Der Immobilienmarkt im Herbst 2026: Faktencheck für Verkäufer & Käufer

Wir schauen uns gemeinsam an, wie der Immobilienmarkt im Herbst zweitausendsechsundzwanzig tatsächlich dasteht. Nicht nach Bauchgefühl. Nicht nach Stammtisch. Sondern anhand der Zahlen, die im Sommer frisch veröffentlicht wurden: die Transaktionsdaten der Gutachterausschüsse, der Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamtes, der Immobilienpreisindex der Pfandbriefbanken, die aktuellen Zinsentscheidungen der Europäischen Zentralbank – und natürlich die Daten für Hamburg und Schleswig-Holstein, also für genau die Region, in der die meisten von euch zu Hause sind.

Ich sage dir gleich vorweg: Das Bild ist spannender, als du vielleicht denkst. Denn wir befinden uns gerade in einer Phase, in der sich zwei Dinge gleichzeitig abspielen, die auf den ersten Blick nicht zusammenpassen. Die Preise steigen – und gleichzeitig verlierst du als Verkäufer real an Kaufkraft. Die Nachfrage ist da – und trotzdem dauern Verkäufe länger. Die Zinsen sind gestiegen – und trotzdem wird mehr gekauft als in den Vorjahren.

Genau das dröseln wir jetzt Schritt für Schritt auf. Am Ende weißt du, wo du stehst – egal ob du gerade über einen Verkauf nachdenkst oder auf der Suche nach einer eigenen Immobilie bist.

KAPITEL 1: Warum sich alle Zahlen zu widersprechen scheinen

Fangen wir mit dem an, was mich in Beratungsgesprächen am häufigsten beschäftigt. Und zwar mit der Verwirrung.

Wenn du dich in den letzten Wochen im Internet über Immobilienpreise informiert hast, dann ist dir garantiert Folgendes passiert: Auf der einen Seite liest du, die Preise in Hamburg seien um sechs Prozent gestiegen. Auf der anderen Seite liest du, sie seien um zwei Prozent gefallen. Und auf einer dritten Seite steht, sie hätten sich seitwärts bewegt. Alle drei Angaben stammen aus dem gleichen Zeitraum. Alle drei stehen auf seriös aussehenden Webseiten. Und alle drei können sogar irgendwie stimmen.

Wie kann das sein?

Ganz einfach: weil sie unterschiedliche Dinge messen. Und wenn du das einmal verstanden hast, dann fällst du auf keine Schlagzeile mehr rein. Es gibt im Wesentlichen drei Kategorien von Zahlen.

Erstens: Angebotspreise. Das sind die Preise, die in Immobilienportalen inseriert werden. Sie zeigen dir, was Verkäufer sich vorstellen. Nicht, was am Ende tatsächlich gezahlt wird. In einem Markt, in dem viel nachverhandelt wird, klaffen Angebot und Abschluss deutlich auseinander. Angebotspreise sind trotzdem nützlich – aber als Stimmungsbarometer, nicht als Wertmaßstab.

Zweitens: Durchschnittspreise aus tatsächlichen Verkäufen. Das klingt schon besser, hat aber eine große Schwäche. Wenn in einem Quartal zufällig mehr große, hochwertige Objekte verkauft werden als im Quartal davor, dann steigt der Durchschnittspreis – ohne dass irgendeine Immobilie auch nur einen Cent mehr wert geworden wäre. Der Durchschnitt misst also nicht nur den Preis, sondern auch, was gerade verkauft wurde.

Drittens: bereinigte Indizes. Und die sind der Goldstandard. Hier werden tatsächliche, notariell beurkundete Kaufpreise ausgewertet und statistisch um Lage, Größe, Baujahr und Ausstattung bereinigt. Man vergleicht also gedanklich immer dasselbe Haus mit sich selbst über die Zeit. Erst das zeigt dir, ob Immobilien wirklich teurer oder günstiger geworden sind.

Und jetzt kommt der Punkt, der das Ganze richtig interessant macht: Genau bei dieser Unterscheidung sieht man in Hamburg im Moment ein Lehrbuchbeispiel. Der Gutachterausschuss hat für das Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser einen Rückgang des durchschnittlichen Kaufpreises von rund sechs Prozent ausgewiesen. Bereinigt man dieselben Daten aber um Lage, Größe und Ausstattung, ergibt sich eine leichte Preissteigerung von etwa einem Prozent. Dieselben Verkäufe, dieselbe Datenbasis – und trotzdem zwei völlig gegensätzliche Schlagzeilen möglich.

Genau deshalb ist es als Eigentümer so gefährlich, den eigenen Preis von einem Online-Rechner oder einer Zeitungsmeldung ableiten zu lassen. Diese Werte sind Orientierung, mehr nicht. Sie sind keine offizielle Bewertung, und sie werden von Banken auch nicht als Bewertungsgrundlage akzeptiert. Wenn du wissen willst, wie deine Immobilie wirklich bewertet wird und welche Verfahren dabei zum Einsatz kommen, hör dir unbedingt unsere Folge 67 „Immobilienbewertung – Verfahren und Methoden“ an. Da gehen wir richtig in die Tiefe.

Jetzt haben wir das Handwerkszeug. Im nächsten Kapitel schauen wir uns damit an, wie die Zahlen für ganz Deutschland im Herbst zweitausendsechsundzwanzig tatsächlich aussehen – und warum das nominale Plus dich nicht in Sicherheit wiegen sollte.

KAPITEL 2: Deutschland im Herbst 2026 – nominal ein Plus, real ein Minus

Fangen wir mit der belastbarsten Quelle an, die wir in Deutschland haben: dem Kaufpreisindex GREIX. Der wird vom Kiel Institut für Weltwirtschaft gemeinsam mit den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte erstellt und wertet ausschließlich notariell beurkundete Kaufverträge aus. Das sind also keine Wunschpreise, sondern echte, unterschriebene Abschlüsse. Das aktuelle Update wurde Anfang August für das zweite Quartal veröffentlicht.

Und die Zahlen lauten so:

Gegenüber dem Vorquartal sind Eigentumswohnungen nominal um null Komma drei Prozent gestiegen, Einfamilienhäuser um ein Komma acht Prozent. Mehrfamilienhäuser gaben um null Komma neun Prozent nach.

Im Vergleich zum Vorjahresquartal lagen Eigentumswohnungen mit null Komma vier Prozent im Plus, Einfamilienhäuser mit ein Komma neun Prozent. Mehrfamilienhäuser lagen mit drei Komma fünf Prozent im Minus.

Das klingt erst einmal nach: alles in Ordnung, moderat aufwärts. Aber jetzt kommt der Teil, den viele überlesen – und der aus meiner Sicht die eigentliche Nachricht des Jahres ist.

Rechnet man nämlich die Inflation heraus, also betrachtet man die Preise in aktueller Kaufkraft, dann liegen alle drei Marktsegmente im Jahresvergleich im Minus. Eigentumswohnungen um zwei Komma eins Prozent. Einfamilienhäuser um null Komma sieben Prozent. Und Mehrfamilienhäuser sogar um fünf Komma neun Prozent.

Was bedeutet das im Klartext? Du verkaufst dein Haus heute für einen höheren Euro-Betrag als vor einem Jahr. Aber du kannst dir von diesem höheren Betrag weniger leisten als damals. Die Preise steigen langsamer als die allgemeine Teuerung. Das ist ein entscheidender Unterschied – und er wird in fast keiner Schlagzeile erwähnt.

Der Projektleiter des GREIX, Jonas Zdrzalek, fasst es sinngemäß so zusammen: Nominal gehe es zwar weiter aufwärts, der Auftrieb habe aber sichtbar an Schwung verloren. Und dazu passe, dass Anbieter in Inseraten wieder häufiger nach unten korrigieren – ein Muster, das sich in der Vergangenheit als recht zuverlässiger Vorbote nachlassender Preisdynamik erwiesen hat.

Diesen Befund stützen auch die anderen großen Indizes.

Das Statistische Bundesamt hat für das erste Quartal zweitausendsechsundzwanzig ein Plus von ein Komma vier Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal gemeldet und ein Plus von null Komma drei Prozent gegenüber dem Vorquartal. Zum Vergleich: Im dritten Quartal des Vorjahres lag der Jahreswert noch bei drei Komma zwei Prozent, im vierten Quartal bei zwei Komma sechs Prozent. Die Dynamik lässt also messbar nach. Nebenbei bemerkt: Der Häuserpreisindex wurde im Juni turnusmäßig auf das neue Basisjahr zweitausendfünfundzwanzig umgestellt – wer also ältere Indexwerte vergleicht, muss aufpassen, dass er nicht Äpfel mit Birnen vergleicht.

Und der Immobilienpreisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken, der auf Transaktionsdaten von über siebenhundert Kreditinstituten beruht, zeigt für das zweite Quartal über alle Objektarten hinweg ein Plus von ein Komma drei Prozent im Jahresvergleich – gegenüber dem Vorquartal aber ein hauchdünnes Minus von null Komma eins Prozent. Wohnimmobilien allein legten um ein Komma neun Prozent zu, während Büro- und Handelsimmobilien erstmals seit anderthalb Jahren nachgaben.

Wer sich erinnert: In Folge 178 „Immobilienmarkt 2026: Die Käufer sind zurück – steigen jetzt die Preise?“ habe ich Anfang des Jahres genau diese Frage gestellt. Die Antwort lautet heute, mit den Sommerdaten im Rücken: Ja, die Käufer sind zurück. Aber nein, in eine neue Preisrallye mündet das nicht. Es mündet in einen normalisierten Markt.

Und einer der Hauptgründe dafür sitzt in Frankfurt. Im nächsten Kapitel schauen wir uns an, was die Europäische Zentralbank im Juni getan hat – und warum das für deine Finanzierung eine echte Zäsur bedeutet.

KAPITEL 3: Der Zins – die Vier vor dem Komma ist zurück im Gespräch

Am elften Juni zweitausendsechsundzwanzig ist etwas passiert, womit die meisten Marktbeobachter so nicht gerechnet hatten: Die Europäische Zentralbank hat die Leitzinsen wieder angehoben. Zum ersten Mal seit rund drei Jahren.

Konkret wurden alle drei Leitzinssätze um fünfundzwanzig Basispunkte, also um null Komma fünfundzwanzig Prozentpunkte, erhöht. Mit Wirkung zum siebzehnten Juni liegt der Einlagesatz seitdem bei zwei Komma fünfundzwanzig Prozent, der Hauptrefinanzierungssatz bei zwei Komma vier Prozent und der Spitzenrefinanzierungssatz bei zwei Komma fünfundsechzig Prozent.

Der Hintergrund ist schnell erzählt: Die Inflation im Euroraum ist wieder deutlich über das Zielniveau von zwei Prozent geklettert, getrieben insbesondere durch einen Energiepreisschock infolge der Zuspitzung im Nahen Osten. Die EZB rechnet in ihren aktuellen Projektionen für zweitausendsechsundzwanzig mit einer durchschnittlichen Inflation von drei Prozent, für zweitausendsiebenundzwanzig mit zwei Komma drei Prozent und erst für zweitausendachtundzwanzig wieder mit dem Zielwert von zwei Prozent. Das Wirtschaftswachstum im Euroraum wird für dieses Jahr mit null Komma acht Prozent veranschlagt.

Bei der Folgesitzung am dreiundzwanzigsten Juli hat die EZB dann erst einmal stillgehalten und die Zinsen unverändert gelassen. Die nächste Entscheidung steht im September an – und die wird von den Finanzierungsmärkten sehr genau beobachtet.

Was heißt das jetzt für dich, wenn du eine Immobilie finanzieren willst?

Die Bauzinsen sind spürbar angezogen. Die besten Konditionen für Baufinanzierungen lagen Anfang August je nach Zinsbindung – also für Laufzeiten von fünf bis dreißig Jahren – ungefähr zwischen drei Komma sieben und vier Komma drei Prozent effektivem Jahreszins. Andere Marktbeobachter nennen für typische Standardfälle eher eine Spanne von drei Komma neun bis vier Komma fünf Prozent. Ich nenne dir bewusst Spannen und keine Einzelzahl, weil dein tatsächlicher Zins massiv davon abhängt, wie viel Eigenkapital du mitbringst, wie deine Bonität aussieht und wie lange du dich binden willst.

Und wie geht es weiter? Da gehen die Prognosen auseinander, was ich für ein ehrliches Signal halte. Die Expertenrunde von Dr. Klein erwartet für das zweite Halbjahr eine Seitwärtsbewegung mit leichter Aufwärtstendenz und sieht den Topzins für zehnjährige Darlehen in einem Korridor zwischen drei Komma drei und drei Komma neun Prozent. Andere Häuser rechnen bis zum Jahresende eher mit einem Anstieg in Richtung vier Prozent. Die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen, die für Baufinanzierungen der wichtigste Taktgeber ist, lag Ende Juli bei rund drei Komma zwei Prozent – das spricht für ein dauerhaft erhöhtes Zinsniveau.

Mein praktischer Rat daraus, und den gebe ich seit Monaten unverändert: Plane nicht mit der Hoffnung auf sinkende Zinsen. Plane mit dem, was du heute bekommst, und rechne einen Puffer ein. Wer ein konkretes Objekt hat und ein gutes Angebot bekommt, sollte sich die Konditionen zeitnah sichern, statt auf einen besseren Monat zu spekulieren. Denn die Volatilität ist derzeit hoch – Bewegungen in beide Richtungen sind jederzeit möglich.

Und ein zweiter Punkt, der oft untergeht: Ein höheres Zinsniveau bremst nicht nur Käufer. Es bremst auch das, was Banken finanzieren. Wenn du wissen willst, warum die Bank am Ende mitentscheidet, ob dein Verkauf gelingt, dann ist Folge 165 „Beleihungswert verstehen: Warum Banken deinen Verkaufserfolg mitentscheiden“ für dich Pflichtprogramm.

So viel zum großen Rahmen. Im nächsten Kapitel wird es regional – und zwar mit den besten Daten, die es für Hamburg überhaupt gibt.

KAPITEL 4: Hamburg – was die Kaufpreissammlung wirklich zeigt

Für Hamburg haben wir eine Datenquelle, um die uns viele Regionen beneiden: den Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses für Grundstückswerte. Der Vorteil gegenüber allen Portalauswertungen: Hier werden ausschließlich notariell beurkundete Kaufverträge ausgewertet. Also das, was wirklich gezahlt wurde. Der aktuelle Bericht wurde Ende April veröffentlicht und wertet das Umsatzjahr zweitausendfünfundzwanzig aus.

Und der zeigt vor allem eins: Der Markt ist wieder in Bewegung gekommen.

Die Zahl der Kaufverträge am Hamburger Grundstücksmarkt stieg von rund neuntausendneunundachtzig im Jahr zweitausendvierundzwanzig auf rund zehntausendeinhundertzwanzig im Jahr zweitausendfünfundzwanzig. Das ist ein Plus von etwa elf Prozent. Der Geldumsatz kletterte von rund acht Komma sechs Milliarden Euro auf rund neun Komma null Milliarden Euro. Der Markt ist also deutlich liquider geworden – das Niveau der Boomjahre zweitausendzwanzig und zweitausendeinundzwanzig wird aber noch nicht wieder erreicht.

Jetzt wird es interessant, denn die einzelnen Segmente laufen sehr unterschiedlich.

Ein- und Zweifamilienhäuser bewegen sich seitwärts. Die Zahl der Kaufverträge stieg um rund fünf Prozent auf etwa zweitausendsechshundertneunzig. Der durchschnittliche Kaufpreis der tatsächlich verkauften Objekte sank zwar um rund sechs Prozent – das ist aber, wie wir in Kapitel eins gelernt haben, stark davon geprägt, was verkauft wurde. Bereinigt um Lage, Größe und Ausstattung ergibt sich eine leichte Preissteigerung von rund einem Prozent. Der Median lag bei etwa fünfhundertfünfundsechzigtausend Euro und damit ebenfalls rund ein Prozent über dem Vorjahr. Fazit für dieses Segment: Der Korrekturmodus ist vorbei, ein neuer Boom aber auch nicht in Sicht.

Eigentumswohnungen zeigen ein freundlicheres Bild. Die Zahl der Verkäufe stieg von rund fünftausendeinhundertzweiundsiebzig auf rund fünftausendachthundertsechzig. Der reine Durchschnittspreis pro Quadratmeter legte um etwa ein Prozent zu – bereinigt um Lage, Größe und Ausstattung weist der Gutachterausschuss jedoch eine Steigerung von rund fünf Prozent aus. Neubauwohnungen in mittlerer Lage lagen bei rund achttausendvierhundert Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

Mehrfamilienhäuser waren zweitausendfünfundzwanzig das dynamischste Segment. Die Zahl der Kaufverträge stieg von rund vierhundert auf rund fünfhundertzehn, also um etwa siebenundzwanzig Prozent. Der Geldumsatz legte sogar um rund sechsundsechzig Prozent zu. Lagebereinigt ergibt sich eine Preissteigerung von rund acht Prozent. Im Mittel wurde das zweiundzwanzig Komma einfache der Jahresnettokaltmiete gezahlt – im Vorjahr lag dieser Faktor noch bei etwa einundzwanzig.

Und ein Punkt, den ich als Bewertungssachverständiger besonders spannend finde: Beim Bauland zeigt sich eine Verschiebung. Zum Stichtag ersten Januar zweitausendsechsundzwanzig gaben die Bodenrichtwerte für Einfamilienhausbauplätze über Gesamt-Hamburg im Durchschnitt um rund fünf Prozent nach, für Geschosswohnungsbauplätze um rund vier Prozent. Bei Bürohaus- sowie Produktions- und Logistikbauplätzen blieben die Werte hamburgweit unverändert.

Das ist bemerkenswert: Wohnbauland gibt nach, während die Preise für bebaute Wohnimmobilien tendenziell anziehen. Für dich als Eigentümer eines Einfamilienhauses in Hamburg heißt das ganz praktisch, dass der Bodenwertanteil deiner Immobilie eher unter Druck steht, während der Gebäudeanteil sich hält. Bei Grundstücken mit hohem Bodenwertanteil – also zum Beispiel bei kleinen Häusern auf großen Parzellen – kann das den Gesamtwert spürbar beeinflussen.

Ergänzend noch ein Blick auf die Mietseite, weil die für viele Kaufentscheidungen der Vergleichsmaßstab ist: Die Angebotsmieten in Hamburg sind im zweiten Quartal gegenüber dem Vorquartal um zwei Prozent gestiegen und liegen im Jahresvergleich rund fünf Komma eins Prozent höher. Damit gehört Hamburg zu den dynamischsten Mietmärkten unter den großen Städten. Neubauangebote lagen in Hamburg bei rund einundzwanzig Komma fünf Euro pro Quadratmeter und damit etwa vierunddreißig Prozent über dem Bestand.

Das ist Hamburg. Im nächsten Kapitel fahren wir raus – nach Schleswig-Holstein. Und da wird es überraschend positiv.

KAPITEL 5: Schleswig-Holstein – der stille Gewinner

Wenn ich Eigentümern in Schleswig-Holstein erzähle, dass ihr Bundesland in einer aktuellen bundesweiten Prognose ganz vorne liegt, ernte ich meistens erst einmal ungläubige Blicke. Aber genau so ist es.

Das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut hat für den Postbank Wohnatlas zweitausendsechsundzwanzig die Preisentwicklung von Bestands-Eigentumswohnungen in allen vierhundert Landkreisen und kreisfreien Städten Deutschlands bis zum Jahr zweitausendfünfunddreißig modelliert. Im Bundesdurchschnitt kommt die Prognose auf ein reales, also inflationsbereinigtes Preisplus von null Komma einundvierzig Prozent pro Jahr.

Und unter allen Bundesländern liegt Schleswig-Holstein an der Spitze: Hier rechnet das Institut über alle Regionen hinweg mit einem realen Preisanstieg von null Komma acht Prozent pro Jahr bis zweitausendfünfunddreißig. Es folgen Berlin und Bayern mit gut null Komma sechs Prozent. Am anderen Ende der Skala stehen Sachsen-Anhalt, Thüringen und Sachsen mit prognostizierten realen Rückgängen.

Auch für die jüngste Vergangenheit gibt es aus derselben Untersuchung einen bemerkenswerten Befund: In den Landkreisen an der schleswig-holsteinischen Ostsee sind die Preise im vergangenen Jahr inflationsbereinigt gestiegen – und das in einer Phase, in der sie bundesweit im Schnitt real eher gefallen sind.

Was steckt dahinter? Aus meiner Praxis heraus sehe ich vor allem drei Treiber. Erstens die Nähe zur Metropolregion Hamburg mit gut angebundenen Umlandlagen, die deutlich günstiger sind als die Stadt selbst. Zweitens die Attraktivität der Küstenregionen, die durch Zweitwohnsitze und Ferienimmobilien eine eigene Nachfragedynamik entwickeln. Und drittens ein moderates Verhältnis von Kaufpreis zu Miete in einigen Städten – Neumünster etwa wird in derselben Studie mit einem Vervielfältiger von rund neunzehn als besonders attraktiv für Käufer eingestuft.

Aber – und das ist mir wichtig – Schleswig-Holstein ist eben nicht gleich Schleswig-Holstein. Und hier hilft ein Blick in die Regionaldaten des Statistischen Bundesamtes, weil die nach Siedlungsstruktur unterscheiden.

Im ersten Quartal zweitausendsechsundzwanzig sind die Preise für Eigentumswohnungen in dünn besiedelten ländlichen Kreisen im Jahresvergleich um drei Komma sechs Prozent gestiegen. In kreisfreien Großstädten außerhalb der sieben größten Metropolen um zwei Komma neun Prozent. In den sieben Metropolen selbst nur um null Komma drei Prozent. In dicht besiedelten ländlichen Kreisen gab es sogar ein leichtes Minus von null Komma vier Prozent.

Bei Ein- und Zweifamilienhäusern dreht sich das Bild fast um: Da lagen die Metropolen mit plus ein Komma vier Prozent vorn, während die dünn besiedelten ländlichen Kreise ein Minus von null Komma acht Prozent verzeichneten.

Was heißt das für dich? Das Segment entscheidet mit über die Richtung. Eine Eigentumswohnung in einer schleswig-holsteinischen Mittelstadt entwickelt sich derzeit anders als ein Einfamilienhaus in dünn besiedelter Randlage. Und beim Grundstück gilt: Die Bodenpreise in Schleswig-Holstein bewegen sich im Landesschnitt grob zwischen zweihundertdreiundzwanzig und dreihundertfünfunddreißig Euro pro Quadratmeter und sind in den vergangenen zwölf Monaten leicht um rund null Komma acht Prozent gefallen.

Also: gute langfristige Perspektive für die Region insgesamt, aber ein sehr differenziertes Bild im Detail. Und genau das ist der Grund, warum eine pauschale Preisangabe für „Schleswig-Holstein“ praktisch wertlos ist.

Im nächsten Kapitel schauen wir uns an, was auf der Angebotsseite passiert – denn dort bahnt sich eine Entwicklung an, die für die kommenden Jahre entscheidend wird.

KAPITEL 6: Das Angebot – Genehmigungen ziehen an, aber der Nachschub kommt spät

Preise entstehen immer aus dem Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage. Über die Nachfrage haben wir gesprochen. Jetzt zum Angebot – und da gibt es tatsächlich eine gute Nachricht.

Von Januar bis Mai zweitausendsechsundzwanzig wurde in Deutschland der Bau von rund einhundertviertausendsiebenhundert Wohnungen genehmigt. Das sind fünfzehn Komma vier Prozent mehr als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Im reinen Neubau lag das Plus bei sechzehn Komma sechs Prozent. Bei Einfamilienhäusern stiegen die Genehmigungen um zwölf Komma sechs Prozent, bei Zweifamilienhäusern sogar um einundzwanzig Komma sechs Prozent und bei Mehrfamilienhäusern um achtzehn Komma neun Prozent.

Das ist eine echte Trendwende gegenüber dem Tiefpunkt, den wir zweitausendvierundzwanzig gesehen haben. Prognosen rechnen für das Gesamtjahr mit etwa zweihundertzwanzigtausend bis zweihundertdreißigtausend genehmigten Wohnungen.

Und jetzt kommt das große Aber.

Eine Baugenehmigung ist keine Wohnung. Zwischen der Genehmigung und dem Einzug liegen in der Regel zwei bis vier Jahre. Die Wohnungen, die jetzt genehmigt werden, entlasten den Markt also frühestens zweitausendachtundzwanzig oder zweitausendneunundzwanzig. Hinzu kommt ein sogenannter Bauüberhang von rund siebenhundertsechzigtausend Wohnungen zum Ende des vergangenen Jahres – also Wohnungen, die genehmigt, aber noch nicht fertiggestellt sind. Ein Teil davon wird nie gebaut werden, weil sich die Kalkulation zwischenzeitlich nicht mehr rechnet.

Demgegenüber steht ein geschätztes Defizit von rund einer Million Wohnungen in Deutschland.

Für die Preisentwicklung heißt das nüchtern: Auf der Angebotsseite kommt in den nächsten zwei bis drei Jahren keine nennenswerte Entlastung. Der strukturelle Wohnraummangel bleibt bestehen. Und das ist genau der Grund, warum wir trotz eines deutlich erhöhten Zinsniveaus keinen Preiseinbruch sehen, sondern eine Seitwärtsbewegung mit leichtem nominalem Aufwärtsdrift.

Anders gesagt: Der Zins bremst die Nachfrage, die Knappheit stützt die Preise. Diese beiden Kräfte halten sich derzeit ungefähr die Waage. Und genau diese Balance beschreibt den Markt im Herbst zweitausendsechsundzwanzig ziemlich präzise.

Was das nun ganz konkret für dich bedeutet, wenn du verkaufen willst, klären wir im nächsten Kapitel.

KAPITEL 7: Was das für dich als Verkäufer bedeutet

Kommen wir zum praktischen Teil. Was heißt diese Marktlage, wenn du in den nächsten Monaten verkaufen möchtest?

Erstens: Der Markt nimmt dich wieder auf – aber er verzeiht keine Fantasiepreise.

Die Transaktionszahlen sprechen eine klare Sprache. Bundesweit wechselten im ersten Quartal neun Komma drei Prozent mehr Eigentumswohnungen den Besitzer als ein Jahr zuvor, das Transaktionsvolumen lag um zwölf Komma eins Prozent höher. In Hamburg stieg die Zahl der Kaufverträge um rund elf Prozent. Es wird also wieder gekauft. Die Zeit, in der Käufer komplett abgetaucht waren, ist vorbei.

Aber: Die Käufer, die jetzt am Markt sind, rechnen. Und zwar sehr genau. Sie haben ein Zinsniveau von rund vier Prozent in der Kalkulation, sie haben gestiegene Nebenkosten, und sie haben eine Bank im Rücken, die den Beleihungswert prüft. Diese Käufer zahlen einen fairen Preis – aber keinen Cent darüber.

Zweitens: Rechne mit realistischen Vermarktungszeiten.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer lag im ersten Quartal bei etwa neunzig Tagen für Eigentumswohnungen und einundneunzig Tagen für Einfamilienhäuser – und damit leicht über dem Vorquartal. Das sind gut drei Monate reine Vermarktung, bevor überhaupt der Notartermin ins Spiel kommt. Wer im Herbst startet und den Abschluss noch in diesem Jahr braucht, muss sich strecken.

Drittens: Der Einstiegspreis entscheidet über das Ergebnis.

Und hier möchte ich dir einen Frühindikator ans Herz legen, den der GREIX inzwischen mit auswertet: die Höhe der Preisnachlässe in Inseraten. Also die Frage, wie stark Anbieter im Verlauf einer Vermarktung von ihrer ursprünglichen Preisvorstellung abrücken. Die Auswertung über fünfundvierzig Quartale hinweg zeigt: Wenn diese Nachlässe zunehmen, fällt das Preiswachstum im darauffolgenden Quartal meist schwächer aus. Und aktuell nehmen sie wieder zu.

Für dich bedeutet das: Ein zu hoher Startpreis kostet dich nicht nur Zeit – er kostet dich am Ende bares Geld. Eine Immobilie, die drei Monate zu teuer im Markt steht, dann reduziert wird, dann noch mal reduziert wird, gilt bei den Interessenten irgendwann als „Ladenhüter“. Und dann verhandelst du am Ende unter dem Preis, den du am Anfang problemlos bekommen hättest. Ich habe das in achtzehn Jahren so oft erlebt, dass ich sagen kann: Das ist keine Ausnahme, das ist die Regel. Wenn du dieses Thema vertiefen willst, hör dir Folge 47 „Zu hoher Angebotspreis bei Immobilien“ an – da zerlege ich diesen Mechanismus im Detail.

Viertens: Energetischer Zustand und Objektqualität differenzieren stärker denn je.

Ein Blick auf die Hamburger Daten macht das schön deutlich: Bei Eigentumswohnungen lag die bereinigte Preissteigerung mit rund fünf Prozent deutlich über dem reinen Durchschnittswert von rund einem Prozent. Das heißt im Umkehrschluss, dass die Qualität der verkauften Objekte einen erheblichen Einfluss auf die Statistik hat. Gute, sanierte, energetisch solide Objekte werden gesucht und erzielen Preise. Sanierungsbedürftige Objekte müssen deutlich in den Preis gehen, weil der Käufer die Modernisierungskosten heute knallhart vom Kaufpreis abzieht.

Das ist kein Grund zur Panik, wenn deine Immobilie älter ist. Aber es ist ein Grund, ehrlich zu kalkulieren und die Unterlagen sauber vorzubereiten, bevor du in die Vermarktung gehst.

Im nächsten Kapitel drehen wir die Perspektive um – und schauen, was diese Marktlage für Käufer bedeutet.

KAPITEL 8: Was das für dich als Käufer bedeutet

Jetzt zur anderen Seite. Und ich sage es dir gleich vorweg: Deine Position ist im Herbst zweitausendsechsundzwanzig besser, als du vielleicht glaubst.

Erstens: Du kaufst real günstiger als vor einem Jahr.

Das ist die logische Kehrseite dessen, was wir in Kapitel zwei besprochen haben. Wenn die Preise langsamer steigen als die Inflation, dann sinkt der reale Preis. Über alle drei Marktsegmente hinweg lagen die Preise im zweiten Quartal inflationsbereinigt unter dem Vorjahresniveau. Gemessen in aktueller Kaufkraft ist Wohneigentum heute günstiger als vor zwölf Monaten. Das ist ein Argument, das in der öffentlichen Diskussion praktisch nie vorkommt.

Zweitens: Du hast Verhandlungsspielraum – aber nicht überall.

Die zunehmenden Preisnachlässe in Inseraten zeigen, dass Verkäufer wieder bereit sind, sich zu bewegen. Gleichzeitig gilt: In gefragten Lagen, bei gut geschnittenen und energetisch soliden Objekten, wird weiterhin zügig und nah am Angebotspreis verkauft. Die Verhandlungsspielräume liegen dort, wo ein Objekt Schwächen hat – bei Sanierungsstau, bei schwierigen Grundrissen, bei problematischen Lagen. Und genau dort musst du dann aber auch wissen, was du dir da einkaufst.

Drittens: Rechne die Finanzierung mit Puffer.

Bei einem Zinsniveau um die vier Prozent macht jeder Zehntelprozentpunkt bei einer typischen Finanzierung über mehrere hunderttausend Euro einen spürbaren Unterschied in der Monatsrate. Und die Zinsen bewegen sich derzeit volatil in beide Richtungen. Mein Rat: Rechne dein Budget mit einem Sicherheitsaufschlag, und stelle dir die Frage, ob die Rate auch dann noch trägt, wenn im Haushalt etwas Unvorhergesehenes passiert. Die konkrete Finanzierungsberatung überlasse ich bewusst den Profis – dafür haben wir in diesem Podcast eine eigene Reihe mit unserer Finanzierungsexpertin.

Viertens: Denk in Zinsbindung, nicht nur in Zinshöhe.

Bei Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung liegen die Konditionen aktuell rund null Komma zwei bis null Komma drei Prozentpunkte unter denen mit fünfzehn Jahren Bindung. Das klingt nach einem klaren Argument für die kürzere Bindung. Aber: Wenn du in einer Phase erhöhter und volatiler Zinsen kaufst, kaufst du dir mit der längeren Bindung Planungssicherheit ein. Das ist keine Rechenfrage allein, das ist auch eine Frage deiner persönlichen Risikoneigung und deines Lebensplans.

Fünftens: Kaufe das Objekt, nicht den Markt.

Ich werde ständig gefragt: Ist jetzt der richtige Zeitpunkt? Und meine ehrliche Antwort lautet: Diese Frage ist für Selbstnutzer die falsche Frage. Du kaufst kein Wertpapier, das du in achtzehn Monaten wieder verkaufst. Du kaufst ein Zuhause, in dem du vermutlich fünfzehn, zwanzig oder dreißig Jahre lebst. Auf diesen Zeitraum gerechnet ist die Frage, ob du im Oktober oder im März kaufst, nahezu bedeutungslos. Bedeutend ist, ob das Objekt zu dir passt, ob der Preis fair ist und ob die Finanzierung dauerhaft trägt.

Und damit sind wir bei der Zusammenfassung.

KAPITEL 9: Das Fazit für den Herbst 2026

Fassen wir zusammen, was wir heute gesehen haben.

Der Markt hat sich normalisiert. Nominal steigen die Preise moderat weiter – Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser lagen im zweiten Quartal im Jahresvergleich leicht im Plus. Real, also gemessen in Kaufkraft, liegen alle Segmente im Minus. Die Dynamik lässt sichtbar nach.

Die Transaktionszahlen steigen dagegen deutlich. Sowohl bundesweit als auch in Hamburg wird spürbar mehr gekauft als in den beiden Vorjahren. Der Markt ist wieder liquide.

Der Zins ist der Bremsklotz. Die Europäische Zentralbank hat im Juni erstmals seit drei Jahren wieder erhöht, die Bauzinsen liegen je nach Konstellation grob zwischen drei Komma sieben und vier Komma fünf Prozent, und eine schnelle Entspannung ist nicht in Sicht.

Die Knappheit ist der Gegenspieler. Die Baugenehmigungen ziehen zwar deutlich an, aber der daraus resultierende Wohnraum kommt frühestens zweitausendachtundzwanzig auf den Markt. Bis dahin bleibt das Angebot knapp.

Regional ist Hamburg stabil bis leicht positiv, mit klarem Vorsprung für Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser gegenüber Einfamilienhäusern – und mit nachgebenden Wohnbaulandwerten. Und Schleswig-Holstein steht in der langfristigen Prognose bundesweit an der Spitze, wobei innerhalb des Landes sehr große Unterschiede bestehen.

Was heißt das unter dem Strich? Wir haben keinen Käufermarkt und keinen Verkäufermarkt. Wir haben einen Markt, in dem beide Seiten rechnen müssen. Und in dem der Preis nicht mehr vom Trend gemacht wird, sondern vom einzelnen Objekt.

Genau deshalb war eine saubere, marktgerechte Bewertung noch nie so wichtig wie heute.

Und damit sind wir beim Punkt, an dem ich dir gern konkret weiterhelfe.

Wenn du deine Immobilie verkaufen möchtest und dabei Unterstützung brauchst, bist du bei uns richtig. Wir beraten dich umfassend, ordnen deine persönliche Situation in die aktuelle Marktlage ein und helfen dir, den für dich passenden Weg zu finden – ohne Druck und ohne Zeitdruck.

Fordere dazu einfach dein unverbindliches Beratungsgespräch über den erfolgreichen Verkauf deiner Immobilie an.

Und weil das Thema Bewertung in dieser Marktphase entscheidend ist: Für Immobilien in unserem Einzugsgebiet Schleswig-Holstein und Hamburg bieten wir dir eine kostenfreie Immobilienbewertung an. Als Sachverständiger für Immobilienbewertung schaue ich mir dabei nicht nur Durchschnittswerte an, sondern genau die Faktoren, die bei deiner Immobilie den Unterschied machen.

Ruf uns einfach an unter null vier eins null eins – acht fünf vier fünf vier fünf vier. Oder schreib uns eine E-Mail an info@visalo-immobilien.de.