann einer dagegen weigert. Ja, so.

Wie immer im Leben. Solange man sich vermeintlich gut versteht, ist sowieso immer alles tutti und im grünen Bereich. Aber wenn dann der Stress losgeht, dann…

Wenn er dann sagt, ach doch drei Monate mehr…

Dann ist auch nie was vereinbart worden und es ist immer alles anders gewesen und war nicht so gemeint und haben wir anders besprochen. Deswegen, da bin ich dann doch eher typischer klassischer Jurist und sage nur das, was auf dem Papier vernünftig geregelt ist, ist auch belastbar.

Und da macht es wahrscheinlich auch Sinn, dass man das Ganze versucht schon zu klären, bevor man den Kaufvertrag unterschreibt, für die Wohnung. Richtig? Auch wenn natürlich die vertragliche Konstellation nicht wirklich einfacher wird.

Das wäre der Optimalfall natürlich, wenn man das schon geklärt hat, bevor man beim Notar ist und eine Unterschrift unter den Vertrag setzt.

Dann weiß man, was man quasi bezahlen muss oder ob es eben nicht. Man hat absolute Planungssicherheit. Genau das ist der Optimalfall. Aber das kommt in der Praxis wirklich… Zumindest kriege ich es nicht auf den Tisch, weil es ja natürlich auch dann unproblematisch abläuft und nicht mehr problematisch wird. Aber habe ich in der Form noch nicht so gesehen. Meist ist es wirklich so, es wird erst gekauft, dann wird dann…

Absolute Planungssicherheit. Genau das ist der Optimalfall. Aber das kommt in der Praxis wirklich. Zumindest kriege ich es nicht auf den Tisch, weil es ja natürlich auch dann problematisch unproblematisch abläuft und nicht mehr problematisch wird. Aber habe ich in der Form noch nicht so gesehen. Meist ist es wirklich so, es wird erst gekauft, dann wird dann.

Guckt, wie man das mit dem Mieter regelt. Genau. Okay.

Gut, okay, dann haben wir ja das Thema Eigenbedarfskündigung, glaube ich ganz gut beackert.

Ja, man kann ja sich auch noch eine Stunde darüber unterhalten, weil Eigenbedarf ist eben ein sehr großer Komplex, der eine Vielzahl von Einzelfällen hat, die man auch gar nicht so in dem Gespräch ganz einfach abkassieren kann. Wir machen in unserem eigenen Podcast Law and Talk gelegentlich mal Folgen ehemals zu Eigenbedarf. Voraussetzung für Eigenbedarf. Aber auch wenn es neue Urteile gibt, die interessant erscheinen, um diese Einzelfall-Kasuistik noch mal ein bisschen abzubilden. Aber ansonsten ist es schon sehr ausufern. Der Bereich, die Kommentierung dazu, ist Zentimeter dick.

Man sollte sich da glaube ich schon bewusst sein, was es grundsätzlich für Möglichkeiten gibt und dann relativ schnell auch anwaltlich beraten lassen, damit das dann in der Praxis dann auch klappt oder zumindest, dass man auch eine Einschätzung bekommt.

Ja, also…

Das klappt bei dir auf jeden Fall, oder?

Meine Einstellung dazu ist, wenn ich mir eine Eigentumswohnung kaufe – und das ist ja durchaus ein ordentlicher Kaufpreis, den man dafür bezahlen muss – dann ist es an der falschen Stelle gespart, wenn man sagt, die Kosten für den Anwalt, für die vorherige Beratung und vielleicht auch die Prüfung der Verträge, die nämlich nicht auf mich, das ist, kann wirklich am falschen Ende gespart sein.

Ich stimme dir zu. Der Betrag, den man möglicherweise erhält, ist zwar gering, aber er ist relevant für die spätere rechtliche Bewertung.

Ja, absolut. Im Vergleich zum Kaufpreis ist es sowieso nur ein kleiner Betrag. Und im Vergleich zu den möglichen Problemen, die auftreten können, ist es definitiv vernachlässigbar aus meiner Sicht. Die Beträge sind nicht besonders hoch. Natürlich hängt es davon ab, wie viel Aufwand erforderlich ist, um alles zu prüfen. Neben dem Mieter muss auch die Eigentumswohnung selbst überprüft werden, um festzustellen, in welche Eigentümergemeinschaft man eintritt und welche offenen Fragen oder Verpflichtungen noch bestehen. Es kann also durchaus sein, dass zusätzliche Prüfkosten entstehen. Aber aus meiner Sicht ist es auf jeden Fall gut investiertes Geld. Okay.

Ich habe jetzt meine Wohnung gekauft, aber ich möchte selbst nicht einziehen, sondern sie eher als Kapitalanlage nutzen. Wie kann ein neuer Eigentümer die Miete erhöhen? Welche rechtlichen Voraussetzungen müssen erfüllt sein?

Wie wir bereits besprochen haben, bleibt der bestehende Mietvertrag gültig. Der neue Eigentümer tritt in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein und ist somit an die vertraglich vereinbarten oder gesetzlichen Möglichkeiten zur Mieterhöhung gebunden. Das bedeutet, wenn der Vertrag eine Wertsicherungsklausel enthält, wie beispielsweise eine Indexmiete, dann kann die Miete entsprechend der Indexveränderung angepasst werden. Es muss geprüft werden, wann die Miete zuletzt erhöht wurde und wie sich der Index verändert hat. Eine andere Möglichkeit ist die Staffelmiete, bei der die Miete in regelmäßigen Abständen um einen festen Betrag erhöht wird. Wenn keine vertragliche Vereinbarung vorliegt, greift die gesetzliche Regelung zur Anpassung an die ortsübliche Miete. In diesem Fall muss dem Mieter dargelegt werden, wie sich die ortsübliche Miete darstellt und welche Differenz besteht.

Es muss im Einzelfall geprüft werden, ob eine Mieterhöhung sinnvoll ist. Der neue Eigentümer kann zunächst prüfen, ob es einen Mietspiegel gibt, zum Beispiel in Hamburg, wo man online die ortsübliche Miete anhand der Wohnungsdaten ermitteln kann. In anderen Gemeinden muss man prüfen, ob ein Mietspiegel existiert. Wenn keiner vorhanden ist, gestaltet sich die Anpassung an die ortsübliche Miete etwas schwieriger, aber das ist ein Thema für sich.

Also, bedeutet das, dass ich keine besonderen Möglichkeiten zur Mieterhöhung habe, nur weil ich den Eigentümer gewechselt habe?

Nein, allein durch den Wechsel des Eigentümers darf ich nicht einfach die Miete erhöhen. Selbst wenn ich denke, dass mein Mieter eine extrem niedrige Miete zahlt, kann ich nicht einfach handeln. In der Praxis ist es jedoch nicht ungewöhnlich, dass bei langjährigen Mietverhältnissen die Miete nicht der ortsüblichen entspricht, da früher Anpassungen vernachlässigt wurden. In solchen Fällen kann man gemäß den gesetzlichen Vorgaben handeln.

Ich habe oft erlebt, dass viele Vermieter die Mietverwaltung vernachlässigen und denken, es sei in Ordnung. Die Wohnung ist abbezahlt oder nicht.

Als neuer Eigentümer stehe ich dann vor dem Problem einer stark unterbewerteten Wohnung. Wenn ich mich nur an die ortsübliche Miete anpassen darf, muss ich berücksichtigen, dass ich innerhalb von drei Jahren gemäß dem BGB maximal 20 % oder gemäß der Hamburger Landesverordnung maximal 15 % erhöhen kann. Das kann bei sehr niedriger Miete lange dauern.

Es kann also eine Weile dauern.

Ja, es kann sehr lange dauern, bis ich eine realistische Miete erzielen kann. Daher ist es ratsam, vor dem Kauf den bestehenden Mietvertrag genau zu prüfen, je nach Absicht des Kaufs.

Das ist ein guter Ratschlag.

Ja, wir haben hier eine umfangreiche Diskussion geführt.

Vielen Dank für deine Zeit. Gerne verweisen wir noch einmal auf deinen Podcast „Look and Talk“ und deine Internetadresse für weitere Fragen und rechtliche Beratung.

Gerne stehe ich zur Verfügung.

Du bist Experte für Eigenbedarfskündigungen und kannst realistische Einschätzungen geben.

Absolut, ich kann eine realistische Einschätzung abgeben und beraten, wie lange der Prozess dauern könnte und wie die Erfolgsaussichten stehen.

Vielen Dank, Michael.

Kein Problem, hat Spaß gemacht.

Danke dir.

Wenn du deine Immobilie verkaufen möchtest, bist du bei uns genau richtig. Wir beraten dich umfassend und helfen dir dabei, den richtigen Weg zu finden. Fordere noch heute dein unverbindliches Beratungsgespräch über den erfolgreichen Verkauf deiner Immobilie an! Zusätzlich bieten wir für Immobilien in unserem Einzugsgebiet Schleswig-Holstein und Hamburg eine kostenfreie Immobilienbewertung an. Rufe uns einfach an unter 04101 8545454 oder schreibe uns eine E-Mail an info@visalo-immobilien.de. Vielen Dank, dass ihr heute bei stressfrei Immobilien, verkaufen, kaufen dabei wart. Wir hoffen, euch hat diese Folge gefallen. In diesem Fall freuen wir uns über deine Bewertung bei Spotify oder Apple Podcast. Bis zum nächsten Donnerstag.